Машино-место стало объектом недвижимости: три преимущества для владельца

С 1 января машино-место будет считаться объектом недвижимости

С нового года столь дорогие сердцам автолюбителей машино-места превратятся в полноценные объекты недвижимости.

Их можно будет на законных основаниях оформлять в личную собственность, а главное совершенно легально дарить, продавать и передавать по наследству.

“Российская газета” решила прояснить у специалистов детали, а заодно поинтересоваться, как обстоит дело с машино-местами во дворах новостроек и в какую сумму обходится владельцам авто “место под солнцем”.

Машин сейчас так много, что находить для них “место под солнцем” очень непросто. Максим Шеметов / ТАСС

С 1 января начинает действовать 315-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”, который наконец-то объявил машино-места недвижимостью.

Прежде всего законодатель объяснил, что он считает машино-местом и какими признаками, по его мнению, оно должно обладать, объясняет адвокат Олег Сухов, руководитель “Юридического центра адвоката Олега Сухова”, глава “Гильдии юристов рынка недвижимости”.

Количество заявок на “дальневосточный гектар” достигло 30 тысяч

По норме Градостроительного кодекса РФ машино-место – это часть здания либо иного сооружения. Оно предназначается исключительно для размещения и хранения транспортного средства.

При этом машинное место может быть ограждено стенами или иными конструктивными элементами, либо вообще не иметь ограждений и представлять собой обычную площадку.

Но в любом случае данные о ее границах в обязательном порядке должны быть зафиксированы в Росреестре.

Если проанализировать эту новеллу, то можно понять, что площадка считается машино-местом, только когда она неразрывно связана с объектом – домом, зданием или постройкой. Таким образом, парковки во дворах, на обочинах дорог и даже на отдельных стоянках не считаются машино-местами.

Раньше суды часто поддерживали Росреестр и отказывали собственникам в регистрации машино-мест в качестве объектов недвижимости, так как последние не имели капитальных ограждений или стен. Фактически россиянин мог зарегистрировать только бокс или гараж.

С выходом нового закона проблема отпадает. Теперь владелец вправе будет оформить площадку и без стен. Он также может потребовать, чтобы границы его территории были отмечены с помощью специальной краски или даже наклеек.

Заложу, продам, подарю

С 2021 года любой участник гражданско-правовых отношений может продать, купить, арендовать, передать по наследству и заложить машинное место. Даже если оно является обычной площадкой без стен или ограждений. Такой участок в любом случае – объект недвижимости.

Данные о каждом новом машинном месте подлежат внесению в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости. – Прим. ред.). Более того, его учет станет проводиться параллельно с государственным кадастровым учетом здания, частью которого оно и является.

Причем не имеет значение, есть ли у машино-места стены (либо другие ограждения) или их нет вовсе. Следовательно, акт обследования и технический план строения, необходимые для внесения сведений в ЕГРН, должны изначально содержать информацию обо всех его машинных местах без исключения.

Кстати, на техплане они будут изображаться в виде простых геометрических фигур. Кроме того, каждое машино-место получит свой кадастровый номер.
Тест: Какой должна быть моя идеальная квартира?

Что касается владельцев уже существующих машино-мест, то им не стоит беспокоиться.

Если их собственность подходит под определение, данное в Градостроительном кодексе РФ, то эта площадка признается машино-местом уже в силу закона и не требует сбора документов и регистрации их в Росреестре.

Впрочем, если владелец такой собственности захочет, то он в любой момент сможет актуализировать данные о своем машинном месте в ЕГРН.

Новости для дольщиков

С нового года владельцы общей долевой собственности могут без препятствий выделить машино-места в натуре, установить их границы и внести сведения в ЕГРН. До последнего времени судьи отказывали в этом дольщикам.

В решениях они указывали, что подобная процедура невозможна без нанесения ущерба всему объекту, а также его электроснабжению, водоснабжению, средствам пожаротушения и так далее. Теперь такие судебные акты исключены.

Более того, если заявитель представит в Росреестр протокол общего собрания собственников или соглашение о правилах пользования общедолевой собственностью, то ему не нужно даже согласия остальных участников на выдел доли.

Важный нюанс: право общедолевой собственности на строение, где располагаются машино-места, прекратит свое существование с выходом последнего участника. С этого момента общедолевым имуществом будут считаться только шлагбаумы, проезды, проходы и так далее.

Подводя итоги

С 1 по 8 января парковка в Москве будет бесплатной

Если внимательно изучить все новеллы, то можно понять, что они просто узаконили сложившуюся практику и оборот машино-мест. Их и так раньше продавали, закладывали, арендовали.

