Участники долевого строительства против застройщиков: тенденции правоприменения

Долевое строительство. Масштабные изменения законодательства в соответствии с 214-ФЗ. Семинар в Москве

−

=

[{“value”:”26 900 \u0440\u0443\u0431.”,”desc”:”\u0411\u0430\u0437\u043e\u0432\u0430\u044f \u0446\u0435\u043d\u0430″,”class”:”base”,”calculateParticipantCount”:1},{“value”:”1 500 \u0440\u0443\u0431.

“,”desc”:”\u0417\u0430 \u043f\u0440\u0435\u0434\u043e\u043f\u043b\u0430\u0442\u0443″,”date_s”:1540537200},{“value”:”25 400 \u0440\u0443\u0431.

“,”desc”:”\u0418\u0442\u043e\u0433\u043e\u0432\u0430\u044f \u0446\u0435\u043d\u0430″}]

Зарегистрироваться на семинар

Москва, Ленинский проспект, 38А, кампус MBS

В 2021 году вступили в силу масштабные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой кампании по защите прав граждан — участников долевого строительства» от 29.07.2021 г.

Большая часть поправок вступили в силу уже со дня официального опубликования закона и с 1 января 2021 г. Но основные изменения касаются объектов строительства, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2021 года.

Новые жесткие требования к опыту работы компании на рынке, запрет одновременно возводить многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете, необходимость пользоваться единственным банковским счетом, открытым в уполномоченном банке (причем вместе с техзаказчиком и генподрядчиком), дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами — это лишь неполный перечень нововведений, которым посвящен данный семинар.

Посмотреть программу

Время проведения семинаров — ежедневно с 10:00 до 17:30

• Краткий обзор правоприменительной практики предыдущей версии 214-ФЗ согласно 304-ФЗ от 03.07.2021 г.
• Какие нововведения уже реально работают, а какие уже отменены новыми законами?

• Каким конкретно критериям необходимо соответствовать застройщику, получившему разрешение на строительство до и после 01.07.2021 г., чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома?
• Разъяснение термина «специализированный застройщик». Застройщик — только хозяйственное общество
• Обязательное наличие не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика): работает ли данное условие для застройщиков, которые вели свою деятельность в рамках группы компаний (и, соответственно, разных юр. лиц)? В каких случаях?
• Обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов. Каким образом исчисляется «эта максимально допустимая сумма общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений»?
• Обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве
• Единый реестр застройщиков, привлекающих денежные средства граждан (по 304-ФЗ): критерии надежности, права и обязанности, порядок ведения

Застройщик теперь вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2021 года: при каких условиях возможно строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке с одним разрешением на строительство? Возможность внесения изменений в разрешение на строительство в данном случае

Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2021 г.)

• Отмена требований о величине уставного капитала
• Требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации. На какой срок эта сумма должна находиться на расчетном счете банка?

Источники финансирования строительства для застройщиков

• Банковское проектное финансирование строительства многоквартирных домов
• Привлечение средств граждан через специальные эскроу-счета
• Вопрос применения ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
• Отсутствие у застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство, — новые требования к застройщикам согласно частям 6 и 7 ст.18 Закона 214-ФЗ
• Финансирование объектов долевого строительства за счет собственных средств заказчика-застройщика
• Инвестирование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в строительство объектов недвижимости
• Аккумулирование средств дольщиков через ЖСК. Преимущества и недостатки. Нормативно-правовое регулирование ЖСК
• Какие еще существуют альтернативные источники финансирования жилищного строительства?

Ужесточение требований к деятельности застройщика, а также к его органам управления и участникам

• Для каких должностей недопустимы не истекший срок дисквалификации, отдельные виды судимости, привлечение к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, банкротство и т.п.?
• Внесудебная приостановка регистрации долевых договоров в течение 1 дня с момента выявления у застройщика любой налоговой задолженности (в бюджеты всех уровней). Действия контролирующих органов в случае обнаружения недоимок и неплатежей в госбюджет
• Правовые последствия нецелевого использования средств участников долевого строительства. Штрафы, варианты минимизации и оспаривания
• Совмещение функций застройщика, заказчика, генподрядчика в свете новой реформы
• Совмещение функций инвесторов (соинвесторов) и подрядных организаций и возникающие ограничения

Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2021 г.)

