Новое в залоговой практике. Какие доводы больше не помогут залогодателям избежать взыскания

Предметом залога являются акции. Как обратить на них взыскание без помощи суда

– Кто является владельцем ценных бумаг, если залогодержатель и депозитарий ценных бумаг не совпадают – Зачем нужна исполнительная надпись нотариуса в процедуре внесудебного обращения взыскания на предмет залога – Какой способ защиты применим в случае выбытия предмета залога из собственности залогодателя

Стороны по различным договорам нередко выбирают залог как способ обеспечения исполнения основного обязательства. В сфере же кредитования залогом обеспечиваются почти все крупные обязательства должников. Выбрать способ реализации заложенного имущества законодательство позволяет сторонам самостоятельно.

Для того, чтобы избежать дополнительных временных и денежных затрат, заложенное имущество стороны часто реализуют во внесудебном порядке. Одним из способов реализации предмета залога во внесудебном порядке является обращение предмета залога в собственность залогодержателя.

Однако залогодержатель не всегда ведет себя добросовестно и соблюдает все установленные законом процедуры. В свою очередь незаконное выбытие предмета залога из собственности залогодателя может причинить ему существенные убытки, а то и вовсе блокировать его дальнейшую деятельность.

Это может произойти, если, например, предметом залога выступает контрольный пакет акций залогодателя. Именно такой спор рассмотрел Президиум ВАС РФ, сделав в итоге по делу ряд важных для залогодателя выводов (постановление от 10.04.2012 по делу № А19-5794/10-10-4).

С момента обращения взыскания до реализации залога должно пройти 10 дней

Суть дела заключалась в следующем. Общество «Русская Лесная Группа» выступило залогодателем по кредитному договору, заключенному между обществом «Игирма» (заемщик) и ОАО «Сбербанк» (кредитор).

Предметом залога стали 600 акций общества «Киренсклес», которые составляли 100 процентов его уставного капитала.

При этом в договоре залога был предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога через его оставление в собственности залогодержателя (в связи с чем указанные акции были депонированы на счете депо в Сбербанке).

Далее, со стороны заемщика возникла просрочка исполнения денежного обязательства.

Затем банк уведомил залогодателя об уступке требования, а третье лицо известило его об обращении взыскания на предмет залога, если обязательства из кредитного договора не будут выполнены.

Здесь важно отметить, что по действовавшей в тот момент редакции Закона РФ от 29.05.1992 № 2872 «О залоге» предусматривалось обязательное соблюдение 10-дневного срока.

Такой срок начинает исчисляться с момента получения залогодателем уведомления залогодержателя о начале обращения взыскания на предмет залога.

До истечения этого срока, по общему правилу, не допускается обращение взыскания на предмет залога (исключение – скоропортящийся предмет залога, который можно реализовывать ранее 10 дней).

Однако новый залогодержатель, не соблюдая 10-дневный срок, обратился к банку как к депозитарию заложенных акций с просьбой перевести все акции на свой счет-депо. Банк удовлетворил просьбу.

В этот же день заемщик перечислил в банк долг по кредиту, но банк вернул денежные средства с формулировкой, что требование было уступлено в порядке цессии новому залогодержателю.

Впоследствии заемщик не смог найти действующего залогодержателя по месту его регистрации согласно данным ЕГРЮЛ, в связи с чем задолженность по кредитному договору была внесена на имя общества в депозит нотариуса.

На следующий день новый залогодержатель продал акции обществу «Модус», которое, в свою очередь, приняло в срочном порядке решение о дополнительной эмиссии ценных бумаг к купленным 600 акциям и выпустило еще 5400 акций. Данная процедура закончилась регистрацией выпуска дополнительных акций в ФСФР.

После этого общество «Модус», являясь собственником общества «Киренсклес», реорганизовало последнее из акционерного общества в общество с ограниченной ответственностью. Как следствие, 6000 обыкновенных бездокументарных акций были погашены и стали долями общества с ограниченной ответственностью.

На этом процесс «увода» акций закончился.

Акции, учтенные на счете депо, продолжают находиться во владении залогодателя

После этого залогодатель предъявил исковые требования к банку, а также к новому залогодержателю и обществу «Модус» о признании неправомерным обращения взыскания на предмет залога и возращении пакета акций.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций последовательно отказали в удовлетворении требований общества по следующим основаниям.

Заемщик и залогодатель были надлежащим образом уведомлены о заключении договора уступки права требования, поэтому оплата основным должником задолженности по кредитному договору являлась исполнением ненадлежащему кредитору и не прекращала обязательство.

