Легализация самовольной постройки. Какие обстоятельства необходимо доказывать в суде

Признание права собственности на самовольную постройку. Легализация самостроя

С 2015 года изменились условия признания прав собственности на постройки, отнесенные к категории самовольных. В ГК вопросу регулирования этой сферы посвящена 222 статья. 1 сентября указанного выше года вступили в силу корректировки к этой норме. Поправки были внесены ФЗ №258 от 13.07.2015 года.

В результате, узаконить самовольную постройку на настоящий момент довольно проблематично. Однако стоит сказать, что ужесточение правил сложилось гораздо раньше. Многие граждане возводили и продолжают сооружать самовольные постройки. Судебная практика по делам, касающимся статуса таких объектов, достаточно обширна.

В рамках разбирательств, таким образом, были выведены определенные требования для владельцев и прочих заинтересованных субъектов. Они не были зафиксированы нормативно. С 2015 года правила были закреплены на законодательном уровне.

Рассмотрим далее, как осуществляется сегодня признание права собственности на самовольную постройку.

В прежней редакции ст. 222 присутствовало следующее определение.

Самовольные постройки на земельном участке – это объекты недвижимости, созданные на определенном наделе, не отведенном для данных целей в установленном законодательным либо иным нормативным актом порядке, или без получения необходимых документов, или при существенном несоблюдении предусмотренных правил. ФЗ №258 изменил это определение. В настоящее время под самовольной постройкой следует понимать сооружение, здание, иное строение, возведенное на наделе, не предоставленном по установленным правилам, или на учаске, допустимое использование которого не предусматривает строительство. К такой категории относят и объекты, созданные без получения необходимых бумаг либо с нарушением норм, установленных в регламентах. Например, под действие 222 статьи попадает гараж без документов.

Изменения, внесенные в 222 статью, коснулись, в первую очередь, характеристик объектов. Раньше к самовольным постройкам могли быть отнесены “жилые дома, прочие строения, сооружения или прочее недвижимое имущество”, сейчас – только “сооружение, здание, иное строение”. Для разъяснения понятий следует обратиться к федеральному законодательству.

Уточнение видов таких объектов сложилось по умолчанию. Здания, таким образом, считаются жилыми или нежилыми. Пояснения по этому вопросу дает ВАС в Постановлении №12048/11 от 24 января 2012-го г. Понятие “самовольная постройка дома” может применяться и к незавершенным объектам.

Соответствующее положение присутствует в пленарном Постановлении ВС №10 и ВАС №22 от 29 апреля 2010 г.

Строения

Этот термин используется в новой редакции 222 статьи вместо “иного недвижимого имущества”. Определение строения присутствует в Инструкции о выполнении учета жилфонда в РФ. Она утверждена Приказом Минземстроя №37 от 4 авг. 1998 г.

Строение – дом, здание, служебные в том числе, отдельно построенные и состоящие из 1 и более частей, представленных как одно целое. Это понятие точнее, чем “недвижимое имущество”. К последнему, кроме прочего, относят наделы, недра.

Соответственно, несколько некорректно использовать словосочетание “иное недвижимое имущество” в ст. 222.

Реконструкция

Это понятие разъясняется в 1 статье ГК (п. 14). В июне 2015 г. ВС указал, что, исходя из смысла ст. 222 ГК, иных норм, созданием новых объектов признается и изменение их характеристик, по которым они индивидуализируются. В частности, имеется в виду этажность, площадь, высота.

Таким образом, жильцы старого дома, выполнившие реконструкцию, должны соблюсти установленный порядок по регистрации объекта. Вместе с этим, не следует путать указанное действие с перепланировкой и переустройством помещения.

Эти понятия разграничиваются в Обзоре практики судов по спорам, касающимся самовольных построек.

Признаки объектов

В качестве первого можно назвать создание/возведение на наделе, не отведенном для этих целей по правилам, предусмотренным в законодательных и иных нормативных актах. За разъяснениями следует снова обратиться к судебной практике.

Объект будет считаться возведенным на наделе, не отведенном для этих целей, если сооружение осуществлялось с нарушением порядка целевого использования или вопреки порядку зонирования. Вторым признаком является создание недвижимости без получения необходимых на это бумаг.

В частности, у субъекта для проведения соответствующих работ должно быть разрешение на строительство дома или иного сооружения. Описание этой бумаги, порядок ее получения присутствует в ст. 51 ГК.

Разрешение на строительство дома или иного объекта подтверждает соответствие проекта плану территории или межевания и дает субъекту юридическую возможность осуществлять возведение/реконструкцию сооружения. Здесь следует отметить один важный момент.

