Способ защиты при устранении объектов самовольного строительства

Легализация самостроя

Согласно статье 222 Гражданского Кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Использование самовольной постройки не допускается.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г.

№1022 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Поэтому незаконно возведенная часть здания, возникшая в результате реконструкции здания, также является самовольной постройкой, к которой применяются положения статьи 222 ГК РФ.

Обратите внимание: если объект построен на земельном участке, отведенном именно для цели строительства объекта, однако построен с отступлениями от разрешительной документации, которые повлекли увеличение площади объекта, этот объект является самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Поэтому право собственности на самострой нужно постараться оформить.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Порядок оформления права собственности на самовольно возведенные объекты

Существует 5 способов легализации самостроя:

1. Оформление разрешения на строительство.
2. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ.
3. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ.
4. Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ.
5. Установление, что здание (часть здания) не является самовольной постройкой.

Читайте подробнее: Как и зачем оформлять право собственности на самострой. 

Меры, применяемые органами государственной власти при выявлении самостроя

Сначала административно-техническая инспекция (АТИ) на основании части 1 статьи 6.

7 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях выносит Протокол об административном правонарушении, Предписание об обязании устранить правонарушение, и Постановление об обязании собственника объекта уплатить административный штраф за незаконное использование земельного участка (на граждан в размере от 1000 до 3000 рублей; на должностных лиц — от 20 000 до 50 000 рублей; на юридических лиц — от 50 000 до 150 000 рублей). При этом, виновному лицу предоставляется срок для устранения правонарушения (т.е. срок для легализации объекта или сноса самостроя).

Однако этого срока недостаточно для легализации объекта. Поэтому при повторной проверке инспекция обязывает виновное лицо снова уплатить штраф, но уже в большем размере (на граждан в размере от 2000 до 5 000 рублей; на должностных лиц — от 30 000 до 50 000 рублей; на юридических лиц — от 100 000 до 300 000 рублей).

Затем инспекция направляет в Департамент городского имущества г. Москвы уведомление об обнаружении самостроя на земельном участке.

Если земельный участок принадлежит городу Москве и сдан в аренду собственнику здания, Департамент городского имущества на основании статьи 222 Гражданского Кодекса РФ в течение нескольких лет подаст в суд иск с требованием о признании самостроем и сносе здания или его незаконной возведенной части. 

Что делать, если подан иск о сносе самовольной постройки

Что такое самовольная постройка по российскому законодательству

ООО «ФРАНЦ-А»:

• оказывает помощь в судах, при рассмотрении иска Департамента городского имущества города Москвы о признании самовольной постройкой и   сносе здания или его незаконно возведенной части;
• оказывает помощь в судах, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку;
• оказывает помощь при рассмотрении Градостроительно-земельной комиссией города Москвы (ГЗК) вопроса о возможности сохранения и легализации самовольной постройки. В случае положительного решения ГЗК помогаем оформить разрешительную документацию для легализации самостроя;
• оказывает помощь в административно-технической инспекции, при составлении протоколов об административном правонарушении;
• разрабатывает Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства,
• оформляет в Москомархитектуре Свидетельство об утверждении Архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства.

Обращайтесь: тел (495) 663-35-81, (495) 663-35-86, электронная почта: FRANZ-A@yandex.ru

Источник: http://pere-planirovka.ru/legalizaciya_samostroya.htm

Способы защиты объекта от признания самовольной постройки и сноса

Последний «тренд» московской действительности – борьба с самовольными постройками граждан и предприятий. Под угрозой сноса оказываются как объекты временного, так и капитального строительства. Рассмотрим факторы присвоения статуса «самовольной» постройки и возможности защиты объекта при разбирательстве в суде.

Когда постройку могут признать незаконной

Понятие самовольно возведенного объекта предполагает строительство без соответствующих разрешений. Это значит, что в категорию попадает недвижимость капитального и временного типа, которую могут демонтировать из-за отсутствия права собственности.

Даже если строение внесено в список ЕГРН, но имеет признаки здания, возведенного самовольно, его тоже придется отстаивать: внесение в реестр не является веским основанием для признания незаконности строения и не удовлетворения судебного решения о ее сносе.

Сам факт наличия объекта в ЕГРН является правовым основанием для выдачи акта государственного органа (разрешения) на возведение строения как основания для выстроенного здания.

