+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Аренда части помещения: как защитить интересы арендодателя

Содержание

Как обезопасить свой бизнес при составлении договора аренды

Аренда части помещения: как защитить интересы арендодателя

Споры с арендодателем: что может помочь вам в защите своих прав

При заключении договора аренды вероятность возникновения спорных ситуаций чрезвычайно высока, поскольку никто не может дать гарантии, что в один прекрасный момент собственник не «закусит удила». И чтобы не оказаться проигравшим в этом потенциальном споре, арендатору необходимо знать, каким образом он может защитить себя.

Договор аренды

Множество аспектов, касающихся аренды, напрямую в гражданском законодательстве не отрегулировано.

И поэтому такие моменты, как тонкости расчетов, порядок возврата или передачи площадей, затраты на ремонт и эксплуатацию, обе стороны оговаривают отдельно.

Здесь важно, чтобы при заключении договора арендующий отнесся к изучению документа очень внимательно, поскольку в противном случае ему не удастся защитить свои интересы.

Как правило, договор составляется собственником, что обеспечивает ему изначально выигрышную позицию. Соответственно, арендатор оказывается практически бесправным.

Из этого следует первый совет: тщательно изучайте текст, под которым ставите свою подпись (особенно то, что напечатано мелким шрифтом). Перед подписанием проконсультируйтесь с юристом, подумайте о возможных «подводных камнях».

Постарайтесь настоять на том, чтобы в договор по максимуму были внесены положения, касающиеся регулировки отношений между вами и собственником помещения в самых разных сферах.

Если у вас есть несколько вариантов, то остановитесь на том, где арендодатель заинтересован в вас, то есть готов искать компромисс. Таким образом, при заключении соглашения можно обсудить содержащиеся в нем положения и даже изменить их.

В качестве примера того, к чему приводит подпись договора «на автомате», можно привести следующий случай. Владелец кондитерской фабрики арендовал торговые площади для своих монобрендовых розничных магазинов. Однако он не уделил должного внимания изучению договора аренды.

В один прекрасный момент клиент решил отказаться от помещений, но оказалось, что досрочное расторжение договора аренды чревато выплатой баснословной неустойки. Плюс ко всему, арендодатель имел козырь из судебной практики, когда такие неустойки успешно взыскивались по решению суда.

В итоге бизнесмен был вынужден оставаться в арендуемых помещениях до истечения срока договора, невзирая на то, что его торговые точки были убыточными, поскольку выплата неустойки по договору аренды его добила бы окончательно.

Нужен договор аренды? Отдайте предпочтение долгосрочному

Договора, которые заключаются на срок меньше одного года, госрегистрации не подлежат. Безусловно, их заключить намного проще, но с другой стороны, и собственник может в любой момент (даже если срок аренды еще не истек) попросить арендатора освободить помещение. Несмотря на сделанный ремонт и прочие затраты.

А вот данные, касающиеся долгосрочной аренды, обязательно фиксируются в ЕГРП и по факту становятся обременением площади в пользу клиента. Таким образом, вложенные средства оказываются под большей защитой, а сам бизнес более прогнозируемым.

У многих собственников популярна такая практика: арендаторам вначале предлагается договор на одиннадцать месяцев с обещанием продления его далее.

В подобных случаях клиентам можно посоветовать не вестись на подобные уловки, особенно при наличии долгосрочных видов на помещение.

Выхода два – или сразу договариваться об аренде на длительное время, или же прописать в договоре приоритетное право на новую аренду, включая наличие санкций для собственника в случае отказа от договора аренды.

В связи с только что изложенным уместно рассказать о следующей истории. Некий клиент, планирующий открыть ресторан, взял в аренду помещение и вложился на миллионы (ремонт, дизайн, монтаж оборудования и пр.).

Арендодатель обещал, что как только закончится краткосрочный договор, будет заключено пятилетнее соглашение, что устраивало арендатора как нельзя лучше. Однако у компании-собственника поменялся директор, который отказался от заключения нового договора.

В итоге ресторатору пришлось освобождать помещение, вывозить имущество и искать другие площади. Все это, естественно, встало в очень приличную копеечку.

Прозрачность обоюдных платежей

Возникающие между сторонами спорные ситуации часто основываются на различном понимании порядка арендных выплат. Поэтому арендатор при заключении договора должен обратить внимание на наличие неоднозначных формулировок, а также завуалированных платежей. Следует четко оговаривать сроки регулярных выплат, это же касается порядка оплаты, возврата т.н. депозитов или гарантийных платежей.