Если лицо не предпринимало мер для получения этой бумаги, то узаконить самовольную постройку будет крайне проблематично. Третьим признаком объектов по 222 статье выступает создание/возведение сооружений с нарушением градостроительных правил и норм. Ранее в п.

1 присутствовало указание на существенность при несоблюдении требований. Из новой редакции статьи этот критерий исключен. Соответственно, доказывать ее в спорах нет необходимости. Это, в свою очередь, ужесточает регулирование в отношении субъектов. При наличии хотя бы одного из указанных выше признаков объект будет признан неправомерно сооруженным. На основании этого будет осуществлен снос самостроя.

Получение официального статуса

Узаконивание самостроя, согласно 222 статье, осуществляется в настоящее время при соблюдении определенных условий. При этом они должны быть выполнены одновременно. Признание права собственности на самовольную постройку осуществляется:

1. Если в отношении надела субъект, создавший объект, имеет юридические возможности, допускающие возведение сооружения.
2. На дату обращения с иском параметры здания соответствуют величинам, определенным в планировке территории и правилах регламентов, или обязательным требованиям, присутствующим в иных нормативных актах.
3. Сохранение сооружения не будет нарушать интересы третьих лиц и угрожать их здоровью/жизни.

Надел при этом должен принадлежать субъекту на законных основаниях.

Признание права собственности на самовольную постройку не может осуществляться, если эксплуатация территории осуществляется не по установленному назначению. При этом компетентный орган отказал лицу в изменении разрешенного использования.

В противном случае легализация самостроя противоречила бы положениям 8 статьи ЗК. В этой норме определяется порядок отнесения территорий к тем или иным категориям и перевода наделов из одной в другую.

В частности, семиэтажное здание не может создаваться на наделе, предназначенном для возведения объектов, количество этажей в которых не должно быть больше 5-ти.

Нюанс

В ряде случаев субъект должен иметь разрешение на строительство (акт о вводе в эксплуатацию). Однако отсутствие этой бумаги необязательно повлечет отказ от удовлетворения требований. В рамках разбирательств учитывается факт, что лицо предпринимало меры для ее получения.

В Постановлении ВС №10/22 указывается следующее. Отсутствие бумаги, подтверждающей юридическую возможность лица осуществлять мероприятия по возведению объекта, само по себе не выступает как основание для отказа.

Вместе с этим, признание права собственности на самовольную постройку невозможно, если гражданин не предпринимал необходимых мер для ее получения, а компетентный орган правомерно отказал ему в выдаче.

Другими словами, следует выяснить, осуществлял ли субъект надлежащие действия и чем руководствовалась уполномоченная структура, не предоставившая нужную бумагу.

Соответствие параметров

В качестве нормативных величин принимаются показатели, определенные в документации по планировке, правилах застройки/землепользования или в обязательных требованиях, присутствующих в иных актах.

Представляется, что к последним относят, главным образом, разнообразные СНиПы.

Между тем, стоит учитывать, что эти правила и нормы полежат применению в той редакции, которая действовала на момент создания объекта.

Третье условие

Оно касается обеспечения соблюдения интересов третьих лиц и исключения угрозы для их здоровья и жизни. Данное условие логично вытекает из предыдущего. Например, если при реконструкции были нарушены установленные правила и нормы, то жильцы старого дома могут подвергаться опасности.

Соответственно, сооружение не может эксплуатироваться в обычном порядке. Своего выражения условие о соблюдении интересов третьих лиц нашло и в судебной практике.

Более того, ВС поясняет, что наличие нотариального согласия владельцев участков не освобождает субъекта, соорудившего постройку, от выполнения предписаний, содержащихся в градостроительных правилах и нормах. Нарушение последних само по себе создает опасность для неограниченного числа лиц.

Выводы

При соотнесении признаков сооружений и условий, при которых допустимо признание права собственности на самовольную постройку, можно отметить следующее. Объект может получить юридический статус только в одном случае.

Это возможно, если в качестве единственного признака будет выступать отсутствие разрешения на строительство. Наличие прочих признаков автоматически будет означать невыполнение одного либо сразу нескольких условий, указанных в пункте 3 222 статьи. Об этом же говорится в 26 пункте Постановления №10/22.

В нем, в частности, указано, что, если иное не предусматривается законодательством, иск с требованием признать право собственности на постройку должен быть удовлетворен, если будет установлено, что в качестве единственного признака выступает отсутствие необходимых бумаг (акта о введении в эксплуатацию или подтверждающей юридическую возможность вести соответствующие работы на местности), если субъект предпринимал меры для их получения.

