Споры дольщиков с застройщиками. Новый обзор ВС РФ по участию в долевом строительстве

Споры с застройщиками в 2021 году – судебная практика, в суде

Долевое участие в строительстве может показаться отличным вариантом в разрешении жилищных проблем.

При выборе проверенного застройщика проблемы не возникают и дольщик получает недвижимость по истечении оговоренного периода времени, но в некоторых случаях граждане вынуждены защищать свои права посредством обращения в суд и последующего разбирательства.

Общие моменты

Долевое участие в строительстве представляет собой договор, в соответствии с которым гражданин или организация выступают в качестве участника такого строительства, выплачивая другой стороне (застройщику) оговоренную цену.

При этом участник имеет право на получение оговоренного объекта недвижимого имущества (как правило — квартиры) в собственность по истечении оговоренного периода времени.

Говоря иначе, участники фактически спонсируют строительство объекта недвижимости, хотя данные отношения далеки по своей природе от инвестирования.

Переход права собственности производится после того, как недвижимость будет сдана в эксплуатацию, а никак не раньше.

В итоге участники остаются без денег, а также без обещанных им объектов. Суды часто рассматривают иски о взыскании денежных сумм с таких застройщиков и решение в большинстве случаев принимается в пользу граждан.

Однако это не означает, что права таких граждан защищены в полной мере. Выиграть суд — это только начало.

Впоследствии необходимо всё же получить недвижимый объект в собственность, а также причитающиеся по решению суда денежные средства.

Сделать это бывает достаточно трудно, так как фактически средства у фирмы могут отсутствовать.

Важные понятия

Виды договоров

Законодатель предусмотрел несколько видов договоров, при помощи которых застройщик может привлекать инвестиции с целью строительства многоквартирных домов.

Прямо предусмотрены в законе три варианта оформления правоотношений между сторонами:

Все три типа сделок законны и могут свободно применяться на практике.

Законодательная база

Правовое регулирование данного института производится следующими правовыми актами:

Здесь важное значение будет иметь судебная практика, так как подобные споры достаточно часто оканчиваются судебным разбирательством.

Практика позволит подробнее оценить ситуацию и понять, имеет дело перспективу или нет.

Споры с застройщиками в суде

Достаточно часто споры с застройщиками рассматриваются судами, так как они не всегда добровольно исполняют свои обязательства.

Если участником является физическое лицо, то споры рассматривают суды общей юрисдикции, а если организация или ИП — то арбитраж.

Судебные споры часто имеют затяжной характер, так как застройщик может умышленно растягивать процесс, чтобы выиграть время.

Однако, если дело уже дошло до суда, шанс на то, что объект будет в ближайшее время построен, минимален.

К сожалению, количество споров, которые рассматриваются судами по этому поводу, достаточно большое.

Поэтому при выборе застройщика рекомендуется проверить его репутацию. Стоит начать с проверки в сети интернет, затем зайти на сайт ФССП и узнать о наличии у фирмы долгов.

Каких нарушений можно ожидать

К наиболее распространённым нарушениям застройщиков относят следующие:

Если нарушения так и не будут устранены, то участник вправе обратиться в суд за защитой своих законных интересов.

Обязательно ли заключение ДДУ

На этапе постройки, когда объект ещё фактически не существует, заключение договора купли-продажи на квартиру будет невозможно. Именно поэтому требуется как-то иначе оформлять отношения сторон.

Вариантов не так много. Заключается либо договор о долевом участии, либо оформляется договор паенакопления в ЖСК. Бланк договора ДДУ можно скачать здесь.

Оформление договора возможно только посредством этих двух институтов. Остальные варианты могут быть признаны незаконными, а сделки — недействительными.

Судебная практика

Практика по данным вопросам достаточно распространена. Суды рассматривают и коллективные споры, и индивидуальные.

Воронежский областной суд оставил в силе решение суда первой инстанции. Гражданин М. обращался в суд с иском о взыскании неустойки, указывая, что он является участником долевого строительства, полностью оплатил сумму, а застройщик свои обязательства не выполнил.