При заключении «валютного» договора следует непременно конкретизировать курс валюты (или у.е.) для каждой возможной ситуации: возврат платежей, последствия расторжения договора аренды, компенсация убытков арендодателю и пр.

Как показывает практика, нередко возникают судебные споры, предметом которых является возврат гарантийных депозитов. В качестве примера можно привести конфликтную ситуацию, возникшую между собственником и съемщиком во время освобождения помещения по окончании арендного срока.

Сторонам не удалось прийти к согласию по причине того, что в договоре аренды не было конкретно оговорено наличие депозита и платы за последний месяц.

Арбитражный юрист клиента выиграл дело в суде, но если бы в договоре этот момент был оговорен подробнее, вопрос не поднимался бы вообще.

Избегайте делать подарки

Нередко арендатору приходится делать в помещении дорогостоящий ремонт, соизмеримый с арендной платой за несколько месяцев. Компенсация собственником подобных «улучшений», то есть перестройки, монтажа несъемного оборудования, ремонта, при расторжении аренды также должна быть урегулирована в договоре, поскольку в законодательстве изначально не предусмотрены подобные компенсации съемщику.

Поэтому необходимо еще на стадии заключения договора произвести согласование и фиксацию размера компенсации или способа ее определения (к примеру, путем независимой оценки), порядка и графика выплат. Кроме этого, следует прописать момент, касающийся порядка фиксации самого факта производства подобных работ с той и другой стороны.

Некоему клиенту, открывающему магазин бытового газового оборудования, нужно было произвести в помещении ремонт. Но все, что касалось улучшения, было обговорено с собственником лишь на словах, без внесения в договор. В перестройку были вложены огромные деньги, торговая точка успешно заработала.

Но в один прекрасный момент возник конфликт с арендодателем. В итоге владелец магазина был вынужден освободить помещение, претерпев огромные убытки, поскольку перепланировка, отделка и переоборудование еще не успели окупиться.

Арбитражный адвокат даже не советовал затевать спор, поскольку все базировалось лишь на «честном слове».

Будьте внимательны к своей собственности

В конфликтных ситуациях съемщик часто оказывается в невыгодном положении, поскольку у собственника есть право под любым предлогом препятствовать доступу в арендуемое помещение с заблокированным там имуществом. В таких случаях арендодатель мотивирует свои действия, опираясь на закон «об удержании», то есть пытается гарантировать компенсацию возможных убытков.

И здесь велики шансы на то, что у клиента не будет доступа к своему имуществу вплоть до вынесения судебного решения по арбитражному спору, а в худшем случае он не увидит свою собственность вообще никогда. И если дело доходит до открытого конфликта, то следует заранее продумать мероприятия по оперативному освобождению арендуемого помещения и вывозу своей собственности.

Не нужно забывать и об уведомлении собственника о том, что вы покидаете помещение. Это можно сделать, например, отправив на юр.

адрес заказное письмо, в котором будут содержаться уведомление и акты сдачи площадей, заверенные вашей подписью.

В противном случае со стороны собственника могут возникнуть претензии по договору аренды, (например, что вы фактически продолжаете пользоваться помещением и должны платить за него).

Если вы считаете, что арендодатель совершает неправомерные действия, незаконно удерживая ваше имущество, то пишите заявление в соответствующие органы насчет самоуправства с его стороны (ст. 330 Уголовного Кодекса РФ). Также вы имеете право подать в суд иск на предмет возвращения собственности из стороннего незаконного владения.

Один собственник заблокировал арендуемое помещение ночного клуба. Владелец клуба вызвал полицию, сотрудники которой зафиксировали доводы сторон.

Затем арендатор подал заявление, что совершено правонарушение по вышеупомянутой статье УК.

В итоге уголовное дело возбуждено все-таки не было, однако арендодатель предпочел разрешить клиенту вывезти свое имущество. Продолжение спора осуществлялось в гражданском порядке.

Почему стоит обратиться за составлением и разработкой договоров в Компанию «Решение»:

  • Юристы Компании «Решение» разрабатывают договора, максимально учитывающие Ваши интересны,
  • Мы исходим из внимательности и корректности формулировок, отражающих суть сделки и ее условий,
  • Разработанные нами документы воспринимаются легко и понятно обеими сторонами, не перегружены сложными юридическими оборотами и терминологией,
  • Сотрудничая с Компанией «Решение», Вы можете быть уверены в безопасности любой сделки!