Также стало невозможно списать акции «Киренсклеса» со счета депо общества «Модус» и восстановить их на счете депо залогодателя поскольку была проведена дополнительная эмиссия акций, а также состоялось их погашение в связи с реорганизацией АО в ООО.

Далее дело было рассмотрено судебной коллегией ВАС РФ и передано на рассмотрение в Президиум, который отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, при этом в мотивировочной части содержалось следующее обоснование.

Истец не теряет право на судебную защиту, если ответчик препятствует удовлетворению требований

Во-первых, процедура обращения взыскания на предмет залога была совершена с нарушением установленного 10-дневного срока. Как следствие, залогодержатель не стал собственником заложенных акций и не имел права распоряжаться ими впоследствии.

Особо интересны рассуждения Президиума ВАС о том, что существенное и необоснованное сокращение сроков залогодержателем привело к тому, что залогодатель не смог реализовать свое право на прекращение обращения взыскания на предмет залога.

Это в свою очередь может свидетельствовать о том, что действительной целью действий залогодержателя было не удовлетворение требований кредитора по обязательству, а приобретение акций на нерыночных условиях.

При этом дополнительным обстоятельством в пользу такого решения суда стало то, что на следующий день после обращения залогодержателем акций в свою собственность они были отчуждены в пользу другого общества по цене, почти вдвое превышающей цену, по которой залогодержатель оставил акции за собой.

Во-вторых, основной должник выполнил денежное обязательство надлежащему кредитору, то есть банку, поскольку получил уведомление об уступке банком права требования третьему лицу позднее.

При этом передача заемщику уведомления была подтверждена только копией доверенности лица, его получившего, в то время как оригинал доверенности в материалы дела не представлен, а должник факт выдачи такой доверенности отрицает.

Кроме того, не было документально подтверждено и утверждение банка о получении уведомления должником посредством факсимильной связи.

Источник: https://www.arbitr-praktika.ru/article/15-predmetom-zaloga-yavlyayutsya-aktsii-kak-obratit-na-nih-vzyskanie-bez-pomoshchi-suda

Не допустить обращения взыскания на жилье в залоге

Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П разъяснено, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения.

Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Федеральным законом от 16 июля 1998 г.

№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон об ипотеке). По моему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа).

Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 закона об ипотеке.

Однако суды, как правило, предоставляют такую отсрочку для того, чтобы дать должнику возможность погасить задолженность, поэтому, если доказательств возможности погашения задолженности нет, суды не видят оснований для предоставления отсрочки (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 26.07.2012 N 11-9499).

Внимание

Кроме того, обращение взыскания не означает немедленную продажу заложенной квартиры. После того, как суд обратит взыскание на предмет залога, банк его должен реализовать.

До того момента, пока не будет завершена реализация квартиры, выселить из нее заемщика никто не сможет. Дело в том, что выселить из жилого помещения можно только на основании решения суда, а правом на соответствующий иск наделен только новый собственник (ст.
35 ЖК РФ).

Обращение взыскания на квартиру

В качестве залогового имущества в случае ипотеки будут выступать загородный дом, земельный участок или квартира. Для обращения взыскания на предмет ипотеки банку необходимо обратиться в суд, и там доказать правоту своей позиции, предоставив полную информацию, подтверждающую факт нарушений условий договора ипотеки со стороны заемщика.

Важно

Обращение взыскания на заложенное имущество представители банка будут направлять в суд только в крайнем случае: если заемщик будет систематически нарушать правила возврата кредита. Сегодня банк может принудить должника по решению суда выселиться из заложенной квартиры уже на основании наличия хотя бы трех просрочек по платежам в течение одного года.

Удовлетворяя иск кредитора, суд должен указать в своем решении: предмет ипотеки, сумму, подлежащую уплате банку из стоимости заложенного имущества, способ реализации и начальную цену продажи недвижимости, и т. д.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Более интересные, финансово выгодные условия по сравнению с беззалоговым кредитованием – ключевое достоинство залоговых кредитов для клиентов банков.

Предоставление в качестве обеспечения залога предполагает не только возможность получить очень лояльные условия кредитования, но и понимание всех рисков, которые может повлечь неисполнение обязательств или ненадлежащее их исполнение по кредиту.

Ипотека: обращение взыскания на квартиру

Вместе с тем, в таких случаях незначительность нарушения не имеет никакого значения.

• Если должник до момента реализации залога погасит свои обязательства полностью или в той части, в которой обязательство просрочено, процесс обращения взыскания на залог или его продажа прекращаются. Договором кредита (займа) или иного рода соглашением данное правило изменено быть не может, а внесенное условие – ничтожно.
• Общий порядок взыскания за счет залога Законодательство регламентирует только общие требования и порядок взыскания за счет залога, оставляя сторонам обязательства достаточный простор для более детального согласования частных условий. Согласно положениям закона:

1. Взыскание может осуществляться в судебном либо внесудебном порядке.