Снос самостроя

Он осуществляется двумя способами. В первом случае работы проводятся в соответствии с решением суда. Общие правила устанавливает 222 статья в п. 2. В соответствии с нормой, снос самостроя осуществляется создавшим его лицом либо за его счет. В 22 пункте Постановления №10/22 определен круг лиц, которые могут обратиться с соответствующим иском. Требовать ликвидации сооружений вправе:

1. Титульные владельцы надела.
2. Собственники территории.
3. Субъект, чьи интересы нарушены созданием сооружения.
4. Уполномоченный орган, согласно федеральным нормам.
5. Прокурор, действующий в публичных интересах.

Альтернативный вариант

Нормами допускается ликвидация построек и во внесудебном порядке. Для этого местная структура власти принимает соответствующее решение. Основанием для его вынесения выступает возведение или создание сооружения на наделе:

1. Не предоставленном для этой цели по установленному порядку.
2. Расположенном в зоне со специальным режимом пользования или на общей территории. Исключение составляют охранные участки памятников культуры и истории.
3. Расположенном в пределах полосы отвода инженерных сетей местного, регионального либо федерального значения.

Принятое органом территориальной власти решение можно обжаловать.

Заключение

Итак, с первого сентября 2015 г. действуют новые правила. В 222 статью ГК внесены существенные изменения, ужесточающие правовое регулирование в сфере строительства. Новая редакция указанной нормы уточняет ряд понятий и конкретизирует признаки объектов. В качестве самостроя в настоящее время выступает сооружение, здание или иное строение, которые созданы/возведены:

1. На наделе, который не был предоставлен субъекту для этого в определенном нормами порядке.
2. На территории, целевое использование которой не предусматривает размещение сооружений.
3. Без получения необходимых бумаг или при нарушении градостроительных правил и норм.

Чтобы сооружение получило соответствующий статус, достаточно наличия хотя бы одного условия. Право собственности на гараж или иное сооружение может быть получено в установленном порядке. Соответствующая юридическая возможность может быть закреплена за конкретными лицами, отвечающими требованиям.

В частности, это должен быть субъект, имеющий надел, на котором размещен объект, в пожизненном владении, собственности, бессрочном пользовании. При этом имеющиеся юридические возможности должны допускать возведение/создание сооружения на данной территории.

Кроме того, на дату обращения с иском постройка должна соответствовать параметрам, предусмотренным в планировке, правилах землепользования/застройки либо обязательным требованиям, присутствующим в иных нормативных актах.

Еще одним обязательным условиям является соблюдение интересов третьих лиц, исключение опасности для их жизни/здоровья в случае сохранения объекта на местности. Чтобы право собственности было признано, необходимо выполнить все условия.

Источник: http://fb.ru/article/288314/priznanie-prava-sobstvennosti-na-samovolnuyu-postroyku-legalizatsiya-samostroya

Легализация объектов самовольного строительства

» Общее » Полезные статьи » Как узаконить самовольную постройку?

В статье 51 и 55 Гражданский кодекс РФ устанавливает, что для возведения или реконструкции объектов капитального строительства необходимо получить разрешение соответствующих органов.

Если данные работы будут выполнены без согласования, то это приведет к невозможности ввода вновь возведенного объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Кроме того, данный объект недвижимости, на основании статьи 222 ГК РФ, может быть признан незаконно возведенным, и органы власти на совершенно законных основаниях могут заставить вас снести его.

Кроме того, такой самовольно возведенный объект не может быть зарегистрирован в качестве вашей собственности, а значит, и осуществление сделок с ним невозможно.

К счастью для граждан, решивших самовольно возвести объект капительного строительства, существует несколько вариантов, воспользовавшись которыми можно осуществить легализацию объектов самовольного строительства:

• оформить всю документацию, разрешающую возведение данного объекта капитального строительства, задним числом. Для этого вам потребуется договориться с лицами, которые ответственны за выдачу данной документации. Этот вариант наиболее оптимален, но связан с большими затратами и достаточно рискован. Если вам удастся его осуществить, то все будет выглядеть так, как будто вы возводили объект капитального строительства на законных основаниях, получив все необходимые разрешения;
• вам, как реальному владельцу незаконно возведенного объекта, необходимо обратиться добровольно в организацию, которая уполномочена вести борьбу с самовольным строительством, и подать в нее заявление с просьбой сохранить незаконно возведенный объект недвижимого имущества. Если данный орган пойдет вам на встречу, то вы получите на руки все необходимые документы, сможете ввести возведенный объект капитального строительства в эксплуатацию и зарегистрировать его в качестве своей собственности;
• в ходе судебных разбирательств, отстоять возведенный объект недвижимости.