Юридически грамотный договор, составленный юристами Компании «Решение», обеспечит эффективную защиту Ваших прав и законных интересов, исключит ущемляющие для Вас условия, поможет урегулировать спорные ситуации в досудебном порядке!

Юристы компании «РЕШЕНИЕ» имеют опыт как в составлении договоров аренды, так и в отстаивании интересов арендаторов в споре с собственниками. Возможно, вам будет интересна наша статья, полностью посвященная договору аренды.

Источник: http://xn--80adbml7bedgk2k.xn--p1ai/dogovor-arendy-kak-obezopasit-svoj-biznes/

Как составить сильный договор аренды коммерческой недвижимости глазами арендодателя (с образцом договора). Арендаторам не читать! – Юридические услуги по недвижимости

Аренда части помещения: как защитить интересы арендодателя

Быть владельцем арендного бизнеса это мечта многих, пассивный доход без хлопот. Но сдача помещения/здания под офис, магазин будет приятным и необременительным занятием для владельца, только если правильно составлен договор аренды. В противном случае, зарабатывать будут на вас. Как это бывает, разберёмся далее в статье.

Как заставить арендатора делать ремонт в конце срока аренды, компенсировать “несуществующие” элементы отделки, и скорейшим образом с ним расстаться при задержке платежа? Разберемся в этой статье какие злоупотребления допускают стороны на практике, пользуясь невнимательностью своего контрагента.

К этой статье я прикреплю образец договора, который я считаю «эталонным» в плане защиты интересов арендодателя и расскажу почему.

Заполните форму и скачайте образец договора.

Срок договора аренды коммерческой недвижимости

По ГК договоры аренды классифицируются на краткосрочные (в т.ч. в которых срок не указан) и долгосрочные (1 год и больше). Отличие первой категории в том, что краткосрочные договоры не подлежат государственной регистрации. Это означает, что со стороны государства договор никто не проверяет, следовательно, стороны сами отвечают за юридическую корректность сделки.

Зачастую краткосрочные договоры используют для того, чтобы «замаскировать» долгосрочный договор, чтобы избежать бюрократических формальностей.

Тем более важным выглядит вопрос, чтобы в договоре был правильно прописан предмет, отдельные условия и ответственность сторон, а также немаловажно знать основания для изменения/прекращения договора.

Важно также понимать, что договор подлежит регистрации, если он заключен, например, с 1 мая по 30 апреля следующего года, т.к. в этом случае срок составляет ровно год. Таковы разъяснения Высшего арбитражного суда.

Краткосрочный договор достаточно сделать на 1 день меньше этого периода (например, по 29 апреля).

Примечательно, что многие владельцы недвижимости стараются избежать этих «сложных» расчетов, указывая на всякий случай с запасом срок 11 месяцев.

Чем отличаются бессрочный договор аренды от срочного – тем что каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую за определенный срок, что невозможно в случае если срок в договоре указан.

Однако и здесь арендодатель может найти выход-предусмотреть в договоре право на отказ от исполнения договора, например, за 30 дней.

Существенные условия договора аренды коммерческой недвижимости

В принципе, существенным условием договора аренды является предмет и размер арендной платы, т.е. этих двух моментов достаточно для того, чтобы считать договор заключенным.

Однако, если арендодатель заботится о защите своих интересов и о сохранности своего имущества, он позаботится о более детальной регламентации взаимоотношений с арендатором.

«Договоры существуют для того, чтобы их выполнял более слабый».
Карел Чапек

Перечень существенных моментов договора аренды, на которые нужно обратить внимание в первую очередь