Впрочем, на легальной основе совершались сделки только с огороженными местами. Теперь же законодатель ввел в гражданский оборот и неогражденные участки. Новый закон предусмотрел обязательное внесение сведений о машино-местах и их границах в госреестр недвижимости.

Ну и наконец, он позволил дольщикам парковок, являющихся частью здания, получить свои доли в натуре.

С другой стороны, государство так и не осмелилось признать недвижимостью машино-места на стоянках, которые никак не связаны со зданиями и сооружениями. Но рано или поздно законодателю придется вернуться к этому вопросу.

Детали

Если говорить упрощенно, нормативы по количеству машино-мест при строительстве зависят от класса возводимого дома. Например, наличие подземных паркингов для экономкласса вообще не является обязательным, но в таком случае должны быть отдельно стоящие паркинги, рассказывает генеральный директор “Миэль-Новостройки” Наталья Шаталина.

В комфорт-классе уже возможны как подземные, так и наземные паркинги, но при этом не менее одного машино-места на квартиру.

В элитном и премиум сегменте 1,8 машино-места на квартиру как минимум.

В сегменте делюкс уже не менее 2 машино-мест на квартиру.

Минстрой предсказал рост цен на квадратный метр в России

Кроме обеспеченности машино-местами, существуют нормативы по размерам и габаритам машино-мест. В комфорт-классе строятся машино-места с расчетом на автомобили класса С, в бизнес-классе – на автомобили класса D, а в элитном сегменте – на автомобили класса E.

Цена вопроса

Стоимость машино-места зависит от локации и класса проекта.

По данным аналитического и консалтингового центра EstaTet, в массовом сегменте в Москве средняя цена машино-места составляет 1,6 миллиона рублей, минимальная – 300 тысяч рублей, максимальная – 4 миллиона рублей.

При одновременной покупке квартиры и машино-места есть шанс получить на него скидку от застройщика

В бизнес-классе средняя цена составляет 2,7 миллиона рублей за машино-место. Минимальная цена – 1,165 миллиона рублей, максимальная – 5,1 миллиона рублей.

В более дорогих сегментах средняя цена – 4,8 миллиона рублей за машино-место. Минимальная цена составляет 2,5 миллиона рублей, максимальная – 8,8 миллиона рублей.

При покупке доли паркинга одновременно с квартирой можно рассчитывать на внушительные скидки, – отмечает генеральный директор “Миэль-Новостройки” Наталья Шаталина.

– Сейчас разные застройщики могут предлагать скидки от 30 до 50 процентов.

Если же клиент покупает сначала квартиру, а потом уже место для машины, но все же до сдачи его в эксплуатацию, он может рассчитывать на скидку порядка 10 процентов”.

Если говорить о Москве и области, то обычно такие акции практикуют в проектах Подмосковья, где проблема с местами для автомобилей стоит не так остро, как в столице, и аудитория менее платежеспособна, добавляет Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Источник: https://rg.ru/2021/12/27/s-1-ianvaria-mashino-mesto-budet-schitatsia-obektom-nedvizhimosti.html

Машино-место стало объектом недвижимости: три преимущества для владельца

С 1 января 2021 года машино-места стали недвижимостью. Владельцам машин-мест это дает преимущества.

С 2021 года машино-место стало недвижимостью. Изменения внес Федеральный закон от 3 июля 2021 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации…» (Закон № 315-ФЗ). Закон:

• включил машино-место в список недвижимого имущества – дополнил часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ абзацем 3;
• дал определение машино-места – дополнил статью 1 Градостроительного кодекса РФ пунктом 29;
• установил, как определять границы машино-места в техническом плане, – дополнил статью 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» частями 6.1 и 6.2.

Об объектах недвижимости:

Не каждое место для автотранспорта имеет статус недвижимости. Чтобы машино-место было объектом недвижимости, должны присутствовать четыре признака. Такое машино-место:

• предназначено только для транспортного средства;
• расположено в здании или сооружении (например, в подземном паркинге);
• не ограничено (даже частично) строительной или иной ограждающей конструкцией;
• поставлено на кадастровый учет.

Машино-место стало проще купить или продать

С 1 января 2021 года владелец машино-места вправе распоряжаться им как самостоятельным объектом недвижимости. Например, продать машино-место, обменять или заложить в ипотеку. Согласовывать такие действия с соседями, как это происходило раньше, не нужно. Другими словами, собственник может осуществить все правомочия, как с любой другой недвижимостью.

