Как определить стоимость доли, чтобы получить деньги через суд

Как определить стоимость доли, чтобы получить деньги через суд

Участник ООО подает иск, чтобы истребовать деньги за долю. Перед обращением в суд нужно определить стоимость доли. На что обратить внимание.

Когда участник ООО выходит из общества и требует выплаты средств, нужно указать стоимость доли в иске. Иначе суд оставит заявление без движения. Перед обращением истцу потребуется определить стоимость доли.

Этот показатель равен стоимости чистых активов общества сообразно величине доли (п. 2 ст. 14 закона об ООО). То есть владелец доли размером в 50% вправе претендовать на 50% чистых активов ООО.

Таким образом, для определения стоимости доли нужно вычислить соответствующую цену чистых активов.

Чтобы определить стоимость доли, нужно узнать стоимость чистых активов ООО

Определение стоимости доли зависит от определения чистых активов ООО. Их стоимость – это разница между активами ООО и величиной его обязательств. Обязательства ООО фиксируют в данных бухучета (п. 4 Порядка, утв. приказом Минфина России от 28.08.14 № 84н).

Когда определяют размеры чистых активов, опираются на бухгалтерскую отчетность за отчетный период, который был перед днем подачи заявления о выходе из ООО (п. 6.1 ст. 23 закона об ООО).

Чаще всего берут данные за предыдущий отчетный год. Но в уставе ООО могут быть другие правила – например, о подаче отчетности каждый квартал.

Тогда нужно опираться на отчетность за последний указанный период.

Истец указал в иске цену доли сообразно финансовым показателям ООО за истекший год. Общество возразило и сослалось на ежеквартальную подачу отчетов. Определение стоимости доли на основании квартальных данные давало результат на 100 млн р. меньше, чем в иске.

Однако суды обнаружили, что в уставе не было требования подавать отчеты каждый квартал, и не было соответствующего решения собрания. Суды определили стоимость доли на основании данных годового отчета и поддержали истца (постановление АС Северо-Западного округа от 18.10.

16 по делу № А56-36942/2015).

При определении стоимости доли НДС не учитывают

Стоимость доли в иске зависит от чистых активов. Если при их определении учитывать НДС, в итоге стоимость доли будет завышена. Вышестоящий суд укажет на эту ошибку и отменит решение (постановления АС Волго-Вятского округа от 26.01.

16 по делу № А28-13793/2014, АС Западно-Сибирского округа от 09.06.16 по делу № А75-12773/2014). Поскольку основные средства на балансе ООО учитывают без НДС, при расчете чистых активов НДС не используют (постановление Президиума ВАС РФ от 10.09.

13 № 3744/13).

Указаывают не только цену доли в иске, но и штрафные проценты

Помимо определения стоимости доли, можно начислить проценты по ст. 395 ГК РФ, если ООО своевременно не выплатило деньги.

Их рассчитывают с даты, когда у общества появилась обязанность перечислить средства бывшему участнику (постановления АС Центрального округа от 01.02.17 по делу № А08-5674/2015, АС Московского округа от 13.01.17 по делу № А40-17696/16).

На расчет процентов не влияет дата вступления в силу акта суда о взыскании средств за долю (постановление Президиума ВАС РФ от 03.11.09 по делу № А43-6350/2008).

Определить стоимость доли можно самостоятельно или при помощи экспертов

Чтобы рассчитать исковые требования, можно:

• использовать доступные сервисы и определить стоимость доли самостоятельно,
• привлечь к оценке доли экспертов.

Для самостоятельного расчета чистых активов ООО можно применить сервис Системы Главбух. Понадобятся данные бухгалтерского баланса ООО. если нужно начислить проценты по ст. 395 ГК РФ, воспользуйтесь калькулятором.

Досудебная экспертиза обоснует стоимость доли в иске

Привлекать экспертов к определению стоимости доли нужно в случае, если для расчета данных недостаточно. Необоснованная цена доли в иске позволит суду отклонить требования (постановление АС Западно-Сибирского округа от 09.11.

16 по делу № А70-14249/2015). Поэтому в сложных ситуациях лучше обратиться за помощью к специалистам-оценщикам. Суд вправе опираться на данные независимой экспертизы как на одно из доказательств (постановление от 09.11.

16 по делу № 338-ПЭК16, № А26-10817/2012).

Но за досудебную экспертизу суд не сможет взыскать судебные расходы с оппонента (постановления АС Поволжского округа от 21.12.15 по делу № А65-28552/2014, Пятнадцатого ААС от 23.08.13 по делу № А53-25013/2012). Определить стоимость доли до подачи иска придется за свой счет.

