На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

• формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
• формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
• квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
• правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

• выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
• доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
• если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

• были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
• круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

• заключения соглашения;
• передачи денег;
• фактической передачи квартиры покупателю;
• снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

• – будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

или

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

• источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
• объемы выплат и способы передачи денег;
• по оплате коммунальных услуг;
• особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Важно!

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

• кадастровый номер;
• площадь как общую, так и жилую;
• параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
• расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

• наличными деньгами;
• денежным переводом;
• через сейфовую ячейку;
• аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

• кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
• основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
• желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

• продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
• покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

• паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
• доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
• разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
• квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

• отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
• получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн.

рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену.

Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Совет

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-proisxodit-tipovaya-sdelka-kupli-prodazhi-obychnoj-kvartiry/

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры?

При совершении сделки купли-продажи квартиры, как правило, заключается договор купли-продажи.

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры? Какие документы необходимы при покупке квартиры? Как провести регистрацию квартиры в росеестре? Каковы нюансы договора купли-продажи, документа, скрепляющего сделки по приобретению недвижимости.

При заключении сделок по купле-продаже квартир, помимо самого договора, стороны должны предоставить и другие документы. Их много. Приведенный ниже список отражает не все из них, только самые важные:

Список документов при совершении сделки купли-продажи квартиры

1. правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения или мены, или другие документы, дающие право собственности на жилье);
2. свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца;
3. единый жилищный документ (действителен один месяц);
4. архивная выписка из домовой книги;
5. копия лицевого счета (действительна один месяц, не всегда требуется);
6. справка из психо-неврологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
7. справка из наркологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
8. справка БТИ о стоимости имущества (действительна один месяц);
9. документы из БТИ, отражающие технические характеристики жилья (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация);
10. разрешение органов опеки (в случае участия в сделке детей);
11. нотариально заверенное согласиями обоих родителей на перерегистрацию ребенка по новому месту жительства (если есть прописанные в квартире несовершеннолетние дети);
12. нотариально заверенное согласие на сделку супруга;
13. доверенности, если в сделке участвуют представители сторон.

В некоторых случаях могут потребоваться специфические документы. Об этом вам расскажет нотариус, риэлтор или чиновник, регистрирующий договор.

договора купли-продажи

Сведения, обозначающие права собственности и расположение помещения на земельном участке или в составе другой недвижимости: адрес, назначение помещения, год постройки и этажность, общую и жилую площади квартиры, и др. Все необходимые технические данные содержаться в паспорте жилья и справках БТИ.

Здесь указываются обязанности обеих сторон, паспортные данные и реквизиты покупателя и продавца (продавцов, если объект сделки в долевой собственности) квартиры.

Гражданский кодекс (ст. 555) гласит: «когда цена недвижимости в договоре купли-продажи  установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества».

В соответствии со ст. 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», обязательства, т.е. цена, должны быть выражены в рублях.

Цена может обозначаться и в иностранной валюте (доллары, евро), но в этом случае нужно обязательно указать сумму пересчета валюты в рубли по курсу Центробанка на момент заключения договора.

Указанная в договоре сумма не должна отличаться от суммы денег, заложенных в банковскую ячейку.

При составлении договора купли-продажи обозначьте условия и сроки передачи денег.

• Недействительность договора

В договоре должен быть пункт о том, что стороны получают в случае расторжения или признания сделки недействительной. Порядок расторжения договора должен быть предельно понятен.

• Условия освобождения квартиры и дата передачи ключей

Освобождение квартиры бывает физическим (вывезти все вещи) и юридическим (всех выписать). Это значит, что в договоре нужно оговорить сроки, когда предыдущий владелец снимется с регистрации, освободит жилплощадь от своих вещей и передаст покупателю ключи.

• Перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением

Продавец квартиры обязан указать тех, кто имеет право пожизненного пользования квартирой и кого можно выписать исключительно с их добровольного согласия. Все, кто прописан в квартире, указываются в ЕЖД, в архивной выписке из домовой книги указываются все, кто когда-либо был прописан в квартире.

На что обратить внимание при покупке квартиры?