Заем под залог единственного жилья

Если же до возникновения ипотеки (и образования задолженности) был заключен договор найма или аренды данного помещения (или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки), то при обращении взыскания и реализации данной недвижимости на торгах, договор найма или аренды жилого помещения продолжает действовать (сохраняет силу). Законодательством (ст.

78 Федерального Закона «Об ипотеке») предусмотрены два способа обращения взыскания на квартиру: — в судебном порядке: для обращения взыскания необходимо обратиться в суд с иском и только после получения судебного решения квартиру передают для реализации; — во внесудебном порядке: обращаться в суд банк не будет, достаточно нотариально удостоверенного соглашения между ним и залогодателем (заемщиком).

Взыскание на ипотеку

Единственное на что заемщик может надеяться — это продление срока, отведенного на реализацию недвижимости до одного года. Законом установлены два случае, когда возможно отсрочить продажу заложенного имущества:

• предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения
• заемщиком является физическое лицо и ипотека не связана с его предпринимательской деятельностью.

В этих случаях суд по заявлению должника отменяет решение об обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество, если заемщик в течение этого года удовлетворит требования банка и погасит задолженность.

Однако отсрочка взыскания на ипотеку не всегда допускается законом.
Между тем, в Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2 п. 1 ст. 78 закона он ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона.

И был сделан вывод о том, что «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)». Указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах ВС РФ, например, в Определении ВС РФ от 6 августа 2013 г.Так, Московский городской суд, отменяя решение Люблинского районного суда, которым последний отказал в обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку его стоимость превышает размер задолженности на 40%, указал, что «критерий соразмерности суммы неисполненного обязательства и стоимости заложенного имущества императивно установлен статьей 348 ГК РФ и не может произвольно изменяться судом по своему усмотрению». Если обращения взыскания на предмет залога избежать не удалось, залогодатель может оттянуть выселение из квартиры. В соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке суд по заявлению залогодателя и при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.

Размер задолженности (после снижения неустойки судом) составляет 401 341 руб., а стоимость квартиры — 1 258 000 руб., следовательно, нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, поэтому требование банка об обращении взыскания на заложенную квартиру удовлетворению не подлежит. Кроме того, ответчик сказал о том, что спорная квартира является его единственным жильем, в котором также проживает ее престарелая мать и не имеющая заработка дочь.

Суд счел аргументы ответчика убедительными и отказал банку в обращении взыскания на заложенное имущество. Как видно, размер задолженности даже после снижения неустойки составил около 32%.

страницы

• Этапы обращения взыскания
  • Некоторые нюансы, о которых полезно знать
  • Как отсрочить взыскание на ипотеку?

Если заемщик не может выполнять обязательства по кредиту и, скорее всего, у него такой возможности в ближайшем будущем не возникнет, то в этом случае обращение взыскания на заложенное имущество — это неотвратимый процесс, состоящий из нескольких последовательных этапов:

1. Встреча с сотрудниками кредитной организации. На этой встрече у заемщика поинтересуются причинами просрочки платежей и наличием возможности погашения основного долга, процентов, а также штрафов за просрочку. Если заемщик не сможет убедить банк в своей дальнейшей кредитоспособности, то банк обратиться в суд.
2. Судебное разбирательство.

На практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов.

Кроме единственного жилья. Однако ст. 446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье. На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем.

Однако в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье. Все случаи предлагаю условно разделить на две группы.

Источник: http://11-2.ru/ne-dopustit-obrashheniya-vzyskaniya-na-zhile-v-zaloge/

Ипотека: скользкие моменты из практики судебных споров. Судебная практика по валютной ипотеке

Приобретение квартиры за счет ипотечныхпрограмм для большинства граждан–едва ли не единственный способ обзавестисьсобственным жильем. При этом понадлежащему исполнению условий кредитного соглашения.

В случае существенныхнарушений со стороны заемщика кредитор вправе потребовать досрочного возвратавсей суммы ссуды и наложить взыскание на саму недвижимость. Статья ознакомитвас с некоторыми моментами истребования кредитной задолженности по ипотечнымзаймам в судебном порядке.

Расскажет, в каких случаях банк вправе взыскатьпредмет залога – недвижимость, приобретенную по программе.