• Пять шагов по взысканию доли участника ООО. Алгоритм ведения дела

Источник: https://www.law.ru/article/21700-kak-opredelit-stoimost-doli

Определение стоимсоти доли через суд

Обычно люди не приобретают имущество без предварительного его осмотра и общения с прочими жильцами.Кроме того, важно взять во внимание общую площадь квартиры. Если речь идёт о достаточно большом метраже, это будет плюсом в оценивании стоимости такого жилья.

Связано это с тем, что при большой площади есть возможность разъехаться в дальнейшем, например, путём размена квартиры.

Весомые нюансы расчета Возвращаясь к возможности разменять жилье, вполне логично, когда такая процедура проводится с трёхкомнатной квартирой на две других с разными вариациями в зависимости от пожеланий совладельцев.

Здесь стоимость доли недвижимого объекта будет заведомо увеличена практически в половину. Если же в долевой собственности находится не одна комната, а две, то можно рассчитывать на очень удачную сделку.

Стоимость 1/6 доли в квартире при выкупе через суд

Порядок принудительного выкупа Собственник большей части имущества подает иск в суд, где указывает все свои данные, данные собственника меньшей доли, прикладывает подтверждающие этот факт документы, описывает проблему и требование. Судебное заседание обычно проводится с участием трех сторон: истца, ответчика и третьей стороны в лице представителей Управления Росреестра.

Как определить стоимость доли, чтобы получить деньги через суд

К примеру, 1/4 в 4-х комнатной квартире со смежными комнатами, еще можно реально двинуть по ситуации, за 800 тыс.руб., а все что меньше только за 100-200 тыс. руб. под прописку.

Так что, есть прямая выгода для мелочевки отдаться, так сказать, в руки правосудия! Еще пример. 1-комнатная квартира в спальном районе в Москве стоит в среднем 5 млн. руб.

Значит суд предложит выкупить 1/3 за 2 млн. руб., 1/4 за 1,25 млн.

руб., 1/5 за 1 млн.руб., 1/10 за 500 тыс.руб. и т.д. Хотя, на самом деле, Содольщики, за такие деньги, свои доли с рынка продать не смогут. А теперь прикиньте, сколько стоит квартира в ЦАО и сколько нужно выплатить соразмерно доле. Если квартира тянет на 20-30 млн.руб., тогда как? За 1/10 придется добровольно заплатить 2-3 млн.руб.
соответственно. Не кисло! Однако, для центра Москвы, это, все же, будет дешевле, чем связываться с квартирными рейдерами. Те еще больше отхватят.

Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли

Внимание / Квартира / Оценка доли в квартире Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе.

Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.
Иначе обстоит ситуация с долями в квартире.

Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности.

Принудительный выкуп доли в квартире 2021

• Справку о регистрации лиц по спорному адресу (Ф-9)
• Характеристику жилого помещения
• Заключение оценщика (если проводили до суда)
• Квитанцию об оплате госпошлины, рассчитанную от цены иска
• Документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли, если таковое направлялось (почтовая квитанция, опись вложения в письмо, извещение)
• Иные документы, которые послужат доказательствами позиции истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам, и т.д.).
• Вынесенное по делу решение суда является основанием для перехода права собственности на незначительную долю к другому сособственнику, а у вынужденного продавца возникает право на получение денежных средств, размещенных на депозите Управления судебного департамента.

Выкуп доли в судебном порядке (незначительных долей)

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

• Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
• Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
• Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен.

Как признать долю незначительной, и выкупить долю через суд

Содольщик, до предъявления ему иска о выкупе доли, в квартиру не просился и нигде не оспаривал эту ситуацию. Таким образом, очевидно, что практически воспользоваться судебным решением по аналогии, невероятно трудно.

Например, Содольщик успел подать иск о вселении, до подачи к нему иска о признании доли малозначительной, вот уже пункт № 7 вылетает из списка. Или, например, бывший Содольщик квартирой какое то время пользовался, вот уже минус пункт № 6.

Или, к примеру, Содольщик на суде не признается, что знал про ситуацию с квартирой, тогда минус пункт № 5. У близкого родственника незначительную долю выкупить также не получится, пункт № 4 на этот случай есть.

Не говоря о том, если есть возможность выделить изолированную комнату соразмерно части доли (сразу отпадают 1/2 в двушке, 1/3 в трешке, 1/4 в четырехкомнатном жилье), то отваливается самый важный пункт № 1.