• Критерии, установленные Правительством РФ для уполномоченных банков
• Требования к застройщикам, техническим заказчикам и генеральным подрядчикам по открытию счетов в таких банках
• Специальный банковский контроль и предполагаемый механизм проверки соответствия каждого платежа содержанию обосновывающих документов (договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, актов приема-передачи товара, товарно-транспортных накладных, счетов, счетов-фактур и пр.)
• Действия банка в случае установленных несоответствий в документах

«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» — новый способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации ДДУ

• Механизм формирования компенсационного фонда за счет обязательных взносов застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства
• Для каких строящихся объектов эти изменения обязательны?
• В каком случае у застройщика остается обязанность заключать договоры поручительства с банком либо договоры страхования гражданской ответственности?
• Размер и условия отчислений в фонд
• Механизм возврата застройщику уплаченных взносов (в случае отказа в государственной регистрации договора или отказа сторон от заключения сделки)
• Выплаты возмещения по ДДУ, по которым взносы уплачены до принятия 218-ФЗ

Повышение информационной открытости застройщика. Увеличение требований к застройщикам по размещению информации на своем официальном сайте, в единой информационной системе жилищного строительства и в проектной декларации

• Расширение состава обязательной информации для размещения в интернете застройщиком, уточнение требований, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков
• Обязательный аудит годовой бухгалтерской отчетности застройщика
• Обязанность и сроки размещения в полном объеме промежуточной бухгалтерской отчетности, годовой бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения
• Ответственность за размещение недостоверной и неактуальной информации

Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получено после 1 июля 2021 г

• Условия и лимиты использования таких денежных средств на административные расходы застройщика — аренда офиса, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.д.
• Ограничения по размеру авансовых платежей при расчетах с контрагентами

Договоры долевого участия в строительстве — до и после 1 июля 2021 г

Источник: https://mbschool.ru/seminars/115960

Смена застройщик при долевом строительстве: особенности процедуры

Смена застройщика, если речь идет о долевом строительстве, — процесс всегда стрессовый и рисковый.

Дольщики в такой ситуации уже довольно долго находятся в ожидании, и, как правило, срок сдачи дома просрочен.

Уведомление о смене застройщика в этом процессе является долгожданным событием, которое на практике возможно только после согласованной и адекватной работы властей нескольких уровней.

В каких случаях происходит смена застройщика?

В основном смена застройщика – это мера, которая необходима при серьезных финансовых проблемах девелопера.

Директор ли организации не справился с обязанностями и допустил шаги, которые привели к финансовой несостоятельности, или же произошли события, которые управляющее лицо предусмотреть не могло – в любом случае для дольщиков наступает сложное время.

Сюда же можно включить требование смены застройщика при строительстве многоквартирного дома при финансовых махинациях и подключение к процессу правоохранительных органов.

Законодательно препятствий у застройщика передать право на строительство нет. Каких-либо перечней оснований и регуляций российское законодательство также не ввело. На практике же юристы отмечают несколько ситуаций, когда застройщик меняется:

Добровольная передача обязательств	В этой ситуации застройщик просто передает свои права и обязанности другому юридическому лицу. Встречается достаточно редко.
Превышение сроков обязательств по договорам дду	Смена застройщика в процессе строительства долевого участия происходит из-за проблем организации. Болезненный и затянутый по времени процесс для дольщиков. Обычно происходит из-за юридических и финансовых трудностей
Застройщик прекращает финансирование объекта, происходит банкротство застройщика	Опасный вариант, нередко в таком случае появляются обманутые инвесторы. Смена застройщика по ДДУ происходит при помощи органов власти.
Другие вынужденные обстоятельства	Организация теряет право на деятельность, происходит вмешательство правоохранительных органов

В современных реализациях нас в основном интересует второй и третий пункт смены застройщика в процессе строительства. Процедура регулируется законом о защите прав потребителей, федеральным законодательством, в том числе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и гражданским кодексом.

Процесс на словах выглядит просто – одно юридическое лицо передает свои обязательства другому юридическому лицу – девелопер меняется, дольщики получают свое жилье (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). По факту все выглядит иначе.

Застройщик должен передать свои права и обязанности не кому угодно. Так как у девелопера масса обязательств перед дольщиками, то новый застройщик должен попадать под определенные требования ФЗ-214. Кроме того, на практике смена застройщика происходит уже на стадии банкротства, и болезненный для дольщиков процесс проводит арбитражный управляющий.

Кроме того, есть опасность, что новый застройщик будет требовать у дольщиков дополнительного финансирования. Согласно ФЗ-214, это сейчас едва ли ни единственный законный повод увеличить требования к цене договора. Поэтому если вы как дольщик не готовы к лишним тратам, не подписывайте никаких дополнительных соглашений и будьте готовы отстаивать свои права в суде.