Помимо перечисленных выше пунктов обращайте внимание на следующие моменты:

• продавец гарантирует отсутствие арестов, залогов,  обременений, судебных решений, заключенных договоров найма квартиры;
• при передаче квартиры с мебелью и техникой делайте опись имущества (с приложенными к ней фотографиями), переходящего к покупателю после регистрации (важно при подписании акта приема-передачи); к сведению, купить мебель в Казани можно на специальном сайте, где заказ можно сделать онлайн.
• если квартира подключена к телефонной линии, и продавец не будет сохранять за собой этот номер и препятствовать переводу телефонного номера на нового собственника – внесите этот пункт в договор;
• оговорите отсутствие долгов продавца по коммунальным платежам.

Регистрация договора купли-продажи

И договор купли-продажи недвижимости, и переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации.

Только после госрегистрации договора купли-продажи он считается заключенным. Право собственности также возникает только после госрегистрации.

Государственная регистрация перехода права собственности не всегда совпадает с регистрацией самого договора купли-продажи.

Тут есть нюансы: во-первых, до регистрации своего права собственности покупатель не вправе распоряжаться жилым помещением; во-вторых, после передачи квартиры покупателю, но до регистрации его права собственности, продавец также не имеет права распоряжаться объектом сделки.

Подписание договора

Перед подписанием договора в качестве обеспечения своих обязательств покупатель кладет деньги в банковскую ячейку, откуда их заберет продавец после регистрации сделки.

Обычно за аренду банковской ячейки платит покупатель, но можно договориться с продавцом об оплате ячейки на пополам.

Важный момент — договориться, у кого будут находиться ключи от квартиры и банковской ячейки на время заключения сделки. Как правило, если регистрацию делает одна сторона, то ключ от ячейки находится у другой стороны.

Акт приема-передачи квартиры

После госрегистрации права, получения документов и передачи денег продавцу оформляется акт приема-передачи жилья.  Именно с этого момента покупатель становится полноправным владельцем квартиры.

При составлении передаточного акта покупателю стоит настаивать и на передаче всех корешков по коммунальным платежам, электричеству, воде, телефону либо наличия справки о том, что по этим платежам нет задолженности (это должно быть отражено в акте, и, желательно, это прописать в договоре).

В акте должно быть указано, что, в соответствии с договором, покупатель передал деньги, а продавец передает покупателю квартиру и стороны не имеют претензий друг к другу.

Подписывайтесь на каналы “Informatio.ru” в TamTam или присоединяйтесь в , добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

Источник: https://informatio.ru/news/realty/na_chto_obratit_vnimanie_pri_zaklyuchenii_dogovora_kupli_prodazhi_kvartiry/

На что обратить внимание при продаже квартиры через агентство при оформлении сделки

Для заключения законной сделки важно проверить действительность доверенности, срок ее действия, объем переданных представителю полномочий. Доверитель по закону имеет право в любой момент прекратить действие документа.

По возможности риэлтор пытается договориться с клиентом о личной явке на сделку. Если явка невозможна, то непосредственно перед подписанием бумаг следует убедиться в желании клиента ее заключить. Лучше получить от него письменное подтверждение на заключение сделки по доверенности.

Какова стоимость риэлторских услуг? Преимущества заключения сделок через риэлтора очевидны. Но за услуги квалифицированного специалиста придется заплатить. Стоимость может варьироваться в зависимости от объема работы, срока договора, цены сделки, сложности работы.

Цены на услуги риэлторских фирм могут различаться и в разных регионах страны.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Важно Поэтому дадим некоторые советы, как правильно взаимодействовать с посредником. Нужно ли проверять договор, заключаемый с агентством? Даже в том случае, если отзывы клиентов говорят о 100-процентной надежности компании, не стоит “слепо” верить всему тому, что говорят сотрудники фирмы.
Отдельное внимание следует уделить договору.

В большинстве агентств недвижимости есть собственные бланки договоров, что исключает возможность клиенту внести какие-либо изменения в форму. В этом и заключается основной “подводный камень” – “либо подписывай, либо уходи к другому риэлтору”. Поэтому, прежде чем заключать сделку, лучше показать форму договора опытному юристу.

Практически не бывает случаев, когда договор составлен идеально и клиент не поставлен в более худшее положение.

Кто заказчик, а кто – исполнитель услуг? В шапке договора с агентством должны указываться стороны процесса.

Продажа квартиры через агентство недвижимости

После сделки покупатель получает сертификат правовой защиты, гарантирующий ответственность риэлтора за данный вид сделки.

