+7(499)495-49-41

Определение кворума на общем собрании. Как не ошибиться в расчетах

Содержание

Особенности проведения ОСС: часть 3

Определение кворума на общем собрании. Как не ошибиться в расчетах

Настоящая публикация содержит разъяснения отдельных нюансов проведения общих собраний собственников помещений (далее – ОСС) многоквартирных домов (далее – МКД) и является продолжением ранее размещенных на сайте первой и второй частей статьи по отдельным вопросам ОСС.

Общее число собственников

Одной из важнейших задач при проведении общих собраний является определение общего числа собственников помещений в МКД. Такое общее число необходимо определять, прежде всего, для разрешения вопроса наличия кворума на ОСС.

При обжаловании решений общих собраний довольно распространены случаи, когда суды требуют некий документ, в котором указано общее число собственников помещений.

С учетом того, что количество собственника пропорционально площади помещения в собственности указанного собственника, требование судов обычно сводится к предоставлению некого документа, в котором должна быть указана общая площадь помещений дома, при этом Протокол общего собрания судами в качестве такого документа часто не принимается, поскольку, во-первых, этот протокол как раз обжалуется, во-вторых, суды признают достоверным только те документы, которые составлены (утверждены) какими-либо государственными органами. И в подавляющем числе случаев суды при истребовании документа, содержащего общую площадь помещений дома с целью исследования вопроса наличия кворума на общем собрании, в качестве такого документа принимают только технический паспорт МКД, в котором содержатся данные об общей площади всех помещений дома.

Однако, на самом деле применение в расчетах данных из документации технического учета (в том числе – технического паспорта) действующим законодательством РФ не предусмотрено.

Согласно части 3 статьи 48 ЖК РФ «количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме».

При этом в соответствии с частью 1 статьи 37  ЖК РФ «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения».

Из приведенных норм следует, что количество собственника пропорционально площади помещения (помещений) в МКД, которым (которыми) такой собственник владеет.

Кроме того, из совокупности норм ЖК РФ следует несколько важных выводов: 1) Количество , которыми обладает собственник помещения, пропорционально площади помещения, принадлежащего этогму собственнику, но при этом не устанавливается коэффициент пропорциональности – то есть допустимо определять, что один голос равен одному квадратному метру или один голос равен ста квадратным метрам, либо определять иные удобные для инициатора ОСС пропорции; 2) Количество , которыми обладает собственник помещения, не зависит от того, является ли помещение, принадлежащее этому собственнику, жилым или нежилым; 3) Голосами обладают именно собственники помещений, количество пропорционально площади помещений, принадлежащих конкретным собственникам. Площадь помещений, входящих в состав общего имущества МКД, при определении количества конкретного собственника или общего числа всех собственников не учитывается;

4) Общим имуществом дома владеют только собственники помещений МКД, причем абсолютно все собственники помещений МКД, следовательно, сумма долей всех собственников в праве общей собственности на общее имущество равна 100%, то есть всем общим имуществом собственники помещений владеют совместно и иных собственников у общего имущества нет. Поскольку количество каждого собственника пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество, то и сумма всех собственников помещений дома составляет 100% собственников в таком доме, то есть тождественно равна общему числу собственников помещений в МКД.

Приведенные выводы доказывают, что определение общего количества собственников помещений МКД исходя из общей площади помещений дома, указанной в техническом паспорте, является некорректным.

Использование данных технического паспорта при определении общего количества собственников может привести к необоснованному применению в расчетах количества площади помещений, входящих в состав общего имущества, что влечет за собой неверное определение доли каждого собственника в общем числе собственников.

Учет в расчетах общего числа площади помещений, входящих в состав общего имущества, приводит к превышению рассчитанного таким методом общего числа над суммой всех собственников помещений МКД, что недопустимо – общее число должно быть тождественно равно сумме собственников.

Пример:

Пусть в МКД имеется 6 квартир и два нежилых помещения. Площадь всех помещений примем следующей: квартира 1 – 60 кв.м, квартира 2 – 55 кв.м, квартира 3 – 45 кв.м, квартира 4 – 55 кв.м, квартира 5 – 55 кв.м, квартира 6 – 50 кв.м, нежилое помещение N1 – 70 кв.м, нежилое помещение N2 – 155 кв.м.