На машино-место можно получить налоговые льготы

Владелец машино-места может получить налоговые льготы и уменьшить налог. ФНС России указала, что с 2021 года граждане вправе рассчитывать на перерасчет налога на имущество физлиц:

• до 2021 года ставка налога составляла 0,5 процента, поскольку машино-место облагалось налогом как часть или доля в нежилом помещении;
• с 2021 года ставка налога составляет 0,3 процента исходя из кадастровой стоимости.

Также можно получить льготы, которые раньше не предоставляли.

Чтобы получить льготы и снизить налоги на машино-место, нужно выполнить два действия:

1. Проверить, соответствует ли объект критериям определения машино-места.
2. Обратиться в Росреестр, чтобы он изменил наименование объекта.

После этого информация поступит в налоговые органы для расчета налога на имущество физических лиц. ФНС России исчисляет налоги на основании сведений из Росреестра.

Об этом сказано в информации ФНС России от 8 декабря 2021 г.

Машино-место легче выделить из долевой собственности

Владелец может выделить свое машино-место из долевой собственности без согласования с остальными владельцами.

Раньше собственность на машино-место оформляли только как право собственности на долю в праве общей долевой собственности на помещение паркинга. Из этого следовало два неудобства при продаже машино-места:

1. Собственник был вынужден предложить купить машино-место другим собственникам паркинга, прежде чем продать его постороннему лицу. При этом нужно было письменно известить всех и ждать месяц (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).
2. Собственник нес дополнительные расходы на нотариальное удостоверение сделки, когда продавал долю в праве общей собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

С 2021 года собственник доли в праве общей долевой собственности на помещение паркинга может (ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ):

• потребовать выделить долю в натуре;
• зарегистрировать собственность на отдельный объект недвижимости – машино-место.

Согласие иных участников долевой собственности не понадобится, если представить в Росреестр:

• соглашение всех сособственников или
• решение общего собрания, которое определяет порядок пользования недвижимостью, которая находится в общей долевой собственности (ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ).

Право общей долевой собственности на паркинг прекращается со дня выдела в натуре доли последнего участника и регистрации им права собственности на машино-место. Оставшееся после выдела долей имущество, которое необходимо для прохода или проезда к машино-местам, – общее имущество собственников помещений и (или) машино-мест (ч. 5 ст. 6 Закона № 315-ФЗ).

По материалам рекомендации в Системе Юрист

Обзоры последних изменений

Главные изменения в законодательстве в 2021 году
Посмотрите изменения, которые вступают или уже вступили в силу в 2021 году.

Директоров и учредителей станут чаще привлекать по долгам компании
И другие выводы из Обзора практики Верховного суда № 2/2021 от 04.07.2021

Закупки по Закону № 44-ФЗ с 1 июля: все изменения в одной инструкции
С 1 июля все конкурентные закупки можно проводить в электронном виде, правила для закупок в бумажном виде тоже изменились. Законодатели ввели в Закон № 44-ФЗ новые статьи, которые срочно нужно изучить.

Формулировки договоров, из смысла которых суды делают вывод, что стороны не установили досудебный порядок
Обзор практики.

Изменения в КоАП РФ в 2021 году
Все поправки в одной таблице.

Источник: https://www.law.ru/article/21233-qqq-17-m1-09-01-2021-mashino-mesto-stalo-obektom-nedvijimosti-tri-preimushchestva-dlya-vladeltsa

Машино-место как объект недвижимости: право собственности и договор с собственником

Все собственники жилых и нежилых помещений в МКД обязаны вносить плату за ЖКУ. А вот собственники машино-мест никогда не считали себя обязанными платить за ЖКУ. Теперь не нужно выстраивать долгую цепь объяснений, что это и их обязанность тоже. Ясность внесена на законодательном уровне.

Машино-места: как УО работать с таким недвижимым имуществом и его владельцами

Все владельцы квартир и нежилых площадей в многоэтажках обязуются оплачивать ЖКУ. Обладатели машино-мест при этом не привыкли к обязанности по внесению аналогичной платы. Раньше УК приходилось долго объяснять наличие у них такого обязательства. Сейчас делать этого уже не требуется, так как необходимые разъяснения были сделаны на уровне закона.

С начала 2021 года машино-места на парковке стали считать обособленными объектами недвижимости. Раньше не было четкого понимания того, что именно следует называть машино-местами, а также какими правами и обязанностями наделяются их владельцы. Теперь данные вопросы нашли четкое отражение в законодательстве.

Машиноместо как объект недвижимости – некоторая часть строения, назначение которой только в том, чтобы на нее ставился автомобиль. При обустройстве его необходимо частично или полностью отделить при помощи строительных или других ограждающих конструкций. Такие правила прописываются в пункте 29 статьи 1 Градостроительного кодекса.

