Как решают споры об аренде госимущества

Как решают споры об аренде госимущества

При аренде госимущества малый и средний бизнес имеет ряд льгот. Как суды разрешают споры о праве на выкуп имущества и льготах на аренду.

Судебные решения убеждают, что законодательство надо совершенствовать. Отдельные ведомства предлагают упростить порядок, по которому арендаторы пользуются преимуществом при выкупе имущества согласно Закону 159-ФЗ. У других своя точка зрения, в каком порядке и с какими льготами предоставлять аренду госимущества малому и среднему бизнесу.

Так или иначе, а споры арендодателей с предпринимателями не утихают. Рассмотрим четыре судебных кейса и подытожим их выводами Верховного суда. Два судебных дела – о преимуществе на выкуп имущества по 159-ФЗ, еще два – о льготах на аренду у государства.

Преимущество в выкупе имущества по 159-ФЗ есть у предпринимателей со «стажем»

Предприниматель, который занимал помещение у департамента городского имущества, решил воспользоваться правом выкупа имущества по 159-ФЗ. Но департамент в льготах отказал, после чего предприниматель обратился в суд.

В суде представители департамента пояснили, что предприниматель арендовал помещения с 2012 года. Но статус ИП он получил только в 2015 году. Из этого следует, что условию п. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ предприниматель не соответствует.

Судьи отметили, что Закон № 159-ФЗ дает преимущество субъекту малого бизнеса или среднего предпринимательства. К этим субъектам относят и физлиц, которые состоят в ЕГРИП (ч. 1 ст. 4 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ). Чтобы получить преференцию для выкупа после аренды госимущества, надо одновременно соблюсти два условия:

1. Иметь арендные отношения на 1 июля 2015 года.
2. Пользоваться имуществом без перерыва не меньше 2 лет.

Коллегия ВС РФ истолковала ч. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ так: все 2 года имуществом должен пользоваться именно субъект малого или среднего бизнеса. Если в ЕГРИП физлицо внесли 1 июля 2013 года и раньше, то у него есть преимущество на выкуп помещения.

Заявитель арендовал помещение у департамента с 2012 года, но получил статус ИП только в 2015 году. Коллегия ВС РФ решила, что права на преимущественный выкуп имущества по 159-ФЗ у него нет.

Минэкономразвития предлагает привязать срок, по которому для малого и среднего бизнеса исчисляют двухлетний срок аренды, не к 1 июля 2015 года, а ко дню подачи субъектом заявления на выкуп помещения. Законопроект об этом уже прошел общественное обсуждение (ID на regulation.gov.ru – 01/05/03-17/00062792).

В ряде случаев отсутствие торгов на аренду не может помешать выкупу имущества по 159-ФЗ

Нередко судьи, которые рассматривают арендные споры, неверно толкуют ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (Закон № 135-ФЗ). Верховный суд привел свою позицию в п. 23 обзора судебной практики № 3 за 2021 год.

Ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ вступила в силу 2 июля 2008 года. Договоры аренды, которые заключили до этого срока, действуют наравне с другими. Если госимущество в аренду предоставили без торгов и без согласия ФАС, это не повод отказывать субъекту малого или среднего бизнеса в праве на преимущественный выкуп.

Суть спора в том, что общество заключило договор аренды нежилого помещения в ноябре 2006 года. Спустя год общество заключило новый договор аренды этого же помещения до 2012 года. А в 2014 году арендодатель получил от общества заявление о преимущественном праве на выкуп имущества по 159-ФЗ. Арендодатель отказал, потому что:

• договор заключали без торгов;
• муниципальную преференцию не согласовали.

Общество оспорило отказ в суде. Первая и апелляционная инстанция, а также окружной суд, встали на сторону арендодателя.

Арендовать муниципальное имущество можно либо по результатам торгов, либо за счет муниципальной помощи, которую согласовали в ФАС.

Договор аренды, который не учитывает особенности Закона № 135-ФЗ, судьи сочли ничтожной сделкой, а в праве на преимущественный выкуп – отказали.

Коллегия ВС РФ отменила акты нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение. Вывод суда высшей инстанции: конкурсы и аукционы на право заключить договор аренды госимущества проводят лишь со 2 июля 2008 года.