Квартира 1 принадлежит собственнику A, квартира 2 принадлежит собственнику B, квартира 3 принадлежит собственнику C, квартира 4 принадлежит собственнику D, квартиры 5 и 6 принадлежат собственнику E, нежилое помещение N1 принадлежит собственнику F (в нем оборудован продуктовый магазин), нежилое помещение N2 относится к общему имуществу.

Собственник A инициировал общее собрание, в котором приняли участие собственники A, С, D и E.

Согласно протоколу ОСС один голос равен одному квадратному метру, общее число всех собственников: 60+55+45+55+55+50+70=390 (равно сумме площадей всех квартир и нежилого помещения N1 – всех жилых и нежилых помещений в собственности), количество участников: 60 [собственник A] + 45 [собственник C] + 55 [собственник D] + (55+50) [собственник E] = 265, что составляет (265/390)*100 = 67,95% от общего числа . Кворум имеется, ОСС правомочно. Общее собрание приняло решение передать нежилое помещение N2 в аренду торговой сети, продающей продукты, утвердило размер арендной платы и порядок ее внесения.

Собственник F, узнав о решении ОСС, понимая, что передача нежилого помещения N2 в аренду торговой сети ведет к серьезной угрозе его бизнесу (продуктовому магазину, оборудованному в помещении N1, принадлежащем собственнику F), обратился в суд с иском о признании решений общего собрания недействительным, аргументируя свои требования следующими доводами: согласно техническому паспорту общая площадь всех помещений в доме составляет 60 [квартира 1] + 55 [квартира 2] + 45 [квартира 3] + 55 [квартира 4] + 55 [квартира 5] + 50 [квартира 6] + 70 [нежилое помещение N1] + 155 [нежилое помещение N2] = 545 кв.метров, согласно протоколу ОСС площади помещений, принадлежащих участникам собрания (и это подтверждается экспликациями технического паспорта и выписками из ЕГРП), составили 265 кв.метров, следовательно, в ОСС участвовали собственники, обладающие лишь (265/545)*100 = 48,62% от общего числа , и кворума не имелось.

Расчет, представленный собственником F, при всей его кажущейся логичности, является неправильным, не основанным на законе.

Приведем доказательство «от противного»: если считать расчет собственника F верным, тогда общее число в доме (при равенстве одного голоса одному квадратному метру) составляет 545.

Доля собственника A в общем числе  (60/545)*100 = 11,01%, доля собственника B в общем числе  (55/545)*100 = 10,09%, доля собственника C в общем числе  (45/545)*100 = 8,26%, доля собственника D в общем числе  (55/545)*100 = 10,09%, доля собственника E в общем числе  ((55+50)/545)*100 = 19,27%, доля собственника F в общем числе  (70/545)*100 = 12,84%.

Общая сумма долей перечисленных собственников (а это исчерпывающий перечень собственников помещений дома) в общем числе составит: 11,01% [собственник A] + 10,09% [собственник B] + 8,26% [собственник C] + 10,09% [собственник D] + 19,27% [собственник E] + 12,84% [собственник F] = 71,56%.

Из приведенного расчета следует, что некие неустановленные лица обладают еще 28,44% собственников помещений в данном доме. Но такой вывод противоречит установленной законом концепции, а именно: исключительно собственники помещений в МКД обладают голосами в целях принятия решений на ОСС, сумма долей собственников в общем числе должна составлять 100%.

Таким образом, суду в рассматриваемом примере надлежит признать ОСС правомерным, решения ОСС действительными и подлежащими исполнению, в исковых требованиях собственника F отказать.

И чтобы окончательно разобраться в вопросе, укажем, откуда же взялся дисбаланс, что это за 28,44%. А это как раз доля , которая в расчете собственника F была отнесена на нежилое помещение N2: (155/545)*100=28,44%.