  • Описание предмета договора должно содержаться в текстовом варианте, а если арендуется часть здания/помещения – должна быть выделена графически на плане помещения. При этом желательно сравнить конфигурацию и нумерацию комнат с исходной, подняв кадастровый/технический паспорт. В договоре и акте желательно зафиксировать все: и напольное покрытие, состояние стен и инженерных коммуникаций (в рассматриваемом случае это п.1.1 Договора и акт приема передачи помещения). Это пригодится в будущем при возврате помещения в конце аренды, чтобы избежать взаимных претензий между сторонами. Примечательно, что этот совет основан на реальной ситуации, когда между арендодателем и арендатором при расторжении договора возник спор относительно несоответствия качества внутренней отделки, существовавшему при заключении договора – арендодатель настаивал на том что помещение передавалось с паркетом, а возвращено было с ковролином.
  • В каком виде должно быть возвращено имущество? По закону оно возвращается с учётом нормального износа. Но в договоре может быть прописано иное: помещение должно быть возвращено в первоначальном состоянии, причем арендатор должен сделать в нём ремонт, либо он утратит свой обеспечительный платёж.
  • Судьба улучшений. В интересах арендодателя предусмотреть, что все переделки и улучшения объекта аренды независимо от их согласования безвозмездно поступают в собственность арендодателя. Порядок фиксации их стоимости. В рассматриваемом случае Арендодатель разработал специальный перечень, где перечислил все улучшения помещения, которые он считает неотделимыми (Приложение №6). Некоторые из этих улучшений сложно назвать неотделимыми (например, система видеонаблюдения, которую арендатор может установить самостоятельно).
  • Жестко прописанный порядок расторжения договора, в т.ч. право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора при наступлении определенных обстоятельств, а также порядок ограничения доступа в помещение и освобождения помещения от имущества арендатора. Примечательно, что перечень оснований для отказа от договора может существенно отличаться от предусмотренных законом. Например, в договоре можно предусмотреть право отказа от исполнения договора Арендодателя даже за краткую задержку внесения платежа арендатором (для арендодателя можно использовать хороший пример п.6.4 прилагаемого договора).
  • Дополнительное обеспечение обязательств арендатора: страхование ответственности (п.4.3.29), обеспечительный платеж и условия его возврата (п.5.3).
  • Порядок расчета и начисления арендной платы (п.5.2 плюс приложение №1, где детально расписано, из чего складывается арендная плата).

Поможем при заключении договора аренды

Ежемесячно мы сопровождаем по несколько подобных сделок, что позволяет нам оградить наших Клиентов от неожиданностей и малоприятных сюрпризов. За 15 лет работы мы не единожды подтвердили название нашего юридического сервиса Надежная-сделка.рф

Надеемся, что данная информация поможет арендодателям и арендаторам в лучшей степени обеспечить свои интересы при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости.

И, конечно, со своей стороны мы готовы проконсультировать и помочь Вам в оформлении договора. Сервис Надежная-сделка.рф. Обращайтесь за консультацией по телефону 8 (495) 066 59 48.

Источник: http://xn----7sbabrcedf8bkpe2d6l.xn--p1ai/blog/kak-sostavit-silnyj-dogovor-arendy-kommercheskoj-nedvizhimosti-glazami-arendodatelja-s-obrazcom-dogovora-arendatoram-ne-chitat/

Аренда части помещения: как защитить интересы арендодателя

Аренда части помещения: как защитить интересы арендодателя

Компания-арендодатель вправе предоставить в аренду часть помещения, а не помещение целиком. Но есть риск, что предмет договора аренды части помещения сочтут несогласованным. Как уменьшить вероятность этого.

При аренде части помещения действуют те же правила, что и при заключении договора о целом здании или участке земли. В частности, договор могут признать незаключенным, если не будут согласованы существенные условия.

Если речь идет об аренде части здания или участка, важно обратить внимание на условие о предмете сделки.

Практике известны случаи, когда недобросовестные арендаторы подписывали договор аренды части помещения, а затем отказывались платить и заявляли в суде о несогласованности предмета договора. Суды признавали договор незаключенным.

Чтобы защитить интересы арендодателя и обезопасить сделку от признания недействительной нужно максимально точно идентифицировать, какую именно часть помещения сдают в аренду. На случай, если недобросовестный арендатор подаст иск, можно опереться на выводы, которые сделал еще ВАС РФ.

При аренде части помещения создают приложение с описанием объекта

Когда компания-арендодатель готовит сделку по аренде части помещения, она сталкивается с затруднением: определить объект аренды бывает непросто. Если предоставляют в аренду часть здания, такое помещение нужно максимально точно идентифицировать.

В соглашении необходимы данные, согласно которым можно установить арендованное имущество. Если объект определить недостаточно точно, арендатор может заявить в суде о несогласованности предмета договора, и суд примет сторону арендатора на основании п. 3 ст.

607 ГК РФ.

При оформлении аренды части здания арендуемое имущество обозначают на плане

При аренде части помещения с идентификацией объекта сделки могут возникнуть затруднения. Например, если сделку заключают по поводу торгового павильона на ярмарке. Чтобы сдать в аренду часть здания или участка земли, применяют рекомендации, которые в свое время дал ВАС РФ.

Суд указал, что участники договора аренды части помещения должны оформить особое приложение – графическое или текстуальное описание, которое является неотъемлемой частью договора и необходимо для определения предмета договора.