Легализация самовольного строительства

Органы власти, чаще всего, идут навстречу владельцам объектов самовольно возведенной недвижимости, при условии, что они были возведены на земельном участке, находящемся в частной собственности, и позволяют провести ее легализацию.

Но для этого будет необходимо выполнить целый ряд условий:

• земельный участок, на котором возведены данные объекты капитального строительства, должен принадлежать на праве собственности гражданину, который их построил;
• категория, к которой относится данный земельный участок, должна предусматривать возможность возведения на нем объектов капитального строительства;
• органы власти не должны иметь к владельцу земельного участка каких-либо претензий по поводу его границ и законности получения данного участка в собственность;
• кроме всего вышеперечисленного, гражданину, самовольно построившему на принадлежащем ему земельном участке объект недвижимого имущества, придется пополнить казну государства, заплатив налог на имущество, имеется ввиду незаконно возведенный объект недвижимости, а также пени и штрафы за последние три года. Стоит отметить, что если вы владеете земельным участком более десяти лет, то с вас могут потребовать оплатить все вышеперечисленные сборы, как будто бы вы все эти десять лет владели объектом незаконного строительства.

Кроме этого, действующее законодательство РФ предлагает еще два варианта по легализации самовольно возведенных объектов недвижимости: административный и судебный.

Как узаконить самострой без суда

Шанс легализовать незаконно возведенный объект через соответствующую администрацию есть, когда такой объект представляет из себя небольшую подсобную постройку, не предназначенную для проживания. Обычно такие объекты возводятся на дачных участках.

Для легализации таких объектов, соберите пакет документов, в который обязательно включите:

• копию документа, удостоверяющего личность;
• выписку из похозяйственной книги;
• правоустанавливающие документы на участок земли, на котором был возведен объект недвижимости;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• кроме того, в данный пакет можно включить налоговую декларацию, хотя это и не обязательно.

Для легализации любых незаконно возведенный объектов, получите согласие муниципальных властей и, кроме того, различных государственных структур, в полномочия которых входит контроль и надзор за осуществляемым строительством.

Говоря проще, для того чтобы легализовать уже возведенный вами объект недвижимости, получите разрешение ровно от тех же структур, с которыми вы должны были согласовать его возведение, прежде чем приступить к строительству.

Сроки, в которые легализация будет осуществлена, не имеют четких временных границ, и каждый раз определяются, исходя из обстоятельств конкретного дела.

Для того чтобы легализовать самострой без долгих судебных разбирательств, обратитесь в местную администрацию. Рассмотрев ваше обращение, администрация создаст комиссию для проведения осмотра построенного вами объекта недвижимости.

Именно эта комиссия проведет осмотр данного объекта и протестирует имеющиеся инженерные коммуникации. По результатам данных действий, она примет решение о возможности ввода вашего самостроя в эксплуатацию.

Отдельно отметим, что вы имеете право настоять на том, чтобы комиссия привлекла к проведению оценки и исследований независимых экспертов. Выводы, к которым придут независимые специалисты, должны будут иметь решающее значение.

Даже если комиссия разрешит ввод в эксплуатацию вашего самостроя, это не освободит вас от необходимости уплаты весьма существенных штрафов.

Причины не беспокоиться

Наши сограждане редко знают о тех нормах и правилах, которые установлены действующим законодательством РФ, даже тех его позиций, которые напрямую затрагивают их интересы.

Это приводит к возникновению проблем буквально на пустом месте. Часто наши соотечественники беспокоятся по тем вопросам, которые не должны вообще вызывать у них беспокойство.

К примеру, возведение целого ряда объектов не нуждается в легализации:

• различные постройки вспомогательного назначения, для строительства которых не создавался фундамент;
• на землях сельхозназначения, либо иных землях, на которых не предусмотрено ведение предпринимательской деятельности, допускается возведение гаражей без каких-либо согласований;
• для возведения таких объектов как навесы, киоски и иные объекты некапитального строительства также не требуются никакие разрешения;
• если проведенный вами капитальный ремонт не затронул основные элементы конструкции здания, то и беспокоиться вам не о чем.

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что возведение практически всех объектов капитального строительства на принадлежащем вам земельном участке требует получения разрешений и соответствующих согласований.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда объект уже возведен, а легализовать его не удается, лучше изначально получить все разрешительные документы. В противном случае, вы рискуете, что вам не позволят легализовать ваш самострой, и что еще хуже, заставят его снести.

Как оформить самострой через суд

Многие наши сограждане ошибочно полагают, что проще всего легализовать самострой в ходе судебных разбирательств. Но это далеко не так.