В заседании застройщик указал, что работы по строительству начаты, просрочка произвелась из-за нехватки финансовых средств и проблем с контрагентами, просил сократить неустойку.

Суд счёл доводы неосновательными и полностью удовлетворил требования истца. Апелляция доводы суда первой инстанции поддержала.

Кроме того, истец взыскал расходы за юридическое сопровождение, а также компенсацию за оплаченную государственную пошлину.

Подобных решений масса, взыскание производится. Как правило, суды на стороне инвесторов, если ответчик не сможет доказать, что свои обязательства выполнил или невыполнение являлось следствием непреодолимой силы.

Особенности разрешения

Судебные споры производятся в общем порядке. Истцу потребуется в обязательном порядке соблюсти досудебный порядок, то есть направить ответчику претензию или требование.

В противном случае иск может быть не принят судом. В остальном процесс производится в общем порядке.

: споры с застройщиками

Если дольщиком являлось физическое лицо, то обращаться следует в суд общей юрисдикции, а если субъект предпринимательской деятельности — то в арбитражный суд.

Споры между дольщиками и застройщиками распространены в достаточной мере. Несмотря на то, что законодатель провёл существенную работу по защите прав инвесторов, а также на общее переосмысление гражданами и организациями данного института, количество споров сократилось, но всё равно является достаточно высоким.

В такой ситуации рекомендуется должным образом оценивать имеющийся договор, а также действующее законодательство.

Источник: http://yurday.ru/spory-s-zastrojshhikami/

Долевое строительство: изменения с 2021 года, отмена и перспективы

20.06.2021

Эксперты «М16-Недвижимость» подготовили подробный материал об отмене долевого строительства в России.

Рассказываем, какие изменения произойдут в законодательстве и на рынке с 1 июля 2021 года, какие последствия будет иметь отказ от использования средств дольщиков и когда же в России окончательно запретят долевую стройку.

Ликвидация долевого строительства в России

На текущий момент порядка 80% всего жилья продается на условиях долевого участия, которое, в свою очередь, регулируется 214-ФЗ. Увы, законодательное регулирование сферы, на которое в свое время возлагали большие надежды, особых плодов не дало. И по состоянию на конец 2021 года число официально признанных обманутых дольщиков в стране составило 86 тысяч.

Если же считать и тех, кто покупал строящуюся квартиру без заключения ДДУ, с использованием других схем, то цифра колеблется в пределах двух миллионов!

Очевидно, что проблема дольщиков, пострадавших от действий строительных компаний, стоит остро, а решение ее требует от правительства решительных и жестких мер. Именно такой мерой и должна стать отмена долевки.

Что будет вместо долевого строительства?

Фактически застройщикам запретят привлекать к своим работам средства граждан-дольщиков. Вместо этого компаниям придется либо обходиться собственными средствами (а это реально разве что для госкомпаний), либо кредитоваться. С банками ситуация уже согласована и проработана.

При этом за гражданами сохраняется право приобретать недостроенное жилье. Только теперь оплаченные средства будут храниться на специальных эскроу-счетах, доступ к которым у девелоперов появится только после сдачи дома.

Если застройщик не выполнил обязательства, покупатели просто возвращают свои средства, благо, они не потрачены, а терпеливо дожидаются, оставаясь на эскроу-счетах.

Кстати, в правительстве хотят в целом изменить подход к реализации новостроек. Власти не исключают того, что через несколько лет на продажу недостроенного жилья в принципе наложат запрет. Впрочем, пока это законодательно нигде не закреплено.

Мнение президента

Сильнее всех на отмене долевки настаивал президент. Именно он инициировал разработку альтернативной системы, которая позволила бы строить новое жилье без использования покупательских средств.

Президент РФ Владимир Путин назвал долевое строительство нецивилизованной системой

В начале этого месяца В. Путин крайне критично прокомментировал долевое строительство, назвав схему нецивилизованной, а регулирование – невнятным.