Корректировки законодательства наделили владельцев машиномест в паркинге как правами, так и обязанностями. С одной стороны, они могут участвовать в общедомовых собраниях и сдавать парковочные места в аренду для извлечения прибыли. С другой стороны, от них требуется оплачивать ЖКУ.

Нужно понимать, чем машино-места как объекты недвижимости отличаются от обычных парковочных мест на территории вокруг многоэтажки. Места на парковке, даже если они находятся на относящейся к дому земле, не могут считаться обособленной недвижимостью. Их владельцы продолжают входить в число долевых собственников.

Машино-местом площадка может считаться только в том случае, если у нее есть неразрывная связь с объектом, в данном случае – с многоэтажным домом. В связи с этим любые парковки на дворовой территории и даже на выделенных стоянках машиноместами называться не могут. Обязательным условием получения такой недвижимостью своего статуса является наличие связанной постройки.

Для инициализации рассматриваемых объектов обычно используется разметка, которая наносится краской на пол паркинга. Ею обозначается номер места и его границы.

Как оформить машиноместо в собственность

Раньше паркинги в многоэтажках обычно ставились на регистрационный учет в качестве относящихся к зданию нежилых площадей. Для владельцев парковочных мест предполагалась доля в праве собственности на такую стоянку.

По обновленным правилам дольщик с правами на часть нежилой площади, отведенной под парковку, может произвести следующее:

– выделение доли в натуральной форме по его желанию;

– регистрацию прав собственника на машино-место как на объект недвижимости, каковым оно представляется с 1 января 2021 года.

Чтобы сделать это, не требуется согласие прочих дольщиков. Специалистам Росреестра при этом нужно показать соглашение всех владельцев или решение общедомового собрания, утверждающее порядок пользования недвижимостью из состава общего долевого имущества. Такие положения предусмотрены в части 3 статьи 6 ФЗ-315 от 3 июля 2021 года, который называют законом о машиноместах.

Если все дольщики произведут выделение собственных долей в натуральной форме с последующей регистрацией прав собственников, то паркинг лишится статуса долевого имущества. После выделения машиномест появятся ведущие к ним проезды и проходы, они в соответствии с 315-ФЗ (часть 5 статьи 6) признаются общей собственностью владельцев помещений и (или) парковочных мест.

Вопросы

Существуют ли какие-то ограничения в пользовании общим имуществом для владельцев машиномест?

Нет, не применяется никаких ограничений, если соблюдаются следующие условия:

– машино-место представляет собой обособленный объект недвижимости в многоэтажке или является собственностью дольщика в помещении, выступающем такой обособленной недвижимостью;

– машино-место не относится к общедомовому имуществу, и владельцы остальных помещений в многоэтажке не могут претендовать на него.

Такие положения устанавливает ЖК РФ (ч. 1 ст. 37 и ч. 2 ст. 36).

Многие успели зарегистрировать машино-места до начала 2021 года. Для таких владельцев в статусе их имущества никаких изменений не произошло. Корректировать оформленные ранее бумаги и записи в ЕГРН не требуется.

С момента получения машиноместами статуса объектов недвижимости установлены их допустимые размеры:

– минимальный – 5,3х2,5 м;

– максимальный – 6,2х3,6 м.

Эти цифры закреплены в приказе Минэкономразвития №792 от 7 декабря 2021 года.

• Передача общего имущества МКД в пользование третьим лицам

Заключаются ли с собственниками машино-мест договоры?

Да, их нужно заключать. Форма соглашения зависит от способа управления многоэтажкой:

– при работе УК – договор управления;

– при работе ТСЖ или кооператива и отсутствии УК – договор содержания общедомового имущества и обеспечения коммунальными услугами;

– при непосредственном управлении МКД – договор обеспечения услугами по ремонту и содержанию ОИ.

Правила предоставления КУ приравнивают машино-места, парковки внутри дома и подземные гаражи, заложенные в проект МКД, к нежилым помещениям.

Особенностью эксплуатации этих парковочных мест является то, что их владельцам не нужно заключать договоры с РСО. Коммунальные услуги такие собственники получают от управляющей организации.

Это отмечено в пункте 6 Правил, утвержденных ПП №354 от 6 мая 2011 года.

Важно знать

Оформленные до корректировок законодательства бумаги на машино-места как объекты недвижимости сохраняют юридическую силу – переоформлять их не требуется. Это определено в части 1 статьи 6 ФЗ-315. В такой ситуации не имеет значения, соответствуют ли парковочные места правилам в отношении допустимых размеров, так как данные требования были введены позже, и они не должны иметь обратной силы.

Как посчитать оплату за коммунальные услуги владельцу машино-места?

