Как арендодателю оформить договор аренды строящегося здания

Договор аренды помещения

Договор аренды помещения – это документ, которым оформляется сделка передачи в пользование объекта недвижимости (помещения) от собственника (арендодателя) к другому лицу (арендатору). Положения договора аренды согласовываются сторонами, но они должны соответствовать законодательству Российской Федерации, а именно – Гражданскому кодексу РФ и другим федеральным законам.

Сейчас нормативное регулирование сделок с недвижимостью претерпевает значительные изменения.

Даже чиновники, которые для нас создают и утверждают законы, а также занимаются их реализацией, зачастую не могут ответить на вопросы граждан, связанные с заключением, регистрацией договора аренды.

В сети Интернет информация представлена в большей степени устаревшая и она не отражает текущее положение дел в сфере сделок с недвижимостью.

Огромное количество вопросов и законодательных недоработок вызывает ошибки при оформлении договоров аренды, что приводит к приостановкам в их регистрации, а значит – финансовым проблемам заинтересованных лиц.

В нашей статье мы попытаемся рассмотреть основные вопросы, связанные с заключением и регистрацией договоров аренды, основываясь исключительно на действующем законодательстве и актуальной практики работы в этой сфере.

Что такое нежилое помещение?

Нежилое помещение – это объект недвижимости, который имеет назначение «нежилого» и входит в состав здания.

Конкретного понятия, установленного законом, нет. Однако мы полагаем, что следует исходить из обратного, а именно, если помещение не имеет признаков жилого, то оно является нежилым.

Для нежилых помещений в многоквартирных домах Правительством РФ была предпринята попытка сформулировать их понятие: это  «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме  независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)» (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Важно: наши специалисты периодически сталкиваются с вопросами от представителей управляющих компаний многоквартирных домов о возможности передачи в аренду предпринимателям частей общего имущества собственников квартир.

Это предполагает возможность извлечения прибыли для УК и оплаты, к примеру, ремонтных работ в многоквартирном доме. Но, исходя из позиции Правительства, установленной в Постановлении №354, аренда таких помещений не возможна, т.к.

они не являются объектами договоров аренды.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения – это сделка, порождающая права и обязанности сторон этого договора, связанных с владением и распоряжением имущества, передаваемого в аренду.

Основное законодательное регулирование договора аренды, а вернее – его оформления и заключения, утверждено в II Части Гражданском кодексе РФ. Здесь установлены как общие положения, так и частные случаи аренды конкретных видов имущества.

Объекты договоров аренды недвижимости

Объектами договоров аренды недвижимого имущества могут любые вещи, которые отвечают критериям определения в качестве объекта недвижимости. Здания, помещения, сооружения, дома, квартиры, линии электропередач, даже – все это можно сдать или снять в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами в договоре аренды объектов недвижимости выступают физические и юридические лица. Это могут быть как публичные, так и частные компании.

Арендодателем выступает субъект, который имеет право собственности на объект недвижимости, либо он может распоряжаться объектом в определенном объеме. К примеру, помещение может быть сдано как в аренду, так и в субаренду.

Другая сторона договора аренды – арендатор. Им могут быть любые заинтересованные лица.

Форма договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества оформляется исключительно в письменной форме – это правило установлено в ч. 1 ст. 651 ГК РФ. По общему правилу письменная форма договора аренды предусмотрена для случаев, когда одна из его сторон организация, а также – когда имущество передается в аренду более чем на один год. К примеру, это правило касается аренды транспортного средства.

Уникальным требованием к форме договора аренды недвижимости является требование его государственной регистрации.

Правила регистрации договоров с недвижимостью сейчас регламентируются Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Он вступил в силу с 01.01.2021 года.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимости только те, которые заключены сроком более чем на один год. Договоры меньшего срока действия не регистрируются в Росреестре.