Цена иска и стоимость имущества при разделе

• Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.

1. Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик.

Важно Вход на сайт E-mailПароль регистрация ВЫКУП МАЛОЗНАЧИТЕЛЬНОЙ ДОЛИ ЧЕРЕЗ СУД. Собственник большей части доли недвижимого имущества может выкупить у собственника меньшей доли его долю даже, если собственник малозначительной доли не дает на это свое согласие, но это возможно только при определенных обстоятельствах.

В данной статье мы подробно разберем, как можно выкупить малозначительную долю через суд и каким образом это возможно сделать принудительно, без согласия другого сособственника.
Задумались, о выкупе недвижимости у содольщиков и не знаете, как с ними об этом договориться.

Наши высококвалифицированные юристы помогут Вам выкупить малозначительную долю через суд. Мы находимся по адресу: Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 9-й этаж, офис 904, обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86 Разберем сначала само понятие малозначительная доля.

Так, при определении суммы выкупа малозначительной доли, судом была принята во внимание рыночная стоимость всего жилого помещения, определенная оценочной экспертизой, а не рыночная стоимость самой доли (согласитесь, что это существенная разница). Вот это и есть основная суть определения!!! Рассмотрим пример. 4-х комнатная квартира площадью 80 кв.

м в спальнике в Москве стоит, условно говоря, 8 млн.руб., стало быть суд присудит выкупить: 1/4 выкупить по малозначительности уже нельзя, т.к. можно комнату выделить изолированную. Если комнаты смежные, тогда за 2 млн. руб. выкупай пожалуйста)))) 1/5 долю от нее за 1,6 млн.руб. забирай смело))) 1/6 долю от нее за 1/3 млн. руб.

выкупай не греши))) 1/8 долю от нее за 1 млн.руб приобретай в собственность))) Такой расклад только лишь на руку владельцу незначительной доли, ведь с рынка он ее за такие деньги в жизни не продаст.

Собственник большей доли недвижимого имущества может выкупить у собственника меньшей доли его часть без его согласия, но только при определенных обстоятельствах. Регулируется вопрос признания доли незначительной и ее принудительной продажи владельцу большей части имущества нормами, преимущественно, гражданского права.

Проблемы, с которыми сталкиваются при выкупе долей Основная проблема, с которой сталкиваются те, кто выкупает меньшую долю имущества у собственника, заключается в том, что на проведение сделки требуется согласие владельца меньшей части. То есть, просто так купить у него его часть нельзя, если он выражает категорическое несогласие.

Однако судебная практика показывает, что владелец большей части доли имущества (например, квартиры или дома) может, доказав в судебном порядке, что доля другого собственника ничтожна, приобрести ее без его согласия.

Источник: http://02zakon.ru/opredelenie-stoimsoti-doli-cherez-sud/

Денежная компенсация при разделе имущества: как определить размер выплаты, в каком случае можно добиться компенсирования денег в суде

Денежная компенсация при разделе имущества представляется единственным способом равного распределения общего имущества разводящихся супругов, так как довольно трудно разделить всё имущество на две одинаковые доли.

Иного выхода в такой ситуации просто нет — необходимо выплатить денежную или иную компенсацию за то, что одному супругу досталась большая доля имущества.

Так же этот инструмент довольно часто применяется и во вне судебном порядке раздела имущества, когда супруги самостоятельно договариваются о разделе и выплате соответствующих денежных средств.

Так же не стоит забывать о том, что если раздел имущества и установление обязанности выплаты сумм за передачу своей доли происходят в договорном порядке, то по сути это приравнивается к договору купли-продажи, а значит, такой доход входит в налоговую базу.

Однако в случае с передачей доли квартиры бывшему супругу за соответствующую компенсацию, лицо ее получившее имеет право на налоговый вычет, который установлен Налоговым кодексом.

В целом, законодательное закрепление денежной компенсации довольно небольшое, однако это положение используется довольно часто в бракоразводном процессе.

В каком случае выплачивается денежная компенсация при разделе имущества

Раздел имущества разводящихся супругов может происходить как в договорном порядке, так и в судебном.

• В случае если между супругами был заключён брачный договор (глава 8 Семейного кодекса) или составлено соглашение о разделе имущества (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса), то супруги в праве самостоятельно определить денежную компенсацию. Например, соглашение может содержать положение о том, что часть или всё имущество остаётся у одного супруга, а второй обязуется выплатить конкретную сумму, равную такому имуществу.
• Несколько иначе представляется ситуация с отсутствием подобного соглашения и раздела имущества в судебном порядке. По общему правилу (п. 1 ст. 39 Семейного кодекса) доли в совместном имуществе супругов признаются равными.