Итак, из наиболее актуальных причин смены застройщика можно выделить три:

• банкротство;
• нарушение сроков сдачи новостройки;
• появление существенных недостатков в строительстве объекта и смена застройщика для недопущения их в последующем.

Порядок смены застройщика

Здесь применяется 24 глава ГК РФ – смена лиц в обязательстве. Девелопер (им, кстати, может быть как юридическое, так и физическое лицо) передает все свои права и обязательства другой компании.

Существует документ, который закрепляет этот процесс – договор уступки.

По гражданскому законодательству при этом все договора долевого участия и иные договора, регламентирующие права и обязанности, продолжают действовать на тех же условиях, что и раньше, но уже с новым лицом.

Старый застройщик обязан передать новому несколько видов документов:

• техническая документация на объект;
• вся документация на прилегающие объекты (объекты водо-, газо-, электро-снабжения);
• технические условия (они действительны на весь срок разрешения на строительство, при этом не менее двух лет, новый застройщик обязательно должен проверить эти данные);
• проектные декларации с соответствующими изменениями (если объект начал строиться после принятия поправок к ФЗ-214 от 2021 года, то изменения в проектную декларацию должны вноситься ежеквартально, соответственно, передаются и обязательные изменения, и изменения, которые внес застройщик самостоятельно);
• вся документация по дополнительным соглашениям с дольщиками.

Самое главное – это основание для переуступки прав дольщика. Образец нотариального согласия дольщика на смену застройщика составляется новым девелопером совместно с юристом и предоставляется всем обладателям договора долевого участия на подпись.

При смене застройщика в строительстве могут возникнуть проблемы из-за отсутствия действующего и актуального разрешения на строительство.

В такой ситуации застройщику придется улаживать этот момент в местных муниципальных органах, отвечающих за выдачу разрешения. Такое обычно происходит, если старый застройщик довольно сильно просрочил дату сдачи новостройки. Мы рекомендуем дольщикам проверить наличие разрешения на строительство и не подписывать никакие документы в случае его отсутствия.

Права дольщика

Если дольщик столкнулся с ситуацией смены застройщика – ключевое, что он может сделать – это проконтролировать ситуацию. Важно, чтобы переуступка права на его долевое имущество не была передана без его ведома. Что, как это ни грустно признавать, довольно стандартная ситуация для России последнего десятилетия.

Важная составляющая передачи – это официальное заявление новой компании о том, что обязательства принимаются. Дольщик также имеет право получить такую информацию. Документ, который официально создает застройщик, так и называется – обязательство перед инвесторами долевого строительства о передаче им жилых помещений.

Если дольщик столкнулся с ситуацией, когда компании пытаются создать переуступку прав без согласия и концессии перед ними, согласно ст. 391 ГК РФ они имеют право немедленно потребовать признать переуступку между компанией ничтожной.

К сожалению, это процесс также долгий и происходит через судебные разбирательства. Дольщик в ситуации смены девелопера может воспользоваться правом вернуть свои инвестиции в долевое строительство.

Это работает в ситуации, когда заключен договор долевого участия в соответствии с требованиями федерального закона № 214.

Инвестор имеет право и на попытку взыскать проценты за пользование его денежными средствами. В соответствии со ст.6 ФЗ-214 это называется неустойкой.

Требовать стоит разницу между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью договора. Судебная практика показывает, что всю стоимость получить не удастся, но меньшую сумму ссудить с застройщика возможно.

Иск подается как к старой компании — девелоперу, так и к новой.

Как проходит процедура при банкротстве застройщика

Банкротство компании происходит в соответствии с федеральным законом о банкротстве — №127. С помощью процедуры банкротства, для финансового оздоровления ситуации возможно с помощью арбитражного управляющего заменить старую компанию, перед которой есть кредитные обязательства, на новую. Новый девелопер должен соответствовать всем требованиям 214-ФЗ – проверка проводится тщательно.

Новый девелопер подает иск в Арбитражный суд, в котором рассматриваются требования кредиторов к старому застройщику и дело о банкротстве. В своем заявлении новый девелопер просит возложить на него обязательства перед дольщиками и также дать возможность приобрести имущество будущего банкрота.

К сожалению, в этой ситуации переход долга старого девелопера автоматически переходит на новое юрлицо, поэтому уведомление дольщиков не предусмотрено.

Более того – дольщик в этой ситуации ограничен в правах – несмотря на то, что он требовал от старого застройщика денежные средства, то теперь от нового застройщика он может получить только то долевое имущество, которое прописано в рамках договора долевого участия.