У собственника парковочного места есть тот же набор прав и обязательств, что и у остальных владельцев помещений в доме. В том числе, ему нужно соблюдать общие правила оплаты ЖКУ:

– оплачивать содержание помещения;

– делать взносы на капремонт МКД;

– оплачивать коммунальные услуги.

Плата за содержание помещения рассчитывается в зависимости от размеров машиноместа, которые прописаны в правоустанавливающих документах.

Количество расходуемой в помещении, выделенном в многоэтажке под парковочные места, электроэнергии и воды, а также отводимых канализационных стоков определяется по показаниям имеющихся в помещении счетчиков. Приборов учета здесь может и не быть.

В таком случае расчеты производятся в зависимости от площади помещения и установленных нормативов потребления основных ресурсов на СОИ. Для помещения считается общее количество КР, после чего оно распределяется по числу владельцев машино-мест.

Если приборов, позволяющих вести раздельный учет расходования коммунальных ресурсов в выделенном под парковочные места помещении нет, то при расчете оплаты используется повышающий коэффициент. Норматив потребления КР в соответствии с этим умножается на 1,5.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102028-mashino-mesto-kak-obekt-nedvijimosti

Машино-места как недвижимость: за свободу придётся платить | Разумная Недвижимость

Задайте вопрос эксперту

Задать вопрос Все вопросы Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 20.07.2021 Версия для печати

Недавно Госдума приняла поправки в законодательство, согласно которым машино-места будут признаны объектами недвижимого имущества.

«Разумная Недвижимость» поинтересовалась, в чем плюсы и минусы этих новаций для собственников.

Свободное распоряжение

Многие эксперты видят в новом законе о машино-местах очевидные преимущества. И главное из них заключается в том, что теперь граждане смогут свободно распоряжаться данным имуществом.

—Плюсы нового закона несомненны. Сегодня паркинг – это одно нежилое помещение, в котором собственнику машино-места принадлежит доля. С переводом статуса в объект недвижимого имущества на приобретение машино-места можно будет взять ипотеку.

Кроме того объект сможет выступить объектом залога, его можно будет продавать, передавать по наследству, и всё это – без волокиты с получением отказов от преимущественного права покупки от всех сособственников, – комментирует гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге», руководитель региональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Юрист московской компании «Пересвет-Инвест» Наталья Баранкова также считает, что необходимость решения данного вопроса назрела достаточно давно.

—Законодательное урегулирование понятия, присущих характеристик и статуса парковочных мест должно устранить существующие противоречия. В настоящее время машино-места не являются объектами недвижимости, то есть, несмотря на высокую цену, покупатели не могут оформить право собственности и свободно ими распоряжаться, – говорит она.

Руководитель департамента оформления компании «НДВ-Недвижимость» (Москва) Надежда Аверина согласна с коллегой в том, что весь рынок, в том числе застройщики, находится в ожидании данных поправок.

—Сегодня существуют проблемы, связанные с постановкой машино-мест на кадастровый учёт, а без получения идентификационного номера в Росреестре невозможно оформить право собственности. Причина данного отказа состоит в том, что машино-место не считается обособленным объектом недвижимости ввиду отсутствия стен, а разметка не свидетельствует о наличии пространственных границ, – разъясняет она.

Эксперт отмечает, что так было не всегда: застройщики и владельцы машино-мест сталкиваются с подобной проблемой только на протяжении последних лет, что связано с изменениями в законодательстве.

Однако новые поправки смогут привести ситуацию в порядок и решить «подвисшие» вопросы.

Таким образом, сами сделки с парковочными местами будут в дальнейшем проводиться проще и понятнее для потребителя.

По словам коммерческого директора Glorax Development (Санкт-Петербург) Руслана Сырцова, для собственников главный плюс заключается в том, что парковочные места будут приобретаться в частную собственность, а не в долевую. В дальнейшем это позволит упростить распоряжение машино-местами. К примеру, собственник в любой момент сможет продать своё имущество, не получая отказа остальных владельцев паркинга от права преимущественной покупки.

Кроме того не стоит забывать, что машино-место получает статус объекта недвижимости, который, как правило, растёт в цене. Так что теперь покупку можно будет рассматривать и с точки зрения частной инвестиции, уверен эксперт.

Налоговое бремя

В любой инициативе можно найти как плюсы, так и минусы. Так, ряд экспертов предполагают, что затраты владельцев машино-мест возрастут. Наталья Баранкова из «Пересвет-Инвест» не исключает, что с признанием машино-мест объектами недвижимого имущества возрастёт и их стоимость.

