+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Компания расторгла договор. Как вернуть имущество, переданное контрагенту по этой сделке

Содержание

Как аннулировать договор на продажу земли после перехода права?

Компания расторгла договор. Как вернуть имущество, переданное контрагенту по этой сделке

Покупатель подписал договор и акт о передаче земли и зданий, зарегистрировал на себя право собственности, но не оплатил покупку. Как быть продавцу? Вправе ли он дать сделке «задний ход» или единственное, на что он может рассчитывать, – это ждать когда-нибудь оплаты и процентов за просрочку?

Для ответа на поставленные вопросы вспомним июньское Постановления Пленума ВАС РФ № 35. В частности, на особенности возврата переданного по договору имущества в случае, если контракт будет расторгнут вследствие существенного нарушения одной из сторон своих обязательств.

По общему правилу, стороны расторгнутого контракта не вправе требовать возвращения того, что было исполнено до момента его расторжения, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Если же в договоре прописана возможность возврата, а предметом сделки являлась недвижимость, то для регистрации обратного перехода права собственности бывшим компаньонам следует обратиться с заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества (п. 4 Постановления № 35). Другими словами, шансы продавца получить проданные землю или здание обратно – вполне реальны, а алгоритм действий при отражении в контракте права на возврат метров в случае неоплаты более-менее ясен. Но как же быть, если в соглашении о возможности возврата недвижимости при ее неоплате после перехода права нет ни слова? Ответ на этот вопрос, буквально в боевых условиях, совсем недавно пришлось искать двум фирмам из Южно-Сахалинска.

Фабула конфликта была следующая. Несколько лет назад две компании заключили договор купли-продажи недвижимости.

Согласно документу, одна сторона передала другой склад, проходную, производственное помещение, а также большой земельный участок.

В контракте было установлено, что оплата покупки будет происходить поэтапно: раз в год новый собственник будет перечислять продавцу четко зафиксированную сумму в течение десяти лет.

Однако, не смотря на договоренность, покупатель не спешил переводить компаньону деньги. Зато через некоторое время после регистрации права собственности стал совершенно открыто предпринимать попытки по реализации полученного по договору, но неоплаченного имущества.

Пронаблюдав за действиями нового собственника в течение нескольких лет, и не дождавшись сколь-нибудь конструктивного ответа на собственную претензию, фирма-продавец обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора и возврате переданных объектов.

Недвижимость или проценты?

Если в договоре не содержится прямого указания на то, что продавец не вправе требовать возврата неоплаченной, но уже зарегистрированной на покупателя недвижимости, то первый имеет все шансы вновь обрести некогда проданные здание или землю по решению суда. Однако надежнее изначально включить в контракт условие о возможности возвращения объекта сделки, если покупатель своевременно не произведет оплаты.

В зале суда представитель истца пояснил, что с момента заключения договора и передачи имущества покупатель не сделал ни одного причитающегося бывшему собственнику отчисления. А это является существенным нарушением условий контракта, и дает ему право расторгнуть неоплаченный договор в одностороннем порядке (пп. 1 п.1 ст. 450 ГК РФ).

Однако судьи первой инстанции отказали фирме в требованиях (решение Арбитражного суда Сахалинской области от 19.12.2013 г. по делу № А59-4421/2013). Арбитры указали, что допущенное покупателем нарушение соглашения не является существенным, поэтому все, что может потребовать в этой ситуации истец – это взыскание неоплаченной суммы и процентов по правилам статей 486 и 395 ГК РФ.

А вот служители Фемиды из апелляции, к которым истец обратился в надежде отменить решение судей первой инстанции, указали, что требования продавца вполне законны.

А мотивировали они свое решение так: согласно пункту 65 ПП ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении соглашения другой стороной.

При этом существенным признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать изначально.

Кроме этого, арбитры указали и на факт длительного, более чем трехлетнего, пользования ответчиком недвижимым имуществом без внесения какой-либо оплаты, а также на то, что ответчик в течение этого времени пытался продать неоплаченную недвижимость.

Таким образом, апелляционные судьи решили, что невнесение покупателем платежей можно признать существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 г. по делу № А59-4421/2013).

Теперь желание оспорить решение арбитров возникло у ответчика. Обратившись в кассацию, он заявил о том, что продавец абсолютно необоснованно, а главное – бездоказательно, счел длительную неоплату существенным нарушением. Кроме того, по его мнению, единственным последствием неуплаты после регистрации перехода прав может быть только взыскание установленной оплаты и процентов.

Невозможность – не предусмотрена

Но федеральным арбитрам доводы ответчика показались неубедительными. Они, напротив, указали, что, судя по способу оплаты, спорный контракт – это договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

А раз так, то в силу части 3 статьи 488 и части 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, потребовать возврата.

Практически во всех судебных решениях, где продавцу было отказано в требовании вернуть неоплаченную недвижимость, судьи указывали что, истцу необходимо четко доказать, что просрочка действительно принесла истцу серьезный ущерб, то есть что отсутствие денег является существенным нарушением контракта.