Денежные претензии и претензии об уплате пени могут быть предъявлены только юридическому лицу, которое банкротят.

В процессе по привлечению нового застройщика используются законодательные акты местного уровня. В Москве — закон 84/2010-ОЗ. В других регионах – свои нормативные акты местного значения.

Если возникла ситуация, когда новый застройщик в процессе банкротства не появился, не забудьте подать документы в местное министерство, отвечающее за долевые процессы – дольщику необходимо попасть в специальный реестр обманутых дольщиков для получения помощи от государства и органов власти.

Последствия и возможные риски

К сожалению, в ситуации, когда происходит смена застройщика, может возникнуть несколько негативных последствий.

Доплата

Это может быть как требование для достройки квартир, так и требование заплатить для передачи готовых объектов. В такой ситуации нужно смотреть на каждый конкретный случай.

Если вы не подписывали договор переуступки – можно идти в суд. Если подписали – нужно изучать содержащиеся в нем пункты, так как если он основан на финансовом оздоровлении объекта, то включить туда требования доплаты – законно. Такое зачастую происходит при формировании ЖСК для достройки дома.

Двойные продажи квартир

Достаточно негативный случай мошенничества, сейчас практически не встречающийся из-за действий законодателя по обязанности регистрировать все объекты в регистрационной палате. Новый застройщик получает объект, переделывает проектную документацию и начинает продавать новые квартиры.

Проблема в том, что юридически это уже новые объекты, с другой площадью, поэтому судебные разбирательства в таком случае проходят намного тяжелее.

Долгострой

Если обратиться к проблемам обманутых дольщиков, то можно найти объекты в стране, которые возводятся по 20 и более лет. При этом проанализировав их, можно увидеть, что застройщик менялся в таких домах по несколько раз. Надежды получить свое жилье или деньги в таком случае практически нет.

Конечно, не стоит сразу подозревать застройщиков, которые решили обменяться обязательствами, в мошенничестве. Но проверить все документы и контролировать ситуацию с первого этапа намного эффективнее, нежели дожидаться окончательного подтверждения мошенничества и обращаться в суд и правоохранительные органы.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/smena-zastrojshhika/

Как суды разрешают споры между застройщиками и дольщиками

Между застройщиками и дольщиками нередко возникают споры. Коллеги из адвокатского бюро Forward Legal проанализировали наиболее частые причины споров и подходы судов к их разрешению.

Несмотря на то, что за последние десятилетия пройден невероятный путь в совершенствовании законодательства о долевом строительстве, проблема защиты «обманутых дольщиков» не покидает профессиональное сообщество.

В 2021 году законодатель ужесточил требования к застройщикам, Верховный суд РФ утвердил новый обзор судебной практики по спорам с участием граждан в долевом строительстве.

Но и этого оказалось мало: в конце года на политическом уровне прозвучали заявления о необходимости полного отказа от практики долевого строительства.

Такая нестабильная ситуация не может не влиять на судебную практику. Застройщикам становится все сложнее отстаивать свои интересы. В настоящей статье мы рассмотрим последние тенденции правоприменения, проанализируем, какие доводы обычно приводит каждая из сторон. Также мы рассмотрим некоторые формы злоупотребления правом в долевом строительстве.

Дольщики требуют расторгнуть договор, если застройщик нарушил сроки или у объекта есть недостатки

Чаще всего конфликты в долевом строительстве возникают в связи с нарушением сроков. По 214-ФЗ застройщик должен не просто завершить строительство многоквартирного дома, но и передать квартиру в срок, установленный договором.

Когда застройщик срывает срок, он должен выплатить участнику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. А если участник – физическое лицо, застройщик выплатит неустойку в двойном размере, а также штраф в размере 50% от суммы взысканного по закону о защите прав потребителей.

Многие застройщики договариваются и добровольно выплачивают неустойку. Если же договориться не удалось, участники идут в суд.

Камнем преткновения в таких спорах является статья 333 ГК РФ. На основании этой статьи суды уменьшают неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Уменьшение неустойки допускается лишь в исключительных случаях по заявлению застройщика, который должен доказать ее явную несоразмерность.

Обычно застройщики ссылаются на незначительный период просрочки, сравнивают размер заявленной неустойки с расходами по найму аналогичного жилья или с процентными ставками по вкладам.

Вопрос снижения неустойки особенно актуален в спорах, где участники отказываются от договора при наличии двухмесячной просрочки. В этих случаях, кроме возврата цены договора, участники требуют неустойку за весь период с момента оплаты и до расторжения договора.