Риски покупки через агентство недвижимости, опасности, подводные камни Существует множество рисков, когда при покупке или продаже квартиры возможны умышленные и противоправные действия третьих лиц со стороны продавца.

По данным статистики, практически в любой сделке совершаются некомпетентные действия самими гражданами.

Мошенниками могут выступать собственники недвижимости, и их представители, работающие на основании поддельных документов. Заключение сделок с такими людьми может привести к тому, что сама сделка окажется незаконной.

В таких случаях покупатель будет собственником до появления настоящего хозяина недвижимости.

Продажа квартиры через риэлтерское агентство. что необходимо знать?

• отследили в РосРеестре всех собственников квартиры;
• определили наличие претензий третьих лиц на недвижимость;
• провели расследование, не является ли недвижимость, предметом залога при кредите.

Что нужно знать о ситуации, когда сделка проваливается? Агентство должно гарантировать возврат аванса покупателя в течение короткого периода времени.

Риэлтор в первую очередь должен провести экспертизу документов в реальном времени, чтобы знать, что документы в порядке.

Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры?

Точка зрения закона подтверждается разрешением потребительских споров: На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 ПП ВС РФ №17 от 28.06.2012). Покупатель имеет право расторгнуть договор с агентством при соблюдении оснований для расторжения.

Список предоставляемых услуг На этот нюанс следует обратить пристальное внимание. Опытные юристы советуют – в договоре все обязанности агентства должны быть изложены четко, без размывчатых формулировок.
Любые неточности впоследствии могут быть истолкованы не в пользу клиента.

Так, в некоторых случаях шаблоны документов содержат следующую формулировку обязанности – “Подготовка документов”. При этом каких-либо уточнений не содержится. Что под этим подразумевается, вероятно, знают только в самом агентстве.

Под подготовкой можно понимать просто проверку предоставленных клиентом документов, а можно и полноценный сбор, оформление и подачу бумаг в регистрирующие органы. Срок действия агентского договора Вполне достаточно срока действия договора, установленного на уровне 1-2 месяцев.

Этого времени достаточно, чтобы агентство смогло подобрать платежеспособного покупателя.

Покупка квартиры через агентство недвижимости — что нужно знать

Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры? Продажу собственной квартиры многие предпочитают организовывать самостоятельно.

Одни не желают платить деньги за услуги риэлтора, другие не доверяют риэлторским агентствам. Внимание Однако в отличие от обычных продавцов хорошие риэлторы обладают опытом и необходимыми знаниями в сфере продажи недвижимости.

О том, как работают риэлторы по продаже квартиры, подробнее расскажем далее.

• 1 Начальный этап
• 2 Поиск потенциальных покупателей
• 3 Процедура заключения и оформления сделки
• 4 Ожидания клиента
• 5 Если сделка заключается по доверенности
• 6 Какова стоимость риэлторских услуг?
• 7 На что обратить внимание при заключении соглашения с риэлтором?

Начальный этап Кто такое риэлторы? Фото № 1 Работа риэлтора начинается со встречи с продавцом жилья.

Продажа квартиры — что нужно знать продавцу

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-84-29.

Это быстро и бесплатно! Плюсы и минусы работы с риэлтором От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть.

Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство. Плюсы от работы с риэлтором:

• быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
• маркетинговый план по рекламированию квартиры;
• прием звонков от клиентов и организация просмотров;
• проверка всех документов перед сделкой.

Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.

Оформление сделки купли-продажи квартиры: 3 основных способа

Заказчику остается лишь ждать, когда его квартира будет продана по максимально выгодному ценнику. Какие нужны документы Поскольку агентство берет на себя функции посредника, для эффективной продажи потребуется собрать практически те же документы, что и при самостоятельной реализации:

• общегражданский паспорт собственника квартиры;
• согласие от супруга (супруги) на реализацию объекта (если недвижимость была куплена в зарегистрированном браке);

• разрешение от опекунских органов, если продается квартира с долей несовершеннолетнего лица;
• свидетельство о праве собственности на продаваемый объект;

• техническая документация – кадастровый и технический паспорт.

При необходимости, агентством могут быть затребованы и иные документы, так или иначе связанные с объектом недвижимости и с личностью клиента.

Обычно размер комиссионных составляет 2-5% стоимости квартиры или фиксированную сумму от 30 до 100 тыс. рублей. Чаще всего оплата за услуги риелтора разбивается на две части.