Прежде чем подать в суд исковое заявление, убедитесь, что возведенный вами объект недвижимости соответствует ряду требований, и соберите все необходимые документы.

Прежде всего, убедитесь, что земля, на которой вы возвели данный объект, принадлежит вам именно на праве собственности. Если она действительно является вашей собственностью, то большая часть проблем исчезает.

Главное — представить суду документ, который подтвердит, что данный земельный участок принадлежит вам на праве частной собственности.

Отдельно отметим, что легализовать объект самостроя можно лишь в том случае, когда он был возведен на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения частного подсобного хозяйства.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/legalizaciya-obektov-samovolnogo-stroitelstva.html

Самовольная постройка: признание права собственности

За давностью ли лет или из-за несогласия  местной администрации, но, так или иначе, на возведенное жилое или нежилое строение нет разрешительной документации, дающее право оформить их в частную собственность.

И это распространено повсеместно – люди возводили строения, не задумываясь о переводе их в правовое русло, просто по своему усмотрению, без оформления разрешений на строительные работы  и ввода строения в эксплуатацию.

Стоит дом, хозблок, люди в нем живут или пользуются по своему усмотрению, но когда-нибудь приходит пора их передавать наследникам, а без оформления всей документации, переводом строений под частное владение приходится только в судебном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку

Гражданским Законодательством (ст. 222) даны четкие определения, какие строения признаются самовольными:

• Если они возведены на землях, не предназначенных под ведение строительных работ;
• При отсутствии разрешительной документации от органов местного самоуправления;
• Со значительными нарушениями принятых строительных норм или значительного уклонения от утвержденного проекта.

В силу той же законодательной нормы  суд может признать частное владение и распоряжение над возведенным сооружением, но при соблюдении ряда условий:

• Если строение/здания или хозяйственные постройки были возведены на землях, выданных по распоряжению местных властей именно для частного строительства;
• Если земельное владение, передаваемое по наследству осуществляется по пожизненному праву, то вся возведенная на нем недвижимость передается в частное владение владеющего им лицу.

Однако не может быть передана в частную собственность недвижимость, которая располагается в особо охраняемых государством зонах, либо она нарушает законные частные земельные права других лиц.

На каких условиях суд может узаконить самовольно построенное здание?

Гражданским Законодательством предусмотрено только несколько частных обстоятельств:

1. Строение может быть передано во владение лицу, если оно расположено на землях, переданных ему на законных основаниях, то есть в соответствии с ЗК РФ;
2. Любое здание, сооружение, построенное на земле, оформленной как собственность, по всем существующим нормам, передается в личное владение и распоряжение. Это может означать, что наличие соответствующего документа на право владения наделом от органов местного самоуправления, дает бесспорное право на передачу возведенной на ней недвижимости.

Кто имеет право на обращение в суд?

Только те физические или юридические лица, с которыми урегулированы все права владения  земельными участками на предусмотренных Законом основаниях.

Судебные органы принимают исковые заявления о признании за владельцем участка возведенных на нем строений при условии, что во время строительства были соблюдены все  строительные нормы в соответствии с Градостроительным Кодексом.

Со вступлением ФЗ №258 в законную силу, были значительно расширены случаи признания незаконных строений как собственность, тогда, как и условия для отказа, также были сокращены.

Исходя из обширной судебной практики, суды выносят положительные решения о признании собственности на недвижимость, только в конкретных случаях:

• Земля находится во владении по праву личной собственности;
• Наделом владеет лицо, который может передавать ее по праву пожизненного наследуемого владения;
• Основанием для владения является бессрочное право ее использования.

Без вышеперечисленных признаков законного обладания участком, лицу не могут быть переданы и другие права на личное распоряжение.

Исковое заявление о праве собственности на самовольную постройку

Перед тем, как обратиться в судебную инстанцию с исковыми требованиями о признании, необходимо тщательно подготовиться. Что имеется ввиду?

Суду нужна веская доказательная база  о наличии самого возведенного здания/сооружений,  основания для владения земельным наделом, экспертные данные о безопасности строения по различным параметрам.

Что вначале необходимо предпринять?

• Сделать запрос в инженерную службу БТИ и заказать проведение обследования, составления оценочной ведомости, плана участка. В результате на руках у вас должен оказаться технический паспорт, в котором будет сделана отметка об отсутствии разрешительной документации (все здания будут нанесены красным цветом);
• Если на участке не было проведено межевание с соседними наделами, то следует обратиться в кадастровую палату и вызвать инженера, указать цель вызова. На руках должен быть кадастровый план, в котором четко определены границы земли, на которую есть права пользования;
• Обращаемся в архитектурный отдел с заявлением о вызове специалиста, в нем указываем просьбу о признании строений не противоречащим градостроительным нормам, не угрожающим другим лицам и отвечающим всем строительным нормам. В результате будет выдано заключение, что строение возведено по правилам;
• Собираем все основания для владения наделом – акт передачи (конкретизировано для вашего случая);
• Подкрепляем факт затрат на проведение строительных работ кассовыми чеками, договорами со строительной компанией;
• Оплачиваем государственную пошлину. Обратите внимание, что подобные иски признаются вещными, или имущественными, то есть пошлину нужно оплачивать исходя из инвентаризационной стоимости строений, определенных инженером БТИ.