—Кроме того, данные нововведения касаются исключительно паркингов как отдельных зданий, но не парковок, расположенных на прилегающей к жилому дому территории, то есть вопрос спорных мест во дворах не решится, – добавляет она.

Член совета директоров W1 Evans (Москва) Ян Яновский отмечает, что если машино-место приравняют к недвижимому имуществу, то собственникам автоматически придется платить налог на имущество:

—Так как парковочное место будет считаться нежилым и при этом самостоятельным объектом недвижимости, то оно будет облагаться налогом по ставке для нежилых помещений, которая выше налоговой ставки на жильё.

Покупателям также придется платить государственные пошлины за регистрацию права собственности.

Кроме того, так как нет чёткой привязки машино-места к помещениям (и это опять же самостоятельный объект недвижимости), есть риск, что парковочные места будут приобретаться лицами, не проживающими в доме, который строится или находится в непосредственной близости.

Целью таких людей будет перепродажа такой недвижимости по завышенным ценам тем, кто будет проживать в домах вблизи этих парковочных мест. На мой взгляд, это может привести к ажиотажному спросу на покупку парковочных мест до конца 2021 года.

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood (Москва) Александр Шибаев подчёркивает, что все меры властей, принимаемые в сфере недвижимости, направлены на повышение ответственности за своё имущество.

—Особенный акцент делается на автомобильный транспорт. В связи с чрезмерной загруженностью города целый ряд мер направлен на снижение популярности этого вида транспорта: выделенные полосы, платная парковка, повышение размеров штрафов.

Теперь к этим мерам будет добавлена ещё одна: после вступления в силу поправок в ГК РФ собственники машино-мест будут вынуждены платить налог на недвижимость.

Однако, принимая во внимание скорость распространения платных парковок, в том числе за пределами ТТК, возможно, приобретение машино-мест (которые, как правило, не пользуются повышенным спросом), даже с учётом необходимости уплаты налога на недвижимость будет оправдано, – говорит он.

Руслан Сырцов из Glorax Development из условных минусов нововведения также отмечает, что, признаваясь объектами недвижимого имущества, машино-места наделяются и соответствующими свойствами. Собственник единолично несет ответственность за содержание своего имущества, а также выплачивает налог согласно действующему законодательству.

В качестве резюме отметим следующее: с одной стороны, с признанием машино-мест самостоятельными объектами недвижимости собственники смогут более свободно проводить сделки с данным имуществом. С другой – им придется платить более высокие налоги.

Напомним, поправки в Гражданский кодекс РФ и ряд других законов, согласно которым машино-места признаются недвижимым имуществом, вступят в силу с 1 января 2021 года.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: http://razned.ru/urban-property/article/parking-spaces-as-real-estate-for-freedom-will-have-to-pay/

Машино место как объект недвижимости

С 1 января 2021 года вступили в силу поправки в ряд законодательных актов, которые поставили точку в многочисленных спорах и разбирательствах, касающихся правовой принадлежности автомобильного парковочного места, относящегося к многоквартирному дому или иному зданию. Машино место было официально признано объектом недвижимого имущества, наряду с гаражом. Лица, в связи с этим, получили безусловную возможность не только пользоваться столь значимыми «квадратными метрами», но и оформлять их в собственность на общих основаниях

В июле 2021 года был принят Федеральный закон № 315-ФЗ, который внес изменения в I часть ГК РФ, а также некоторые законы РФ. Понятие «машиноместо», как объекта недвижимости было закреплено в ч. 1 ст. 130 ГК РФ и стало определяться исходя их совокупности признаков.

Так, машино-местом признается объект:

• являющийся частью здания, дома или сооружения;
• предназначенный для того, чтобы размещать на нем автомототранспортное средство или хранить его;
• имеющий оградительные элементы, стены или иные конструкции, а также представляющий собой отдельную площадку, обозначенную разметкой;
• чьи границы определены и отражены в системе общероссийского кадастрового учета.

Стоит отметить, что машино место, как новый объект недвижимости 2021 года будет признаваться таковым исключительно в том случае, если он входит в единый комплекс постройки, т.е. является его элементом, а также закреплен в техническом плане сооружения (подземный паркинг, пристрой и т.п.).

Организованная «дворовая парковка» или места на отдельно-стоящих огороженных автостоянках, к указанному объекту недвижимости не относятся.

Это означает, что относящийся к придомовой территории многоквартирного здания участок земли или асфальта, на котором жилец паркует свой автомобиль, купить будет нельзя.

Как купить машино-место?

Оформить машиноместо в собственность может любое дееспособное лицо, достигшее возраста 18-ти лет. Приобрести места в паркинге может и организация.