Когда заключали спорные договоры, у муниципалитетов не было обязанности проводить торги на аренду имущества. А аренда помещения на общих основаниях, без льгот, не является муниципальной помощью по ст. 220 Закона № 135-ФЗ.

Судебная коллегия решила, что передачу помещения не надо было согласовывать с антимонопольным органом (определение ВС РФ от 26 апреля 2021 г. по делу N 302-КГ15-18993).

Информацию о конкурсах и аукционах по аренде госимущества ищите на сайте торгов.

На размер оплаты аренды госимущества может влиять нормативный акт

Если в договоре прописали возможность корректировать арендную плату по нормативным актам, то такие изменения происходят автоматически. Вносить соответствующие изменения в договор аренды не надо. Такую позицию содержит п. 20 постановления Пленума ВАС РФ о 17.11.2011 № 73.

На практике арендаторы нередко оспаривают в судах такие нормативно-правовые акты, чтобы снизить размер арендной платы по договору. Рассмотрим два спора по поводу снижения платы при аренде госимущества.

При расчете цены аренды госимущества нужно опираться на действующие нормативные акты

Предприниматель заключил договор аренды земельного участка с администрацией. В договоре аренды стороны прописали, что плату изменяют, как только вступит в силу нормативно-правовой акт, который регулирует порядок начисления арендной платы и ее размер. Согласовывать с арендатором такой случай и вносить изменения в договор не требовалось.

Стороны заключили дополнительное соглашение и определили в нем размер платы за аренду на год. Для расчета использовали два постановления регионального правительства. Позднее одно из постановлений признали недействительным в суде.

Предприниматель не оплачивал аренду, и администрация обратилась в суд, чтобы взыскать задолженность. Размер ее рассчитали, используя и оспоренное в суде постановление.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, апелляция и суд округа оставили в силе его решение.

Судьи решили, что определять задолженность по ставкам из оспоренного постановления – не нарушение, поскольку в договоре закрепили, как рассчитают плату.

Верховный суд отменил принятые судами акты. Кредитор может требовать, чтобы обязательства исполнили по цене, которую установили в договоре. Но только если акт, которым установили цену, не противоречит закону. Суды использовали позицию из постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/2011, но не учли нюанса.

Применять позицию можно, если при отмене документа о ставках арендной платы нет другого, ранее действовавшего документа. А в этом случае суды вынесли необоснованные решения, потому что есть нормативный акт, который регулировал ставки аренды госимущества до оспоренного в суде постановления (определение ВС РФ от 14 апреля 2021 г.

N 309-ЭС15-16627).

При нарушении исполнения обязательства арендатор утратит льготу по аренде у государства

Арендатор нежилого помещения обратился в Мосгорсуд, чтобы оспорить нормы постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП. По его мнению, в документе предусмотрели дополнительную ответственность за нарушение условий договоров аренды госимущества. Суд отказался удовлетворять иск.

ВС РФ отметил, что постановление № 809-ПП дает предприятиям малого и среднего бизнеса льготу на аренду у государства – такой арендатор может платить по льготной ставке. В документе определили условия, когда ставка будет льготной. Если арендатор нарушит условия, преференции перестанут действовать.

Такой инструмент предусмотрели для недобросовестных участников правоотношений. Нарушите платежные обязательства – и ставка изменится. Меру не следует рассматривать как дополнительную ответственность за нарушение условий договора аренды госимущества (апелляционное определение ВС РФ от 17 ноября 2021 г.

№ 5-АПГ16-64).

Арендные споры в 2021 году: кто кого?

Читайте на тему

Источник: https://www.law.ru/article/21687-kak-reshayut-spory-ob-arende-gosimushchestva

Решение споров, связанных с арендой земельных участков

Многим российским гражданам и предпринимателям, особенно сферы малого бизнеса, слишком дорого обходится закупка собственных земель для ведения хозяйства или иной деятельности. Поэтому аренда земельных участков – зачастую единственный, но самый эффективный выход из положения в условиях рыночных отношений.

Договор аренды подкрепляется юридически и дает право на временное пользование земельным участком в тех целях, которые прописаны. Арендодатель сохраняет за собой законное право на территорию, получая при этом доход. Арендатор, в свою очередь, существенно экономит, занимаясь своей деятельностью.