Единственная возможность получить компенсацию – истребовать убытки с первоначального собственника, продавшего объект, который признан самовольной постройкой.

Признаки для признания объекта самовольной постройкой регламентированы кодексом гражданского законодательства государства:

1. Нет оформленных прав на надел земли, на котором выстроен объект. Это нарушение нормы земельного законодательства. Право собственности или право аренды должно быть с правом возведения строительного объекта.
2. Нет разрешения от градостроительного комитета. В этом случае здание признается незаконным в соответствии со ст. 51 ГК РФ.
3. Нет разрешения на возведение постройки из-за того, что это ограниченно правами пользования участком. То есть, надел есть и даже в собственности, а вот строить на нем нельзя.
4. Нарушены правила территориального зонирования.
5. Объект реконструирован, при этом переделки привели к тому, что возник новый объект. Сюда же входит пункт о реконструкции с нарушением градостроительных нормативов.

Однако если перепланировка, переоборудование недвижимого имущества не привели к созданию нового объекта, статья 222 Гражданского кодекса не регулирует данный фактор, как и разрушение построек временного типа.

Органы, принимающие решение о сносе

• Полномочия о решении по сносу постройки, признанной самовольной, в административном порядке с сентября 2015 года отданы следующим организациям: местного самоуправления городского округа, муниципального района. Причина: возведение объектов в зонах особых условий использования, например, если это санитарно-защитная зона, территории общего пользования, охранные зоны культурного наследия, полосы отвода инженерных сетей.

Важно! В соответствии со ст. 22 ФЗ от 30.11.1994 г.

объекты религиозного значения не могут быть признаны самовольными постройками.

• Также принять решение может суд, в части удовлетворения исков, требований муниципальных, местных органов власти. Однако исковые требования от органов самоуправления местного порядка могут быть обжалованы в судебном порядке. Уже есть практика удовлетворения исков о признании незаконности требований о сносе, в части не нарушения закона о праве собственности о наделе земли под объектом (сюда же входит существующий договор аренды с федеральным собственником участка). Есть практика отказа в сносе при предъявлении инженерно-топографических планов, как доказательства не нахождения объекта в полосе отвода инженерных сетей.

Судебные споры по данному вопросу

Виды судебных споров различаются по нескольким факторам.

Спор по исковому заявлению о признании права собственности на постройку, признанную самовольной, от лиц, выстроивших объекты. В этом случае истец может выиграть дело только если:

• На участок земли под объектом есть право собственности, договор бессрочного пользования или прочие законные права;
• Объект не нарушает градостроительных норм, что подтверждено документами планировки территории, правилами застройки, пользования земельным наделом;
• Не нарушены требования безопасности, в том числе правила пожарной безопасности, строительные нормы и прочие технические регламенты, права третьих лиц.

При нарушении хотя бы одного пункта, шансов на сохранение постройки у собственника очень мало.

Смягчающее обстоятельство при отсутствии разрешения на постройку есть, но только если истец докажет что принимает меры по легализации объекта. То есть, документы для регистрации строения, ввода в эксплуатацию уже поданы.

В этом случае по закону (м. 3 ст. 222 КГ РФ) истец может надеяться на признание права собственности на строение и отмену решения о сносе.

Спор по иску о сносе, если орган, уполномоченный принимать решение, заявляет сразу несколько требований:

• признание самовольной постройкой объекта недвижимого имущества;
• обязать ответчика самостоятельно снести строение;
• признание отсутствующих прав собственника на строение;
• обязательства об освобождении земельного участка путем демонтажа строения.

В общем-то требования противоречивые, но именно их могут заявить для того, чтобы предупредить возможный потенциальный отказ удовлетворения иска из-за неверного определения типа постройки.

То есть, власти минимизируют риск отказа в положительном решении о сносе постройки из-за допущенных ошибок в формулировании исковых требований.

В этом случае тип постройки (капитальная/временная) определяется в процессе решения вопроса, для чего назначается строительно-техническая экспертиза.

Следует знать, что первые два требования имеют отношение к объектам капитального типа (ст. 222 ГК РФ), вторые два – к постройкам временного типа (ст. 304 ГК РФ). Таким образом у ответчика возникает необходимость готовить аргументированные ответы на каждый вопрос требования.

Если после решения экспертизы, спор касается строений недвижимого имущества, например, по причине самовольной реконструкции, то требования о возврате объекту первоначального вида или сноса рассматриваются по критериям, признающим постройку самовольной.