Согласно нормам действующего гражданскогозаконодательства кредитор вправе потребовать досрочного возврата средств в следующих случаях:

Как показывает практика, самойраспространенной причинной досрочного возврата ипотечных займов через суд являетсявозникновение значительной просрочки по обязательным платежам. При этомзаконодательно у кредитора есть право требовать взыскания на заложенноеимущество только в случае:

Поэтому для того чтобы исключить вариантналожения взыскания на ипотечную квартиру, придерживатьсяпростых правил:

Когда заемщик перестает обслуживатьипотечную ссуду, кредитор обращается в судебную инстанцию с требованиями орасторжении кредитного соглашения, взыскании ипотечной недвижимости и самого долга: его основной части, процентов, пени иштрафов, судебных издержек. Как показывает практика банки прибегают кэтой процедуре лишь в крайнем случае – когда все иные варианты досудебногоурегулирования использованы и не принесли никаких результатов.

Финучреждения не меньше заемщиказаинтересованы в длительном сроке кредита и его надлежащей выплате.

Поэтому как только потребитель понимает, что возникшие временные финансовые трудностиприведут к просрочкам по ссуде, не стоит избегать общения с кредитором.

Следуетсразу же письменно обратиться в банк с соответствующим заявлением о , применении кредитных каникул и т.п. Даже если кредиторне пойдет на уступки, то такие действия со стороны заемщика сыграютему на руку в случае возникновения судебной тяжбы.

Если же кредитор всё же обратился в суд, топаниковать не стоит. Дела по ипотечным ссудам рассматриваются в порядкеискового производства. При этом следует учесть, что игнорирование должником повестоки его не станут поводом отказать кредитору в удовлетворенииего требований. Судья в любом случае рассмотрит дело и вынесет соответствующеерешение.

Заемщику лучше выбрать стратегиюактивных действий, направленных на свою защиту. Прежде всего должникунеобходимо детально изучить сам иск кредитора и его требования. При этом нестоит надеяться только на свои силы. Следует обратиться за помощью кспециалистам, квалифицирующимся на кредитных делах.

При значительных просрочках и нарушенияхусловий кредитного соглашения выиграть судебный процесс должнику, конечно же,не удастся.

Но как показывает практика грамотный подход и правильная защитапозволяют заемщику, например, существенно уменьшить размеры требуемыхкредитором пени/штрафов, санкций и т.п.

В зависимости от предъявленных кредитором исковых требований окончательноесудебное постановление содержит в себе решение об их удовлетворении путем:

В случае правильно построенной заемщиком правовой защиты судебноерешение может, в частности, содержать и постановление об:

3. Судебная практика по ипотеке.

Итак, споры по ипотеке могут возникнуть между заёмщиком и банком как на этапе взятия ипотечного кредита в банке, так и при погашении ипотечного кредита.

Как правило споры по ипотеке из всех кредитных споров чаще всего доходят до суда, ведь ипотека это самый дорогой кредит, и предметом спора являются довольно крупные денежные суммы, что грозит крупными финансовыми потерями как банку, так и заёмщику.
Основные причины возникновения споров по ипотеке:

• Неисполнение заёмщиком обязательств, предусмотренных кредитным договором.
• Обращение заёмщика в суд с целью изменить условия кредитного договора.
• Обращение заёмщика в суд с целью признать недействительными отдельные пункты кредитного договора
• Обращение заёмщика в суд с целью отмены наложенного взыскания на жильё, купленное по ипотечному кредиту и находящиеся в залоге у банка.

Отметим, что банк обращается в суд в крайнем случае, всегда пытаясь урегулировать возникшие проблемы с заёмщиком в досудебном порядке.

Также нужно знать, что в случае невыполнения обязательств по кредитному договору, заёмщик может лишится даже единственного жилья, если оно куплено как раз на ипотечный кредит, ведь такое жильё находится у банка в залоге и на него не распространяется правило о невозможности наложения взыскания на единственное жильё должника.

2. Категории споров по ипотеке

Кроме причин, указанных выше, возникновение которых приводит к спорам по ипотеке, существуют и отдельные категории споров, встречающихся в судебной практике:

• Обращение взыскания на утраченный залог. При отсутствии обременения правами третьих лиц, любое имущество не считается предметом залога.
• Погашение записи об ипотеке.
• Правомерность взыскания на изменённый предмет залога.
• Обращение взыскания на единственное жильё при особых обстоятельствах.
• Раздел имущества и долгов по ипотеке при расторжении брака и другие.

Споры по ипотеке очень индивидуальны в каждом конкретном случае, поэтому перед обращением в суд обязательно проконсультируйтесь с опытным кредитным юристом, ведь предметом такого спора является довольно крупная денежная сумма или жильё, часто единственное!