Поскольку судом установлено, что ответчик не произвел ни одного платежа, а условиями соглашения не предусмотрена невозможность продавца отказаться от исполнения контракта, то право последнего требовать расторжения договора и возврата переданного имущества возникает в силу статей 488 и 489 ГК. Что же касается запретов, изложенных в пункте 4 статьи 453 ГК и Постановлении № 10/22, то они в данном случае не действуют, т.к. иное как раз установлено законом (т.е. статьями 488 и 489 ГК РФ). И кроме того, согласно статье 1103 ГК, положения о неосновательном обогащении могут применяться и в случаях возврата по неисполненной сделке. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В итоге, на покупателя была возложена обязанность возвратить продавцу все объекты. При этом судебный акт в этом случае является основанием для госрегистрации прекращения права собственности покупателя и перерегистрации его на продавца (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.06.2014 г. № Ф03-2476/2014).

В поддержку покупателя

Этот спор является подтверждением той точки зрения, что госрегистрация права собственности покупателя не является препятствием для возврата неоплаченной недвижимости продавцу, если в «теле» контракта четко не сказано, что такой «отмены» сделки быть не может.

Однако, как показывает практика, у многих арбитров и практикующих юристов на этот счет выработалось другое мнение. Они, конечно, тоже подчеркивают, что расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда возможно только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении контракта другой стороной) или договором.

Соответственно, возможность возврата объекта сделки продавцу также должна быть предусмотрена законом или договором.

Далее, они указывают, что в параграфе Гражданского Кодекса, нормы которого специально посвящены продаже недвижимости, отсутствуют положения, позволяющие расторгнуть контракт купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности в связи с неуплатой им покупной цены.

Источник: http://www.raschet.ru/articles/56/15167/

Как расторгнуть договор с юридической компанией и вернуть деньги

Компания расторгла договор. Как вернуть имущество, переданное контрагенту по этой сделке

В последние годы все больше и больше обращаются с вопросом о расторжении договора с юридическими компаниями и юристами, и основной вопрос – это как вернуть деньги за не оказанную юридическую услугу, которая стоила баснословных денег. Возможно ли расторжение договора с юридической фирмой и юристами или нет?

В основном обращаются клиенты, которые обратились за помощью к юристам, обещавшим стопроцентный результат и решение всех вопросов. Перечень оказываемых услуг у юридических компаний мошенников достаточно широкий, это такие услуги как (Жалоба в Роспотребнадзор, Жалоба в Прокуратуру, проект искового заявления в суд, всевозможные заявления во всякие управы и т.п.)

Услуги, оказываемые такими компаниями, зачастую бывают бесполезными и навязанными юридически необразованному гражданину, который пришел искать помощи у «юриста».

Прочитав отзывы в интернете о компании с которой заключен договор, клиент уже оплативший полную или половину стоимости впадает в шок от прочитанных отзывов и звонит в эту юридическую компанию чтобы расторгнуть договор и вернуть свои деньги.

Чтобы клиент в дальнейшем не смог расторгнуть договор и вернуть свои деньги, юридическая фирма прописывает условия, по которым возврат денежных средств невозможен, в силу того что юристы уже начали работать по договору об оказании юридических услуг.

Куда обратиться если юридическая компания не выполняет условия по договору

Этот вопрос так же относится к часто задаваемым.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

К сожалению, не все клиенты, столкнувшиеся с такой ситуацией знают свои права и порядок действий если юристы не оказали услугу и не возвращают деньги. Иногда легче решить вопрос не доходя судебного разбирательства, а именно в досудебном порядке.

В каких случаях юридическая компания может не возвращать деньги

Существуют случаи, когда поверенный по договору поручения имеет право не возвращать деньги за фактически понесенные расходы при исполнении поручения. Договор считается прекращенным если указанные условия по договору были полностью выполнены поверенным.

Что нужно делать в такой ситуации

В первую очередь, если уже заключен договор, необходимо приостановить действия по этому договору. Напишите заявление с требованием приостановить поручение.

Согласно ст.

717 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора.

Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Таким образом удастся обойтись лишь тем, что вы оплатите только часть уже выполненных по договору работ.

Если все же вам отказывают в возврате денежных средств, обращайтесь в юридическую компанию «Правосфера». Отдел по защите прав потребителей ответит на ваши вопросы, и подскажет как вернуть деньги за не оказанную юридической компанией деньги.

т. +7 (495) 518-44-66

КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР НА ОКАЗАНИЕ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

Удивительно, но помимо вопросов по защите прав потребителей, ко мне зачастую обращаются люди, желающие расторгнуть договор об оказании юридических услуг.

Ситуация у всех одна и та же: имеется вопрос (как правило по потребительской тематике, но и не только), требующий юридической поддержки. В Интернете люди находят юридическую фирму, заманивающую либо бесплатной консультацией либо гарантией стопроцентного разрешения спора.

Далее заключается договор на значительную сумму.

Как правило, перечень оказываемых по договору услуг довольно широкий: консультация, составления претензии, искового заявления и жалоб во все надзорные органы, ведомства (правоохранительные органы, Роспотребнадзор, Прокуратура, Префектуры, Управы и т.д. и т.п.). Уже после заключения договора люди начинают читать отзывы об этой фирме и понимают, что, скорее всего, совершили ошибку.

Обращение в юридическую фирму с просьбой расторгнуть договор не всегда заканчивается возвратом оплаченных денег. Более того, зачастую юридически фирмы включают в условия договора пункт о невозможности одностороннего отказа от договора.

КАК ПРАВИЛЬНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР ОБ ОКАЗАНИИ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ?

Существуют 2 основных вида заключаемых договоров на оказание юридических услуг:

2. Договор на оказание юридических услуг

Рассмотрим каждый из них в отдельности и определим, какие действия должен совершить заказчик услуг для расторжения договора.