В этом приложении стороны сделки указывают, какую именно часть недвижимой вещи арендодатель предоставляет арендатору (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73).

В качестве графического описания используют поэтажный план всего здания. На плане указывают границы помещения, которое сдают в аренду. Это распространенный способ описать часть недвижимости.

Нужно уточнить расположение объекта аренды на плане.

Например, обозначить цветом границы или заштриховать площадь объекта, графически отобразить его в привязке к плану или другому официальному документу.

Исполнение сделки подтвердит действительность соглашения об аренде части помещения

Когда ВАС РФ рассматривал вопрос об аренде части помещения, он указал: если арендатор согласился на сделку и принял исполнение договора, он не вправе затем обращаться в суд с требованием признать договор незаключенным.

Таким образом, ВАС РФ постулировал запрет противоречивого поведения еще до появления соответствующих норм в ГК РФ.

Суды используют правовую позицию ВАС РФ в разрешении споров о несогласованности предмета договора аренды части помещения.

Арендатор проиграл спор о незаключенности договора аренды части помещения

В одном из дел арендодатель требовал взыскать плату за аренду части помещения. Он передал контрагенту во временное пользование торговые места, площадью 1 кв. м каждое. Арендатор отказался платить и подал встречный иск, в котором просил признать договор аренды части помещения незаключенным.

Ответчик настаивал, что арендуемое имущество не было определено в договоре должным образом. Часть признаков объектов аренды присутствовала в акте приемки-передачи.

Плана, на котором были бы обозначены торговые места, к договору не приложили. Отсутствовало словесное описание, где именно в помещении расположены арендуемые площади.

На основании этого ответчик заявил, что предмет договора не согласован.

Суд обратил внимание, что при заключении сделки об аренде части помещения арендатор не заявлял возражений. Между участниками договора не было неопределенности по поводу объекта аренды.

По мнению суда, это указывает на согласованность предмета договора. Суд признал договор действительным и обязал арендатора погасить задолженность и выплатить пени (постановление АС Московского округа от 19.12.

16 по делу № А40-20385/2016).

Источник: https://www.law.ru/article/21723-arenda-chasti-pomeshcheniya

Защита интересов арендодателя. Что предотвратит споры с арендатором

Аренда части помещения: как защитить интересы арендодателя

Традиционно наименее защищенной стороной договора аренды недвижимого имущества считается арендатор — арендодатели, как правило, имеют возможность настоять на своих условиях договора.

Но даже с учетом такой сильной позиции у арендодателя тоже возникают определенные риски. Обычно они связаны с некорректными формулировками договора, которые могут привести к совсем не тем последствиям, на которые рассчитывал арендодатель.

А также с неурегулированностью в договоре некоторых моментов, при наличии которых можно было бы избежать лишних споров.

Право арендодателя на увеличение арендной платы

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Эта норма носит диспозитивный характер, то есть договор может предусматривать право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке. Но для этого нужно установить конкретный порядок оформления такого изменения.

Например, можно указать, что арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы, и условие договора об арендной плате считается измененным с момента получения уведомления.

ВОПРОС В ТЕМУ
Можно ли установить в договоре условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще раза в год?
Нет, нельзя.

Норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса о том, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год, является императивной.

В договоре нельзя установить меньшую периодичность изменения арендной платы — такое условие будет ничтожным (определение Высшего арбитражного суда от 21.02.11 № ВАС-9525/10).

Риски. Если процедуры одностороннего изменения арендной платы в договоре нет, то иной порядок изменения договора (то есть не по соглашению сторон) считается неустановленным.

В этом случае любые изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п.1 ст. 452 ГК РФ).

Соответственно, уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа 02.08.10 по делу № А59-6902/2009).

Даже если в договоре есть процедура уведомительного изменения арендной платы, этого недостаточно в случаях, когда договор зарегистрирован. В данной ситуации тоже действует правило о том, что соглашение об изменении договора должно заключаться в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

То есть соглашение должно пройти процедуру госрегистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Суды руководствуются этим правилом, даже когда договор предусматривает уведомительный порядок изменения арендной платы (определения ВАС РФ от 29.09.

09 № ВАС-11402/09, от 27.04.09 № ВАС-4694/09). Но при попытке представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя возможны сложности.

Не исключено, что регистрации этого документа придется добиваться через суд, и все это время изменение договора в части арендной платы будет несостоявшимся.

Что указать в договоре.