Следует отметить, что согласно ст. 36 Семейного кодекса собственность каждого из супругов не включается в общую собственность. Однако зачастую складывается такая ситуация, что разделить в натуре имущество (неделимое) невозможно, да и раздел всех предметов может по своей стоимости оказаться не равным.

В таком случае приходится прибегать к денежной компенсации, возможность осуществления которой установлена в п. 3 ст. 38 Семейного кодекса.

Такая возможность у одного из супругов возникает только в случае передачи другому супругу имущества, стоимость которого выше причитающейся ему доли.

Законодательство устанавливает только одно основание установления денежной компенсации. В остальных случаях она не применяется.

Таким образом, денежная компенсация может стать удобным инструментом в том случае, если разделить в равных долях общее имущество между супругами невозможно. Поэтому приходится нарушать принцип равности долей супругов, но лишь на том условии, что супругу, получившему меньшее имущество, будет выплачена соответствующая компенсация.

Взыскание денежной компенсации через суд

В случае невозможности заключить договор о разделе имущества между супругами и определиться с размером компенсации следует обратиться в суд.

В этом случае суд разделит имущество между супругами в соответствии с законом (то есть в равных долях) и при невозможности разделить всё совместное имущество на равные доли, определит в отношении супруга, получившего меньшую долю компенсацию от второго супруга.

Вышеназванный вариант вполне естественен, так как в общей собственности супругов могут находиться неделимые вещи, да и в целом трудно разделить всё имущество поровну так, чтобы стоимость таких долей была равной.

Поэтому суд, определив сумму компенсации обязует своим решением одну сторону выплатить такую компенсацию.

Так же суд устанавливает срок её выплаты с учётом семейного и материального положения этой стороны.

• Если же обязанная сторона не выплачивает соответствующие денежные средства, то взыскание происходит в общем порядке, согласно Гражданскому кодексу и Гражданскому процессуальному кодексу (в дальнейшем ГПК). В случае такой невыплаты компенсации по решению суда, следует обратиться в службу судебных приставов, предоставив им судебное решение.
• Если же невыплата происходит вследствие неисполнения соглашения между супругами, то следует обратиться в суд с исковым заявлением, в котором бы содержалась просьба взыскать с обязанного лица, причитающиеся денежные средства (при этом необходимо предоставить соответствующий договор).

Именно таким образом происходит взыскание денежной компенсации через суд. При этом стоит отметить, что подаётся исковое заявление о взыскании таких денежных сумм в общем порядке, то есть согласно главе 12 ГПК.

Определение размера денежной компенсации при разделе имущества

Для того что бы суд смог разделить имущество супругов, должна быть известна стоимость такой собственности. При этом необходимо знать цену каждого предмета в таком имуществе.

После того, как была проведена экспертиза и выяснена необходимая информация о стоимости, суд в равных долях распределяет собственность между супругами, определяя кому и какой конкретно предмет перейдет на праве собственности.

В случае же разницы стоимости долей разделённого имущества, суд вычитает из стоимости большей доли меньшую и получает в итоге сумму денежной компенсации. При этом стоит отметить, что:

• если сумма такой выплаты значительна, то она взымается только при согласии стороны, которая будет обязана её выплатить.
• если же такая компенсация является незначительной по своей сумме, то взыскивается она без согласия сторон.

Кроме того, п. 3 ст. 38 Семейного кодекса предоставляет возможность выплаты и иной компенсации, кроме вышеуказанной, то есть денежной. Конкретных форм иной компенсации законодательство не содержит, оставляя это на усмотрение суда и сторон дела.

Пример

Бывшие супруги Денисовы обратились в суд с просьбой о разделе совместного имущества, которое они приобрели на общие средства во время брака. Таким имуществом оказалось автомобиль и различная бытовая техника.

Суд назначил экспертизу, по результатам которой узнал стоимость вышеназванного имущества. По просьбе сторон, автомобиль был передан Денисову, а вся бытовая техника досталась Денисовой.

Однако доли получились не равными по своей стоимости, так как цена автомобиля была выше, чем стоимость всей бытовой техники.  
Суд вычел из стоимости большей доли меньшую и получил сумму, которая является денежной компенсацией.