В случае, когда факт возведения нового объекта посредством самовольной реконструкции не доказан, нет признания изменений индивидуальных характеристик строения, то есть, все параметры (высота, площадь, этажность) остались такими же, как у первоначального объекта до проведения работ по реконструкции.

Чтобы разрешить исковой спор о приведении строения в первоначальный вид после осуществления работ по незаконной перепланировке, например, появилась надстройка, не придется доказывать обстоятельства, указанные в п.3 ст. 222 ГК РФ.

Хватит документов, подтверждающих, что перепланировка не может быть признанной и не являлась реконструкцией объекта. Это можно сделать при наличии технического акта о состоянии несущих конструкций, допустимости норм и безопасности работ, выполненных в здании.

Получается, что изменения никак не затронули конструктивные особенности объекта, его параметры надежности, безопасности, процессы проведены в рамках разрешенных строительных норм.

Если обстоятельства по вопросу установлены в фактическом порядке, то необходимость в получении разрешения на строительство отпадает (подп.4 п. 1 ст. 4 ФЗ от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ).

Фактические обстоятельства, необходимые для сохранения постройки

Собственнику пригодится информация, какие документы предоставляются, чтобы защитить постройку и доказать факт законности ее возведения. Самое сложное – доказать наличие всех обстоятельств, например:

• наличие разрешения на строительство или необоснованность отказа в его получении;
• местонахождение объекта в зоне разрешения строительства объектов спорного типа;
• наличие права на участок земли под строением у собственника/создателя объекта.

Чтобы доказать факты, ответчику придется предоставить в суд следующие документы:

• выписка из ЕГРН, договор аренды – помогут доказать законность владения, пользования участком или земельным наделом (в договоре аренды должны быть прописаны права на строительство);
• заявления об обращении в органы, уполномоченные на выдачу права на строительство зданий, а также судебные акты о признании незаконности отказов административных органов о выдаче разрешения на строительство истцу (ответчику);
• заключение экспертов о соблюдении правил застройки, соответствие нормам экологических, противопожарных правил, а также отсутствие нарушений/ущемлений прав третьих лиц.

В спорах с органами, уполномоченными в принятии решения о признании постройки самовольной с последующим сносом положительный результат для ответчика может быть достигнут при доказывании одного из 2-х фактов:

1. Соблюдение норм постройки в части экологии, противопожарных правил, истечения действительности срока предъявления исковых требований о сносе объекта, признанного самовольным строением (три года с той даты, когда орган узнал о возведении объекта).
2. Если здание было выстроено до 1995 года, то есть в период, пока в силу не вступила ст. 222 ГК РФ.

Срок давности рассчитывается для органов вне зависимости от наличия или перераспределения полномочий.

То есть, если требование выдвинуто органами местного самоуправления, впоследствии переименованными в органы районного, другого порядка или передаче прав прочим государственным организациям, но с даты предъявления уполномоченного законного требования о сносе самовольной постройки уже прошло 3 года – собственник может доказать факт истечения срока исковой давности. Считается, что нарушение прав органами определяется по дате внесения строительного объекта в списки ЕГРН.

Также собственнику будет нелишним знать, что придется доказывать факт признания строения объектом недвижимости. Это важно ввиду того, что органы власти заявляют требования применимые для капитальных и временных строений.

В качестве доказательства факта отнесения строения к группе объектов недвижимости подойдет строительно-техническое экспертное заключение, паспорт БТИ на объект постройки.

При рассмотрении споров по поводу капитальности строения, можно использовать преюдициальное значение данного факта.

Получается, что истечение 3-х летнего периода, то есть срока исковой давности – факт, которым может воспользоваться только собственник капитального объекта, признанного в этом качестве (недвижимость).

И тут снова нужно доказывать, но теперь отсутствие фактов:

• нарушения законных прав истца или гражданина, организацию — собственника земельного участка, если строение создавалось без его согласия (это просто, если ответчик и является собственником участка и тем, кто возводил строение);
• угрозе жизни и здоровья граждан (пригодятся экспертные заключения о правомочности и не нарушении правил/регламентов градостроительных норм).

Если у собственника земли (не собственника объекта) нет фактического права собственности на землю под спорным строением, а также нет положенного прямого согласия на возведение строения, право применения общего срока исковой давности подтверждается.