Если договор не требует регистрации, достаточно прописать в нем процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем.

Если же договор заключен на срок не меньше года, то лучше закрепить условие об индексации твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя при изменении какого-либо конкретного показателя: стоимости коммунальных услуг, коэффициента инфляции и т. д.

В таком случае новая сумма арендной платы считается не изменением ее размера, а расчетом размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Следовательно, регистрация не требуется.

Условие об изменении договора в судебном порядке

Бывает, что арендодатели включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон, а не в уведомительном порядке, но при возникновении определенных обстоятельств (например, при изменении официально установленного уровня инфляции). Такое условие воспринимается арендаторами как менее жесткое, чем односторонний порядок повышения арендной платы арендодателем.

Но в то же время арендодатель полагает, что в случае отказа арендатора от его предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции арендодатель легко добьется изменения договора в судебном порядке по подпункту 2 пункта 2 статьи 450 кодекса.

Согласно этой норме, договор может быть изменен по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором.

Риски. Само по себе включение в договор условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки конкретных обязательств по безусловному заключению соглашения об изменении договора в этой части.

Это условие предполагает согласование изменения договора при наступлении предусмотренных в нем обстоятельств без какого-либо понуждения.

То есть отказ арендатора от заключения соглашения еще не дает арендодателю права требовать в судебном порядке изменения договора: необходимо условие о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор об изменении арендной платы подлежит передаче на рассмотрение суда (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Что указать в договоре.

Чтобы условие об изменении арендной платы в случае роста инфляции сработало даже при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуются точности в формулировке.

Во-первых, важно указать, что арендная плата при изменении уровня инфляции не просто «может быть изменена» по соглашению сторон, а «подлежит изменению».

Без такого условия арендодатель не вправе требовать повышения платы, ссылаясь на инфляционные процессы (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Во-вторых, нужно включить условие о том, что при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передается на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.06 по делу № А56-37923/2005).

Право прекращения доступа и удержания имущества

Арендодатели заинтересованы в установлении механизмов воздействия на арендатора при возникновении задолженности по арендной плате.

Конечно, можно установить право арендодателя на отказ от договора, а если арендатор отказывается освобождать помещение и погашать долг — обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности.

Но для добровольной уплаты долга гораздо эффективнее прекратить доступ арендатора в помещение, а также удерживать оставшееся там имущество до погашения задолженности.

ВОПРОС В ТЕМУ
Можно ли предусмотреть в договоре право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора без конкретных причин для расторжения?
Да, можно (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 09.09.08 № 5782/08, определение Высшего арбитражного суда от 01.03.10 № ВАС-1037/10).

Риски. Без специального условия в договоре ни прекращение доступа арендатора в арендуемые помещения, ни удержание его имущества незаконны. Препятствие в доступе — это нарушение главной обязанности арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатора.

Что касается удержания, то, согласно пункту 14 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 11.01.02 № 66, право на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника.

В ситуации, рассмотренной в вышеуказанном письме № 66, имущество арендатора оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора (он оставил имущество в помещении после истечения срока аренды). Удержание в этих обстоятельствах суд счел законным.

На основании данных разъяснений нижестоящие суды рассматривают в качестве единственного законного случая удержания имущества арендатора оставление этого имущества во владении арендодателя после истечения срока аренды.

Захват имущества арендатора в период действия договора суды считают неправомерным и не порождающим права удержания (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 10.03.09 по делу № А43-25878/2007-2-701, Северо-Западного округа от 23.10.09 по делу № А21-8413/2008, определение ВАС РФ от 04.12.07 № 15401/07).

Правила пожарной безопасности в договоре аренды

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»). Согласно пунктам 10 и 38 Правил пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03, утверждены приказом МЧС России от 18.06.

03 № 313), собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий.

На практике по итогам проверок Роспожарнадзора между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто из них и за что должен отвечать в области пожарной безопасности.

Для устранения неясностей лучше привести в договоре аренды или приложении к нему объем конкретных обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16.12.08 по делу № А48-2636/08-6). Это поможет установить субъект ответственности.

Что указать в договоре.

Если договор прямо предусматривает право арендодателя в период действия договора прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате, а также удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности, то в случае судебного спора, суд скорее всего будет на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 27.04.10 по делу № А60-25828/2009-С12, Центрального округа от 03.07.06 № А68-ГП-109/А-04, Северо-Западного округа от 26.03.09 по делу № А56-10770/2008). В договоре можно предусмотреть не только право арендодателя при возникновении задолженности ограничить доступ в помещение, но и право на отключение подачи электроэнергии. Для торговых площадей это сделает использование помещения по назначению невозможным, и никакие дополнительные способы ограничения доступа (смена замков, привлечение охраны и т. д.) могут не понадобиться.