Как правило, такая сделка заключается наряду с оформлением купли-продажи квартиры или офисного помещения в доме или бизнес центре.

Так, некоторые застройщики предлагают значительные скидки на одновременное приобретение помещения и машино места.

Сделка оформляется по общим правилам отчуждения имущества с обязательной регистрацией права в органе Росреестра. По ее итогам заявителю выдается выписка из ЕГРН, которая с 2021 года является единственным документом, подтверждающим правомочия собственника на принадлежащий ему объект.

Получив документ о праве собственности на часть паркинга, владелец может не только пользоваться данной недвижимостью, но и в полной мере ею распоряжаться: продавать, сдавать в аренду, закладывать в банке, дарить, завещать. При этом посягательство на машино-место со стороны третьих лиц будет расцениваться как противоправное действие и может повлечь за собой наказание.

Где купить машино-место и сколько стоит?

Федеральный закон о машиноместах с 1 января 2021 года стал действовать повсеместно. В связи с чем, на сайтах по продаже недвижимости появилась масса объявлений, предлагающих сдать или купить узаконенный участок парковки.

Таблица 1. Сравнение цен, установленных на рынках недвижимости в регионах РФ за одно машино место, по состоянию на начало 2021 года.

РегионСтоимость (руб.)АрендаКупля-продажа

Москва	3 500 – 15 000	250 000 – 5 000 000
Санкт-Петербург	1 000 – 20 000	300 000 – 2 500 000
Екатеринбург	2 500 – 6 000	250 000 – 1 500 000
Новосибирск	2 500 – 5 000	100 000 – 1 200 000
Уфа	1 500 – 3 000	300 000 – 1 600 000
Симферополь	1 200 – 3 500	200 000 – 1 700 000
Краснодар	1 500 – 6 000	200 000 – 2 000 000

Помимо того, в каком регионе владелец машиноместа желает сдать его в аренду или продать, итоговая стоимость определяется исходя из следующих факторов:

• площадь объекта (обычно составляет от 10 кв. м. до 20 кв. м.);
• состояние здания или сооружения, к которому относится парковка;
• наличие охраны или пропускной системы;
• расположение паркинга (наземный, подземный, крытый и т.п.);
• развитость инфраструктуры района, степень отдаленности от центра города.

Таким образом, наше государство, переняв опыт европейских стран, все-таки позволило своим гражданам с начала 2021 года оформлять в собственность машиноместа и полноправно распоряжаться ими.

Данная мера, безусловно, направлена и на создание нового объекта для налогообложения граждан и организаций.

Тем не менее, с активно развивающейся инфраструктурой современных городов, места для автомобилей, перейдя в собственность лиц, могут стать отличной альтернативой гаражным кооперативам и спонтанно организованным автостоянкам.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/mashinomesto-obekt-nedvizhimosti/

Машино-место признали объектом недвижимости. Новые возможности и риски для собственников

В течение долгого времени в российском законодательстве отсутствовало регулирование правового статуса машино-места (парковочного места). Это порождало многочисленные споры по вопросу отнесения машино-мест к объектам недвижимого имущества и порядку распоряжения ими.

Многочисленные судебные споры формировали как положительную, так и отрицательную практику. Теперь один из самых спорных объектов правоотношений — машино-место — официально станет объектом недвижимости с 1 января 2021 года.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» (п. 1 ст. 130 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.07.2021 N 315- ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Законодательное регулирование правового статуса машино-мест

В настоящее время машино-места как объекты гражданских правоотношений в законе должным образом не определены. Отсутствует необходимое регулирование порядка владения и распоряжения вышеназванным объектом. У владельцев парковочных мест постоянно возникали вопросы. Но первые попытки актуализировать понятия машино-места или парковочного места были все-таки предприняты законодателем. 

Так, например, Градостроительный кодекс РФ дает определение понятию «машино-место» («парковочное место»).

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ: «Парковка (парковочное место) — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения» (п. 21 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года № 190- ФЗ).

При этом Градостроительный кодекс РФ не относит парковочные места к объектам недвижимого имущества и не устанавливает в отношении них какого-либо специального регулирования.

Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» тоже не определяют машино-места как объекты недвижимого имущества. Указанными нормативно-правовыми актами установлено, что государственной регистрации подлежат права только на следующее недвижимое имущество:

• земельные участки;
• участки недр;
• все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В том числе к ним относятся такие объекты недвижимости, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также предприятия как имущественные комплексы.

В связи с существующими пробелами в законодательстве относительно машино-мест на практике постоянно возникают судебные споры, связанные с оформлением прав на машино-места, их использованием и распоряжением ими.