Однако часто в отношениях «арендодатель-арендатор» возникают спорные ситуации, связанные с нарушением прав одной из сторон. Часто это случается из-за незнания законов, но случаются и умышленные нарушения правил договора.

Решаются такие споры не компромиссами, а через суд.

Если попытаться самому, без помощи специалиста, доказать свою правоту, то легко может упустить важный пункт, который как раз и поможет оформить права на землю, разрешив таким образом спор в свою пользу.

Почему возникают споры, связанные с арендой земельных зон:

• Неправильный порядок составления договора.
• Принудительное заключение договора.
• Нарушенный порядок установления и взыскания оплаты. Установление размера оплаты и выплаты долга.
• Нарушение прав и обязанностей, прописанных в договоре.
• Досрочное расторжение.
• Срок договора истёк, а арендодатель отказывается его продлить.
• Выяснение, что арендованный участок используется не по назначению.
• Арендодатель препятствует пользованию участком в полном объеме.

И некоторые другие.

Земельный конфликт может разгореться по вине обоих из сторон:

Пример 1: арендатор оформил в пользование участок, начал строительство. Срок аренды истекает, и необходимо продление. Однако теперь нужно участвовать в торгах, и если победу одержит другой арендатор, весь труд незаслуженно перейдет к нему. Подобные случаи необходимо оспаривать в суде.

Пример 2: арендодатель сдал свою землю, но сосед заявил, что межевание территорий неверное, и намерен забрать свою часть. На данном куске у арендатора расположена важная постройка, либо растет редкий фрукт или дерево.

Соответственно, строение или растение должно перейти в собственность соседа, из-за чего наверняка разгорится спор по возмещению убытков арендатору. Чтобы избежать подобных итогов, стоит заниматься межеванием земли с участием специалистов.

Пример 3: владелец сдал свой участок, но арендатор нарушил правила пользования: снес имеющуюся застройку и посадил саженцы, т.е., земля используется не по оговоренному назначению.

Пример 4: арендатор не соблюдает обязательства по оплате за пользование землей, что чревато судебным иском. Однако случается, что деньги не поступают к владельцу участка по уважительной причине, и это тоже возможно доказать на судебном заседании.

Что предоставляется в суде как доказательство правоты в земельном споре:

• Документы, удостоверяющие право собственности на землю, договор аренды, пай.
• План земли, которую арендуют.
• Кадастровая схема земельной территории.
• Подтверждение регистрации контрактов на аренду участка.
• Документ приема-передачи территорий во временное пользование.
• Документ, подтверждающий нарушение права собственности.
• Подписанная хозяином земли бумага о согласии на нецелевое использование земли.

Если участок в залоге, он тоже может сдаваться в аренду, если лицо, принимающее имущество в залог, даст этому подтверждение в письменном виде.

Специалисты «ЮНИТЕД» – квалифицированные юристы по земельным вопросам, которые не дают распорядителям участков садиться на шею арендаторам, а арендаторам – вводить в заблуждение распорядителей. Наши юристы на практике доказывают, что знание закона в судопроизводстве позволяет восстановить справедливость, защитить права и интересы своих клиентов.

Мы предлагаем:

• Проведение правового анализа договоров аренды земельных участков, обоснованности размера арендных платежей;
• Правую помощь в заключении договора аренды земельного участка;
• Оспаривание решений госорганов в сфере земельного законодательства;
• Оспаривание решений госорганов при необоснованности расчетов арендной платы;

Минимум времени на судебный процесс. Эффективное разрешение споров по аренде земельного участка. С нами всегда проще выиграть.

Источник: https://united-info.ru/biznes-znaniya/stati/82-reshenie-sporov-svyazannykh-s-arendoj-zemelnykh-uchastkov.html

Особенности сдачи государственного имущества в аренду | Юрист онлайн

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным.

Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы.

Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя.

Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ.

Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.

Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.

Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.

Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса. Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).

В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

3. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.
Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

4. Разработать конкурсную или аукционную документацию.

5. Разместить извещение о проведении аукциона или конкурса и документацию.
Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

6. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя. Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются.

Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.
В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно.

7. Вскрыть конверты с заявками.
Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

8. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.

Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы.

По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

9. Определить победителя торгов.
Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов: — проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов; — победитель торгов признан банкротом; — деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;

— победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.
Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России.

Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят. Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений.

Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).

Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более. С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.

К заявлению прилагаются: 1) документы, подтверждающие полномочия представителя. Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность). Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена.

Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя; 2) договор аренды (не менее двух экземпляров); 3) доверенность, если договор аренды подписан представителем (подлинник и копия).

Заявитель по своей инициативе может представить: — решение собственника о согласовании сделки; — документ об уплате государственной пошлины; — учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.

Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия. Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов.

Он составляет, считая с даты приема документов: — семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра; — девять рабочих дней при подаче через МФЦ; — три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки; — пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки; — один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.

Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.

Посмотрите еще темы:

• Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи в аренду?
• Арендодатель передал имущество без документов, арендная плата не взымается
• Новый собственник не имеет права в судебном порядке вносить изменения в договор аренды, заключенный со старым собственником
• При смене собственника помещения старый полностью утрачивает право на получение расходов
• Договор аренды как крупная сделка в случае прекращения производственной деятельности

Источник: http://sud-jurist.ru/osobennosti-sdachi-gosudarstvennogo-imushhestva-v-arendu/

Аренда муниципального имущества: все подводные камни. Передача муниципального имущества в аренду :

Многие российские предприятия стремятся подписать с тем или иным органом власти – государственным или муниципальным, – договор об аренде имущества. Для этого представители бизнеса с удовольствием участвуют в различных конкурсах и аукционах. Какова цель предпринимателей, вовлеченных в процесс коммуникаций с органами власти?

Аренда как способ сэкономить

Аренда муниципального имущества — процедура, которая в российской предпринимательской среде считается отличной альтернативой соответствующему договору с коммерческой организацией.

Все потому, что тот или иной склад, офис или другое помещение, которым располагает муниципалитет, как правило, намного дешевле, чем объект, предлагаемый юрлицами. И многие предприниматели очень рады получить право аренды муниципального имущества.

Специфика муниципального имущества

Какова специфика объектов недвижимости, которые принадлежат местным властям? В соответствии с положениями 215-й статьи ГК РФ то имущество, которое на праве собственности находится во владении городов, сельских поселений и иных административно-территориальных единиц, на уровне которых реализуется местное самоуправление, причисляется к муниципальному типу. Часто соответствующего типа собственность закреплена за отдельными учреждениями. Если это не так, то оно входит в качестве актива в муниципальную казну.

Если предприниматель желает узнать, возможна ли аренда недвижимого муниципального имущества того или иного типа, то такая информация, как правило, размещена на сайтах местных властей.

Но если даже соответствующих данных на веб-ресурсах муниципалитетов по каким-либо причинам нет, то бизнесмен вправе сделать запрос в местный орган управления.

Услуга по предоставлению соответствующих сведений предпринимателю должна оказываться муниципалитетом бесплатно.

Субъекты арендных правоотношений

Стоит отметить, что для предпринимателей возможно приобретение в пользование имущества не только муниципального, но и государственного типа.

Принципиальных различий между процедурой, в рамках которой осуществляется передача в аренду муниципального имущества, и аналогичными действиями при участии государственных органов власти немного, так как все эти процессы регулируются одними и теми же законами.

Типы договоров

Можно также отметить, что аренда — не единственный вариант взаимодействия органа власти на том или ином уровне и предприятия. Специфика соответствующих контрактов в том, что имущество передается арендодателем за плату во временное использование.

Возможен также вариант с заключением договора безвозмездного пользования. Согласно подобному контракту собственник имущества обязуется передать объект недвижимости другой стороне, которая, в свою очередь, должна вернуть ее владельцу в том же состоянии с учетом допустимого износа или же в том виде, который предусмотрен договором.

Помимо такого типа сделок, как аренда государственного и муниципального имущества и договор безвозмездного пользования, возможно также заключение контрактов на доверительное управление собственностью.

В рамках подобных соглашений муниципалитет или государственный орган передает контрагенту в лице предприятия недвижимость на неопределенный срок.

В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя.

Однако аренда федерального и муниципального имущества на практике осуществляется главным образом в рамках обычной аренды.