Почему автор предложил эту тему

Наталья Ахматова, начальник юридического отдела ООО «Директория»:

«Я предложила тему „Защита прав арендодателя при заключении договора аренды“ в связи с тем, что работаю в управляющей компании торгового центра, который является арендодателем в отношении секций центра. Очень часто возникают казусные ситуации с арендаторами, которые можно решить только в судебном порядке.

Естественно, лишний раз судиться нет ни времени, ни желания. Хотелось бы приходить к разрешению конфликтов без суда — на основании положений договора.

В частности, хотелось бы видеть в статье вопрос о легитимности права арендодателя на ограничение доступа арендатора в помещение при нарушении обязательства по внесению арендной платы».

Но тут важно учитывать, что арендодатель не вправе требовать арендную плату за тот период, когда арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.12.10 по делу № А27-4506/2010).

Поэтому использовать такую меру целесообразно при возникновении крупной задолженности. Иначе невосполнимые потери в размере неполученной арендной платы за период прекращения доступа арендатора в помещение могут превысить сумму накопившегося долга, который стал причиной прекращения доступа.

Еще один вариант: наряду с правом прекратить доступ в помещение и удерживать имущество установить право одностороннего расторжения договора при возникновении задолженности свыше определенного размера.

Это позволит вовремя расторгнуть договор, если меры по предотвращению доступа в помещение не возымели действия.

СОВЕТ В ТЕМУ
В договоре лучше предусмотреть конкретный срок для арендатора по освобождению помещения при прекращении договора, а также последствия просрочки
Например, можно включить обязанность арендодателя, если арендатор не вывозит вовремя свое имущество из помещения, обеспечить его сохранность лишь в течение определенного срока, а затем вывезти его самостоятельно, составив опись имущества с участием представителя независимой стороны. Расходы на хранение и вывоз имущества можно возложить на арендатора

Телегин Максим, юрист ООО «Юрекс ЛТ»

источник: http://www.lawyercom.ru/favreader.htm?id=1726

Источник: http://PMKA.su/news/88.html

Право арендодателя на увеличение арендной платы

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Эта норма носит диспозитивный характер, то есть договор может предусматривать право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке. Но для этого нужно установить конкретный порядок оформления такого изменения.

Например, можно указать, что арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы, и условие договора об арендной плате считается измененным с момента получения уведомления.

ВОПРОС В ТЕМУ
Можно ли установить в договоре условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще раза в год? 
Нет, нельзя.

Норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса о том, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год, является императивной.

В договоре нельзя установить меньшую периодичность изменения арендной платы — такое условие будет ничтожным (определение Высшего арбитражного суда от 21.02.11 № ВАС-9525/10).

Риски. Если процедуры одностороннего изменения арендной платы в договоре нет, то иной порядок изменения договора (то есть не по соглашению сторон) считается неустановленным.

В этом случае любые изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п.1 ст. 452 ГК РФ).

Соответственно, уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа 02.08.10 по делу № А59-6902/2009).

Даже если в договоре есть процедура уведомительного изменения арендной платы, этого недостаточно в случаях, когда договор зарегистрирован. В данной ситуации тоже действует правило о том, что соглашение об изменении договора должно заключаться в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

То есть соглашение должно пройти процедуру госрегистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Суды руководствуются этим правилом, даже когда договор предусматривает уведомительный порядок изменения арендной платы (определения ВАС РФ от 29.09.

09 № ВАС-11402/09, от 27.04.09 № ВАС-4694/09). Но при попытке представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя возможны сложности.

Не исключено, что регистрации этого документа придется добиваться через суд, и все это время изменение договора в части арендной платы будет несостоявшимся.

Что указать в договоре.

 Если договор не требует регистрации, достаточно прописать в нем процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем.

Если же договор заключен на срок не меньше года, то лучше закрепить условие об индексации твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя при изменении какого-либо конкретного показателя: стоимости коммунальных услуг, коэффициента инфляции и т. д.

В таком случае новая сумма арендной платы считается не изменением ее размера, а расчетом размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Следовательно, регистрация не требуется.