Денисов согласился на её уплату и обязался выплатить Денисовой определённые денежные средства в установленный судом срок. Таким образом, суд в равных долях разделил имущество между супругами, прибегнув к такому инструменту, как денежная компенсация.

Таким образом, размер денежной выплаты при разделе имущества осуществляется путём простого вычета из стоимости большей доли меньшей. Именно этот вычет и будет являться той компенсацией, которую должна будет выплатить сторона, получившая большую долю.

Ндфл и денежная компенсация при разделе имущества

Исходя из п. 1 ст. 210 Налогового кодекса в налоговую базу входят все доходы физического лица, то есть за такие доходы необходимо заплатить соответствующий налог.

Такой налог называется налогом на доходы физических лиц (в дальнейшем НДФЛ).

В случае же получения любой денежной компенсации при разделе имущества, такие денежные средства подпадают под действие налога, то есть с таких денежных средств должен быть взят соответствующий налог — НДФЛ.

Однако существует одна особенность: получение одним супругом денежной компенсации за одну вторую часть квартиры, которая передаётся другому супругу, по сути, является договором купли-продажи. Таким образом, такая денежная выплата попадает в налоговую базу.

Но в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса гражданин получивший компенсацию, имеет право на имущественный налоговый вычет, в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи одной второй доли в квартире, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом одного миллиона рублей.

Однако, вместо использования права на получение вышеуказанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму полученного дохода от продажи имущества на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода, в том числе по приобретению этого имущества ранее.

Таким образом, главным выводом является то, что НДФЛ распространяется и на получение денежной компенсации, однако в случае с выплатой денежных средств за долю в квартире, можно получить предусмотренный Налоговым кодексом имущественный налоговый вычет.

Вопросы наших читателей и ответы консультанта

Мы с моим мужем развелись и решаем вопрос о разделе совместно нажитого имущества. Таковым имуществом является дорогостоящий автомобиль и однокомнатная квартира в центре города.

Так как я не обладаю автомобильными правами и машиной пользовался и пользуется только бывший муж, я хочу получить квартиру, передав авто бывшему мужу с выплатой ему компенсации.

Возможен ли такой вариант раздела? Как его лучше осуществить?

Такой вариант раздела, конечно же, существует. Вы можете составить с бывшим мужем соглашение о таком разделе (п. 2 ст.

38 Семейного кодекса), установив размер компенсации и сроки её выплаты (стоимость квартиры и машины можете определить с помощью независимого оценщика или экспертизы).

Если составление соглашения невозможно, то необходимо обратиться суд с просьбой о разделе имущества, заявив свой вариант раздела.

После развода со своей женой, в нашей совместной собственности осталась квартира. Мы желаем её разделить, но у меня есть иное жильё, а супруга согласна на выплату мне компенсации за одну вторую квартиры (то есть моей доли). Облагается ли такая выплата налогом? Если да, то имею ли я право на имущественный налоговый вычет?

Такая компенсация будет облагаться налогом, так как по факту её выплата является договором купли-продажи. А это значит, что вышеуказанная выплата входит в налоговую базу НДФЛ, согласно п. 1 ст. 210 Налогового кодекса.

Кроме этого, в данном случае вы имеете право на имущественный налоговый вычет, который установлен пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса.

Однако стоит отметить, что это правило распространяется только на раздел квартиры (или дома) и к иной собственности отношения не имеет.

Источник: http://razvod-expert.ru/imushhestvo/denezhnaya-kompensaciya/

Особенности оценки доли в квартире

Оценка доли в квартире необходима при осуществлении имущественных сделок с недвижимостью, однако как рассчитать долю в квартире, так и определить её стоимость довольно сложно.

Обычно данной процедурой занимаются квалифицированные специалисты-оценщики, так как только они смогут точно учесть ряд факторов, влияющих на цену части жилья, и установить соответствующий понижающий коэффициент, требующийся при расчёте стоимости.

Зачем нужно проводить оценку?

При продаже части имущества могут возникать некоторые трудности, так как покупателям доли жилья придётся проживать в одном помещении с посторонними людьми.

• Стоит прочесть — материал-инструкция по продаже доли в квартире читайте здесь.

Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ. Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.

В некоторых случаях возможно выделение доли в качестве комнаты, если стороны пришли к взаимному согласию и жилое помещение является многокомнатным.

Оценка доли в квартире требуется в следующих ситуациях:

• при страховании;
• при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
• при использовании в качестве уставного капитала организации;
• для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
• при оставлении доли под залог для взятия кредита.