Иногда неустойка может равняться стоимости квартиры. Подобные санкции провоцируют дольщиков расторгать договоры, даже когда дом уже достроен и в ближайшее время будет сдан в эксплуатацию.

При массовом характере этого явления деятельность застройщика может быть вовсе парализована.

Вторым распространенным нарушением со стороны застройщиков является несоблюдение требований к характеристикам квартиры. Иногда по завершении строительства участник получает не совсем ту квартиру, на которую он рассчитывал при заключении договора. Застройщики незначительно меняют проект, материалы или оборудование на эквивалентные по качеству.

Застройщики могут это делать, но тогда они должны будут доказать, что внесенные изменения не ухудшили качества квартиры. Подобный подход отражен в недавнем определении ВС РФ от 13.02.2021 № 31КГ17-11. Однако, если определенные характеристики квартиры прописаны непосредственно в договоре, застройщик без согласия участника не может их изменить.

Если участник выявил недостатки, он должен совместно с застройщиком зафиксировать их. После этого он вправе:

1. Потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки.
2. Самостоятельно устранить недостатки и потребовать от застройщика компенсировать стоимость их устранения.
3. Потребовать соразмерно уменьшить цену договора. В случае выявления существенных недостатков участник долевого строительства вправе отказаться от приемки квартиры.

В таких спорах участники редко фиксируют наличие недостатков совместно с застройщиком. Часто они ограничиваются лишь направлением претензии, после чего сразу обращаются в суд. Это существенно осложняет процесс доказывания ненадлежащего качества квартиры.

До сих пор практике известны споры, когда недобросовестные застройщики в целях обхода закона о долевом строительстве заключают с участниками различные предварительные договоры купли-продажи, инвестиционные контракты и т. д.

В подобных случаях суды независимо от наименования договора устанавливают его действительное содержание.

Если будет определено, что стороны в действительности имели в виду договор участия в долевом строительстве, к спорной сделке должны применяться положения 214-ФЗ.

Мы рассмотрели наиболее распространенные нарушения прав участников долевого строительства. Значительно реже участники идут в суд, если застройщик не предоставил всю информацию, включил в договор условия, не соответствующие законодательству, или же ограничил право участника на уменьшение цены, соразмерно уменьшению площади квартиры.

Суды исследуют обстоятельства нарушения прав дольщиков

От нарушений перейдем к некоторым видам злоупотреблений в долевом строительстве. Конечно, случаи злоупотребления бывают и со стороны застройщиков, и со стороны участников долевого строительства.

Тем не менее, повышенные гарантии для участников долевого строительства способствуют распространению феномена, именуемого «потребительский экстремизм».

Потребительский экстремизм процветает благодаря тому, что некоторые юристы активно навязывают свои услуги тем участникам, которые изначально не считали себя ущемленными и не думали обращаться в суд.

В последние годы увеличилось количество споров, в которых дольщики необоснованно отказываются от приемки квартиры со ссылкой на наличие недостатков. Обнаружив, например, плохо закрепленные розетки, участники отказываются подписывать передаточный акт, а потом требуют с застройщика неустойку за нарушение срока передачи квартиры. При этом неустойка рассчитывается от стоимости всей квартиры.

В таких спорах суды выясняют:

1. Действительно ли выявленные недостатки таковыми являются.
2. Носят ли они существенный характер. Ведь только наличие существенных недостатков позволяет участнику отказаться от приемки. Основная сложность для застройщика заключается в том, что в законе отсутствуют точные критерии недостатков, при которых возможен отказ от подписания передаточного акта. Поэтому в каждом отдельном споре суды оценивают характер выявленных недостатков.

Совершенно новым видом злоупотребления правом в долевом строительстве стала практика уступки требований по договору участия в долевом строительстве в пользу индивидуальных предпринимателей или коммерческих организаций. Как правило, эти предприниматели и организации специализируются на представительстве в суде по взысканию неустойки.

Так участники долевого строительства искусственно меняют подведомственность спора, рассчитывая на то, что арбитражные суды иначе применяют положения ст. 333 ГК РФ. Поскольку арбитражные суды рассматривают коммерческие споры, уменьшение неустойки действительно становится исключением.

Участники пытаются взыскать стопроцентную неустойку и штраф по закону о защите прав потребителей.

В таких делах застройщики защищают свои права по нескольким направлениям:

1. Предъявляют требования о признании подобных сделок недействительными, поскольку они:

• по своей сути являются притворными, прикрывающими отношения по оказанию юридических услуг;
• направлены исключительно на искусственное изменение подведомственности спора, что недопустимо.