Подтверждением для правомочности истечения требований по сроку исковой давности служат краткосрочные договоры аренды земельного надела под спорным строением – в суде факт принимается как осведомление истца о том, что на его земельном наделе возводится или уже существует строительный объект.

А теперь о постройках, которые появились до наступления 1995 года.

Если доказать этот факт, то истец получает положительное решение по вопросу, а факт доказательства принимается как самостоятельное основание для отказа в решении сноса самовольной постройки.

Такие правила закреплены в п. 1 ст. 4 ГК РФ в связи с тем, что гражданское законодательство в нашей стране обратной силы не имеет.

Если даты регистрации строения и фактического возведения не совпадают, крайне важно доказать именно дату строительства.

В этом помогут следующие документы: план приватизации с распоряжением Госкомимущества об утверждении технического плана приватизации.

В качестве косвенного доказательства того, что объект возведен до 1995 года, принимается акт оценки стоимости имущества при проведении приватизации.

Получается, что положительное решение в сторону ответчика суд примет только если доказать невозможность признаков отнесения объекта к самовольной постройке: истечения 3-х лет после даты узнавания органами о том, что есть спорный объем (срок исковой давности) или факт строительства до 1995 г., до того срока, когда в силу вступил ГК РФ.
 Загрузка …

о том, как защититься от сноса постройки

Источник: https://build-experts.ru/zaschitit-ot-priznaniya-postroyki-samovolnoy/

Снос самовольной постройки: в административном порядке, по решению суда

Снос самовольной постройки может производиться по различным основаниям в административном порядке либо по решению суда. Связано это, как правило, с отсутствием документов на сооружение либо со сложностью прохождения процедуры его легализации.

Понятие самовольной постройки

Отнести сооружение к самовольно построенному можно при наличии следующих признаков:

• Оно возведено на земле, на которую отсутствует право владения;
• Сооружение построено на площади, имеющей другое предназначение и предоставленной для других целей;
• Оно создано без получения соответствующего разрешения административных органов;
• Его постройка нарушает нормы градостроительного и архитектурного законодательства;
• Его возведение угрожает жизни и здоровью иных лиц, а также ущемляет их права.

Положениями статьи 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой может признаваться объект недвижимости, возведенный без согласования таких действий с собственником земельной территории.

Основанием для признания такого статуса, в соответствии с определением ВС РФ от 10.03.2021г.

№69-КГ14-10 являются нарушения, включающие отсутствие юридического права на участок, необходимых разрешений и нарушение градостроительных и строительных правил.

Все действия по созданию постройки считаются неправомерными, когда определено, что сооружение соответствует хотя бы одному из указанных условий.

Снос незаконно возведенного сооружения может осуществляться в порядке:

• Административного производства;
• По решению суда.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Снос самовольной постройки в административном порядке

Положения статьи 222 ГК РФ закрепляют правовой режим такого строения, а также устанавливают правила его введения в правовые сделки.

В начале 2015 года норма была изменена, что позволило местным муниципалитетам в определенных ситуациях требовать сноса объекта без постановления суда. Теперь его снос выражается в санкции за несоблюдение положений земельного законодательства либо Градостроительного кодекса РФ.

Кстати, в настоящее время разрешено сносить конструкции, которые были возведены при нарушении назначения здания или при выполнении следующих условий:

• Строительство произведено на территории, где проходят инженерные коммуникации;
• Использована территория общего назначения, которой может пользоваться широкий круг людей. В неё включаются бульвары, улицы, парки, береговая полоса и прочее;
• Сооружение возведено на участке, строительство на котором возможно лишь с соблюдением определенных условий.

Органы субъектов федерации, обладающие властными полномочиями, не вправе расширять перечень критериев для признания недвижимого объекта самовольным строением.

Службы местного самоуправления должны известить хозяина самовольного строения о несоответствии его установленным требованиям.

Снос самовольной постройки без решения суда должен быть обоснован. Административный ресурс может быть применен только на основании соответствующего требования органа местного самоуправления, в котором установлены сроки устранения проблемы. Мероприятие производится в принудительном порядке, если нарушители самостоятельно не исправляют нарушение в определенный период.

Копию требования по сносу направляют в течение семи дней с момента обнаружения соответствующего правонарушения. За соблюдение срока отвечают сотрудники муниципалитета.