Согласно ст.

971 Гражданского кодекса РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Согласно ст.

ст. 971, 975 Гражданского кодекса РФ доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручения.

В соответствии со ст. 977 Гражданского кодекса РФ договор поручения прекращается вследствие отмены поручения доверителем. Доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него во всякое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно.

Помимо указанной выше нормы существует также и общее правило, регламентированное п. 2 ст. 9 Гражданского кодекса РФ: отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, подписав договор на оказание юридических услуг, предусматривающий невозможность одностороннего расторжения договора доверитель (заказчик) должен знать, что соглашение об отказе от своего права ничтожно и что отказаться от такого договора можно.

Однако существует одна особенность при расторжении договора на оказание юридических услуг (договора поручения) и она касается размера суммы, которую поверенный (исполнитель) должен возвратить доверителю (заказчику юридических услуг).

Так, согласно ст. 978 Гражданского кодекса РФ если договор поручения прекращен до того, как поручение исполнено поверенным полностью, доверитель обязан возместить поверенному понесенные при исполнении поручения издержки, а когда поверенному причиталось вознаграждение, также уплатить ему вознаграждение соразмерно выполненной им работе.

Важно знать, что это правило не применяется к исполнению поверенным поручения после того, как он узнал или должен был узнать о прекращении поручения . Отмена доверителем поручения не является основанием для возмещения убытков, причиненных поверенному прекращением договора поручения.

Это означает, что вы можете расторгнуть договор на оказание юридических услуг, возместив юридической фирме, однако, расходы пропорционально выполненной ею работе.

Таким образом, как только вы решили расторгнуть договор об оказании юридических услуг, вам нужно

1. Срочно обратиться письменно в юридическую фирму и заявить об отмене поручения, желательно включив в текст заявления и время подачи такого заявления.

Это нужно сделать для того, чтобы юридическая фирма остановила выполнение работ по заключенному договору, то есть не выполнила больше работ, стоимость выполнения которых удержит с вас при расторжении договора.

2. Потребовать у юридической фирмы передать вам исполненное ею по договору на момент обращения с заявлением от отказе от исполнения договора, например, по акту выполненных работ.

Это необходимо для того, чтобы вы могли доказать, что на момент обращения в юридическую фирму работы им фактически были не выполнены или выполнены частично.

Дело в том, что если дело дойдет для суда, то у юридической фирмы будет много времени, чтобы выполнить работу по договору (подготовить письма/претензии/иски – в зависимости от того, что они обязались сделать по договору). Таким образом, в суде они покажут, что работы им были выполнены, а истец просит вернуть деньги в полном объеме.

В этом случае бремя доказывания того, когда эти работы были фактически выполнены юридической фирмой лежат на истце. Надлежащим доказательством при этом будет акт выполненных работ.

Однако юридическая фирма может отказать в выдаче такого акта, ссылаясь на различные обстоятельства. В этом случае, вы можете наряду с претензией или в качестве приписки к ней письменно в двух экземплярах указать, что на момент обращения с заявлением о расторжении договора работы исполнителем не выполнены (или выполнены частично).

Надо заметить, что и со стороны юридической фирмы (особенно если мы говорим о недобросовестной организации) могут быть различные уловки, позволяющие удержать с вас по максимуму оплаченных вами денег.

Например, жалобы в надзорные органы (а это как правила основная часть денежных средств за юридические услуги, так как надзорных органов много) это, как правило, заготовки, в которые вставляется лишь наименование лица, обратившегося с жалобой и лица, на которое поступила жалоба.

Копируя и вставляя в эти заготовки ваши данные, юридическая фирма за 5 минут может сделать основную работу по договору.

Именно поэтому, обращаться нужно письменно и незамедлительно.

Договор на оказание юридических услуг

На договор об оказании юридических услуг (если он не называется «Договор Поручения») распространяются нормы главы «Возмездное оказание услуг» Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст.

779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно ст.

782 Гражданского кодекса ФР заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Согласно п. 2 ст. 779 Гражданского кодекса к отношениям, вытекающим из договора возмездного оказания услуг не применяются нормы главы «Договор поручения», зато применяются нормы о «Договоре Подряда».

Согласно ст.

717 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Все это юридически тонкости, но правило при расторжении договора на оказание юридических услуг или договора поручения одно: ВЫ МОЖЕТЕ РАСТОРГНУТЬ ЗАКЛЮЧЕННЫЙ ДОГОВОР, ОПЛАТИВ ИСПОЛНИТЕЛЮ ЧАСТЬ ВЫПОЛНЕННЫХ ИМ РАБОТ.

Для того, чтобы оплаченная вами денежная сумма была возвращена в полном объеме или в большей части, нужно незамедлительно письменно обратиться в юридическую фирму с заявлением об отмене поручения/отказе от исполнения договора.

Если Вам отказывают в возврате денег – обращайтесь ко мне.

Судебная практика по таким спорам всегда на стороне истца. Для примера Вы можете озакомиться с этим судебным решением.

Источник: http://lotos-n.ru/23899/

Расторжение договора купли-продажи в 2018 году: как расторгнуть, порядок

Компания расторгла договор. Как вернуть имущество, переданное контрагенту по этой сделке

Расторжение договора купли-продажи — прекращение его действия.

Покупателю возвращаются деньги, продавцу — товар, в результате чего торговые отношения между сторонами завершаются.

Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ.