Хотя, конечно, на уровне конкретных муниципалитетов в том или ином регионе возможны разные подходы к вопросу взаимодействия с предприятиями.

Главное, чтобы соответствующие действия органов власти не противоречили законодательству, регулирующему отношения государственных и муниципальных институтов с частными предприятиями.

Особенности арендных договоров с муниципалитетами

Основной правовой акт, определяющий порядок аренды муниципального имущества — ФЗ №135. В соответствии с его положениями собственность, которая не закреплена в форме хозяйственного владения за тем или иным субъектом на уровне местной власти, может сдаваться предпринимателям только на конкурсной основе (или аукционной).

Аналогичная процедура должна быть проведена, если имущество принадлежит муниципальному унитарному предприятию. Причем не важно, в хозяйственном оно управлении или же в оперативном.

Те же самые правила будут действовать, если собственностью владеет автономное государственное учреждение или же муниципальный орган, но при условии оперативного управления.

Специфика конкурсов

Итак, в ряде случаев аренда муниципального имущества возможна только по факту проведения конкурса. Правила, согласно которым данные процедуры организуются, зафиксированы в одном из Приказов ФАС РФ — ведомства, которое отвечает за корректность взаимодействия власти и бизнеса во многих аспектах.

В соответствующем нормативном акте, выпущенном антимонопольной службой, содержится список видов имущества, для аренды которых необходимо проведение торгов. В свою очередь, положения Приказа ФАС России могут дополнять нормативные акты, издаваемые на уровне отдельных муниципалитетов.

Как правило, данные документы доступны на веб-сайтах местных органов власти.

Особенность проведения конкурсов, предмет которых — заключение договора аренды муниципального имущества, в том, что информация, касающаяся данных мероприятий, должна быть опубликована в интернете на сайте torgi.ru, который принадлежит Министерству экономического развития.

Когда конкурсы не проводятся

Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.

Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.

Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.

Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, — аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.

Можно также отметить, что конкурс, предмет которого — предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.

Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.

Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.

Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, в рамках которого имущество муниципалитетов и государственных органов власти передается в аренду, не касается тех сфер, которые регулируются Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, а также законами о недрах.

Имущество в пользовании: два варианта

Итак, предприниматели имеют несколько возможностей получить в распоряжение недорогой ресурс в виде муниципального имущества.

Прежде всего, можно отметить тот факт, что договоры между предприятиями и органами власти могут быть представлены в широком разнообразии: в виде соглашений аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т. д.

Пользование каждым из предусмотренных законодательством РФ вариантов возможно в рамках двух основных схем:

– по факту проведения торгов (конкурсов или аукционов), предмет которых — право компании заключить с муниципалитетом или государственным органом власти договор того или иного типа;

– заключение договора без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями законодательства.

В одних случаях торги, о которых идет речь, именуются конкурсами, в других — аукционами. Какой термин более корректен?

Конкурс или аукцион?

В зависимости от контекста и ряда специфических признаков процедуры употребляться может и тот и другой термин на вполне законных основаниях. Если речь идет о конкурсе, то предполагается, что заявки участников будут подаваться в закрытом виде (например, в конвертах). Конкуренты не будут знать подробности заявок.

Аукцион, в свою очередь, это определение самого выгодного для муниципалитета варианта на основе главным образом публичных торгов. То есть тот или иной участник соревнования за право заключить договор аренды муниципального имущества в курсе, что предлагает конкурент, и может попробовать выдвинуть более выгодное для владельца предложение.

Как проводятся торги

В зависимости от того, проходит аукцион или конкурс, правила проведения торгов могут несколько отличаться. Как мы уже отметили выше, если речь идет о проведении конкурса, то публичным остается только состав участников. Если мероприятие проходит в формате аукциона — открыта вся информация об участниках и выдвигаемых ими предложениях.

Муниципалитетом, который владеет имуществом, создается специальная комиссия. Ее основные функции: работа с конвертами, в которых содержатся предложения от конкурсантов, установление круга лиц, имеющих доступ к информации о мероприятии, исследование конкурентных преимуществ и иных особенностей каждой заявки, определение победивших конкурсантов или участников аукциона.