При указании периода, в который необходимо снести сооружение, необходимо учитывать особенности возведенного объекта и его параметры. Принимая решение, контролирующая организация не может превышать свои полномочия.

Обжалование решения органа местного самоуправления

После принятия решения о сносе самовольного строения, лицу, осуществившему возведение такого сооружения, направляется уведомление в течение одной недели, с указанием срока проведения мероприятий, который не может превышать 12 месяцев.

Учитывая, что гражданин заранее ставится в известность о принятом решении, он вправе оспорить вердикт в суде. А судебный орган может приостановить действие оспариваемого документа либо остановить совершение соответствующих действий.

Если субъект, осуществивший незаконную постройку, не найден

​В ситуации, когда такое лицо не выявлено, то в течение недели с момента вынесения решения соответствующий орган обязан обеспечить опубликование сообщения о планирующейся подготовке сноса и размещение такой информации на официальных ресурсах местного муниципалитета и на информационном щите в пределах земельной территории, на которой возведено сооружение.

В такой ситуации, снос осуществляется силами органа местного самоуправления, но не ранее, чем по окончании двух месяцев после размещения извещения о планируемом действии в сети Интернет.

Снесение незаконного сооружения допустимо лишь тогда, когда лицо, его возводившее, не было установлено. Статьей 222 ГК РФ закреплен механизм самостоятельного осуществления административными органами своих решений в отношении самовольных строений, если гражданин незаконно построивший сооружение, не был выявлен.

Если отсутствует какое-либо условие из установленных законодательно, решение о сносе не может быть принято.

Надо отметить, что указанная норма позволяет администрации населенного пункта:

• При выявлении лица, осуществившего самовольное возведение здания, обязать его снести;
• При отсутствии такого субъекта, принять решение о сносе и самостоятельно реализовать соответствующие мероприятия.

Судебный порядок сноса

Для осуществления такой процедуры, необходимо инициировать её начало. Для этого потребуется подать исковое заявление. Истцом может выступать административный орган либо заинтересованное лицо, когда самовольно возведенное строение нарушает права и интересы окружающих людей либо угрожает их безопасности.

Рассмотрение дела заканчивается вынесением решения, при этом обязанность по сносу возлагается на лицо, признанное виновным. Если ответчик не предпринимает необходимые действия, то заинтересованные субъекты могут сами осуществить их. Но затраты, связанные со сносом помещения, в такой ситуации обязан возместить ответчик.

Когда производится снос самовольной постройки

Судебная практика в этой области права базируется на применении статьи 222 ГК РФ. Основными позициями являются:

• Сносу подлежит только недвижимый объект после реконструкции, когда его нельзя вернуть в первоначальное состояние (определение ВС РФ от 11.03.14г. №18-КГ13-184);

Источник: http://law03.ru/housing/article/snos-samovolnoj-postrojki

Земельные новости

В связи с принятием новой редакции статьи 222 Гражданского кодекса РФ по-прежнему осталось больше вопросов, нежели чем ответов в отношении судебной практики по признанию права собственности на самовольную постройку и относительно ее сноса. Кроме того, суды еще не знают как применять новую статью сами.

Попробуем разобраться, в том, что было и что стало.

Что было с самостроем?

Согласно статье 222 в старой редакции самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, исходя из норм данной статьи можно выделить два вида исков:

Согласно совместному постановлению Пленума ВАС и ВС РФ № 10/22 от 29.04.

2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) можно выделить два способа защиты о признании права собственности на самовольную постройку и о сносе самовольно возведенной постройки и ее сносе.

Как мы понимали признание права собственности в судебном порядке согласно старой редакции и постановлению Пленума: В соответствии с пунктом 25 постановления право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее – правообладатель земельного участка). Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Таким образом, следуя логике постановления Пленума № 10/22, имеется два случая обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку: иск собственника земельного участка к застройщику и иск застройщика самовольной постройки к уполномоченному органу местного самоуправления. По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Следуя сложившейся судебной практике, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

• принадлежность земельного участка лицу;
• отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
• отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
• наличие попыток легализации постройки – например, попыток получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Что стало с самостроем?

Теперь рассмотрим, как соотносить с постановлением Пленума № 10/22 условия признания права собственности на самовольную постройку (самострой) согласно новой редакции статьи 222 ГК РФ. В соответствии с п. 3 ст.