Нормативная база

Расторжение договора купли-продажи квартиры, автотранспортного средства и других товаров — волевой акт, действие которого направлено на прекращение неисполненного надлежащим образом соглашения.

Расторжение договора купли-продажи происходит в случаях:

  • по инициативе покупателя или продавца;
  • по соглашению сторон;
  • условия нарушаются одной из сторон;
  • подобное требование выдвигают некоторые государственные органы (такое происходит, к примеру, если условия сделки противоречат антимонопольному законодательству).

Если обнаружены недостатки товара, и устранить эти недостатки нельзя, потребитель имеет право потребовать заменить товар на товар необходимого качества, уменьшить покупную цену или расторгнуть договор, о чем говорит ст.18 Закона о защите прав потребителей.

Глава 29 ГК РФ дает возможность расторгнуть договор купли-продажи. В ней указанной статье есть следующие положения:

  • причины расторжения (ст.450);
  • расторжение при изменении обстоятельств (ст.451);
  • порядок процедуры (ст. 452);
  • правовые последствия (ст.453).

Правовая основа для сделок с недвижимостью — ФЗ №122, в котором указано, что сделки с недвижимостью (покупка или расторжение договора) обязательно должны быть зарегистрированы.

Но закон с 1 января 2020 года утрачивает силу. Государственную недвижимость регистрируют в порядке, который установлен 218-ФЗ.

Право собственности и другие права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав, обременения недвижимого имущества должны пройти процедуру государственной регистрации.

Для жилой недвижимости происходит “двойной” процесс регистрации — сделки и перемены владельца.

Рассмотрим подробнее, как расторгнуть договор.

Расторжение договора купли-продажи до регистрации

Если процесс регистрации еще не окончился, сделка с недвижимым имуществом считается незавершенной. На данном этапе расторгнуть договор проще всего.

Покупатель и продавец, которые отказываются от обязательств, должны представить соглашение о расторжении в ЕГРП до истечения срока регистрации сделки и смены владельца (обычно данные этапы регистрируют одновременно).

ЕГРП — Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним, содержащий необходимые сведения об объекте недвижимости:

  • обременениях;
  • аресте жилья;
  • информация о собственниках;
  • кадастровый номер квартиры и ее описание;
  • вид установленного права;
  • сведения о притязаниях и требованиях в отношении определенной недвижимости;
  • другую важную информацию.

Если стороны для заключения договора обращались к помощи нотариусов или агентства недвижимости, сюда же следует вернуться для расторжения.

Если договор купли-продажи находится в процессе регистрации, но регистрацию еще не прошел, продавец и покупатель оформляют в Росреестре заявление о прекращении регистрации договора.

При отказе одной стороны от расторжения второй участник может подать в суд, если отказ будет оформлен письменно.

Процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации проходит несколько иначе.

Расторжение после регистрации

Отменить сделку после того, как договор пройдет процедуру регистрации, продавцу будут переданы деньги, а покупателю объект, можно:

  • по желанию одной стороны;
  • по соглашению всех сторон.

Если продавец и покупатель достигли соглашения, они могут заключить другой договор: покупатель выступает продавцом, продавец — покупателем.

Стороны повторно обменяются объектом и деньгами, и сделка пройдет еще одну регистрацию, которая вернет все на свои места.

Соглашение о расторжении подписывают при достижении обоюдного согласия. Его регистрируют на основании заявления сторон. В едином госреестре прав появится отметка о прекращении сделки.

Если стороны частично исполнили сделку, и была произведена регистрация перехода прав собственности, соглашение о расторжении договора не станет основанием для возврата квартиры или другого предмета сделки.

Если желание прекратить сделку одностороннее, следует достичь с другой стороной досудебного соглашения: можно отправить письменное предложение о расторжении договора.

Если первая сторона получит письменный отказ или не получит ответ в срок (30 дней), можно подавать судебный иск.

Основания для расторжения договора

Одного желания прекратить сделку недостаточно. Должны быть веские основания (ст.450 ГК):

  • условия договора существенно нарушены;
  • другие случаи, предусмотренные ГК РФ или положениями договора.

Существенное нарушение положений сделки влечет другой стороне ущерб, лишающий ее того, что причиталось ей при заключении договора:

  • не была произведена оплата, или была произведена не полностью;
  • в квартире остались прописанные граждане;
  • документы подписывал недееспособный человек;
  • лицо принуждали подписать документы.

Нет оплаты

Покупатель должен оплачивать покупаемый товар. Оплату недвижимости подтверждают документом, удостоверяющим передачу денег:

  • распиской;
  • банковской выпиской;
  • квитанцией о внесении денег в кассу и так далее.

Если покупатель отказывается приобретать товар, продавец имеет право требовать расторгнуть сделку и оставить имущество у себя.

Если имущество передано, оплаты нет, суд примет решение:

  • расторгнуть договор, обязать покупателя вернуть имущество;
  • признает сделку незаконной, обяжет покупателя оплатить продавцу необходимую сумму, а также сумму неустойки.

Обременение: есть прописанные граждане

Если недвижимость переходит к другому лицу, обременения остаются: долги выплачивает новый хозяин квартиры.

Если гражданин, который не является владельцем квартиры, но имеет право пользоваться помещением, отправляется в тюрьму или надолго уезжает, владельцы могут продать квартиру.

Но через определенное время покупатель может столкнуться с необходимостью делить недвижимость с вернувшимся человеком.