Предоставление в аренду муниципального имущества возможно в пользу не только юридических лиц, но и граждан и индивидуальных предпринимателей. То есть субъекты правоотношений в любом из этих правовых статусов могут участвовать в конкурсах и аукционах, о которых идет речь.

Рассмотрение заявок

Изучим аспект, касающийся рассмотрения заявок участников торгов. Основные положения, регулирующие соответствующую процедуру, определяются на уровне законодательства муниципалитетов. Однако достаточно типичными можно считать следующие формулировки.

Рассмотрение поступивших заявок муниципалитеты осуществляют, как правило, в течение месяца с момента, когда соответствующий документ был прислан конкурсантом.

Заявки изучаются, только если вместе с ними были направлены предусмотренные регламентом проведения конкурса документы. Как правило, они представляют собой следующий перечень:

• письменное заявление на имя руководителя органа власти;
• учредительные документы участника, свидетельства о регистрации юрлица, а также источники, подтверждающие статус человека, который будет подписывать договор аренды, если фирма пройдет конкурс;
• банковские реквизиты участника торгов;
• документы, отражающие цифры бухгалтерского баланса на предприятии.

При этом орган власти, ответственный за проведение конкурса, может затребовать иные документы от участника, если это предусмотрено законодательством.

Основной критерий определения победителя конкурса — лучшие условия исполнения соответствующего контракта. В свою очередь, выигравшей аукцион признается организация, которая предложила самую высокую стоимость договора для муниципалитета. Сдача муниципального имущества в аренду возможна только в пользу победителей торгов.

Преференции

Интересные положения содержатся в 18-й статье ФЗ №209. Там сказано, что малые и средние предприятия вправе рассчитывать на некоторые меры поддержки со стороны муниципалитетов в виде безвозмездной или подразумевающей льготные условия передачи собственности во временное пользование.

При этом перечни имущества, которые могут быть отданы в аренду в рамках соответствующих мер поддержки, должны быть доступны широкой публике — в СМИ или на официальных сайтах органов власти. Аренда муниципального имущества в льготном формате возможна на срок не менее 5 лет.

Однако он может быть уменьшен, если субъект бизнеса подаст соответствующее заявление.

Аренда муниципальной собственности и НДС

Важный аспект — исчисление НДС при аренде муниципального имущества. Субъектом уплаты соответствующего налога будет считаться предприятие, которое взяло указанную собственность в аренду.

Величина налоговой базы определяется посредством суммирования размера арендной платы по каждому объекту недвижимости. Арендатор должен сформировать счет-фактуру в течение 5 дней с момента оплаты. Также его обязанность — предоставить декларацию по НДС в срок до 20 числа месяца, который следует за налоговым периодом.

Куда направляется выручка от аренды?

Куда направляет средства, которые получены благодаря предоставлению имущества в аренду, муниципалитет? Как правило, выручка идет на обновление и поддержание материально-технической базы органа власти. Денежные средства поступают на специальный бюджетный счет, с которого затем переводятся на счет самого учреждения в пределах предусмотренных законодательством лимитов.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-arenda-municipalnogo-imushhestva.html

Аренда государственного и муниципального имущества

Аренда государственного и муниципального имущества проходит через торги. Это может быть конкурс или аукцион. Расскажем про порядок сдачи в аренду государственного имущества, договор аренды, его государственную регистрацию, а также НДС.

Чтобы передать государственное или муниципальное имущество по договору аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, других договоров, по которым переходит право владения или пользования, нужно проводить торги: конкурс или аукцион на право заключения такого договора.

Чтобы сдать в аренду госимущество, учреждение создает комиссию: она может быть конкурсной или аукционной. Любая комиссия выполняет следующие функции:

• определение участников и рассмотрение заявок ;
• принятие решения о победителе конкурса (аукциона);
• оформление протоколов.

Кроме того, каждая из комиссий выполняет другие функции в ходе торгов. Перечень приведен в пунктах 13 и 14 Правил от 10.02.2010 № 67.

В комиссию нельзя включать лиц, заинтересованных в результатах торгов:

• подавшие заявки на участие в конкурсе или аукционе;
• штатные сотрудники организаций, подавших заявки;
• лица, которые могут быть подвержены влиянию со стороны участников торгов (в т. ч. участники (аукционеры, члены правления, кредиторы) организаций-заявителей).