Закон об отмене долевого строительства

Как такового отдельного закона не будет. Вместо этого все изменения будут закреплены в 214-ФЗ. Первые нововведения заработают уже в этом году. В полную силу реформа вступит только в 2021 году. Этого времени, как ожидают в правительстве, застройщикам должно хватить на переориентацию и подготовку к работе в новых условиях.

Новое в долевом строительстве с 2021 года

Ожидать полной отмены долевки в текущем году – рано. Однако рынок все равно ждут существенные изменения.

Главное – ужесточаются требования к девелоперам. Отныне к строительству жилья будут допускаться только компании, за спиной которых не менее 3 лет работы именно по жилищному направлению.

С 1 июля 2021 года застройщики начнут получать разрешения на строительство только после полной реализации предыдущих проектов

Кроме того, на счету компании должно быть не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Эту сумму, кстати, заморозят.

Одновременно ужесточается экспертиза проектной документации.

Когда в РФ отменят долевое строительство

На первых порах у застройщиков сохранится право самостоятельно выбирать формат строительства – долевое или с проектным финансированием. Однако уже с 1 июля 2021 года такой возможности не будет – долевое строительство полностью отменят.

За год компании должны подготовиться к переходу на другую форму финансирования и наладить рабочие процессы в соответствии с новыми требованиями.

Чем обернется запрет долевого строительства?

Безусловно, столь масштабные поправки оставят заметный след на рынке жилой недвижимости, а последствия – как позитивные, так и негативные – ощутят и девелоперы, и покупатели.

Безопасность покупателей

Это главная причина, по которой долевое строительство должно кануть в лету. Однако насколько эффективной окажется новая мера?

Благодаря эскроу-счетам, на которых будут храниться деньги, переданные за квартиру, финансы покупателей действительно окажутся в безопасности. И если застройщик не выполнит свои обязательства, клиенты просто получат назад свои деньги.

Новый порядок защитит деньги дольщиков, но от долгостроя не спасет

Но на своевременную достройку домов это никак не повлияет. Кто-то может сказать «вернули деньги – и ладно, новую квартиру можно взять», но это не вполне корректно.

Представьте, что квартиру вы купили за 3 миллиона рублей, а через два года застройщик взял и обанкротился. Деньги-то вы получили назад, вот только теперь такая квартира стоит уже 4 миллиона. А перспектива въехать в собственное жилье снова отодвигается на неопределенный срок.

Цены на жилье

Квартиры будут дорожать, это факт. Вырастет сама себестоимость объектов, ведь в нее теперь будут вкладываться расходы на кредитное обслуживание. Застройщики постараются, насколько это возможно, разделить кредитное бремя с покупателями, поэтому квартиры будут стабильно дорожать. По оценкам экспертов «М16-Недвижимость», рост цен составит от 15 до 30%.

С другой стороны, девелоперы останутся ограничены покупательской способностью, которая не повышается уже продолжительное время (в обозримом будущем причин для ее роста также нет).

Участники рынка

Когда реформа сферы закончится, количество застройщиков заметно сократится. Причем рынок избавится не только от недобросовестных игроков, но и просто от некрупных компаний. Добросовестные девелоперы, не имеющие в своем активе достаточного объема денежных средств, будут вынуждены покинуть рынок.

Рынок избавится от недобросовестных застройщиков. Некрупные компании также будут вынуждены уйти

Хотя потери Санкт-Петербурга и Москвы окажутся не сильно заметными благодаря работающим здесь лидерам рынка, в целом Россия утратит значительную долю строительных компаний, в том числе и добросовестных.

Темпы строительства

Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» пугает девелоперов не меньше, чем перспектива оформлять кредит на строительство.

Компании опасаются, что сроки реализации жилых комплексов существенно увеличатся, ведь теперь на каждое здание придется получать отдельную разрешительную документацию. В том числе на строения социальной или инженерной инфраструктуры.