3. Судебная практика по ипотеке

Судебная практика по ипотеке достаточна обширна, и конечно в основном касается неисполнения заёмщиком кредитных обязательств по уплате ипотечного кредита.

Также распространены дела, рассматриваемые в суде о наложения взыскания на объект недвижимости согласно статьи 334 Гражданского кодекса РФ и федерального закона «Об ипотеке».

При рассмотрении таких споров суд обычно принимает один из двух вариантов разрешения спора – это или расторжение договора ипотечного кредитования или обращение взыскания на залог, в зависимости от требований кредитной организации.

Обращение в суд заёмщика происходит чаще всего с требованием признать договор ипотечного кредитования недействительным. Суд станет на сторону истца, если будет доказано нарушение существенных условий при заключении кредитного договора, согласно закона «Об ипотеке», это:

• Предмет кредита
• Полная стоимость кредита
• Порядок погашения кредита.

1451

Получая ипотечный кредит, каждый из заемщиков старается надеяться только на лучшее: его дохода будет достаточно, непредвиденные обстоятельства не возникнут и займ будет возвращен ровно в срок.

Довольно редко, но жизнь вносит в определенные коррективы в жизнь и каждый из нас может столкнуться с тем, что долг существует, погашать его совершенно нечем, а банк приглашает вас в суд для дальнейших разбирательств.

Стоит отметить, что банки прибегают к судебной практике по ипотеке исключительно в крайнем случае и стараются уладить проблему, прежде всего путем переговоров. Если ваше положение сложилось так, что следующее место, где вы будете встречаться со своим кредитором будет не приятный офис, а зал судебного заседания, то не будет лишним получить общее представление от том, что вас там будет ждать.

Обращение в суд

Итак, обращение в суд будет следовать обнаружения обстоятельств, позволяющие банку забрать квартиру , или другую заложенную вами недвижимость.

Точнее говоря, предпринимать подобные действия он сможет после того, как письменно доведет до вас обращение с просьбой полностью вернуть долг, а вы не сможете ее выполнить.

Как только данный факт будет зафиксирован, юристами банка будет подан иск о расторжении договора, а также о взыскании с вас задолженности.

Далее будет следовать подробное описание его условий в виде суммы ссуды, ее срока, процентной ставки и даты ежемесячных платежей. Также в иске внимание суда будет обращено на тот факт, что недвижимость, ставшая вашей собственностью, выступала в качестве залога.

Конечно, юристы расскажут и о том, что кредитор исполнил свои обязательства в полном объеме, перечислив вам вышеуказанные денежные средства.

Затем банком будут приведены доказательства, свидетельствующие то, что вы не выполнили свои обязательства по договору, например, неоднократно нарушали сроки, до которых следовало внести ежемесячные платежи или их суммы.

В качестве результата ваших бездействий будет указана общая сумма задолженности в виде просроченного основного долга, начисленных процентов и неоплаченной неустойки.

Вполне вероятно, что кроме этих цифр в иск также будет включена компенсация государственной пошлины за принятие его к рассмотрению и другие сопутствующие расходы банка-кредитора.

Рассмотрение дела

После того, как все формальности будут соблюдены (вас пригласят в суд, дадут возможность подготовить контраргументы и т.д.) начнется непосредственное заседание. Предположим, что вы не будете оспаривать действительность кредитного договора и факт получения денежных средств.

В этом случае после рассмотрения материалов дела судом по ипотеке будет официально установлено, что вы нарушили сроки внесения платежей, в результате чего и образовалась общая задолженность перед банком.

Далее суд подтвердит законность права кредитора обратить взыскание на залог, установит итоговую сумму, подлежащую компенсации, а также начальную продажную цену, по которой он будет реализовываться на публичных торгах, дату их начала и срок, в течение которого вы будете должны освободить жилье.

Требования Закон об потеке и Конституции. Здесь в качестве предмета спора выступает положение статьи 40, согласно которой каждый из нас имеет право на жилище.

Соответственно заемщики полагают, что обращение взыскание на его недвижимость идет в разрез с данным правом, а, следовательно, его можно оспорить.

К сожалению, лиц, которые избрали подобную стратегию защиты, стоит огорчить, поскольку Конституционный суд неоднократно рассматривал подобные жалобы, но решение всегда было одинаковым: требования кредитора правомерны, если ссуда была выдана на приобретение недвижимости.

Несогласие с продажной ценой. Бывает так, что вы согласны с банком, но не разделяете его точку зрения касательно цены, по которой он будет осуществлять реализацию вашей бывшей недвижимости.