Что важно учесть, подавая исковые требования?

• У каждого истца должен быть ответчик по делу. Таковым может выступать орган местного самоуправления – именно за ним в конечном итоге признается право на участие в производственном процессе;
• В иных случаях суд может затребовать письменное согласие лиц, которые уже были зарегистрированы в жилом доме, к которому было самовольно пристроено другое строение;
• Могут быть затребованы и другие документы, которые суд посчитает важными для разрешения дела в пользу истца;
• Суд может не принимать к рассмотрению иск, если ранее уже проходило судебное заседание по тем же основаниям, в этом случае истец может получить отказ.

Давайте разберем на примере, как следует обосновать свои исковые требования.

Например, истец возвел жилое строение на земле, принадлежащей его отцу по праву бессрочного пользования. Сам владелец уже возделывал земельный участок, и не возражал против строительства дома на нем. Вследствие чего на участке был возведен жилой дом, а истец просит признать за ним право собственности на него.

Подробнее с самим иском можно познакомиться, перейдя по ссылке http://goo.gl/Razy2E. В каждом конкретном случае будут свои основания и обстоятельства, которые следует доказать суду. Если суд признает основания законными, то будет вынесено соответствующее решение, на основании которого можно будет недвижимость оформить в частную собственность.

Процедура регистрации самовольной постройки

Для перевода недвижимости в правовое русло нужно пройти процесс регистрации имущества по праву собственности. После того, как судебное постановление вступит в свои права (если не было кассации, то через 10 календарных дней), его забирают из суда.

Именно оно будет являться основанием для оформления всех прав на объекты самовольных построек. Кроме него от вас могут затребовать:

• Заявление о регистрации недвижимости в частное владение;
• Ранее выданный паспорт технического осмотра, выданный в местном подразделении БТИ;
• Документы-основания для владения наделом: акты местного органа самоуправления;
• План межевания, занесенный в кадастровые документы на участок;
• Заключение специалиста архитектурного отделения, которое может служить заменой разрешительным документам на возведение строений;
• Акт принятия администрацией поселения в эксплуатацию;
• Квитанцию об оплате регистрационных работ.

По истечении 14 дней документ о правах владения и распоряжения будет выдан вам на руки. С этого момента вы будете вправе распоряжаться им по собственному усмотрению – подарить, завещать, продать или обменять на выгодных для вас условиях.

Предусмотрен ли законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора при узаконении самовольной постройки?

По смыслу пункта 3 статьи 222 Гражданского законодательства, допускается урегулирование спора о признании постройки законной без обращения к судебному разбирательству, то есть по административному праву. Да, такое допускается, но в то же время нет четких разъяснений, кто же на самом деле может признать ее таковой.

Отсюда идет разночтение подзаконного акта, в одних областях принято считать подобным органом регистрационную палату, в других – власти самоуправления. Также много разногласий и по числу необходимой документации о признании подобного права.

Те, кто отдает пальму первенства в этом вопросе регистрационным органам, свою позицию основывают на статье 25  Закона о регистрации, в которой есть четкие определения на регистрацию прав собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости, при соблюдении ряда законных условий.

Но есть и совершенно друга позиция многих юристов – эти основания не могут быть применены к самовольным застройкам, поскольку могут наблюдать многочисленные нарушения разного рода санитарных либо градостроительных норм.

Но как бы то ни было, статья Гражданского Кодекса существует, и не применять ее – значит действовать противозаконно, и поэтому ее применяют местные власти для досудебного урегулирования подобных споров. Этому способствуют и новые нормы в градостроительстве, поскольку к тем строениям, которые были построены до марта 2015 года, не применяется обязательное требование о вводе его в эксплуатацию.

Кроме этого,  если применить положения статей 263, 266, 269, то лицо, владеющего землей по тем или иным основаниям, вправе построить на ней любое здание или сооружение.

Что же в итоге? Можно и не обращаться к суду, а просто обратиться к местной администрации?