То есть о параллельном строительстве домов и детсадов придется забыть. То же самое касается отдельных котельных, трансформаторных подстанций и т. д. Для проектов КОТ это будет особенно ощутимо. А первым жильцам придется привыкать к атмосфере вечной стройки.

Что будет с обманутыми дольщиками?

Для тех, кто уже пострадал от действий застройщиков, ничего не изменится. Вернее, их проблемы будут решаться в текущем порядке.

А что сейчас?

Пока изменения не вступили в силу, застройщики стараются получить как можно больше разрешений и быстрее вывести объекты на рынок. Продажа объектов, выведенных на рынок до 1 июля, будет вестись по текущим правилам и последующая отмена долевого строительства на это никак не повлияет.

В ближайший год объем рынка будет формироваться в основном за счет выведенного сейчас предложения, цены будут конкурентные, подорожание – умеренным.

Источник: https://m16-estate.ru/news/otmena-dolevogo-stroitelstva-v-2021-godu-mify-i-realnost

Дольщики

Покупка жилья в непостроенном доме дешевле, но опаснее: не все застройщики добросовестные.

Чего только стоят навязываемые ими виды «жилищных» договоров: предварительный, договор инвестирования, бронирования, простого товарищества и даже …договор займа.

Все они не соответствуют основному Федеральному закону “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…” от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ).

Закон № 214-ФЗ разрешает застройщикам привлекать деньги дольщиков в строительство их жилья ТОЛЬКО по договорам долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов либо организации жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооператива (часть 2 статьи 1).

В случае нарушения этой обязанности дольщик может потребовать в судебном порядке признания сделки недействительной, ссылаясь на суть договора независимо от его названия.

Наиболее распространенными злоупотреблениями недобросовестных застройщиков являются заключение с дольщиками:

– предварительного договора участия в долевом строительстве. Он не регистрируется в Росреестре и не обеспечивает в дальнейшем заключения основного договора. В редких случаях при наличии всех существенных условий ДДУ его можно признать в судебном порядке основным договором;

– предварительного договора купли-продажи. Он также не регистрируется в Росреестре и не гарантирует передачу квартиры по завершении строительства;

– договора займа, включая вексель. Ни тот, ни другой не предусматривают обязанности застройщика предоставить квартиру дольщику, а если предусматривают, то являются притворными сделками. Кроме того, в случае банкротства застройщика дольщик, вероятнее всего, останется ни с чем.

Застройщики применяют эти «серые» схемы, чтобы уклониться от государственного контроля и завладев деньгами дольщиков, мошеннически их присвоить.

Предварительные договоры купли-продажи, так же как и займа не имеют юридической силы. Необходимо настаивать именно на заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, какие бы альтернативы ни предлагал застройщик, а в случае отказа в этом, лучше не связываться с таким застройщиком и обратиться с жалобой:

– в министерство строительства соответствующей области (контроль и надзор в области долевого строительства);

– управление Роспотребнадзора (контроль и надзор в сфере защиты прав потребителей – проверка соответствия условий заключенных договоров долевого участия законодательству о защите прав потребителей);

– в полицию или прокуратуру (выявление мошенничества, надзор за соблюдением законодательства и защита прав граждан).

Нарушения прав дольщиков в основном связаны с затягиванием или прекращением строительства дома и наличием в новой квартире недоделок. Эти проблемы усугубляются подписанием договора ДДУ и соглашений с незаконными условиями и другими ошибками во взаимоотношениях с застройщиком, нарушившим Закон № 214-ФЗ.

Споры с участием дольщиков можно условно разделить на 3 основные группы:

– возмещение убытков за просрочку сдачи дома, включая неустойку (с возможным расторжением ДДУ);

– споры о правах на объекты долевого строительства и их качестве;

– отказ во включении в Реестр обманутых дольщиков.

У каждого застройщика есть юридический отдел или юрист, призванные защитить застройщика от любых претензий дольщиков. Хотя законодательство и судебная практика Верховного Суда РФ в целом защищают интересы граждан, важно не допустить ошибок, чтобы хоть небольшое, но всё-таки жильё, стало как можно быстрее своим.