Первая подлежит оплате независимо от факта продажи квартиры. Даже в случае досрочного расторжения договора этот задаток не возвращается. И вторая часть – остаток суммы, который выплачивается только в том случае, когда покупатель найден и сделка состоялась.

Оплата второй части проводится не позднее дня подписания заказчиком договора купли-продажи квартиры. Возможны и соглашения без задатка, по которым вся сумма оплачивается наличными или переводом на счет исполнителя после подписания купчей.

Ведь сделки с недвижимостью давно считаются наиболее сложными и запутанными.

Без специальных знаний разобраться во всех тонкостях дела, подчас, бывает проблематично. Но все проблемы можно с легкостью разрешить, если обратиться в одно из риэлторских агентств.

Как выбрать Продать квартиру самостоятельно – нелегкая процедура для многих. Но и просто доверить сделку “кому попало” – не самое верное решение. Поэтому необходимо выбрать авторитетное агентство с безупречной репутацией. Вот лишь некоторые критерии, которых нужно придерживаться при выборе:

1. Время существования агентства на рынке недвижимости.

Чем больше времени риэлторская контора существует на рынке посреднических услуг, тем она надежнее.

Источник: http://departamentsud.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pri-prodazhe-kvartiry-cherez-agentstvo-pri-oformlenii-sdelki-2/

Договор купли-продажи – особенности подписания документа. Важные аспекты купли-продажи – на что обратить внимание?

Договор покупки-продажи является очень серьезным документом, при заключении которого необходимо обращать внимание на все его аспекты. Неправильно составленный договор может принести массу проблем в будущем. Например, ваше право на имущество может быть оспорено в суде.

Для того чтобы вы имели представление на что необходимо обращать свое внимание в договоре и как принять квартиру, мы подготовили для вас эту статью.

Договор – это официальный документ, который входит в силу только при условии, если он составлен на основе всех необходимых требований, прописанных в Государственном Кодексе Украины, а именно:

Важные пункты при подписании договора купли-продажи

• Паспортные данные обеих сторон участников сделки и их подписи

Первое, на что вам необходимо обратить свое внимание – это паспортные реквизиты и подписи участников сделки (продавца и покупателя).

Вся информация должна быть записана достоверно, без ошибок и опечаток, так как даже одна ошибка в фамилии или номере паспорта может сделать договор недействительным.

В том случае, если процесс купли-продажи совершается третьими лицами, которые действуют от вашего лица по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителей.

Обратите внимание, что фамилия будущего правообладателя объекта недвижимости в правоустанавливающих документах должна совпадать с той, которая значится в паспорте.

• Объект недвижимость, по отношению которого совершается сделка

Договор купли-продажи заключается по отношению определенного объекта недвижимости. В договоре прописываются все основные сведенья про объект: адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность, архитектура помещения, продовольственное снабжение и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

• Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости устанавливается из расчета «определенная сумма за квадратный метр». В договоре прописывается полная стоимость, на основе общего метража.

В договоре должен быть прописан порядок оплаты. Если вы осуществляете оплату полной стоимости на месте, то вы прописываете общую сумму прописными буквами и рассчитываетесь за объект недвижимости доверенному лицу компании. В том случае, если продавец предоставляет возможность отсрочки или кредита, но все кредитные обязательства четко прописываются в договоре.

• Права и обязанности сторон

Каждый договор купли-продажи сугубо индивидуальный, в нем указываются как основные права и обязательства сторон, так и определенные нюансы, которые может выдвинуть продавец по отношению объекта недвижимости.

Чтобы обезопасить себя от возможных уловок, например, в случае приемки квартиры вы не обнаружили никаких изъянов недвижимости, но через время вы увидели некие неисправности, но в договоре не указано, что продавец должен устранить данную проблему; обращайте внимание на каждый пункт и вносите свои правки.

• Срок исполнения обязанности передать товар

• Правовые последствия отказа продавца передать товар

Правила устранения недочетов квартиры при заключении договора купли-продажи

Если есть какие-то недочеты по квартире кто и когда их обязан устранить, до подписания договора или после? Данный вопрос является первостепенным, когда покупатель недвижимости сталкивается с первыми проблемами некачественного жилья. Следует начать с того, что для начала необходимо определиться о каком объекте недвижимости идет речь – вторичный или первичный рынок. Сегодня, мы с вами обсудим вопрос со стороны приобретения квартиры от компании-застройщика.