Большая доля споров возникает при отказе в регистрации права собственности на машино-места  в жилых комлексах, которые были построены с учатием дольщиков.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Истцы обратились в суд с иском к муниципалитету о признании права общей долевой собственности на помещение, в котором находятся машино-места. Машино-места находятся в доме с подземной автостоянкой, расположенной в техническом подвале дома.

Все квартиры в доме являются собственностью физических лиц. Нежилое помещение, в состав которого входят спорные помещения, является собственностью муниципалитета. Суд установил, что спорные нежилые помещения в многоквартирном доме не могут относиться к общедолевой собственности.

Такие помещения помимо обслуживания других помещений (в силу расположения в них коммуникаций и оборудования) имеют иное предназначение — наличие в них машино-мест. Этот факт подтверждает, что помещение не связано с обслуживанием жилого дома.

Правовой режим спорного помещения не зависит от инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещение, которое уже выделено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

Требование о признании права общей долевой собственности судом не удовлетворено (апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2015 по делу № 3327258/15).

Машино-место и общая долевая собственность

В связи с множеством вопросов, возникающих при оформлении прав на машино-места, возникла необходимость в разъяснениях о том, как применять нормы закона в таких ситуациях. Минэкономразвития опубликовало рекомендации, в которых государственным органам было предписано предъявлять требования к машино-местам как к помещениям.

Машино-места, соответствующие таким требованиям, могли быть оформлены надлежащим образом. Если машино-место не соответствовало признакам помещения и не содержало надлежащих помещению признаков, то к отношениям применялись нормы об общей долевой собственности.

При оформлении прав на машино-места необходимо учитывать, что машино-место может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении только в том случае, если оно удовлетворяет требования, предъявляемые к помещениям. То есть необходимо, чтобы машино-место было изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении (письмо Минэкономразвития России от 09.06.2011 № Д23-2475).

При кадастровом учете помещений (а также зданий и сооружений) необходимо представить описание реально существующего объекта недвижимости, объективными границами которого являются конструктивные элементы помещений: стены, перегородки, потолки.

Если машино-место в помещении автостоянки (гаража) не ограничено (не изолировано) строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, то оно не является самостоятельным объектом, право на который может быть зарегистрировано.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Открытая стоянка для автомобилей не является объектом недвижимости, и право собственности на него не подлежит государственной регистрации, поскольку у стоянки отсутствуют какие-либо конструктивные элементы (помимо асфальтового покрытия) (определение Верховного суда РФ от 5 октября 2015 года № 304-ЭС15-12189 по делу № А75-2907/2014).

Машино-место не является самостоятельной вещью, поскольку представляет собой часть нежилого помещения (парковки) или нежилого здания, которая может быть зарегистрирована только как часть недвижимого имущества.

Отсутствие сведений о каких-либо физических границах машино-места исключает возможность проведения описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место.

Нанесение краской на покрытие пола линии разметки не свидетельствует о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 № 15АП-13250/2015 по делу № А32-5297/2015).

Получается, что в отношении машино-места, которое не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками недвижимого имущества, при положительном исходе регистрируется доля в праве общей долевой собственности на все помещение, в котором расположено соответствующее машино-место. Доля расчитывается пропорционально размеру такого машино-места.

При таком подходе у участников долевой собственности возникают сложности с идентификацией принадлежащих им машино-мест и порядком пользования машино-местами на парковке. Данный подход несет в себе дополнительные риски, связанные с распоряжением таким машино-местом. Проблемы возникают при попытках заключать договоры аренды, купли-продажи и т. д.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую продается доля, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ).

В связи с этим при реализации машино-места необходимо в письменной форме уведомить всех участников долевой собственности о своем желании продать долю третьему лицу. В уведомлении о продаже доли должны быть указаны все условия продажи: цена, размер, условия оплаты, другие существенные условия.

Продать такую долю можно только при условии, если все участники общей долевой собственности откажутся от приобретения или не приобретут долю в срок, равный одному месяцу со дня извещения всех собственников о продаже.

Но есть другой подход в практике, когда осуществляется государственная регистрация прав либо на все помещение, где расположено машино-место в целом (с постановкой на кадастровый учет части помещения — машино-места), либо права собственности на отдельное машино-место.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Машино-место не является самостоя тельной вещью и представляет собой часть нежилого помещения (парковки) или нежилого здания, которая может быть зарегистрирована как часть недвижимого имущества (апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 17.05.2021 по делу № 33-816/2021).

Источник: http://www.cls.ru/rus/press-centr/publikacii/mashino-mesto-priznali-obektom-nedvizhimosti-novye-vozmozhnosti-i-riski-dlya-sobstvennikov/