Упустив в договоре важную деталь, можно потерять вложенные деньги и оказаться втянутым в судебную тяжбу.

При наличии сомнений в правильности действий целесообразно обратиться к специалисту, который оценит законность предложенного договора и возможное наличие в нем скрытых нарушений ваших прав.

Мы защищаем граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков и органов власти в новостройках, по следующим проблемам:

– включение в реестр пострадавших дольщиков,

– взыскание неустойки и штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов и других убытков за задержку сдачи дома,

– признание прав на объекты долевого строительства,

– расторжение договора долевого участия,

– устранение некачественного ремонта и других нарушений условий договора,

– и др.

Способы защиты прав дольщиков при бездействии застройщика в строительстве дома, просрочке определенного договором срока его сдачи, наличии грубых строительных недоделок или других нарушений следующие:

– сначала подается претензия к застройщику (досудебный порядок),

– при наличии определенных оснований можно обратиться с заявлением о включении в Реестр пострадавших соинвесторов и в полицию на возможное мошенничество,

– в случае отказа в удовлетворении претензии либо неполучении ответа в течение 10 дней можно обратиться с иском в суд (о взыскании неустойки, штрафа, убытков, судебных расходов и компенсации морального вреда за просрочку сдачи дома, о расторжении договора долевого участия; о признании за собой права собственности на объект долевого строительства или с другим иском).

Выбор способа и адресата обращения зависит от нарушенного права. Неквалифицированные жалобы в максимально жесткой форме во все инстанции могут привести лишь к банкротству небольшого застройщика вместо завершения им последней стадии строительства дома.

В сумму компенсации от застройщика входят:

– неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (если дольщиком является гражданин, то сумма возрастает вдвое) – часть 6 статьи 2 Закона № 214-ФЗ;

– штраф по части 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50 % от суммы неустойки. Причем размер указанной неустойки не может быть снижен по ст. 333 ГК РФ (но суды ее часто снижают, подробнее о мотивах снижения размера неустойки и судебной практике её взыскания – в разделе Практика / Дольщики);

– судебные расходы (оплата услуг представителя, расходы на доверенность, почтовые расходы и др.);

– компенсация морального вреда;

– другие признанные судом необходимыми расходы (например, на найм другого жилья схожей площади, если негде жить).

Особенности участия в строительстве жилья путем вступления в жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы

Закон № 214-ФЗ допускает строительство многоквартирных домов путем вступления дольщиков в жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы (далее – ЖСК и ЖНК).

Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и ЖСК и ЖНК, регулируются не этим законом, а Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 г.

№ 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Так, в соответствии с положениями глав 11 и 12 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных законодательством случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в доме жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Порядок и условия внесения паевого взноса определяются уставом кооператива. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса.

Аналогичные положения установлены Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Привлечение денежных средств граждан для строительства кооперативом жилого дома возможно только после получения разрешения на строительство и при наличии документов на отведенный под строительство земельный участок.

Следует иметь в виду, на правоотношения, связанные с приобретением права собственности на жилые помещения путем участия в ЖСК и ЖНК, не распространяются ни положения Закона № 214-ФЗ (в том числе в части требований к порядку привлечения и использования денежных средств граждан и установленных в связи с этим гарантий), ни законодательство о защите прав потребителей.

По вопросам обеспечения прав участников долевого строительства мы оказываем консультации (бесплатно), готовим жалобы (бесплатно), претензии (тоже бесплатно), запросы, составляем правовые заключения на договоры, иски в суд, участвуем во внесудебном урегулировании спора и осуществляем представительство в судах всех инстанций.