Следует отметить, что оценка стоимости части недвижимости невозможна без предварительного определения рыночной стоимости имущества целиком.

Процесс оценки

Правильно рассчитать долю жилого помещения и её стоимость может только квалифицированный специалист. Ошибочно полагать, что исчисление величины суммы за часть жилья происходит путём умножения доли на рыночную стоимость всей квартиры.

Подобный вариант может быть использован при продаже жилого помещения целиком и дальнейшего распределения денег между совладельцами. Однако сам алгоритм расчёта стоимости доли несколько сложнее.

Во-первых, если отчуждается только часть имущества, её рыночная цена несколько ниже, чем оценочная стоимость всей квартиры. Во-вторых, чтобы рассчитать долю, требуется учесть множество факторов, оказывающих существенное влияние на цену.

Специалисты проводят оценку стоимости части жилья по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

• РСД – это рыночная стоимость доли;
• РСН – рыночная стоимость недвижимости;
• РД – размер отчуждаемой доли;
• К – понижающий коэффициент, определяемый расчётным способом и представляющий степень реализации имущества.

Данный коэффициент зависит от нескольких факторов (к примеру, от количества комнат в жилье и размеров отчуждаемой при продаже доли). Чтобы определить его величину, также понадобятся услуги профессионального оценщика.

Пример

Рассмотрим пример оценки стоимости 1/2 доли однокомнатной квартиры в центре Москвы в девятиэтажном новом доме, рыночная цена которой составляет 6 000 000 рублей.

Стоимость в данном случае составит около 2 500 000 (снижающий коэффициент должен определяться оценщиками в соответствии со всеми обстоятельствами, влияющими на сумму).

Существенно уменьшить размер стоимости может наличие нескольких собственников и удалённое расположение дома от станции метро. Также немаловажное значение имеет этаж, на котором расположена квартира. Если же в этом жилом помещении продаётся 1/3 доля, её сумма составит приблизительно 1 800 000 рублей с учётом тех же факторов.

Факторы, оказывающие влияние на цену

Перед тем как оценить долю в квартире, первоначально следует ознакомиться с факторами, существенно влияющими на размер понижающего коэффициента и стоимости отчуждаемой части жилого имущества, а именно:

• отсутствие либо наличие свободного доступа в жильё, где производится оценка;
• отношение совладельцев, если они имеются, к вселению нового жильца;
• количество имеющихся в доме комнат (в данном случае возможно выделение отдельной комнаты в качестве доли);
• общее число жильцов в квартире и всех совладельцев (чем меньше собственников и прописанных по данному адресу людей, тем выше цена);
• наличие несовершеннолетних совладельцев;
• общая стоимость жилого помещения целиком;
• проведение ремонтных работ и степень износа;
• размер отчуждаемой части жилья;
• тип жилого помещения (например, новостройка, хрущёвка и т. д.);
• уровень экономического развития в районе;
• этажность и месторасположение дома;
• порядок пользования общей собственностью.

Положительные качества, влияющие на увеличение цены части жилья

При оценке стоимости возможно выделить несколько существенных факторов, которые способны стать основанием для увеличения общей цены жилья и его части:

• наличие свободного доступа к жилому помещению, в котором происходит оценочная процедура;
• присутствие нескольких комнат (желательно по числу совладельцев) или большая площадь квартиры;
• один совладелец (особенно если имеет другое место проживания);
• возможность осмотреть жильё перед покупкой;
• хорошее состояние помещения.

Перечисленные выше обстоятельства имеют важное значение при определении цены доли, особенно если речь идёт об её отчуждении, так как любой покупатель отдаст предпочтение той квартире, в которой он сможет проживать на более выгодных условиях.

Документация, требующаяся для оценочной процедуры

При обращении к специалистам, оценка доли в квартире требует предоставления некоторых бумаг, без которых оценщики не смогут вычислить точную величину. К основной такой документации относятся:

• справки об имеющихся обременениях по жилью;
• сведения из БТИ (например, о количестве прописанных по адресу граждан, их возрастной категории и т. д.);
• ксерокопия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав собственности на долю либо жильё;
• паспорт владельца;
• доверенность и удостоверение личности представителя (если необходимо);
• кадастровый паспорт помещения;
• справки о проведении перепланировки (если имела место);
• документ, на основании которого гражданин является хозяином (к примеру, договор дарения или купли-продажи).