Однако, указанная доля не может принадлежать какому-либо конкретному собственнику, поскольку нежилое помещение N2 входит в состав общего имущества, и доля , которая отнесена на это нежилое помещение N2, должна быть распределена среди всех собственников помещений A, B, C, D, E, F. Произведя такое распределение, мы увидим, что доля каждого собственника в общем числе всех собственников помещений МКД равна доле площади помещения (помещений) в собственности этого собственника в общей площади помещений дома, принадлежащих конкретным собственникам и не входящим в состав общего имущества.

Для нашего примера: общая площадь помещений в собственности 390 кв.

метров, доля собственника A в общем числе  (60/390)*100 = 15,39%, доля собственника B в общем числе  (55/390)*100 = 14,10%, доля собственника C в общем числе  (45/390)*100 = 11,54%, доля собственника D в общем числе  (55/390)*100 = 14,10%, доля собственника E в общем числе  ((55+50)/390)*100 = 26,92%, доля собственника F в общем числе  (70/390)*100 = 17,95%.

Общая сумма долей перечисленных собственников (а это исчерпывающий перечень собственников помещений дома) в общем числе составит: 15,39% [собственник A] + 14,10% [собственник B] + 11,54% [собственник C] + 14,10% [собственник D] + 26,92% [собственник E] + 17,95% [собственник F] = 100,00%.

Для проверки правильности расчета собственника A (инициатора ОСС) сложим доли участников этого собрания (участвовали A, C, D и E): 15,39% [собственник A] + 11,54% [собственник C] + 14,10% [собственник D] + 26,92% [собственник E] = 67,95%. Как мы видим, именно такое количество принадлежит участникам собрания согласно протоколу ОСС.

Документы, подтверждающие право собственности

Пункт 2 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ устанавливает:
«5.1.

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного ания в решении собственника по вопросам, поставленным на ание, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: …

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме

».

Кроме того, требования об указании в протоколе общего собрания реквизитов документов, подтверждающих право собственности, установлены приказом Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр.

Укажем документы, которые подтверждают право собственности на помещения МКД.

1. Документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности

Источник: https://acato.ru/articles/20171221/nyuansy-provedeniya-obshih-sobranij-chast-3

Как определить кворум собрания собственников многоквартирного дома?

Определение кворума на общем собрании. Как не ошибиться в расчетах

Чтобы решения, принятые на общем собрании были обязательными для всех жильцов, нужно созвать достаточное количество собственников. В противном случае вы сможете лишь обсудить проблему, но не примите никакого решения.

Сколько же должно присутствовать жильцов, чтобы собрание считалось состоявшимся и что такое кворум?

На разные случаи жизни закон предусматривает особый ответ. Давайте рассмотрим все варианты.

Определение кворума владельцев жилья в МКД

Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.

Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.

В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.

По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.

ВНИМАНИЕ! Необходимо заранее рассчитать нужное число участников, исходя из сути обсуждаемых вопросов и количества собственников на дату проведения ания

При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.

Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество , которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.

Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу. Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.

Можно ли проать простым большинством?

Львиную долю вопросов можно решать простым большинством.

При этом стоит понимать, что речь идёт не о большинстве всех собственников, а лишь о большей половины присутствующих.

Например, кворум на общем собрании составляет 50% владельцев, а решение принимается большинством среди этих участников.

По сути, минимальный порог для принятия решения является более 25% всех собственников, что составляет лишь 4-ю часть от их числа.

ВАЖНО! Все вопросы, которые касаются исключительно обслуживания дома и связанных с этим расходов, можно решить простым большинством.

Простым большинством вы также можете решить вопросы управления домом, проведя выборы Совета и председателя дома. Вы сможете установить размер их вознаграждения, а также определить дополнительные правила проведения общего собрания, например, установив число обязательных заседаний в году.

Этого числа также будет достаточно для утверждения контрактов на обслуживание дома и проведение небольшого ремонта.

Какие вопросы требуют 2/3 ?

Получить 2/3 Вам нужно в тех случаях, когда дело касается судьбы общедолевого имущества. Речь не об обслуживании, а о распоряжении имуществом.

Например, если на придомовой территории кто-то хочет поставить киоск и просит отдать ему небольшой участок земли в аренду, то разрешение простого большинства будет недостаточно.