1. Просят прекратить производство по делу, поскольку спор неподведомственен арбитражному суду в виду отсутствия экономического содержания.
2. Ссылаются на невозможность уступки потребительских штрафов на основании ст. 383 ГК РФ, так как они неразрывно связаны с личностью потребителя.
3. Ссылаются на незаключенность договоров уступки, не прошедших государственную регистрацию.

На данный момент суды не сформировали единообразного подхода разрешения данной категории дел. Первоначальный порыв арбитражных судов поучаствовать в защите дольщиков сменился нескрываемым раздражением от количества поступающих дел.

При оценке уступок арбитражные суды, как правило, не находят оснований для признания их недействительными. Но есть и исключения.

Например, в решении по делу № А-40-180814/17 от 02.02.2021 Арбитражный суд г. Москвы указал, что договор уступки является притворной сделкой, так как по сути является безвозмездным, и направлен исключительно на изменение подведомственности спора. Суд отказал в иске и пояснил, что, если договор притворный, то и право на иск у истца не возникло.

Источник: https://www.law.ru/article/22107-uchastniki-dolevogo-stroitelstva-protiv-zastroyshchikov-tendentsii-pravoprimeneniya

Изменения в законодательстве о долевом строительстве

В 2021 г. вступают в силу масштабные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства» от 29.07.2021 г.

Большая часть поправок вступила в силу уже со дня официального опубликования Закона с 1 января 2021 г. Но основные изменения касаются объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2021 года.

Эти нововведения кардинально изменят правила игры и соотношение сил на рынке жилого строительства.

Вот лишь несколько из них – новые, более жёсткие требования к опыту работы застройщика, запрет на одновременное возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете, необходимость использования единственного банковского счета, открытого в уполномоченном банке (причем, вместе с техзаказчиком и генподрядчиком), дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами.

Тема эта обсуждается уже давно. Как в формате печатных дискуссий, так и на различных конференциях, круглых столах, семинарах.

В основном, разговор ведется вокруг вопросов грядущего возможного роста цен на жилье (в связи с нововведениями), прогнозируется ухода с рынка и массовое банкротство строительных компаний, обсуждается насколько изменения в законе, действительно, защищают дольщиков и т.п.

28 марта 2021 года, на восьмой встрече в «Проектном баре» мы собрали «за одним столом» представителей крупнейших компаний застройщиков, девелоперов, а также банков, имеющих право открывать счета эскроу для расчетов по договору долевого участия

Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью крупной юридической компании «Дювернуа Лигал», рассказала гостям «Проектного бара» об изменениях в законодательстве о долевом строительстве.

Дополнительные требования к застройщику

Установлены требования:

• о наличии опыта от трёх лет и участия в проектах жилого строительства не менее 10 тыс. кв.м.;
• о наличии у застройщика только одного действующего разрешения на строительство;
• о наличии у застройщика собственных средств более 10% от общей стоимости строительства.

Сюда также включены изменения, вступившие в силу с момента регистрации фонда – это обязательные взносы в компенсационный фонд до начала привлечения дольщиков.

«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября.

Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.

При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

• отсутствие обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам и прочим задолженностям.

Прогнозируемые последствия

После внесения изменений в 214-ФЗ, застройщик будет обязан строить либо за счёт собственных средств, либо за счёт банковских кредитов. Это приведёт к удорожанию проектов и росту цен конечного продукта. Также все прогнозируют ожидаемое сужение рынка за счёт ухода мелких строительных компаний и усиление банковского контроля над строительной отраслью.

Проявление банковского контроля.

Специальный банковский контроль будет проявляться в следующих направлениях и действиях:

В уполномоченном банке должны быть открыты счета всех участников строительства: застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика.

Данное правило легко осуществимо для тех строительных компаний, которые совмещают в себе нескольких или всех участников строительства, но, в случае, если застройщик примет решение о привлечении сторонних лиц, то придётся искать компромисс среди списка уполномоченных банков.

Единственным кредитором застройщика может быть только банк, т.е. практически запрещается привлечение каких-либо займов в сторонних финансовых организациях, за исключением целевых кредитов, а также устанавливается специальный банковский контроль по каждому платежу застройщика.

Застройщик при направлении требования осуществить какую-либо операцию по счёту обязан представить документы, подтверждающие исполнение договоров (счета-фактуры, первичные документы и проч.).