Как показывают судебные решения по ипотеке, в подобных ситуациях суд исходит исходя из документов, которые находятся в его распоряжении, например, отчетом независимого оценщика для целей экспертизы.

По этой причине свое несогласие стоит заблаговременно подтверждать отчетами другой оценочной компании, либо другими объективными доказательствами – пока их не будет среди материалов дела, суд будет занимать позицию кредитора. Также не стоит удивляться тому, что продажная цена будет на 20% ниже той, что фигурирует в отчете об оценке – таковы требования закона .

Желание заемщика получить отсрочку.

Существующее законодательство в области ипотечного кредитования не исключает возможности предоставления отсрочки сроком до 1 года при наличии, но ваши доводы должны быть убедительны.

Кроме того, обязательно должны быть зафиксированы: факт того, что вы погашал ссуду по мере своих возможностей, существуют объективные причины ее вернуть. Для понимания приведем два примера:

Пример 1: Вы скрывались от банка, дело дошло до суда, вы перепугались и обещаете кредитору вернуть займ в течение одного года. Даже если вы подтвердите такую возможность, суд скорее всего вам откажет, сославшись на факт вашей недобросовестности в прошлом.

Пример 2: Вы погашали кредит, но суммами гораздо меньше, чем установлено договором, при этом ваш работодатель официально подтвердил намерение оказать вам финансовую помощь. В данной ситуации, вероятно, суд будет на вашей стороне.

Завышенная неустойка. Довольно редко, но бывает так, что суд пользуется правом снизить размер неустойки, рассчитанной банком. Если такого не произошло, но вы не согласны, то можно попытаться ее оспорить, но вероятность вашего успеха минимальна.

В заключении стоит отметить, что, несмотря на кажущуюся простоту, судебная практика по ипотеке представляет собой сложный процесс, который часто сопровождается апелляциями, кассациями, а в отдельных случаях обращениями в Конституционный суд. По этой причине исход вашего дела будет зависеть исключительно от мастерства адвоката, представляющего ваши интересы.

Россия, Москва

15.08.2021 в 23:13

Был заочный суд по ипотеке. Взыскать долг. Прошляпил повестку в суд. есть уже решение суда. Что делать и что дальше?

Источник: https://ldk1.ru/mortgage-slippery-moments-from-the-practice-of-litigation-litigation-practice-in-currency-mortgages.html

Недвижимость в залоге: как избежать продажи с торгов

В наших реалиях, нужно признать, большинство людей покупают жилье в ипотеку. Но ипотечный кредит для некоторых стал тяжким бременем, и все чаще случается так, что заемщик не может своевременно его погашать. Многих интересует — приведет ли такая ситуация к неминуемой потере жилья? Можно ли сохранить заложенное жилье, или продажа квартир с торгов банком неизбежна? Давайте разбираться.

О том, в каком случае лучше отказаться от покупки квартиры, о мошеннических схемах и недобросовестных застройщиках, читайте здесь.

Общие действия в ситуации с просрочкой

Первое, что нужно знать: если у вас возникают затруднения с оплатой долга, лучше сразу обратитесь в банк с письменным заявлением о наличии проблем с указанием причин просроченной задолженности. Большой ошибкой является избегание банка, уход от диалога.

В суде такое поведение будет расценено как недобросовестное, и вы не сможете получить для себя прерогативу решения проблемы в индивидуальном порядке.

Второе — запросите детализированные выписки по счету в части начислений по сумме основного долга и вознаграждения, а также пени.

Первое, что нужно знать: если у вас возникают затруднения с оплатой долга, лучше сразу обратитесь в банк с письменным заявлением о наличии проблем с указанием причин просроченной задолженности.

Известный юристам факт — часто при проведении расчетов банки совершают нарушения и умышленно пользуются неведением заемщика, «накручивая» суммы долга.

На практике бывает так, что суды не требуют таких документов. А сам заемщик просто не знает, что они нужны. Поэтому лучше иметь адвоката или самостоятельно предъявить банку требование о предоставлении документов и формул расчета. Нужно тщательно поработать по счетам, выявить расхождения и сделать справедливые перерасчеты.

Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски >>>

Когда банк может забрать залог только через суд

Если вы не можете вовремя выплатить ипотечные взносы или боитесь такой ситуации в перспективе, то помните, что по статье 20 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» у банка есть возможность реализации ипотеки в судебном и внесудебном порядке.