Стоит сразу отметить, что не стоит путать договор о купле-продаже и акт приема-передачи недвижимости от застройщика к покупателю. Договор о покупке недвижимости заключается по отношению объекта недвижимости. Он может быть подписан на разных стадиях строительства, после чего он является подтверждением вашего права на собственность.

Акт приема-передачи недвижимости осуществляется после того, как застройщик готов передать предмет договора вам во владение.

После процесса приемки квартиры вы имеете право не подписывать акт до устранения всех обнаруженных проблемных зон. В другом случае вы можете подписать акт, но к нему добавить специальное приложение, в котором четко прописаны дефекты и сроки на их выполнение.

Если процесс приемки для вас оказался чрезмерно радостным, вы упустили момент оценки передаваемой недвижимости в собственность, но после вы обнаружили некие недостатки, то вам в помощь приходят такие статьи Гражданского кодекса, как 679-680:

На что необходимо обратить внимание при приеме квартиры?

Когда вы приходите на приемку квартиры, вам необходимо иметь при себе, как минимум, блокнот и ручку, тестер электроэнергии, уровень для определения ровности стен. Данные приспособления помогут вам сделать минимальную проверку на качество произведенных и предложенных для оценки работ.

Обратите ваше внимание на:

• Стяжку – распространенная проблема для застройщиков. Неровности, бугры и трещины не должны попасться под ваше поле зрения.
• Стены – проверяйте ровность стен уровнем и следите за тем, чтобы не было в стенах трещин, дыр и любых неровностей, которые невозможно исправить с помощью штукатурки.
• Качество окон – наличие трещин, плотность прилегания стеклопакета к оконной раме, наличие ручек и надежность их крепления.
• Качество дверей – насколько плотно прилегает дверная коробка к стене, качество работы дверного механизма.
• Электрику – наличие и количество розеток, напряжение в сети.
• Систему водоснабжения – путем наружного осмотра, поверки действия систем, а также просмотра технического заключения приемочной комиссии. Обратите внимание, если ли ржавчины на трубах, трещины в системе водопровода, не течет ли вода.
• Систему отопления – наличие батарей и их равномерное распределение по всей площади квартиры.
• Систему вентиляции – наличие вентиляционных отверстий в ванной комнате, туалете, а также кухне, а также их работу.

Данный список не является статичным, вы можете его дополнить своими пунктами. Главное при осмотре квартиры не терять бдительность, постараться обратить внимание на все аспекты, дабы в дальнейшем не иметь проблем и наслаждаться жизнью в новом доме.

Наилучшим решением для вас будет – взять на приемку квартиры специалиста, который сможет оценить уровень качества недвижимости и ознакомиться со всеми сопутствующими документами.

Источник: https://novabydova.com.ua/blog/podpisanie-dogovora-kupli-prodazhi/

На что обратить внимание при заключении договора купли продажи земельного участка

Земельные участки всегда востребованы на рынке, поскольку приобретение участков под строительство не требует единовременного вложения средств на строение.

Кроме того, земля часто выступает в качестве надежного инвестиционного инструмента.

Покупка земли – процесс весьма трудоемкий и рискованный, он не может основываться на доверии сторон.

Невнимательность покупателя при совершении сделки может привести к тому, что объектом сделки окажется территория в санитарной зоне или участок, который покупатель ни разу не видел.

Что в первую очередь должен сделать покупатель земельного участка?

Во избежание негативных последствий приобретения земли (например, изъятия участка для государственных нужд), необходимо предпринять некоторые меры.

• Независимо от целей приобретения стоит обратить внимание на качество грунта.
• Узнать, какова вероятность затопления выбранного участка весенними паводками.
• Убедиться в возможности подъезда к участку в любую погоду и в любое время года.
• Выяснить возможные варианты решения проблемы вывоза мусора: есть ли возможность заключения договора со специализированными службами или как далеко находится полигон, если мусор придется вывозить самостоятельно.
• Изучить окрестности и осведомиться об экологической обстановке, наличии крупных предприятий вблизи участка, захоронений радиоактивных отходов и т.д.
• Обратить внимание на развитость инфраструктуры.
• Уточнить возможность подведения коммуникаций.

Обязательным этапом, предшествующим совершению сделки, будет проверка документов.

Документы к проверке:

• документы, подтверждающие права продавца на землю;
• кадастровый паспорт.