Если с момента покупки жилья не прошло трех лет, новый собственник может требовать расторгнуть договор и получить полную сумму, уплаченную продавцу.

Недействительные сделки

В судебной практике часто недовольная сторона требует расторжения подписанного договора на основании его незаконности, недействительности.

Если суд подтверждает противоправность оформления документа, подобные договоры не расторгают, а признают недействительными.

Распространенные случаи — сделки, которые были совершены недееспособными лицами, и договоры, заключенные под угрозой, под влиянием заблуждения или обмана.

Если суд признает сделку ничтожной, участники возвращаются к прежнему имущественному положению, которое было до начала оформления торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Появление обстоятельств, существенных для расторжения заключенного договора, — ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

В каких случаях можно расторгнуть договор без последствий? Для отмены всех последствий заключенного договор суд должен признать ситуацию:

  • возникшей неожиданно;
  • непреодолимой;
  • влекущей серьезный ущерб для сторон;
  • затрагивающей интересы обоих участников.

Если все четыре указанные признака сочетаются, изменения существенны.

Существенные обстоятельства:

  • изменение законодательства;
  • значительное увеличение рыночной цены;
  • финансовый кризис;
  • ликвидация предприятия (которая не связана с процессом банкротства).

Порядок расторжения договора

Во многих ситуациях можно договориться без суда. Перед обращением в суд нужно направить претензию с предложением изменить или расторгнуть договор.

Аргументированные претензии могут быть рассмотрены другой стороной, которая готова идти на компромисс. Участники могут уменьшить цену, изменить другие условия или расторгнуть договор.

Соглашение о расторжении оформляется таким же образом, как первоначальный договор. Если договор был нотариально заверен или прошел государственную регистрацию, соглашение также заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию.

При расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости полученные средства как аванс должны быть возвращены.

Предварительный договор фиксирует намерения сторон заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных предварительным договором.

Договор купли-продажи автомобиля

Расторжение договора купли-продажи автомобиля в 2018 году происходит:

  • по решению суда;
  • при существенном нарушении договора участниками;
  • при существенном нарушении договора.

Причины “я передумал” — недостаточно весомые.

Но не всегда ущерб покупателю был нанесен из-за недобросовестности продавца. Поломки случаются из-за износа деталей, о которых продавец мог не догадываться.

Поэтому договор можно расторгнуть при обоюдной договоренности. Соглашение о расторжении оформляется так же, как и договор.

В соглашении должно содержаться следующее:

  • информация о сторонах;
  • номер, дата заключения соглашения;
  • фраза “все обязательства прекратятся в обоюдном порядке после его расторжения”;
  • дата, подписи сторон.

К документу следует приложить акт приема-передачи автотранспортного средства с указанием отсутствия претензий в отношении состояния автомобиля.

У потерпевших часто возникает вопрос, в какой срок можно расторгнуть договор. Ст.196 ГК РФ регламентируют, что общий срок исковой давности составляет три года с того дня, когда потерпевший узнал о факте нарушения его прав.

Какие требования может выдвинуть потребитель, кроме расторжения договора

Если покупатель замечает недостатки в товаре, не оговоренные продавцом, может требовать (статья 18 Закона о защите прав потребителей):

  • поменять на товар этой же марки ими модели;
  • поменять на такой же товар другой марки или модели, требовать перерасчета покупной цены;
  • соразмерного уменьшения покупной цены;
  • незамедлительного бесплатного устранения недостатков товара;
  • возместить расходы на исправление товара;
  • возврата уплаченной суммы;
  • полного возмещения убытков, которые причинены ему из-за продажи товара ненадлежащего качества.

Если покупатель выкинул или потерял кассовый или товарный чек — это не основание для отказа в удовлетворении требований потребителя.

Продавец должен принять товар ненадлежащего качества и провести проверку качества товара, если необходимо. Покупатель может участвовать в проверке качества товара.

Если после проверки окажется, что недостатки товара произошли из-за обстоятельств, за которые не отвечает продавец, покупатель возмещает расходы на проведение проверки, хранение и транспортировку товара.

цель любого договора — фиксировать договоренности участников сделки. Но часто бывает, что одна из сторон отказывается исполнять договор.

Расторжение договора и признание его недействительным — разные вещи. У каждого из пунктов свои юридические последствия.

По закону недовольный участник должен постараться решить проблему с другим участником мирным путем — предложить расторгнуть договор письменно.

Если поступит письменный отказ, или ответа не будет в течение 30 дней, можно подавать в суд.

При обращении в суд истцы совершают распространенную ошибку — требуют расторгнуть договор, но не указывают требований вернуть деньги или имущество, тогда приходится подавать второй и третий иски. Достаточно указать все свои требования в одном иске.

Также можно взыскать компенсацию за причиненный ущерб и моральный вред. Суд потребует доказательств того, что другая сторона причинила истцу значительные убытки.

: Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости

Источник: http://zaschita-prav.com/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2018 году – образец, ипотека

Компания расторгла договор. Как вернуть имущество, переданное контрагенту по этой сделке

Расторгаемый договор завершает и свое действие. Возвращается все реализованное сторонами. Но не все так элементарно в операциях с недвижимыми объектами.

Как расторгать договор после регистрации права на недвижимость? Теоретически реально расторжение практически любого договора.

Но нормы общепринятого характера касательно сделок с разной недвижимостью таковы, что одностороннее расторжение неосуществимо. Тем более, когда осуществлена регистрация полученного права собственником.