Банк, в свою очередь, должен проверить те суммы, которые предъявлены к перечислению на соответствие в этих документах.

В случае если средства не соответствует тем, которые заявлены в предоставляемых документах, банк обязан уведомить контролирующие органы и фонд о планируемом нецелевом использовании денежных средств.

Планы на недалекое будущее

Осенью 2021 г. Президент дал поручение Правительству Российской Федерации и Банку РФ разработать программу, которая позволит заместить существующее привлечение денежных средств у дольщиков проектным финансированием (фактически — банковским финансированием).

21 октября 2021г. Правительство Российской Федерации утверждает дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риски для граждан.

Разработанная дорожная карта фиксирует этапы замещения долевого участия иными формами, а именно проектным финансированием.

На сегодняшний день, предусмотрены следующие договоры в новой модели:

— Договор долевого участия, который будет предусматривать раздел расчётов с помощью эскроу-счетов;

— Договор счёта эскроу;

— Договор целевого кредита.

Программой предусмотрено три этапа реализации дорожной карты:

— Подготовительный этап: фактически будет действовать до 30 июня 2021 года. В период подготовительного этапа будет разработана нормативно-правовая база и будут внесены изменения в законодательные акты, которые позволят реализовать дорожную карту.

— Переходный этап: с 1 июля 2021 года по 30 июня 2021 года. В переходный этап предполагается, что возможно будет использовать две модели финансирования строительства: с использованием компенсационного фонда и с использованием счёта эскроу.

— Завершающий этап: завершится предположительно 31 декабря 2021 года. На завершающем этапе планируется полный переход на схему договоров с участием эскроу-счетов.

Итог

Таким образом, следует отметить, что влияние банковского сектора на строительную отрасль усиливается.

На сегодняшний день пока ещё не понятно, каким образом будет урегулирована новая схема, и насколько негативно скажется всё это на девелоперском бизнесе.

«Я считаю, что данная дискуссия очень интересна тем, что позволит нам узнать мнение банков» — завершила своё выступление в «Проектном баре» — Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью.

http://www.duvernoixlegal.ru/

Проектный бар –

регулярные неформальные дискуссионные площадки для обсуждения актуальных вопросов, обмена опытом в сфере строительного бизнеса между профессионалами высшего эшелона. Обсуждение новейших тенденций в сфере управления инвестиционно-строительными проектами и установления личных контактов между участниками каждых встреч.

Ссылка на официальную страницу Проектного бара на

Галина Паламарчук

Источник: https://irbiscompany.ru/blog/izmeneniya-v-zakone-o-dolevom-stroitelstve-214-fz/

Жильё для обманутых дольщиков должны будут достраивать быстрее

Чтобы быстрее закончить возведение долгостроя и наконец выдать жильцам ключи, в 2021 году введут новые нормы для решения проблем обманутых дольщиков. Для этого сократят процедуру банкротства застройщиков, изменят правила включения пострадавших граждан в соответствующий реестр, а также продолжат борьбу с коррупцией в этой сфере.

С чем дольщики встретят новый год

В 2021 году начнут работать новые инструменты, которые призваны защитить права участников долевого строительства.

Так, в октябре 2021 года был создан компенсационный фонд, в который застройщики уже начали перечислять 1,2 процента от каждого заключённого ими договора долевого строительства.

Если застройщик не сможет выполнить своих обязательств, за счёт средств фонда будут выплачивать дольщикам вложенные деньги или завершать возведение их жилья. Эти правила вступят в силу с 1 января. Читайте по теме

С начала нового года сократится процедура банкротства застройщика. Из неё исключат процессы финансового оздоровления и наблюдения, вместо них будут сразу запускать механизм конкурсного управления (или внешнего управления, если будет надежда восстановить платёжеспособность организации), с которым начнётся поиск нового застройщика для завершения возведения объекта или расчёт с кредиторами.

Также Минстрой одобрил изменения в правилах признания объектов проблемными, а дольщиков — обманутыми. Эти нововведения в приказ ведомства предложила рабочая группа Президиума Генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков.

Согласно им, строительный объект сможет быть признан проблемным даже в случае нарушения застройщиком проектной документации, а требовать включения в реестр обманутых дольщиков гражданин сможет уже через шесть месяцев со дня, после которого обязательства застройщика считаются просроченными (раньше этот срок составлял девять месяцев).

К тому же наличие договора страхования ответственности застройщика не будет являться препятствием для вхождения дольщика в реестр, если страховая компания находится в стадии банкротства.

С дольщиками ведёт работу и Комитет Госдумы по безопасности и противодействию коррупции. И на его включение в эту деятельность есть серьёзные причины.