Уточнить точный перечень необходимых специалисту бумаг возможно в организации, предоставляющей услуги по оценке.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/ocenka-doli-v-kvartire.html

Оценка доли квартиры: как рассчитать стоимость доли в квартире при продаже

Даже если оценкой доли в объекте недвижимости (в частности, квартиры) занимаются опытные специалисты — процедура эта всегда непростая, сопряженная с целым рядом значимых нюансов. А если кто-то думает, что «потянет» такую оценку самостоятельно, ему придется чрезвычайно сложно. И вряд ли стоит рассчитывать на удовлетворительный результат «самодеятельности».

1. Сложности при определении стоимости доли в квартире 2. От чего зависит стоимость доли в квартире 3. Что еще влияет на оценку? 4. Весомые нюансы расчета 5. Что снижает цену доли в квартире? 6. Кто проводит оценку? 7. Экспертиза для суда

Сложности при определении стоимости доли в квартире

Безусловно, стоимость доли напрямую зависит от цены всей квартиры. И не принципиально — будет ли реализован объект полностью или только эта самая доля в нем.

Следует также учитывать, что практически идентичное по своим эксплуатационным и техническим характеристикам жилье в различных российских регионах будет стоить очень даже по-разному.

Так что при оценке доли не слишком-то стоит полагаться на сравнительный анализ других предложений в других местах. В каждом индивидуальном случае обязательно окажутся свои собственные нюансы.

Самая большая трудность в процессе долевой оценки — это выделение самой доли, как отдельного объекта недвижимости. По закону вроде бы это сделать не слишком сложно. Однако на деле придется столкнуться с массой трудностей.

И прежде всего, речь о спорах, возникающих между сособственниками. Чаще всего люди попросту не могут договориться — где в натуре заканчивается доля одного из них (а то и не одного, если совладельцев больше двух) и начинается доля другого.

Приходится идти в суд, а это процесс долгий.

От чего зависит стоимость доли в квартире

Многие собственники традиционно ошибаются, считая, что вычислить стоимость их доли в недвижимости можно с помощью самых простых математических действий.

То есть взять и «вычленить» стоимость конкретных «долевых» квадратных метров из общей стоимости объекта. Допустим, если доля = 1/2, то следует просто поделить общую цену квартиры пополам.

Если 1/3, то на 3 части и т.д. Вот и весь принцип самостоятельная «экспертизы».

Между тем стоимость доли и стоимость объекта недвижимости в целом — это две совершенно разные вещи. Первое всегда имеет гораздо меньшую цену. Ведь стать в результате сделки собственником отдельной квартиры и стать сособственником доли в ней — далеко не одно и то же.

В реальности грамотная оценка доли — это целый комплекс вычислений, учитывающий самые разные значимые факторы. И прежде всего во внимание принимается наличие документально зафиксированного порядка использования жилплощади ее совладельцами.

Хотя в большинстве случаев ничего такого нет и быть не может, этот фактор остается значимым для будущей оценки. Ведь если порядок все-таки установлен, это будет серьезным плюсом к продажной стоимости доли.

А зафиксировано подобное обстоятельство может быть судебным решением или нотариальным соглашением между сособственниками имущества.

Что еще влияет на оценку доли?

Если соглашение между совладельцами недвижимости подписано по всем правилам, потенциальному покупателю доли следует обратить внимание на следующие нюансы:

1. Возможен ли свободный доступ в квартиру для любого из совладельцев? Речь не о конфликтах между собственниками, а о реакции остальных на решение одного продать свою долю. Прописано ли такое в согласительных бумагах?
2. Отношение остальных собственников между собой и их отношение к продавцу. Доброжелательное? Или жилище напоминает террариум? Если все хорошо, цена реализуемой части недвижимости будет выше. В противном случае — ниже.

Важно: когда соглашение между сособственниками заключено добровольно и без проблем, стоимость доли вырастает. А если оно достигнуто благодаря судебному вердикту, — снижается.

Также на оценку влияет площадь квартиры в целом и доли, в частности. Если квадратных метров много, то и доля увеличивается в цене. И дело тут не только в том, что просторнее жить комфортно, но и в том, что в дальнейшем такую долю можно выгодно обменять. Допустим, кто-то съезжается, а сособственникам предоставляется вариант разъехаться.

Весомые нюансы расчета

Если подробнее рассмотреть вариант обмена, становится очевидно, что большое жилье с несколькими комнатами разменять действительно легче.

И поэтому купить долю в такой квартире будет дороже. Цена ее может быть увеличена продавцом практически вдвое. Скажем, если у кого-то доля — это 2 комнаты в трехкомнатной квартире.