Хотя допустимы и особые ситуации. Какова процедура расторжения договора при покупке или продаже недвижимости после регистрации собственником своих прав?

Важные моменты

Всякая осуществляемая сделка, касающаяся реализации недвижимости, не происходит без оформления надлежащего договора. Документ этот выступает основным.

Согласно ему продавцом передается право полной собственности на объект, а вторая сторона таковое принимает, уплачивая сумму, оговоренную в договоре.

И сделка практически закончена, когда стороны подпишут договор. Покупателю останется зарегистрировать должным образом право собственности.

Но если не реализовываются установленные договорные обязательства, то выходом становится расторжение подписанного договора.

Когда позволительно расторгать заключенный договор при покупке или продаже недвижимости? Бланк такого соглашения можно скачать здесь.

Для окончательного прекращения свершенной сделки по согласию сторон потребуется соблюсти тот же порядок, что и при оформлении изначального документа.

Участники заключают соглашение о расторжении. Но обоюдного и добровольного согласия может быть мало.

Причины в нюансах покупки недвижимости, право собственности на каковую подлежит госрегистрации.

Для расторжения ДКП относительно недвижимости после завершенной регистрации собственником своего права надобно наличие весомых оснований.

Например:

  • значительные нарушения сделки;
  • не выполнение обязательств;
  • изменившиеся обстоятельства и т.д.

Основные понятия

Расторжение сторонами договора считается частным случаем завершения договорных отношений.

При этом по ГК преждевременное окончание действительности договора выражаться может разными определениями — «расторжение договора» либо «отказ от выполнения договора».

Зачастую эти понятия анализируются как синонимы, но меж ними есть существенные различия.

Когда договор досрочно расторгается, то обязательства по нему прекращаются на период будущий. Следственно, расторжение вероятно лишь для договора еще действующего.

По этому признаку отличается процесс расторжения от признания договора незаключенным или недействительным.

По ГК договор, касающийся продажи недвижимости признается заключенным только после осуществления госрегистрации.

По ст.558 ГК РФ с 1.03.2013 регистрировать непосредственно договор сейчас не нужно. Но подлежит обязательной госрегистрации передача права собственности (п.1 ст.551 ГК).

Пока в ЕГРП не появится запись о переходе права к иному собственнику, недвижимый объект продолжается числиться за прежним владельцем.

Можно в одностороннем порядке расторгать договор и до регистрации. Но для этого должны наличествовать основательные нарушения наличествующих договорных условий.

Например, покупатель отказывается оплачивать стоимость по договору или продавец не передает недвижимость. Если стороны не могут сговориться, то надобно обращение в суд.

Если одна из участвовавших сторон решает расторгнуть подписанный договор уже после завершенной регистрации, то без судебного урегулирования не обойтись.

И здесь важен такой момент, что уже исполненное по содержанию договора не возвращается. То есть, судья расторгнуть договор имеет право, но переданные деньги или имущество не подлежат возвращению.

Велик риск остаться и без денег, и без недвижимости. Единственный вариант в этом случае признание самого договора неверным, то есть недействительным.

Можно, конечно, подать иск о возвращении исполненного, но не факт что исковое требование будет удовлетворено.

Заключение соглашения

Расторгнуть ДКП в отношении недвижимости по общему согласию сторон можно и до регистрации прав собственником и после. Различается порядок действий.

До регистрации достаточно заключить соглашение о расторжении договорных отношений и вернуть исполненное по договору (деньги, недвижимые объекты).

Расторгнуть договор допустимо без обращения в суд, по обоюдному согласию.

Более того подача иска возможна только после попытки досудебного урегулирования, а именно в случае получения отказа второго участника от расторжения договора.

Заключение соглашения начинается с того, что одна из сторон предлагает расторгнуть договор.

Вторая сторона в тридцатидневный срок (если иной период не предусмотрен договором) должна дать ответ. При отсутствии такового или при отказе можно обращаться в суд.

Если регистрация уже осуществлена, потребуется обратная сделка, когда продавец станет покупателем, а покупатель наоборот продавцом.

В противном случае решение принимает суд, основываясь на обстоятельствах сделки.

Нормативное регулирование

Расторжение договора при купле-продаже относительно недвижимости регламентировано в гл.29 ГК РФ:

ст.450Допустимые основания для расторжения
ст.451Расторжение по видоизменению обстоятельств
ст.452Порядок осуществления расторжения
ст.453Появляющиеся последствия расторгнутых сделок

Согласно настоящему законодательству для расторжения договора о купле-продаже недвижимости бытует период давности по искам.

Правомерность сделки может оспариваться в трехлетний срок после регистрации в установленном порядке перехода права собственности.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Когда покупателем получено полное право собственности на объект договора, отменить сделку возможно лишь в ситуациях, строго предопределенных договором либо положениями законодательства.

Гражданский Кодекс указывает, что договор может аннулироваться исключительно в течение своего действия.

Следственно, после совершенного выполнения всех оговоренных обязательств расторгнуть договор попросту нельзя. И верно это утверждение для сделок с любой недвижимостью.

Если сделка частью уже выполнена и право собственности зарегистрировано, то расторжение договорных отношений вовсе не подразумевает возврата переданного имущества.

Чтобы возвратить исполненное по договору, нужно прописать соответствующее условие в договоре либо в заключаемом соглашении о расторжении сделки.

По соглашению сторон

Отменить договор после свершенной регистрации и исполнения обязательств можно по согласию участвующих сторон.