При наличии только судебной перспективы разрешения спора ознакомьтесь с подготовленной нами новейшей судебной практикой защиты обманутых дольщиков в разделе Практика / Дольщики

В любом случае ознакомьтесь с:

– Памяткой дольщика (разработана Москомстройинвестом),

– Памяткой дольщика (разработана Минстроем Московской области),

– Памяткой дольщика (разработана авторским порталом “Пандиа”),

– Инструкцией для участников долевого строительства «Как не стать обманутым «дольщиком» (разработана Минстроем Нижегородской области),

– Регламентом включения граждан в Реестр пострадавших соинвесторов в Москве (утвержден Москомстройинвестом),

– Процедурой включения граждан в Реестр пострадавших соинвесторов (разработана Минстроем Московской области)

Ниже приводим ссылки на основные законодательные акты и обзоры судебной практики:

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ

«Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших», утвержденные приказом Минрегиона России от 20.09.2013 г. № 403

Источник: https://domsovet.su/uslugi/dolshchiki

Обзор вс рф судебной практики по 214 фз от 19 07 2021г

Административные правонарушения по статье 14.

28 КоАП РФ не могут быть признаны малозначительнымиУтвержденПрезидиумом Верховного СудаРоссийской Федерации19 июля 2021 года ОБЗОРСУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ ДЕЛ ПО СПОРАМ, ВОЗНИКАЮЩИМВ СВЯЗИ С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕМНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации). С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности, права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором. 14.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности. 15.

Свежий обзор вс рф по спорам с дольщиками

Важно

Причем допущенные при этом застройщиком нарушения ведения долевого строительства не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств (п. 1.2 .п. 1 Обзора). Суд напомнил также, что замена объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Законом № 214-ФЗ в качестве способа защиты права участника долевого строительства.

Внимание

Вместе с тем условие об этом может быть установлено договором участия в долевом строительстве (п. 2 Обзора). А ЖСК, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства, принять дольщиков в число своих членов обязан (п.

3 Обзора). Также отмечается, что одного уведомления застройщика о переносе сроков строительства для этого недостаточно – оно не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2021 года) Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве

• 1. Когда независимо от наименования договора применяется закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве
• 2. При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить информацию о свойствах и недостатках объекта
• 3. Принятие в члены ЖСК, созданного в связи с банкротством застройщика для завершения строительства
• 4. Для переноса сроков строительства необходимо дополнительное соглашение с дольщиком
• 5. Порядок изменения срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику
• 6.

Обзор вс рф судебной практики по 214 ap от 19 07 2021г

Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации. Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении.
Заключение, исполнение и расторжение договора участияв долевом строительстве 1.

На жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива. 4.

Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации. 5.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.

6.

Источник: http://yurist123.ru/obzor-vs-rf-sudebnoj-praktiki-po-214-fz-ot-19-07-2021g/

Верховный суд обобщил практику по спорам дольщиков и застройщиков

Верховный суд РФ подготовил обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве. Этот документ должен помочь юристам в защите прав дольщиков. Мы подготовили небольшой дайджест выводов, сделанных судьями.

Верховный суд РФ опубликовал Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом ВС РФ 19.07.2021).

Документ насчитывает 38 страниц, на которых идет речь о разрешении судами всех инстанций наиболее важных и интересных дел по спорам, инициированных участниками долевого строительства.

Обзор практики по этому поводу необходим для приведения к единообразию правовых подходов российских судей. Документ поможет судьям и юристам учесть важные моменты, которые нельзя упускать из виду при рассмотрении подобных споров.

Например, ВС РФ подробно осветил порядок заключения и расторжения договоров о долевом строительстве, а также указал ответственность, предусмотренную законодательством за нарушения в этой области.

Перенос сроков строительства не изменяет сроки исполнения обязательств по договору долевого участия

Верховный суд рассмотрел спор между гражданкой и организацией. Гражданке компания уступила права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой-застройщиком. В соответствии с договором застройщик должен был построить многоквартирный дом, однако не выполнил обязательства в срок. Объект был сдан со значительной задержкой.

Дольщица сочла, что это принесло ей нравственные страдания. Поэтому она обратилась с иском в районный суд и потребовала выплатить ей компенсацию, а также частично признать соглашение с фирмой-застройщиком недействительным. Однако суды двух инстанций ей полностью отказали.