Информация, на которую стоит обратить внимание при изучении кадастрового плана:

• месторасположение участка;
• категория и вид участка;
• площадь участка;
• кадастровая стоимость;
• информация о соседях;
• информация об обременениях участка;
• информация об ограничениях по строительству;
• справка о нормативной стоимости;
• справка об отсутствии арестов и запрещений;
• справка из ФНС об уплате земельного налога и отсутствии задолженности.

Вас может заинтересовать составление договора аренды нежилого помещения

Как происходит регистрация сделки с недвижимостью подробно раскрыто ТУТ

Где узнать кадастровую стоимость интересующего вас участка земли: http://nedvicon.ru/zemlya/cadastr/stoimost-uchastka.html

физического лица:

• паспорт;
• при осуществлении продажи представителем законного владельца участка необходима доверенность;
• согласие супруга на продажу, заверенное у нотариуса (если участок является совместным имуществом);
• согласие органов опеки на совершение сделки (при необходимости);
• справка о дееспособности продавца;

юридического лица:

• свидетельство о регистрации;
• учредительные документы.

Стоит проявить осторожность в случае приобретения земельного участка вблизи водоемов, заповедников или в составе охраняемых территорий, поскольку это существенно ограничит возможность использования участка.

Также следует помнить, что велика вероятность получить отказ в разрешении на строительство на сельскохозяйственных землях.

Сведения о планируемой застройке района можно получить из генерального плана, эта информация позволит обезопасить участок от притязаний со стороны государства или муниципалитета для строительства дорог или коммерческих объектов.

Приобретение права собственности на землю при покупке проходит в два этапа:

• оформление договора купли-продажи;
• регистрация права собственности в Росреестре.

Составить и заключить договор можно самостоятельно, но если договор будет составлен неверно, сделка не будет признана действительной.

Избежать отказа в регистрации можно, обратившись к нотариусу по местонахождению участка, что не только гарантирует верность оформления договора, но и ускорит оформление права в Федеральной службе регистрации (срок сократится с 20 до 3 дней) в соответствии с протоколом, подписанным в 2010 году Росреестром и нотариатом.

договора

Совершение сделки купли — продажи земли допустимо как в простой письменной форме, так и с нотариальным оформлением.

Пакет необходимых документов при этом один для обоих случаев:

• правоустанавливающий документ;
• паспорта обеих сторон;
• кадастровый паспорт;
• правоподтверждающий документ.

Договор, помимо реквизитов и подписей сторон, должен содержать:

• кадастровый номер;
• местонахождение участка (адрес);
• площадь участка;
• разрешенное использование и категорию земель;
• цену и порядок расчета.

Согласно ст.

37 Земельного Кодекса РФ, при установлении права продавца выкупить недвижимость обратно, а также указании условий, ограничивающих распоряжение землей новым владельцем или ограничивающих ответственность продающей стороны, при предъявлении третьими лицами имущественных прав сделка не будет признана законной.

Государственная регистрация договора

Право собственности на приобретаемую недвижимость переходит к покупателю только после регистрации права в Федеральной службе.

При обращении в Росреестр необходимы:

• заявления о регистрации перехода права и регистрации права собственности;
• квитанция об оплате пошлины;
• паспорт заявителя;
• правоустанавливающий документ (на имя продавца);
• договор;
• документ о передаче участка, если иное не предусмотрено договором;
• кадастровый паспорт;
• заверенное разрешение супруга продавца участка на продажу земли (если участок приобретен в период брака);
• согласие органов опеки и попечительства на продажу (отчуждение) имущества (если собственник или совладелец несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный);
• документы, подтверждающие об извещении продавцом совладельцев участка о намерении продажи доли (в случае долевого владения).

Сколько стоит земельный участок

Стоимость земельного участка зависит от огромного количества факторов: это удаленность от крупных населенных пунктов и трасс, наличие коммуникаций или возможность их проведения, вид и категория земли и т.д.

Наиболее ликвидной является недвижимость в Московской и Ленинградской областях, а значит, и цены здесь существенно выше, чем в регионах.

Средняя цена за сотку земли в Подмосковье сегодня составляет 230 000 рублей, то есть около 3 500 000 за усредненный для рынка объект (то есть участок площадью около 15 соток).

Средняя цена по России колеблется в районе 200 000 рублей за сотку, что совершенно не означает, что Вы лишены возможности приобрести земельный участок стоимостью 30 000–50 000 рублей за сотку.