222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом , а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Проанализировав данные условия, можно прийти к выводу, что законодатель частично взял данные условия признания права собственности из постановления № 10/22 и из сложившейся судебной практики по данным спорам.

Первое условие «если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта» трактуется как целевое назначение земельного участка, то есть, если объект, который возвели, соответствует изначальным целям предоставления земли.

Второе условие «если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах» означает, что возведенная постройка должна соответствовать проекту планировки территории на данном земельном участке (который может быть не принят), правилам землепользования и застройки (чаще всего приняты), а также постройка должна соответствовать виду разрешенного использования земельного участка (Определение ВС РФ от «25» сентября 2014 года по делу № А65-6880/2013).

Третье условие «если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан» – условие, которое уже было в судебной практике и которое нужно было доказывать в суде с помощью проведения судебной строительно-технической экспертизы.

Таким образом, законодатель значительно усложнил признание права собственности на самовольную постройки в судебном порядке, потому что на практике чаще всего самовольные постройки возводятся на земельных, участках, вид разрешенного использования которых не соотносятся с возведенными на них самовольными постройками, а также усложнило третье условие касающееся проекта планировки территории и правил землепользования и застройки.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке законодатель сделал практически невозможным. Кроме того, необходимо отметить, что одно из условий признания права собственности «соблюдение надлежащих мер к легализации», обозначенные постановлениями Пленумов ВАС РФ, ВС РФ № 10/22, пунктом 9 Информационного письма Президиума ВС РФ от 09.12.

2010 № 143, не добавлено в новую редакцию статьи 222 ГК РФ.

Соответственно, можно сделать вывод, что данный факт по обращению в досудебном порядке в орган, осуществляющий государственный строительный надзор, за разрешением на строительство, а впоследствии за актом ввода в эксплуатацию, теперь не входит в предмет доказывания по данной категории дел? Ответ на этот вопрос не дан пока разъяснениями Верховного Суда РФ.

Теперь рассмотрим такой способ защиты собственника земельного участка, как предъявление иска о сносе самовольной постройки.

Как это было?

Согласно п.

22 вышеупомянутого постановления Пленума № 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Основания для сноса самовольной постройки (самостроя) в судебном порядке:

• строительство на земельном участке, не предоставленном для этих целей;
• существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил;
• отсутствие разрешения на строительство/реконструкцию и(или) акта ввода в эксплуатацию;
• угроза жизни и здоровью граждан.

Каков был порядок сноса самовольных построек на территории города Москвы согласно постановление Правительства Москвы от 11.12.

2013 № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков»? В случае, если на постройку, обладающую признаками самостроя, не было зарегистрировано право собственности, она подлежит сносу без решения суда префектурой соответствующего округа в максимально короткие сроки после ее выявления. В случае, если право собственности зарегистрировано на самовольную постройку, то к лицу, которое ее возвело предъявляется иск о сносе самовольной постройки и исключении сведений из ЕГРП (если объект капитальный) либо о признании права собственности отсутствующим и об освобождении земельного участка (если объект некапитальный). Таким образом, никто не мог быть лишен права собственности на объект недвижимости без решения суда.

Что стало?

С принятием пункта 4 статьи 222 ГК РФ непонятно как вести себя органам исполнительной власти. Рассмотрим противоречия между постановлением Правительства и новыми положениями статьи. В связи с тем, что Федеральный закон имеет большую юридическую силу, чем нормативно-правовой акт Правительства Москвы.

Таким образом, в случае возникновения коллизии, необходимо руководствоваться Федеральным законом, то есть новыми нормами статьи 222 ГК РФ. Согласно п. 4 ст.

222 ГК РФ органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. В дальнейшем в статье описан порядок сноса самовольной постройки по следующей схеме (Таблица 1). Таким образом, сроки сноса и принятия решения о том, что постройка является самовольной в новой редакции (7 дней для принятия решения, 7 дней для опубликования, 2 месяца для сноса) разнятся со сроками, указанными в постановлении № 819-ПП. Также законодатель не указал, что делать органам исполнительной власти, в случае, если на объект, обладающий признаками самовольного строительства, зарегистрировано право собственности и каков порядок его сноса. Таблица 1.

Предыдущая новость Следующая новость

Источник: https://zem-advokat.ru/news/the-unauthorized-construction-the-remedies-in-the-courts-the-new-version-of-article-222-of-the-civil/