Судьи отметили, что при заключении договора уступки права требования гражданку ознакомили с уведомлением застройщика о переносе сроков сдачи дома.

Судьи указали, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не является причиной автоматического изменения сроков по договору участия в долевом строительстве.

Для того, чтобы изменить такие сроки, сторонам необходимо заключить дополнительное соглашение, подлежащее государственной регистрации.

Выплата неустойки до рассмотрения иска не спасает от назначения штрафа

Еще один спор между дольщиком и организацией-застройщиком касался возмещения ущерба по претензии дольщика. Во врема приема квартиры были выявлены недоделки, которые были отражены в акте приема-передачи.

На основании этого акта дольщик направил застройщику претензию о выплате неустойки. Дольщик хотел получить с организации 100 тысяч рублей. Добровольно эту сумму застройщик не возместил, поэтому гражданин обратился в суд.

Еще до окончания рассмотрения иска судо организация-застройщик перечислила дольщику 20 тысяч рублей, не получив на это его согласия.

В результате районный суд снизил сумму неустойки до 18 тысяч рублей, учел уже оплаченную застройщиком сумму и на этом основании отказал истцу в удовлетворении требований. Верховный суд, к которому на рассмотрение попало это дело, с такими выводами коллег не согласился.

Судьи указали, что, несмотря на перечисление застройщиком участнику долевого строительства неустойки после предъявления иска в суд, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя все равно должен быть взыскан.

При этом, в силу Гражданского процессуального кодекса РФ, бремя доказывания несоразмерности неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и недоделки лежит на застройщике, нарушившем обязательства.

Иногда застройщик не имеет права расторгнуть договор с дольщиком

Организация-застройщик по договору долевого строительства в срок до 31 декабря 2013 года должна была передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру. Дольщик должен был, в свою очередь, оплатить стоимость недвижимости в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации договора.

Он свою обязанность выполнил в полном объеме, а вот застройщик в оговоренные сроки не уложился. Кроме того, при приеме квартиры выяснилось, что ее фактическая площадь оказалась меньше указанной в договоре. Разницу в стоимости квартиры застройщик возмещать отказался.

Более того, организация направила дольщику уведомление об одностороннем расторжении договора.

Но Верховный суд счел, что суды низших инстанций не дали оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от договора с дольщиком, оценивая правомерность данного события. Судьи отметили, что такая обоснованность может зависеть также от исполнения договора самим застройщиком, а значит противоречит действующему законодательству РФ.

В связи с этим дело было направлено на пересмотр.

Ответственность застройщика – это главное

Следующий спрор, который привел в своем обзоре Верховный суд, был инициирован общественной организацией в сфере защиты прав потребителей, которая действовала в интересах дольщика. По договору организация-застройщик обязалась передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой должно было соответствовать:

• условиям договора,
• требованиям технических регламентов,
• требованиям проектной документации,
• требованиям градостроительных регламентов,
• иным обязательным требованиям.

В договоре, помимо прочего, было указано, что в случае неисполнения этой обязанности дольщик может требовать от застройщика устранить выявленные нарушения, а также привлечь организацию к ответственности. В результате, при преме кваратиры дольщик выявил недостатки в утеплении стен, которые застройщик отказался компенсировать.

Поэтому в иске в суд содержалось требование о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве, а также компенсации морального вреда. Суды двух инстанций в удовлетворении этого иска дольщику отказали.

Судьи сослались на то, что работы по наружному утеплению стен могут привести к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия.

Верховный суд, куда попало на рассмотрение это дело, с этим не согласился. Судьи напомнили коллегам о нормах статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений.

Поскольку организация обязалась передать дольщику объект, качество которого должно было соответствовать условиям договора.

, то отступления от условий данного соглашения влекут на выбор пострадавшей стороны либо безвозмездное устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерное уменьшение цены договора. Поэтому решения нижестоящих судов были отменены.

Источник: http://ppt.ru/news/139812