Так, по статье 24 данного закона банк не сможет реализовать ипотеку во внесудебном порядке в случае если:

• требуется согласие другого органа или лица и это согласие не получено;
• в залоге находится недвижимость, которая имеет художественную, культурную или историческую ценность для общества;
• в залоге находится недвижимость, которая находится в общей собственности и один из собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
• есть письменный отказ залогодателя по ипотечному займу от реализации залога во внесудебном порядке. Этот отказ должен быть зарегистрирован органом, который регистрировал ипотечный договор, и представлен в течение 25 дней с момента получения уведомления банка о невыполнении обязательств;
• предмет ипотеки — жилье или участок с жильем, которые являются обеспечением по договору о предоставлении кредита (кредит заключен между физлицом и микрокредитной организацией).

Во всех этих случаях ваше жилье могут забрать только по решению суда. При этом вы имеете право проверить правомерность выбора банком процедуры реализации ипотеки (т.е. предмета залога — вашей квартиры, дома). Если требования закона нарушены, вы можете потребовать прекращения реализации залога во внесудебном порядке.

Обращаться в суд имеет смысл всегда — часто банки «накручивают» большие, несправедливые штрафы, пени и неустойки, выставляют не совсем справедливую оценочную стоимость жилья. Даже если вы не спасете жилье, хотя бы сможете сократить сумму долга.

Когда банк обращается в суд с иском, то он предъявляет требования к залогодателю о взыскании суммы долга через реализацию заложенного имущества. При этом по статье 21 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» суд должен определить и указать в решении начальную продажную цену квартиры (дома) при его реализации.

Стоимость жилья подтверждается отчетом об оценке. Если этого отчета нет, то вы можете выдвинуть суду возражения против удовлетворения требований о продаже залогового жилья, аргументируя тем, что у суда нет возможности определить стартовую цену залога.

Cоветы заёмщику: как облегчить ипотечное бремя >>>

Если жилье пошло на торги

Помните — просто так, без уведомления вас как залогодателя, никто ничего выставить на торги и продать не сможет! Перед тем как выставить залог на торги, банк составляет уведомление (этим занимается доверенное лицо) и отправляет его вам.

Когда вам прислали уведомление о невыполнении вами основного обязательства, то в ответ на это письмо необходимо написать отказ от реализации ипотеки во внесудебном порядке. Об этом отказе уже было сказано выше.

Знайте, что на написание отказа вам дается 25 календарных дней. По истечении 30 дней с момента вручения уведомления доверенное лицо может составить уведомление о торгах на заложенное имущество.

Если вам прислали уведомление о невыполнении обязательства, но отказ вы написать не успели или не смогли по каким-либо причинам, то вы можете обратиться в суд:

• с иском об отсутствии оснований для реализации ипотеки — выиграть время в 30 дней и оплатить задолженность (если таковая возможность есть);
• с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки (для этого также нужны серьезные аргументы).

Эти заявления и иски приостанавливают тот 30-дневный срок, и вы опять же сможете выиграть время. Тогда можно хотя бы частично оплатить какую-то сумму, и суд смягчит требования к вам, даст отсрочку.

Купить квартиру с торгов у банка возможно только по истечении десятидневного срока с момента опубликования объявления о торгах. Этот период также позволит выиграть время.

О том, по какой цене продаются заложенные квартиры, вы можете узнать здесь:

• в Астане;
• в Алматы;
• в Караганде.

Возможна отсрочка на год

По статье 23 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» при наличии уважительных причин вы можете попросить суд об отсрочке на 1 год. При этом должны быть соблюдены следующие условия:

• вы — гражданин РК, и заложенное жилье не связано с вашей предпринимательской деятельностью;
• в ипотеке находится земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Отсрочка не освободит от обязательств: все вознаграждения и неустойки также придется оплачивать. Если вы удовлетворите требования банка в течение 1 года, то суд по вашему заявлению отменит это решение.

Невозможно отсрочить оплату кредита по решению суда в двух случаях:

• если отсрочка повлечет серьезное ухудшение финансового состояния банка;
• если в отношении одной из сторон возбуждено дело о признании его банкротом.

Чтобы получить отсрочку вы должны обратиться в суд с заявлением о предоставлении оной. Т.е. сам суд «по своей инициативе» ее не дает, но он рассматривает эту возможность по вашей просьбе.

При этом уважительной причиной является факт отсутствия вины — т.е. когда должник принял все зависящие от него меры для оплаты долга. В частной практике известно, что суд принимает во внимание, что заемщик прикладывает усилия для исполнения обязательств или частично их исполняет. При таких условиях суд может дать годовую отсрочку.

Налог с продажи квартиры в РК в 2021 году >>>

Если долг меньше цены жилья

Часто бывает так, что ваше неисполненное обязательство составляет не весь долг, а выходит лишь на какую-то просроченную сумму.