Причем сторонам надлежит согласовать порядок возврата уплаченных денег и объекта договора. Действующим соглашение признается сразу после подписывания его участниками сделки.

В качестве примера образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Но тут надо учитывать и факт регистрации права собственности. Например, стороны по совместному решению расторгают ДКП до госрегистрации собственности и проблем обычно не возникает.

В соглашении оговаривается, что покупатель возвращает объект, а продавец деньги, если имела место передача таковых. На этом сделка считается расторгнутой.

Другое дело, когда регистрация уже совершена. Даже при наличии соглашения и согласия покупателя на возврат имущества у продавца нет оснований переоформить регистрацию права собственности на себя.

К тому же стороны при расторжении договора и не обязаны возвращать уже полученное. Оптимальный вариант в таком случае заключение обратного договора купли-продажи.

На основании его покупатель, ранее бывший продавцом, может перерегистрировать право собственности на себя.

В одностороннем порядке

Желая расторгнуть договор относительно объекта недвижимости в одностороннем порядке, следует постараться добиться досудебного соглашения с иной стороной.

Для этого отправляется письменное предложение с соответственной просьбой. При отказе или отсутствия ответа в положенный срок инициируется исковое производство.

Но одного желания для одностороннего расторжения недостаточно. Немаловажно присутствие основательных причин – нарушение значимых договорных условий или иные случаи, определяемые судом.

Существенными обстоятельствами для расторжения договора посчитаться могут:

  • отсутствие оплаты или уплата неполной стоимости;
  • обременение в виде жильцов прописанных в на приобретенной жилплощади;
  • заключение сделки с недееспособным субъектом;
  • свершение сделки по принуждению.

В соответствии с действующим законодательством всякому покупателю надлежит оплатить покупаемый товар.

Оплата подтверждается документально, а именно:

  • банковской выпиской;
  • распиской;
  • квитанцией об уплате через кассу и т.д.

Если плата по сделке не поступила, то продавец может потребовать расторжения договора. При этом имущество останется у продавца.

Но если имущество уже было отдано, то суд вправе:

Сделку расторгнутьB воротить продавцу ранее отданное имущество
Признать законность сделкиИ обязать покупателя уплатить сумму по договору вместе с неустойкой в пользу продавца

Расторгаться сделка по купле-продаже недвижимых объектов может и вследствие выявленного обременения.

Например, после покупки квартиры обнаруживается, что в ней прописано лицо, располагающее правом пользования жильем.

: расторжение договора купли продажи — неоплата

Когда со времени сделки прошло не больше трех лет, то новый собственник может потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.

При подаче иска о расторжении договора важно учесть один значимый нюанс.

Если в заявлении заявлено требование о расторжении, то суд может требование удовлетворить, но дальнейшую судьбу имущества решать не вправе.

Расторжение ДКП по решению суда как таковое не является основанием для прекращения полномочий покупателя на распоряжение имуществом.

Когда нужно вернуть имущество или деньги, то об этом надлежит упомянуть в иске. Иначе придется подавать еще один иск, уже о возвращении исполненного по договору.

Признание документа недействительным

Расторжение заключенного договора и признание его недействительности различается правовыми последствиями. Когда договор недействителен, то и исполнение его незаконно.

Стороны должны возвратить все полученное в рамках сделки, а иногда и компенсировать нанесенный ущерб (ст.167 ГК).

Недействительным ДКП недвижимости может признаваться когда:

  • документ нарушает законодательные нормы;
  • одна из сторон недееспособна или ограниченно дееспособна;
  • договор подписан в момент помутнения рассудка или в состоянии аффекта, то есть человек может быть дееспособным, но по какой-то причине не мог проконтролировать собственные действия;
  • сделка заключена с лицом несовершеннолетним;
  • договор подписан с применением угроз, насилия, обмана и т.д.;
  • сделка являемся мнимой (отсутствуют юридические последствия) или притворной (прикрывает иные правоотношения);
  • иные случаи.

Нужно упомянуть и факт, когда договор расторгается по причине существенного изменения обстоятельств. Например, возникает ситуация, зная о которой заранее стороны отказались бы от заключения договора.

При этом в отношении такой ситуации должны иметь место следующие условия:

  • неожиданность возникновения;
  • непреодолимость;
  • значительный ущерб для стороны;
  • воздействие на интересы обеих сторон.

Существенными изменения считаются, когда все четыре признака наличествуют одновременно.

Возникающие сложности

Как выше упоминалось, для возврата квартиры продавцу надлежит заявить в исковом заявлении соответствующее требование.

Избегнуть лишней судебной волокиты можно, если заблаговременно вписать в договор пункт о порядке возвращения имущества при расторжении договора.

Еще один важный момент касается оплаты. В типовом договоре о купле-продаже имеется пункт, по какому покупатель отдает деньги после регистрации в Росреестре.

И продавец сталкиваться может с неуплатой. Договор можно расторгнуть и потребовать возврата имущества. Но на это уйдет немало времени и порой средств.

В исковом требовании можно заявить просьбу не о расторжении договора, а о привлечении покупателя к оплате.

По ст.395 ГК возможно получить не только плату, но и компенсацию морального вреда и судебных издержек.

Такая норма подтверждена Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010.

Во избежание спорных ситуациях желательно прописать в ДКП конкретные условия, при каких договор прекращает свое действие.