Помимо письменной формы, требуется соблюдение следующих правил договора аренды помещений (или иных объектов недвижимости):

1. Количество экземпляров договора не менее двух – по одному для каждой стороны. Если договор аренды подлежит регистрации следует подготовить три экземпляра, один из которых останется в Росреестре.
2. Договор аренды обязательно должен содержать преамбулу, описание объекта аренды, стоимость аренды, ее срок, реквизиты сторон. Самыми главными его условиями являются – предмет, цена и срок. Без этого договор может быть признан недействительным и не будет иметь правовых последствий для сторон.
3. Предмет договора аренды, т.е. объект недвижимости, следует описать как можно детальнее, при этом мы рекомендуем включать в условия соглашения: полный адрес объекта, его площадь в соответствии со сведениями ЕГРН, кадастровый номер (постоянный или временный), а также реквизиты документа, в соответствии с которым арендодатель вправе распоряжаться эти объектом (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и др.).
4. Передача объекта недвижимости обычно оформляется Актом приема-передачи. В нем стороны прописывают: в каком состоянии передается объект, указывают дату передачи, состав имущества, находящегося в помещении (здании). Акт можно не составлять – всю эту информацию можно включить в договор аренды. Мы, к примеру, используем для этого такую формулировку: «Объект передан арендатору в удовлетворительном состоянии «___» __________ 20__ года.». Не важно, как вы оформите передачу, главное, чтобы факт передачи объекта недвижимости был подтвержден документально. Если это будет акт, его нужно также подписать в двух или трех экземплярах.
5. Реквизиты сторон договора аренды также следует максимально точно прописать. Если договор подписывает директор компании, указывается, что он действует на основании устава, если иное лицо – следует прописать реквизиты его доверенности, а ее копию подшить к договору аренды. При заключении договора с физическим лицом указываются его паспортные данные, место регистрации, реквизиты счета в банке.
6. В договоре аренды особое внимание стоит уделить описанию и способу оплаты стоимости. Мы обычно указываем так: «оплату стоимости аренды Объекта Арендатор производит в срок не позднее 15 числа месяца, предшествующего очередному месяцу использования Объекта (предоплата), безналичным способом на расчетный счет Арендодателя, указанный в реквизитах сторон (п. ___ Договора).». По соглашению сторон в стоимость аренды включается сумма налога на добавленную стоимость или без нее – это зависит от применяемой системы налогообложения сторон договора.

Источник: http://smway.ru/dogovor-arendyi-pomeshheniya/

Правила съёма: Как безболезненно арендовать помещение

Наряду со стройподрядом, аренда — один из наиболее распространённых источников судебных споров.

Причины этому две: во-первых, сами участники оборота не вполне понимают тонкостей арендных отношений, и, во-вторых, само законодательное их регулирование неоднозначно и порой подразумевает полярные позиции в отношении одного вопроса.

Чтобы избежать проблем, на договор аренды стоит смотреть глазами юриста, то есть использовать чёткий алгоритм изучения документа, последовательно задавая себе ряд вопросов. 

Кто

Вопрос первый: кто является контрагентом? На сайте Высшего арбитражного суда можно посмотреть, насколько этот арендодатель конфликтен, в скольких судебных делах участвовал. Общую информацию о компании можно найти на nalog.ru и в системе СПАРК.

Далее необходимо проверить правомочие контрагента на заключение договора. Если его подписывает генеральный директор, запрашиваем решение о его назначении, если другой сотрудник компании — доверенность.

Если этого права не прописано в его собственном договоре аренды, то ваш с ним договор можно заключить лишь с письменного согласия основного арендатора. В целом, если вы субарендатор, режим договора аренды для вас не безразличен.  

 Что

Второй вопрос: что вы берёте в аренду? Важно понимать, что объектом арендных отношений может быть только индивидуально определённая вещь. Так, например, нельзя взять в аренду просто ручку, но можно «чёрную перьевую ручку компании Parker со стальным пером и корпусом из латуни». Это же касается и помещений.