Главным вопросом, который требует 2/3 согласных, является тема реконструкции и капитального ремонта дома.

Кроме того, такое же количество Вы должны будете собрать, когда ставится вопрос о серьёзных финансовых тратах.

Когда фигурируют большие суммы, то 2/3 – не просто требование, но и дополнительная страховка, которая избавит Вас от судебных разбирательств.

ВНИМАНИЕ! Закон указывает лишь минимальное число собственников, которое необходимо для принятия решения, однако Вы можете увеличить его.

Например, если закон требует лишь 50% , собрание вправе установить, что нужно согласие не менее 2/3 жильцов. Помните, что общие решения имеют юридическую силу и могут ужесточать указанные в законе цифры по общему усмотрению. Лишь помните, что уменьшать эти нормы вы не вправе.

Такое же ание нужно, если решается вопрос размещения рекламы: установка билборда и другого рекламного оборудования на крыше, на стенах или на придомовой территории.

Это относится к любому вопросу использования общей собственности МКД.

Часто необходимость принятия решения связана с чьим-либо желанием использовать помещение или территорию в коммерческих целях, например, перестроив подвал под небольшой магазин или парикмахерскую.

Другой вариант использования общей собственности — сооружение отдельного крыльца для входа на первый этаж при перестройке квартиры в магазин.

Изменять границы владения без 100% незаконно. Если такая конструкция нарушает границы придомовой территории общего пользования, необходимо получить одобрение собрания.

Когда необходимо 100% присутствия и 100% ания?

Когда возникает необходимость единогласного принятия решения, то во многих случаях ситуация заходит в тупик.

Во-первых, собрать всех собственников и организовать обсуждение, да ещё чтобы все высказались «за» — дело весьма проблематичное.

Во-вторых, требование о 100% в законе упоминается лишь в нескольких моментах, да и то без категоричности. О присутствии же всех на собрании речи не идёт.

Когда же по закону Вам нужно будет получить согласие всех владельцев? Совершенно точно вам нужно собрать все голоса, в следующих ситуациях:

  1. Снос здания и переезд жильцов по одной из программ обновления и реконструкции домов старого фонда. Имеются в виду новые программы, например, программа замены «хрущёвок» на новостройки в Москве.

    Если Вы собрали лишь большинство подписей, то можете попробовать добиться своего в суде, однако вероятность успеха ничтожно мала.

  2. Реконструкция сооружения.

    Несмотря на то, что по закону для этого пункта нужно лишь 2/3 владельцев, без полного согласия на Вас могут подать в суд.

    Речь идёт о тех случаях, когда в ходе реконструкции будут изменены границы общей территории, при которых собственность жильцов будет уменьшена.

ВАЖНО!Вам нужно получить 100% согласие, если полная реконструкция дома или частичный ремонт приведут к изменениям границ собственности, скажем, если часть придомовой территории станет недоступной для общего пользования.

Если же Вы получите одобрение лишь 2/3 владельцев, то в будущем можете нарваться на судебные разбирательства.

Посмотрите интересное видео по теме данной статьи:
Итак, кворум – это минимально необходимое для принятия решения количество собственников на общем собрании.

Во многих случаях он составляет более половины от общего числа, однако для принятия самых важных решений всё же нужно получить 2/3, например, когда на повестке дня реконструкция дома или сдача в аренду общедомовой площади.

В отдельных случаях, когда вопрос касается изменения границ собственности, нужно получить согласие всех владельцев.

Источник: https://kapremont.expert/mnogokvartirniy-dom/sobraniye-sobstvennikov/kvorum-s.html

Расчет на общем собрании собственников

Определение кворума на общем собрании. Как не ошибиться в расчетах
Описание: Приведена классификация, описание и рассмотрены методы сравнительного анализа различных процедур ания в малых и средних группах (с числом избирателей от нескольких человек до нескольких сотен человек). Описаны разнообразные процедуры ания, в большинстве своем неизвестные советскому читателю, которые широко используются в ряде зарубежных стран в практике принятия коллективного решения.