«По статистике, которую собрало общественное движение обманутых дольщиков, 60,6 процента из них считают, что в их ситуации виновата в первую очередь коррупция», — сказал заместитель председателя комитета Анатолий Выборный на пресс-конференции в «Парламентской газете» 22 декабря.

Анатолий Выборный. ПГ / Михаил Нилов

За девять месяцев, которые работает Комитет палаты по противодействию коррупции, в сфере долевого строительства возбуждено примерно 400 уголовных дел, к уголовной ответственности привлечены 49 лиц, рассказал депутат. Потерпевших выявлено 10 тысяч.

«Показатели, которые мы сегодня видим, означают в том числе, что начинает работать антикоррупционный маховик правоприменения, и он един для всех, но всё ещё многие считают, что можно продолжать работать так, как они работали в 90-х годах», — отметил он.

Откуда растут ноги у коррупции в долевом строительстве

Нарушения, в том числе и с коррупционной составляющей, выявляются в действиях как недобросовестных застройщиков, так и властей на местах, рассказали участники встречи в «Парламентской газете».

Антон Головин. ПГ / Михаил Нилов

Например, администрация может не выдавать разрешения на строительство и другие документы, хотя для этого нет объективных причин.

Это затягивает ввод в эксплуатацию объектов и тормозит решение проблем дольщиков, привёл сведения Главного управления по надзору за исполнением федерального законодательства Генпрокуратуры старший прокурор отдела управления ведомства по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики Антон Головин.

Бывает и так, что на уголовных делах на застройщиков ставится точка, а проблемы граждан при этом не решаются — они не получают ни жильё, ни деньги, добавил представитель застройщиков Алексей Кучаев.

Очень важно, чтобы действия властей были направлены не на то, чтобы парализовать строительство, а на то, чтобы люди получили квартиры или компенсации, подчеркнул Выборный.

«Когда принимаются меры вразрез государственной политике, они поднимаются на федеральный уровень, и мы просим брать их на личный контроль», — сказал депутат.

Алексей Кучаев. ПГ / Михаил Нилов

«По многим проблемным объектам были получены депутатские запросы из вашего комитета.

И после них там мгновенно начинают шевелиться», — подчеркнула представитель общественного движения обманутых дольщиков Лора Митт.

 Она отметила, что важным шагом в решении проблем дольщиков в регионах должно стать пристальное внимание к тому, как в них ведут работу по соответствующим «дорожным картам».

Остановить коррупцию в области долевого строительства, по мнению Анатолия Выборного, можно только с помощью открытости и повышенной ответственности.

«Ничего нового мы не придумаем.

Чего больше всего боятся коррупционеры? Во-первых, публичности, и сегодня эту проблемы мы обсуждаем максимально открыто, в том числе в рамках парламентских слушаний, по решению председателя Госдумы Вячеслава Володина. А с другой стороны, коррупционеры боятся ответственности — утратить то, что нажили, потерять должность и, конечно же, оказаться в тюрьме», — резюмировал парламентарий.

Лора Митт. ПГ / Михаил Нилов

В любом случае долевое строительство в сегодняшнем виде проживёт ещё недолго — по поручению Президента России Владимира Путина его заменят на другие механизмы, скорее всего, на проектное банковское финансирование, при котором люди вкладывают средства в банк, а тот за счёт них финансирует строительство дома. Это поставит точку в проблеме появления новых обманутых дольщиков, заявляли ранее члены рабочей группы Госдумы по защите граждан — участников долевого строительства во главе с её руководителем Николаем Николаевым.

По данным Минстроя, число проблемных объектов на сегодняшний день равно 830, а по данным на 3 августа их было 785. Обманутых дольщиков, по данным ведомства, — 38,1 тысячи, а в августе их было 46 тысяч.

Это только те граждане, которые зарегистрировались в реестре обманутых дольщиков, а общее количество пострадавших участников долевого строительства, по данным рабочей группы по защите прав дольщиков, — 131 тысяча.

Согласно исследованиям общественного движения обманутых дольщиков, 44,7 процента их них считают, что застройщики, возводившие их дома, специально обанкротились, чтобы уйти от своих обязательств, 36,6 процента считают, что их деньги застройщики украли; 22,7 процента уверены, что для застройщиков были созданы препятствия на местах и поэтому они не смогли завершить строительство.

Источник: https://www.pnp.ru/economics/zhilyo-dlya-obmanutykh-dolshhikov-dolzhny-budut-dostraivat-bystree.html