Исходя из всех перечисленных правовых оснований, у них есть все законные права на осуществление этого юридически значимого акта, то есть признания постройки законной, но при соблюдении обязательных требований:

• Земля должна быть передана во владение;
• Здание не должно нарушать права третьих лиц;
• Строительные работы соответствуют нормам градостроения.

Подсудность дел о признании права собственности на самовольную постройку

Любые споры, касающиеся недвижимого имущества, могут быть рассмотрены только по месту его нахождения районным судом.

Какие обстоятельства необходимо доказать по спорам о признании права собственности на самовольную постройку?

• То обстоятельство, что строительство уже завершено и объект используется по его прямому назначению: для проживания или содержания скота (это сугубо индивидуально);
• Сооружение должно обладать всеми признаками самостроя: оно возведено на землях, не предназначенных под строительные работы, нет никакой разрешительной документации и пр.;
• Земля была на законных основаниях передана во владение истцу или его наследникам;
• Здание или сооружение не вступает в противоречия с правами других лиц, земля не обременена сервитутом или другими правовыми обременениями, на котором расположены самовольные строения;
• Истец обязан доказать суду, что он проводил экспертные работы, в заключениях санэпидстанции, пожарного или экологического надзора не содержатся противоречивые доказательства несоответствия установленному порядку строительства, эксплуатации и использования жилого или нежилого строения;
• Все произведенные затраты имеют доказательную базу – кассовое подтверждение, договорные обязательства по проведению строительных работ, найму рабочей силы;
• Истец предпринял меры для досудебного урегулирования спора, но результат был отрицательный – администрация не вынесла соответствующего решения по урегулированию;
• Те обстоятельства, что постройку можно признать по праву собственности за определенным лицом или лицами в долях – этот факт должен присутствовать обязательно, поскольку у всякой вещи должен быть свой собственник.

Узаконить то, что было построено без разрешения можно, если следовать нашим советам, при соблюдении определенного алгоритма действий.

Источник: http://moidom911.ru/soveti/samovolnaya-postrojka-priznanie-prava-sobstvennosti.html

Как узаконить самовольную постройку на собственном участке

Владение самостроем не только незаконно, но и невыгодно. Если дом, гараж или другие сооружения не оформлены в собственность, их не получится продать, обменять, подарить, завещать. Читайте в этой статье, как узаконить самовольную постройку, на каких условиях и сколько это стоит.

Что такое самовольная постройка (самострой)

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка на собственном участке — это здание, строение либо иное сооружение, обладающее следующими признаками:

• стоит на земле, целевое назначение которой не допускает строительства на ней конкретного объекта;
• стоит на земле, которая не была предоставлена в законном порядке;
• построено без получения соответствующих разрешений;
• построено с нарушением строительных и градостроительных норм и правил.

Варианты узаконения самовольной постройки

Из-за сложности получения всех необходимых разрешений на строительство некоторые прибегают к возведению самостроев. Люди надеются, что в будущем смогут их легализовать с меньшими усилиями. Сделать это они могут двумя способами, но нужно, чтобы земля находилась в собственности у человека. Если она арендована, узаконить самострой не получится.

Наиболее простой способ — узаконение постройки в административном порядке. Если не получится, придется готовить исковое заявление в суд.

Инструкция по легализации самостроя в административном порядке

В ст. 222 ГК РФ предусмотрено узаконение самовольных построек «в ином установленном законом порядке», то есть без обращения в суд. Эта формулировка в кодексе не поясняется, но речь идет о «дачной амнистии». Она предполагает регистрацию прав собственности в упрощенном порядке.

Регистрация земельного участка

Вначале необходимо поставить участок на регистрационный учет. Человек должен подать в Росреестр документы, подтверждающие права собственности либо пользования землей:

• договор купли-продажи;
• постановление местных властей о выделении участка земли;
• справку от местной администрации;
• выписку из хозяйственной книги.

Также для оформления земельного участка в собственность придется заплатить госпошлину. Ее размер составляет 200 руб.

Регистрация прав собственности на недвижимость

Второй этап — постановка на регистрационный учет строения, находящегося на земельном участке. Здесь также необходимо придерживаться определенного алгоритма.

Если органами местного самоуправления был установлен факт самовольной постройки, то они имеют право принять решение о ее сносе в случае:

• если объект был возведен на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке для этих целей;
• если земельный участок под строением расположен в зоне с особыми условиями использования территорий или на территории общего пользования;
• если самострой возвели в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Если самострой — жилой дом, возведенный на участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства (узнайте тут нормы застройки участка для ИЖС), следует подать заявление в территориальный отдел Росреестра. К нему нужно приложить документы:

• квитанцию об уплате госпошлины (200 руб.);
• копию паспорта;
• доверенность (если заявитель действует через доверенное лицо);
• кадастровый паспорт на объект строительства (заказывается отдельно в кадастровой палате при Росреестре). Как получить кадастровый паспорт на дом, читайте в статье https://realtyinfo.online/5282-algoritm-polucheniya-kadastrovogo-pasporta-na-dom;
• правоустанавливающий документ на землю (он не потребуется, если информация об участке уже занесена в ЕГРП).