Конференция ЮрКлуба

Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Нюансы подсчёта на ОСС

Из-за этого зачастую при неправильном подсчёте может набраться или не набраться кворум, что впоследствии может быть оспорено в суде. В таком случае собрание будет признано недействительным.

Согласно ст.244 ГК РФ имущество в собственности двух и более лиц принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность на имущество признаётся долевой, если только закон не предусматривает образование совместной собственности на это имущество.

Имею: 5 кв.

жилой дом площадью 570 кв.м.

из них общая площадь квартир = 518 кв.м.

жилая площадь = 323 кв.м. площадь коридоров и мест общего пользования = 52 кв.м. Площади квартир:. 1 = 95 кв.м.;. 2 = 110 кв.м.;. 3 = 115 кв.м.;. 4 = 125 кв.м.;

.

5 = 73 кв.м.
Площади квартир указаны без балконов и лоджий (п. 5 ст. 15 ЖК).

Итого сумма долей получается равным 90,877.
это и понятно, что не 100, т.к. оставшиеся 9,2 доли будут как раз те самые места пользования = 52 кв.м.

Следовательно, эти показатели еще не является долей, т.к. сумма долей всегда должна быть равна 100.

Далее вопросы:
1) соответствует ли данный расчет ст.

37 ЖК, и не производится ли расчет буквально не от общей площади ж/д, а от площади мест пользования; 2) исключать ли при расчете площадь мест общего пользования, а учитывать только площадь квартир (в данном случае 518 кв.м.), т.к. долю в собственности мы определяем пропорционально площади квартиры собственника. 3) как понимать редакцию п. 3 ст. 48: а) количество признается равным доле;

б) для определения количества необходимо еще считать пропроцию.

Тогда какую и по какой формуле?

Всем кто отзовется заранее большое спасибо.

Думаю каждому будет интересно, т.к. все мы «собственники» или мечтаем ими стать, а вопросы управления домом и решение вопросов на общих собраниях в ближайшем будущем станут таким же обычным делом как плата за жилье и ком.услуги.

Исправляем ошибки юристов, бухгалтеров, аудиторов, налоговых инспекторов, сотрудников МВД, судей и других правоприменителей до того, как они совершились, и даже после…

основе которых оказываем содействие представителям среднего и крупного бизнеса в выстраивании эффективных и конструктивных взаимоотношений с государственными исполнительными и контролирующими органами, ведении бизнеса в полном соответствии с установленными нормативными требованиями. Мы готовы взять на себя решение правовых, финансовых, организационных и иных проблем, возникающих в процессе

3.

Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. 4.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание.

Что такое очная и заочная формы общего собрания?

Кворум – это минимально необходимое количество собственников, при котором принимаемые на собрании решение считаются правомочными.

Законодательное требование о правомочности общего собрания собственников (о кворуме) связано с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более чем 50% от числа собственников.

Источник: http://myeconomist.ru/raschet-golosov-na-obschem-sobranii-sobstvennikov-19287/

Собрание собственников: основные ошибки – МосТСЖ

Определение кворума на общем собрании. Как не ошибиться в расчетах

Общее собрание собственников дома – уже стало привычным для УО и собственников помещений делом. Однако при проведении собраний собственников МКД всё ещё допускаются однотипные ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний. Что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок?

1. Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем собрании. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний.

Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание уведомления о созыве общего собрания собственников. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения*) ;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

*) — Если собрание собственников проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё и дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться

2. Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание собственников в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на ание (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ).

Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

  • — информацию о лице, участвующем в ании;
  • —  реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в ании;
  • — решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

3. Неправильный подсчёт

От подсчёта общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания. К неправильному подсчёту приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

4. Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в ании, проать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  1. фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  2. место жительства или место нахождения;
  3. паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • — заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • — выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

5. Ошибка в выборе формы собрания

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

  1. очного ания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание);
  2. заочного ания (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 Жилищного Кодекса);
  3. очно-заочного ания.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание собственников МКД будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это типичная ошибка!

Если заявленное очное собрание собственников не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

6. Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД, или в уполномоченные организации, которые имеют доступ к информации Росреестра. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом .

7. Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган государственного жилищного надзора оригиналы протокола собрания (решений.) и необходимые приложения к нему Затем электронные образы протоколов нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

8. Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

9. Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.

В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

10. Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Чтобы инициатор был уверен, что собрание собственников проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС. Только тогда есть полная уверенность в том, что не будут совершены ошибки, указанные в настоящей статье.

: Росквартал

Вам могут пригодиться следующие материалы по теме:

Обязанности собственников помещений МКД
Ошибки в оформлении протокола общего собрания

Источник: http://mostszh.ru/sobranie-sobstvennikov-osnovnye-oshibki/

Кворум на общем собрании акционеров. Спорные вопросы подсчета количества

Определение кворума на общем собрании. Как не ошибиться в расчетах

– Будет ли соблюден кворум, если акционер отказался ать своими акциями – Какие акции вычитаются из голосующих и не учитываются при определении кворума – Можно ли провести собрание повторно по тем вопросам, по которым кворум не набран

Решения, принятые на общем собрании акционеров в отсутствие кворума, являются ничтожными (то есть недействительными вне зависимости от признания их таковыми судом) (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, п. 10 ст. 49 Федерального закона от 26.12.

1995 № 208- ФЗ «Об акционерных обществах»; далее — Закон № 208- ФЗ). Вместе с тем действующее законодательство регулирует вопросы, связанные с определением кворума на общих собраниях, довольно размыто и фрагментарно.

Эта неточность порождает массу споров между акционерами в условиях корпоративного конфликта или, наоборот, может стать причиной такого конфликта.

Чтобы у заинтересованного лица не было возможности признать решение собрания ничтожным в судебном порядке, необходимо четко понимать, какие именно голоса будут учитываться для подсчета кворума и не забыть вычесть из кворума те акции, которые в силу закона не могут принимать участие в ании.

В кворуме учитываются все зарегистрированные акции, даже если акционер ими не проал

Легальное определение термина «кворум» в российских законах отсутствует. Термин «кворум» происходит от латинской формулы «quorum praesentia sufficit», что можно перевести как «которых присутствие достаточно».

Можно сказать, что кворум — это установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания (заседания), достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.

Если просмотреть статьи Закона № 208- ФЗ, которые касаются ания на общем собрании, то везде можно заметить оговорку — для подсчета кворума учитываются голоса акционеров — владельцев голосующих акций, которые присутствуют на общем собрании (см., например, ч. 4 ст.

39, ч. 2 ст. 49, ч. 3 ст. 79). Складывается ситуация, при которой в зависимости от того, сколько акционеров явилось на собрание, решения могут приниматься сколь угодно малым количеством .

Например, если на собрание явились акционеры, владеющие 3 процентами , то решение может быть принято, если за него проали акционеры, обладающие 2 процентами .

Очевидно, что подобное решение не является легитимным, так как не отражает волеизъявления подавляющего большинства акционеров и может привести к существенному нарушению их прав и законных интересов.

Для предотвращения возможных злоупотреблений в Гражданский кодекс РФ в этом году была включена общая норма, согласно которой одним из условий принятия решений на собрании является участие в нем не менее 50 процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества (п. 1 ст. 181.2).

Однако эта норма носит общий характер и применяется только в тех случаях, когда специальными нормами не предусмотрено иное (п. 1 ст. 181.1 ГК РФ). В связи с этим необходимо обратиться к Закону № 208- ФЗ и ведомственным подзаконным актам.

Действующим законодательством предусматривается общий и специальный порядок определения кворума акционеров.

Общий порядок подразумевает, что общее собрание акционеров правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие акционеры, обладающие в совокупности более чем половиной размещенных голосующих акций общества (ч. 1 ст. 58 Закона № 208- ФЗ). В этом контексте необходимо определить круг акций, которые являются голосующими.Если толковать п. 1 ст.