Торги по аренде государственного имущества

Каков порядок сдачи в аренду государственного имущества? Проводить торги для аренды госимущества можно двумя способами: конкурсом или аукционом. Рассмотрим подробнее передачу в аренду недвижимого имущества бюджетным учреждением.

Как провести аукцион по аренде государственного имущества

Аукцион является открытым по составу участников и форме подачи предложения. Аукцион нужно проводить в отношении сдачи в аренду государственного или муниципального имущества бюджетным учреждением, которое не включено в перечень, утвержденный приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67.

По имуществу, включенному в указанный перечень, нужно проводить конкурс. При этом по решению организатора торги на право заключения договоров на виды имущества, по которому заключение возможно через конкурс, могут быть проведены в форме аукциона.

Сдачу в аренду государственного имущества по аукциону можно разделить на несколько этапов:

• подготовка к проведению аукциона;
• рассмотрение заявок на участие в аукционе;
• проведение торгов.

После того, как создадите аукционную комиссию, опубликуйте на сайте (www.torgi.gov.ru) Извещение не менее чем за 20 дней до даты окончания подачи заявок на участие в аукционе. Кроме того, по своему желанию организатор торгов может опубликовать такое извещение в средствах массовой информации (СМИ).

Одновременно с публикацией извещения на официальном сайте должна быть размещена документация об аукционе вместе с проектом договора.

Для участия в аукционе претенденты на право заключения договора подают соответствующие заявки в сроки и по форме, установленные документацией об аукционе. Заявка на участие в аукционе должна содержать:

• сведения о заявителе (наименование, организационно-правовую форму, местонахождение и т. д.);
• документы о заявителе (в частности, выписку из ЕГРЮЛ, полученную не ранее чем за шесть месяцев до дня размещения на сайте извещения об аукционе);
• предложения об условиях выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении имущества, права на которое передаются по договору.

Если было подано несколько заявок, комиссия рассматривает их в течение десяти дней со дня окончания приема заявок. В результате комиссия должна принять решение о допуске претендентов, подавших заявки, к участию в аукционе. Если заявка (заявитель) не соответствует требованиям, установленным документацией об аукционе, ему отказывают в участии.

Для оформления результатов рассмотрения заявок комиссия подготавливает протокол. В нем должны содержаться:

• сведения о заявителях;
• решение об их допуске к участию в аукционе или об отказе к допуску с обоснованием.

Протокол подписывается всеми членами аукционной комиссии, которые присутствовали на заседании, и размещается на официальном сайте в день окончания рассмотрения заявок.

Процедура проведения торгов следующая:

1. Аукционист объявляет начало аукциона, номер лота, предмет договора, начальную цену договора и шаг аукциона. Цена договора увеличивается постепенно.

Каждый раз она поднимается на один шаг аукциона. После того как цена увеличивается уже на новый пониженный шаг аукциона, участники опять поднимают карточки.

2. Аукцион проходит до тех пор, пока после очередного троекратного объявления цены или после заявления действующего правообладателя о желании заключить договор по объявленной цене ни один участник аукциона не поднял карточку.

3. Победителем становится:

• участник, который предложил наиболее высокую цену договора (цену за право заключения договора аренды или наибольшую арендную плату);
• действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене.

Более подробнее про проведение аукциона читайте в рекомендации.

Как провести конкурс по аренде государственного имущества

Передачу государственного имущества в аренду через конкурс можно разделить на несколько этапов:

• подготовка к проведению конкурса;
• рассмотрение заявок на участие в конкурсе;
• оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе.

Извещение о проведении конкурса опубликуйте на официальном сайте не менее чем за 30 дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе. Одновременно с публикацией извещения на официальном сайте должны быть размещены конкурсная документация и проект договора.

Для участия в конкурсе претенденты на право заключения договора подают заявки на участие в конкурсе в срок и по форме, установленные конкурсной документацией. Заявки подаются в запечатанных конвертах или в форме электронных документов.

Процедуру вскрытия конвертов с поданными заявками и открытия доступа к заявкам, поданным в электронной форме, проводите публично и одновременно.