Условие об изменении договора в судебном порядке

Бывает, что арендодатели включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон, а не в уведомительном порядке, но при возникновении определенных обстоятельств (например, при изменении официально установленного уровня инфляции). Такое условие воспринимается арендаторами как менее жесткое, чем односторонний порядок повышения арендной платы арендодателем.

Но в то же время арендодатель полагает, что в случае отказа арендатора от его предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции арендодатель легко добьется изменения договора в судебном порядке по подпункту 2 пункта 2 статьи 450 кодекса.

Согласно этой норме, договор может быть изменен по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором.

Риски. Само по себе включение в договор условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки конкретных обязательств по безусловному заключению соглашения об изменении договора в этой части.

Это условие предполагает согласование изменения договора при наступлении предусмотренных в нем обстоятельств без какого-либо понуждения.

То есть отказ арендатора от заключения соглашения еще не дает арендодателю права требовать в судебном порядке изменения договора: необходимо условие о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор об изменении арендной платы подлежит передаче на рассмотрение суда (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Что указать в договоре.

 Чтобы условие об изменении арендной платы в случае роста инфляции сработало даже при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуются точности в формулировке.

Во-первых, важно указать, что арендная плата при изменении уровня инфляции не просто «может быть изменена» по соглашению сторон, а «подлежит изменению».

Без такого условия арендодатель не вправе требовать повышения платы, ссылаясь на инфляционные процессы (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Во-вторых, нужно включить условие о том, что при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передается на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.06 по делу № А56-37923/2005).

Право прекращения доступа и удержания имущества

Арендодатели заинтересованы в установлении механизмов воздействия на арендатора при возникновении задолженности по арендной плате.

Конечно, можно установить право арендодателя на отказ от договора, а если арендатор отказывается освобождать помещение и погашать долг — обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности.

Но для добровольной уплаты долга гораздо эффективнее прекратить доступ арендатора в помещение, а также удерживать оставшееся там имущество до погашения задолженности.

ВОПРОС В ТЕМУ
Можно ли предусмотреть в договоре право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора без конкретных причин для расторжения? 
Да, можно (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 09.09.08 № 5782/08, определение Высшего арбитражного суда от 01.03.10 № ВАС-1037/10).

Риски. Без специального условия в договоре ни прекращение доступа арендатора в арендуемые помещения, ни удержание его имущества незаконны. Препятствие в доступе — это нарушение главной обязанности арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатора.

Что касается удержания, то, согласно пункту 14 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 11.01.02 № 66, право на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника.

В ситуации, рассмотренной в вышеуказанном письме № 66, имущество арендатора оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора (он оставил имущество в помещении после истечения срока аренды). Удержание в этих обстоятельствах суд счел законным.

На основании данных разъяснений нижестоящие суды рассматривают в качестве единственного законного случая удержания имущества арендатора оставление этого имущества во владении арендодателя после истечения срока аренды.

Захват имущества арендатора в период действия договора суды считают неправомерным и не порождающим права удержания (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 10.03.09 по делу № А43-25878/2007-2-701, Северо-Западного округа от 23.10.09 по делу № А21-8413/2008, определение ВАС РФ от 04.12.07 № 15401/07).

Правила пожарной безопасности в договоре аренды

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»). Согласно пунктам 10 и 38 Правил пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03, утверждены приказом МЧС России от 18.06.

03 № 313), собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий.

На практике по итогам проверок Роспожарнадзора между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто из них и за что должен отвечать в области пожарной безопасности.

Для устранения неясностей лучше привести в договоре аренды или приложении к нему объем конкретных обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16.12.08 по делу № А48-2636/08-6). Это поможет установить субъект ответственности.

Что указать в договоре.

 Если договор прямо предусматривает право арендодателя в период действия договора прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате, а также удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности, то в случае судебного спора, суд скорее всего будет на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 27.04.10 по делу № А60-25828/2009-С12, Центрального округа от 03.07.06 № А68-ГП-109/А-04, Северо-Западного округа от 26.03.09 по делу № А56-10770/2008). В договоре можно предусмотреть не только право арендодателя при возникновении задолженности ограничить доступ в помещение, но и право на отключение подачи электроэнергии. Для торговых площадей это сделает использование помещения по назначению невозможным, и никакие дополнительные способы ограничения доступа (смена замков, привлечение охраны и т. д.) могут не понадобиться.

Источник: http://www.vsemvsud.ru/articles/652-zashchita-interesov-arendodatelya-chto-predotvratit-spory-s-arendatorom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.