Благодаря этому при необходимости можно договор расторгнуть хоть и через суд, но достаточно быстро. Имеют значения и формулировки договора.

Например, в документе говорится, что продавец обязан передать объект в «разумные сроки». Но в ГК РФ такая «разумность» точно не определена, лучше прописать конкретные даты.

Интересно и расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации ипотеки. Оформление ипотеки предполагает регистрацию договора ипотеки (п.2 ст.10 ФЗ №102).

Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон. Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец.

Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя.

Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка. Значимым условием является и стоимость недвижимости.

Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.

Предусмотреть все нюансы обычному человеку сложно, но учесть основные моменты вполне возможно.

И лучше потратить время на изучение договора и его дополнение, чем на судебные тяжбы при расторжении заключенного договора.

Источник: http://jurist-protect.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii/

Образец соглашения о расторжении договора

Компания расторгла договор. Как вернуть имущество, переданное контрагенту по этой сделке

Случаи, когда заключается соглашение о расторжении договора

Как заключается соглашение о расторжении договора

Пример соглашения о расторжении договора

Форма соглашения о расторжении договора

Последствия подписания соглашения о расторжении договора

Случаи, когда заключается соглашение о расторжении договора 

Соглашение о расторжении контракта подписывается в том случае, когда партнеры пришли к взаимному согласию прекратить существующие отношения. Причинами могут послужить:

  • Потеря интереса к продолжению сотрудничества партнерами или одним из них. Примером может служить заключение соглашения с другим поставщиком на более выгодных условиях.
  • Нарушение обязанностей одной из сторон. При этом имеется взаимное согласие, когда оба партнера понимают, что срыв сроков оказания услуг делает дальнейшее сотрудничество невозможным и приходят к консенсусу без привлечения судебных органов.
  • Наступление обстоятельств, когда продолжение сотрудничества не имеет смысла. Например, расторгаются договоры на обслуживание здания при сносе последнего. 

Это только примерный перечень случаев, когда стороны расторгают контракты. 

ВАЖНО! Расторжение допустимо только в отношении действующего договора, но не прекращенного ранее по другим основаниям, например надлежащим исполнением (определение Верховного суда РФ от 08.07.2015 по делу № А41-57495/2014).

Как заключается соглашение о расторжении договора 

Один из партнеров при наступлении событий, указанных выше, обращается к контрагенту с предложением прекратить сотрудничество (офертой). Подробнее о составлении такого обращения можно прочитать в статье Составляем письмо о расторжении договора – образец.

Направление такого письма обязательно и в том случае, когда в дальнейшем заинтересованное в расторжении контракта лицо планирует обратиться в суд, т. к. п. 2 ст. 452 ГК РФ требует для привлечения судебных органов обязательного выполнения одного из 2 условий:

  • получения отказа на предложение о расторжении контракта;
  • неполучения ответа в установленный срок, который по умолчанию равняется 30 дням. 

Предложение о расторжении контракта и проект соглашения направляются на юридический адрес контрагента, содержащийся в выписке из ЕГРЮЛ, либо иной согласованный сторонами адрес. При этом риск неполучения такого сообщения лежит на адресате. Данная позиция закреплена в п. 1 постановления пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61.

Для подписания соглашения о расторжении контракта во внесудебном порядке требуется акцепт предложения контрагентом. Акцептом может служить:

  • согласие на прекращение отношений;
  • подписание предложенного проекта соглашения о расторжении контракта;
  • молчание партнера, если такое условие предусмотрено контрактом или законом. 

Контракт считается расторгнутым с момента акцепта предложения о прекращении отношений, например подписания соглашения о расторжении договора второй стороной.

Пример соглашения о расторжении договора 

Соглашение о расторжении договора, как правило, составляется заинтересованным партнером и подписывается в количестве экземпляров, равном числу сторон договора. Законодательством не предусмотрена форма соглашения о расторжении договора. Однако, исходя из сложившейся практики, документ должен содержать следующие атрибуты:

  • наименование: «Соглашение о расторжении договора №____ от_____»;
  • место составления;
  • дату подписания;
  • наименования контрагентов с указанием подписантов и их полномочий;
  • условия о прекращении договора;
  • основания прекращения контракта в случае, когда оно предусмотрено законом или самим контрактом;
  • дату прекращения контракта (возможна и такая формулировка, как «расторгается с момента подписания»);
  • последствия расторжения, например гарантию одного из партнеров оплатить уже оказанные услуги;
  • реквизиты и подписи сторон.

Образец доп. соглашения о расторжении договора можно посмотреть по ссылке Соглашение о расторжении договора – образец.

В отдельных ситуациях к соглашению требуется приложить другие документы. Так, при расторжении договора аренды следует вернуть имущество арендодателю по акту приема-передачи. Данный акт будет неотъемлемой частью соглашения о расторжении договора.

Форма соглашения о расторжении договора 

П. 1 ст. 452 ГК РФ содержит требование о соответствии формы расторжения договора форме его заключения, поэтому соглашение о расторжении сделок, подлежащих госрегистрации или нотариальному удостоверению, также необходимо зарегистрировать или удостоверить у нотариуса. 

ВАЖНО! Данное требование не распространяется на соглашение об отступном, поскольку оно является самостоятельной сделкой, прекращающей обязательство в силу прямого указания закона, но не соглашением о расторжении. 

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/izmenenie_i_rastorzhenie_dogovora/obrazec_soglasheniya_o_rastorzhenii_dogovora/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.