В течение 20 дней со дня вскрытия конвертов (открытия доступа к заявкам, поданным в электронном виде) комиссия рассматривает  заявки. В результате комиссия должна принять решение о допуске заявителей к участию в конкурсе.

После рассмотрения заявок происходит их оценка и сопоставление. Оцениваются заявки только тех участников, которые по итогам процедуры рассмотрения признаны участниками конкурса. Максимальный срок оценки и сопоставления таких заявок не может превышать десяти дней со дня подписания протокола рассмотрения заявок.

Результаты оценки и сопоставления заявок оформите протоколом. На следующий день после проведения оценки и сопоставления заявок протокол подписывается всеми присутствующими членами конкурсной комиссии. В течение следующего дня протокол должен быть размещен на официальном сайте торгов.

Подробную инструкцию по проведению конкурса смотрите в рекомендации.

Аренда государственного имущества без проведения торгов

В некоторых случаях аренда государственного или муниципального имущества возможна без проведения торгов:

• государственным органам, органам местного самоуправления, государственным внебюджетным фондам;
• Банку России;
• государственным (муниципальным) учреждениям, государственным корпорациям, государственным компаниям;
• организациям, ведущим образовательную деятельность;
• медицинским организациям;
• для размещения объектов почтовой связи;
• на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев;
• гражданам, которые не являются предпринимателями;
• некоммерческим организациям;
• являющегося частью (частями) помещения, здания, строения, сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади помещения (здания, строения, сооружения), права на которые принадлежат учреждению, передающему такое имущество.

При этом для организатора торгов заключение договора является обязательным. Договор аренды государственного имущества заключите на условиях и по цене, предусмотренным заявкой на участие.

Государственная регистрация договора аренды движимого имущества

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества регулируется Законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Договор аренды подлежит обязательной госрегистрации, если заключен на срок от одного года и выше. Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации .

Договор зарегистрируйте в территориальном отделении Росреестра. Государственная регистрация договора аренды движимого имущества проходит через Росреестр. Обратиться в орган имеет право любая из сторон (как арендодатель, так и арендатор).

Чтобы зарегистрировать договор, представьте в Росреестр:

• заявление о регистрации договора;
• договор аренды в подлинниках по количеству сторон и один для Росреестра;
• документ, который подтверждает личность того, кто обратился с заявлением;
• документ о полномочиях представителя (например, доверенность).

За госрегистрацию договора аренды необходимо заплатить госпошлину. Ее размер составляет для граждан 2000 руб., для учреждений – 22 000 руб.

Авторизируйтесь с помощью социальных сетей и получите расширенный доступ к сайту: вы сможете скачивать все необходимые вам формы и образцы в любое время!

Аренда государственного и муниципального имущества: НДС

Учреждение должно исполнять обязанности налогового агента по НДС, когда арендодатель – орган государственной власти и управления или орган местного самоуправления. Если вы арендуете госимущество, возможно несколько ситуаций. Арендодателем может быть Росимущество, унитарное предприятие или учреждение. Еще один вариант – трехсторонний договор. Разберем каждый случай.

1. Договор аренды заключили с территориальным подразделением Росимущества, региональным комитетом по управлению имуществом или аналогичными структурами местного самоуправления. В этом случае учреждение, как налоговый агент, должно удержать НДС и перечислить в бюджет.
2. Если контрагент – унитарное предприятие или учреждение, у которого госимущество в хозяйственном ведении или оперативном управлении: выполнять обязанности налогового агента арендатор не должен. Поэтому всю сумму арендной платы с НДС перечисляйте арендодателю, который самостоятельно рассчитывается с бюджетом.
3. На практике используют трехсторонние договоры аренды. Кроме арендатора, их подписывают представители Росимущества и учреждения, на балансе которого состоит имущество. Когда арендодатель – учреждение, а подразделение Росимущества подтверждает полномочия, арендатор не должен исполнять обязанности налогового агента. Если же арендодатель по договору – подразделение Росимущества, придется удержать и перечислить налог в бюджет.

Не нашли ответ на свой вопрос?
Задайте его экспертам «Системы Госфинансы»

Источник: https://www.budgetnik.ru/art/102711-arenda-gosudarstvennogo-i-munitsipalnogo-imushchestva