Так, стоимость земельного участка в Санкт-Петербурге обойдется почти в 1 миллион рублей за 100 кв. м., в то время как в Кемерове средняя цена держится на уровне 60 000–70 000 рублей.

В Подмосковье цена зачастую устанавливается в долларах в отличие от регионов, где цену принято устанавливать в национальной валюте.

В конце 2014 – начале 2015 гг. наблюдался ажиотаж на земельном рынке в связи с нестабильностью курса рубля и желанием граждан сохранить свои сбережения, что привело к повышению цен на землю, в частности на участки без подряда.

На сегодняшний день наблюдается снижения спроса на недвижимость, и как следствие, снижение цены.

Новый земельный кодекс 2015

С 1 марта 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, направленный на повышение прозрачности процедур в сфере земельных отношений и приведение содержания Земельного Кодекса РФ в соответствие с другими законодательными актами, так или иначе регулирующими правоотношения, связанные с землей.

Особое внимание уделяется новому порядку образования и предоставления муниципальных и государственных земельных участков, которые теперь будут передаваться в аренду путем проведения торгов в форме аукциона, аналогично осуществлению продажи таких земель.

Полномочия по распоряжению теперь перешли городским и сельским поселениям.

Законом установлена возможность обмена муниципальных и государственных участков на земли, находящиеся в частной собственности.

Основанием для использования такого участка будет получение соответствующего разрешения.

Определен порядок безвозмездной передачи федеральной собственности в муниципальную или в собственность субъектов РФ.

Изменения затронули и перераспределение земель. Использование механизма перераспределения предполагается в тех случаях, когда для изменения местоположения границ частного участка нет препятствий.

Федеральный закон №171-ФЗ подразумевает приведение местоположения границ земельных участков в соответствие с проектом межевания территории, утвержденным ГК РФ.

Направленный на стимулирование застройки государственных и муниципальных земель Федеральный закон №171-ФЗ осложнил положение владельцев объектов незавершенного строительства на арендованной территории.

Теперь, если строительство не завершено до истечения срока аренды, такой объект может быть изъят у арендатора и выставлен на торги.

Продажа таких участков для застройки не допускается, то есть земельные участки под строительство должны передаваться в аренду.

Перераспределение земельных участков

При необходимости уточнения границ участка и межевания с нормативной точностью, а также в случаях необходимости установления идентичного вида разрешенного использования или отнесения к одной категории земель двух и более смежных участков, проводится процедура перераспределения.

Результатом такой процедуры является образование новых смежных участков с утратой существования первичных смежных участков.

Возможно проведение процедуры перераспределения земель как с одним правообладателем, так и с несколькими.

В последнем случае необходимо оформление соглашения между собственниками.

Для возможности проведения перераспределения собственность должна соответствовать некоторым требованиям:

• участки должны быть поставлены на кадастровый учет;
• должны принадлежать одному административному округу;
• их границы должны быть определены;
• участки должны быть смежными.

С марта 2015 года возможно перераспределение земель, на которые не разграничена государственная собственность.

Как заказать кадастровую выписку о земельном участке через интернет в электронном виде

Совершение сделки купли — продажи невозможно без наличия кадастровой выписки.

Получить ее можно в электронном виде, воспользовавшись сервисом на сайте Росреестра:

• Заходим на сайт Росреестра;
• В разделе электронные услуги и сервисы переходим по ссылке «Получение сведений из ГКН», после чего появится форма для заполнения, где необходимо будет уточнить детали запроса и указать сведения о заявителе;
• После обработки запроса на электронную почту придет уведомление с кодом платежа, который необходимо будет указать при проведении оплаты;
• Далее придет подтверждение на электронную почту о статусе запроса «в работе».

Ориентировочно в течение пяти рабочих дней на электронную почту поступит сообщение с ссылкой на скачивание архива и ключ к нему.

Заключение

При покупке земли тщательно изучайте документы на наследованную недвижимость, поскольку право наследования может быть неверно оформлено или оспорено.

Обязательно обращайте внимание на сроки доверенностей. Нелишним будет убедиться, что доверенность не отозвана, а человек, выписавший ее, жив и дееспособен.

Следует обращать внимание на соответствие сведений, указанных в разных документах: ФИО и паспортные данные владельца, и т.д.

Для минимизации рисков рекомендуется обратиться к специалистам.

Необходимые документы при сделках с земельными участками

Источник: http://nedvicon.ru/zemlya/bumagi/dog-kupprod-zemli.html