Предоставлять разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию закон не требует до завершения «дачной амнистии». На данный момент ее действие продлено до 1 марта 2021 г.

Порядок действий при легализации самостроя через суд

Если регистрирующий орган выносит отказ, то легализация самовольной постройки производится в судебном порядке на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ. У этой процедуры также есть установленный законом порядок.

Этап №1. Выяснение возможности оформления самостроя в собственность. Должны соблюдаться следующие условия:

• на земельном участке разрешено вести строительство конкретных объектов;
• постройка соответствует параметрам, указанным в документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки;
• при сохранении постройки не будут нарушены права и законные интересы третьих лиц и не будет создано угрозы жизни и здоровью людей.

Стоит отметить: при легализации жилого дома нарушением прав других лиц могут считаться случаи, когда стены дома расположены на спорной территории, чересчур близко к соседнему дому, либо когда самострой препятствует проезду или проходу к чужой собственности.

Этап №2. Составление искового заявления о признании права собственности на самострой. В нем необходимо указать:

• вид права на участок земли;
• вид постройки;
• лицо, которое возвело самострой;
• описание причин, по которым постройка оказалась самовольной (не получены разрешения).

Скачать исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку

В исковом заявлении следует четко указать, что при строительстве не допускалось серьезных нарушений строительных и градостроительных норм и правил, а само сооружение не нарушает прав и законных интересов, не создает угрозы для жизни и здоровья окружающих.

Также нужно описать действия, которые предпринимались ранее для узаконения самовольной постройки. Здесь следует указать факты обращений за разрешениями на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а еще обязательно сообщить об отказе уполномоченного органа в выдаче этих документов.

В исковом заявлении нужно указать ответчика. Им станет орган местного самоуправления, на чьей территории расположен самострой.

Если во время проверки документов выяснится, что в процессе строительства были допущены нарушения, то скорее всего постановлением суда собственника обяжут их устранить, и только после подтверждения специалистами устранения этих нарушений признают право собственности на самострой.

• копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;
• документ-подтверждение права на земельный участок (права собственности, постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения);
• документ-подтверждение наличия на земле самостроя (акт обследования, документы из БТИ);
• документальные доказательства того, что объект возведен без серьезных отклонений от строительных и градостроительных норм, не создает угрозу для жизни и здоровья, не нарушает права и законные интересы третьих лиц (заключение, акт обследования МЧС, СЭС, управления архитектуры);
• документы-подтверждения попыток легализации самостроя (справки от уполномоченных органов об обращении за разрешением на строительство, отказ в его выдаче);
• квитанцию об уплате госпошлины (ее размер составляет 4% от стоимости самостроя, которую определяет БТИ);
• нотариальную доверенность (если в суде от имени владельца самостроя будет выступать представитель).

Этап № 4. Подача иска. Он направляется мировому судье по месту нахождения постройки, если та стоит менее 50 000 руб., в других случаях — в районный суд.

Этап № 5. Подача документов в Росреестр. При положительном решении суда для госрегистрации самостроя потребуются:

• заявление о госрегистрации;
• паспорт;
• доверенность (если дела ведутся через представителя);
• судебное решение.

Также следует оплатить госпошлину в размере 2000 руб. Квитанцию предоставлять в Росреестр не нужно.

Этап №6. Получение выписки из ЕГРП. Она выдается в бумажном или электронном виде.

Об оформлении права собственности на самовольную постройку смотрите в видео

Случаи, когда суды отказывают в узаконении самостроев

Если не удается узаконить самовольную постройку другими способами, остается обращаться в суд. Только его еще нужно выиграть. В ряде случаев суды отказывают в легализации постройки. Это происходит по следующим причинам:

1. Несоблюдение строительных и градостроительных норм и правил в процессе возведения самостроя.
2. Нарушение прав и законных интересов третьих лиц в результате строительства.
3. Возникновение угрозы для жизни и здоровья людей после возведения незаконной постройки.

Суд внимательно рассмотрит эти моменты в процессе разбирательства по делу. При необходимости будет назначена независимая экспертиза.

Источник: https://realtyinfo.online/4622-administrativnyi-sudebnyi-poryadok-legalizatsii-samovolnoi-postroiki