Разумеется, чтобы купить такую часть имущества, придется раскошелиться.

Приобретая, скажем, половину двухкомнатной квартиры или треть в трехкомнатной, покупатель фактически обзаводится изолированным жильем.

Закрыл дверь в комнату — и он у себя дома! А вот покупка, допустим, 1/5 доли в подобных жилищах таких преимуществ дать не может. Поэтому цена первых двух сделок будет существенно выше, чем третей.

И покупателей на доли в первых двух случаях найти будет гораздо проще.

Также принципиальное значение для расчета долевой стоимости имеет число собственников-дольщиков конкретного объекта недвижимости. Тут непрямая зависимость — чем совладельцев меньше, тем цена доли больше. Самым заманчивым является вариант с двумя сособственниками, который увеличивает «стартовую» стоимость каждой доли минимум на 20%.

Кроме того, на долевую цену влияет количество постоянно и временно зарегистрированных жильцов.

Что снижает цену доли в квартире?

Если в квартире прописано (зарегистрировано) много человек, то цена долей в ней будет существенно ниже. Даже если собственников (и соответственно, долей) только двое.

Ведь еще нужно разбираться: кто и почему там прописан? Можно ли будет этих людей выписать по закону или придется соседствовать в ними всю жизнь (есть и такие категории граждан)? Да и связываться с судебным процессом (а только так можно снять человека с регистрации против воли) — дело долгое, хлопотное. И все это не может не влиять на цену.

Также снижает стоимость доли наличие несовершеннолетних лиц, имеющих отношение (прописку или часть в праве собственности) к данной жилплощади.

К любой сделке в этом случае нужно будет привлекать местные органы опеки (без их разрешения ничего не будет), а это дополнительные сложности, причем достаточно серьезные.

Поэтому несовершеннолетние «удешевляют» цену доли процентов на 40-50.

На оценку части в недвижимости влияет и категория жилья. Казалось бы, доля в элитной квартире должна стоить дороже, но это не так.

Продавцам таких долей радоваться не приходиться, ведь покупатели, которые могут себе позволить лишь какую-то часть квадратных метров в жилом объекте, вряд ли заинтересуются комнатой (а то и еще меньшей территорией) по цене однокомнатной «хрущевки». А ставить цену ниже продавцу должно быть неинтересно.

Кто проводит оценку?

Профессиональная оценка долей в недвижимости — сфера профессиональных интересов особых лицензированных компаний. Они выполняют такие услуги по заявкам собственников с предоставлением им полного оценочного отчета.

Помимо лицензии, оценщики по закону должны обладать еще и специальным государственным разрешением, а также являться членами СРО — саморегулирующейся организации оценщиков.

Сособственникам же нужно помнить про один существенный нюанс. Если один из них затеял реализацию принадлежащей ему доли, а сам официально имеет еще одно жилье, по закону его можно принудить продать свою часть остальным владельцам объекта недвижимости. Но только в том случае, если доля признана незначительной, и лишь по решению суда.

Какую же долю можно считать «незначительной»? Согласно действующему российскому законодательству, ту, чья площадь менее половины квартиры или ту, что меньше изолированной комнаты.

Экспертиза для суда

Многим собственникам долей в объектах недвижимости приходится обращаться в суд, чтобы продать свое имущество. Причины для такого обращения могут быть разными.

Это и конфликт с сособственниками, и проблемы с выделом доли в натуре, и прочие, не менее важные причины. И вот тогда профессиональная оценка доли просто необходима.

А подход к оценке тут более строгий, поэтому оценщики выполняют ее максимально качественно.

Для суда самостоятельная оценка доли — не вариант. Принят и рассмотрен может быть только профессиональный отчет компании, отвечающей всем вышеперечисленным требованиям.

Кстати, у подобной оценки существует масса трудностей. В частности, из-за вынужденного раздела мест общего пользования (санузлов, балконов, прихожих, кладовых и пр.) Такие помещения поделить — значит, перекрыть доступ кому-то из совладельцев. А это противозаконно. Так что результат оценки предсказать невозможно, как и заранее «угадать» судебный вердикт.

Кто имеет право осуществлять оценку для суда:

1. Организации-члены СРО, обладающие соответствующей лицензией и свидетельством.
2. Специалисты вышеназванных организаций, повышающие собственную квалификацию не реже раза в 3 года.
3. Сотрудники СРО, официально застраховавшие свою деятельность.

(406 голос., 4,57 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/ocenka-doli-kvartiry-pered-prodazhej/