49 Закона № 208- ФЗ системно, то можно сделать вывод о том, что обыкновенные акции всегда являются голосующими, в то время как привилегированные акции становятся голосующими только при наступлении предусмотренных законом условий (например, в случае невыплаты дивидендов или принятия решения об изменении устава, затрагивающего права владельцев привилегированных акций). При этом количество размещенных голосующих акций устанавливается на дату составления списка лиц, имеющих право участвовать в общем собрании акционеров (п. 4.20 Положения о дополнительных требованиях к порядку подготовки, созыва и проведения общего собрания акционеров, утв. приказом ФСФР России от 02.02.2012 № 12-6/ пз-н (далее — Положение о дополнительных требованиях)).

Если акционер, который уже зарегистрировался для участия в общем собрании, откажется ать по всем или некоторым вопросам повестки дня, то на кворум это не повлияет. Так, в одном из дел акционер зарегистрировался как владелец 337 акций для участия в общем собрании.

Однако во время собрания он проал не всеми акциями, а только их частью.

Другой акционер попытался оспорить решение общего собрания на этом основании, однако суд отказал в иске, отметив, что при определении кворума должны учитываться все акции, которые акционер зарегистрировал в журнала регистрации акционеров до проведения общего собрания (определение ВАС РФ от 06.04.2007 по делу № А56-7710/2005).

Важно отметить, что при определении кворума не учитываются: акции, не оплаченные при учреждении общества в полном объеме (если иное не предусмотрено уставом); акции, право собственности на которые перешло к обществу; акции, погашенные после даты составления списка лиц, имеющих право на участие в общем собрании, и до даты проведения общего собрания.

Кроме этого, при определении кворума не учитываются акции, принадлежащие одному лицу, которые превышают ограничения, установленные уставом общества в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона № 208- ФЗ, в части количества акций, принадлежащих одному акционеру, и их суммарной номинальной стоимости, а также максимального числа , предоставляемых одному акционеру.

Что касается специального порядка определения кворума общего собрания акционеров, то в законе установлены некоторые случаи, в которых кворум по некоторым вопросам повестки дня определяется отдельно, исходя из состава голосующих, а не количества акционеров — владельцев размещенных акций, участвующих в собрании.

Речь идет о случаях, когда для определения кворума собрания по отдельным вопросам приходится вычитать из количества голосующих те акции, которые не могут принимать участие в ании по этому вопросу согласно закону (см. таблицу).

То есть, если не вычесть из состава голосующих определенные акции, решение по вопросу будет являться недействительным, даже когда кворум собрания по общему правилу соблюден.

Привилегированные акции участвуют в определении кворума

Привилегированные акции учитываются в кворуме в случае, если они становятся голосующими в силу определенных обстоятельств.

Если на годовом общем собрании акционеров не принято решение о выплате дивидендов по привилегированным акциям (вне зависимости от причин), то в этом случае привилегированные акции предоставляют их владельцам право ать по всем вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания акционеров. При наступлении описанных обстоятельств акционеры— владельцы привилегированных акций включаются в список лиц, имеющих право на участие в общем собрании, и учитываются при определении кворума в общем порядке.

В повестку дня могут быть включены указанные в законе вопросы, по которым привилегированные акции предоставляют своим владельцам право голоса.

К таким вопросам относятся: реорганизация или ликвидация общества, а также принятие решения о внесении в устав общества изменений, ограничивающих права акционеров — владельцев привилегированных акций.

В этих случаях акционеры, которые владеют привилегированными акциями, включаются в список лиц, имеющих право на участие в общем собрании, и учитываются при определении кворума только по тем вопросам повестки дня, по которым привилегированные акции являются голосующими.

Важно отметить, что отсутствие кворума для принятия решения по вопросам, ание по которым осуществляется одним составом голосующих, не препятствует принятию решения по вопросам, ание по которым осуществляется другим составом голосующих, если для принятия этого вопроса кворум имеется (ч. 2 ст. 58 Закона № 208- ФЗ).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что общее собрание акционеров является правомочным, если хотя бы по одному вопросу повестки дня имеется кворум с учетом особенностей определения кворума по определенным вопросам. Подобный подход также нашел свое отражение в судебной практике.

Практика.

Источник: https://www.arbitr-praktika.ru/article/14-red-kvorum-na-obshchem-sobranii-aktsionerov-spornye-voprosy-podscheta-kolichestva-golosov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.