Если размер заявленных требований об обращении взыскания на залог ниже стоимости жилья, то по статье 21 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» в обращении на взыскание квартиры (дома) по договору ипотеки суд может отказать.

Ведь должник допустил незначительное нарушение основного обязательства и взыскание несоразмерно. Такой отказ предусмотрен также в статье 317 ГК РК.

В самом ипотечном договоре также должна быть указана рыночная и залоговая стоимость — эти данные можно тоже использовать в качестве доказательства несоразмерности требований долга и взыскания.

Все эти доводы и оценку доказательств несоразмерности вы должны отразить письменно в виде отзыва на иск и предоставить суду.

Если банк предъявил вам суммы неустойки и вы с этими суммами не согласны, то об этом нужно заявить в суде. Согласно статье 297 ГК РК, если пеня, штраф или неустойка чрезмерна по сравнению с убытками банка, суд должен ее уменьшить с учетом интересов обеих сторон. Суд обязан:

• проверить соотношение убытков банка с размером неисполненных обязательств;
• учесть объем выплат по долгу, и интересы должника (трудное финансовое положение, состояние здоровья, потерю работы и т.д.).

Уважительными причинами могут признать наличие детей, иждивенцев, тот факт, что жилье является единственным. Но нельзя совершать ошибку, думая, что эти факты обязательно изменят решение суда. Законодательных норм по поводу вышеописанных факторов нет, поэтому и надеяться на них нельзя.

Недвижимость в кризис: советы покупателю >>>

Положительное поведение должника — также аргумент для суда

Если у вас возникли финансовые трудности и вы не можете своевременно оплатить кредит, то постарайтесь приложить все усилия для надлежащего или хотя бы частичного погашения — односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Специалисты рекомендуют вносить оплату периодически хотя бы в минимальном размере, так как наличие и использование дохода в других целях может быть истолковано как недобросовестное поведение.

На практике, если вы информируете банк о своих трудностях и будете хотя бы частично вносить оплату по кредиту, то часто это дает возможность решить проблему в индивидуальном порядке — изменить срок погашения или пересчитать пеню. Это даст вам и положительную характеристику перед судом, который сможет признать вашу ситуацию — вынужденной, а неуплату по долгу — неумышленной.

Когда суд уже вынес решение на взыскание жилья

Если суд уже вынес решение и возбуждено исполнительное производство, то вы имеете право обратиться как сторона производства в суд с заявлением:

• об отсрочке или рассрочке исполнения постановления суда;
• об изменении способа или порядка исполнения.

Если ваше заявление будет удовлетворено, то вы сможете получить время на погашения долга — это позволит сохранить жилье.

Однако чтобы суд согласился на такие поблажки, нужно доказать обстоятельства, которые делают исполнение решения суда невозможным или затруднительным. Только вот найти эти обстоятельства непросто — как правило, есть и предмет залога, и обстоятельства для его реализации.

По статье 5 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», жилье в общей собственности может быть предметом залога только при наличии письменного согласия на это всех собственников. Если залог нарушил права других собственников — согласие не было получено — то собственники вовлекаются в судебный процесс. В суде они могут:

• выдвинуть свои возражения против требований банка;
• вовсе оспорить договор залога.

Об условиях выдачи ипотеки в 2021 году вы можете узнать здесь.

Когда торги уже состоялись

Во время торгов нужно знать основные правила их проведения:

• банк должен дать объявление о торгах в официальных печатных изданиях;
• до момента продажи имущества залогодатель может прекратить обращение взыскания на реализацию путем удовлетворения требований банка;
• купить квартиру с торгов банка может сам залогодатель, этот вариант также можно рассмотреть, если суд не даст отсрочки реализации ипотеки.

После того как торги состоялись, также можно опротестовать их через правильность оценки проданного имущества и на основании проверки подать исковое заявление о признании торгов и сделки не действительными. Залогодатель может продать свое жилье по большей цене и возместить долг банку.

Итоги

Таким образом, если вы в трудной ситуации и вам грозит уведомление из банка, то:

• постарайтесь хотя бы частично исполнять обязательства по кредиту, чтобы суд воспринял вас как добросовестного плательщика;
• если начнется судебное разбирательство, проверяйте отчет об оценке жилья;
• оспаривайте суммы неустойки и несоразмерность суммы долга и цены жилья;
• если решение вынесено, и кто-то хочет купить квартиру с торгов у приставов, то нужно оспорить торги на предмет оценки.

У вас также есть возможность отсрочки на 1 год — сможете выиграть время, поискать пути рефинансирования долга в другом банке.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8157/