Если вы снимаете не всё помещение, а его часть (например, точку в торговом центре), к договору нужно обязательно прилагать поэтажный план, на котором графически показано местоположение вашей точки. Точная площадь помещения определяется путём совместного обмера площади вместе с представителем арендодателя.

Также стоит запросить выписку из Единого государственного реестра прав недвижимого имущества на участок, который берётся в аренду.

нельзя взять в аренду просто ручку, но можно «чёрную перьевую ручку компании Parker со стальным пером и корпусом из латуни»

Она не очень дорогая. Из неё вы узнаете, есть ли у арендодателя права на сдачу имущества в аренду, не заложено ли оно, ведутся ли по отношению к этому объекту судебные споры. Вполне вероятно, что права собственности у этого лица не будет. Но это не означает, что договор не может быть заключён.

Так бывает, например, при строительстве  помещений: торговый центр уже построили, а право собственности на него ещё не оформили. Для таких случаев практика выработала такую вещь, как предварительный договор аренды. Единственный объект этого договора — обязательство заключить договор после того, как арендодателем будет получено право собственности.

В этом договоре обычно прописывают, что вы можете пользоваться имуществом в полной мере и до заключения основного договора.

Сколько

Поняв, кто перед нами и что мы берём в аренду, можно перейти к формулированию условий договора. Арендная плата может представлять собой твёрдую сумму или формулу расчёта, складывающуюся из различных коэффициентов. Главное, чтобы она была фиксированной.

Нельзя позволять, чтобы некая переменная в формуле полностью зависела от воли одной из сторон — например, уточняющий коэффициент арендодателя, который тот сообщает каждый месяц. Это может привести не только к злоупотреблениям одной стороны, но и к тому, что суд признает цену договора недействительной.

В договоре важно указать, включает ли цена налог на добавленную стоимость (НДС).

Интересный момент — арендная плата также не может быть установлена в виде оплаты коммунальных платежей или расходных материалов. Условно говоря, она не может быть равна тому, что вы сами тратите, потому что договор аренды всегда должен быть возмездным.

Естественно, в договоре стоит избегать любых односторонних полномочий, в том числе права арендодателя изменять плату, например, на основании отчёта оценщика.

Ремонт

При формулировании условий договора следует обратить внимание на ответственность сторон за его нарушение: какой предусмотрен порядок возмещения договорных убытков.

Если что-то сломается, выйдет из строя, каким образом и кем это будет компенсировано.

Когда вы берёте помещение в аренду, то по истечении срока договора вы обязаны вернуть его в таком же состоянии с учётом естественного износа.

Если вы хотите провести ремонт, который приведёт к так называемым неотделимым улучшениям помещения, стоит максимально подробно прописать его условия в контракте

Перед подписанием договора следует получить заключение оценщика, в котором будут отмечены состояние и недостатки помещения.

Если недостатки не прописаны в договоре, вы вправе требовать возмещения расходов на проведение капитального ремонта, ссылаясь на необходимость их устранения.

Если вы хотите провести ремонт, который приведёт к так называемым «неотделимым улучшениям» помещения, стоит максимально подробно прописать его условия в контракте. В нём стоит указать некую стоимость этих улучшений, которую обязуется компенсировать арендодатель.

Регистрация

Если вы заключаете договор сроком более года, обязательно нужна его государственная регистрация. По этой причине многие договоры аренды оформляются на 11 месяцев. Интересный нюанс: для договора на неопределённый срок регистрация не нужна, так как этот срок может составлять как меньше, так и больше года.

для договора на неопределённый срок регистрация не нужна, так как этот срок может составлять как меньше, так и больше года

Регистрация — это дополнительная защита ваших прав. Например, вы сможете защитить себя от ситуации, при которой помещение сдаётся в аренду сразу двум арендаторам. При этом, государственная регистрация тормозит оборот — нужно потратить значительное время на сбор документов и ожидание вердикта.

Продление

Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, имеет преимущественное право перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если он заведомо уведомил арендодателя о своём желании воспользоваться этим правом.

Новый договор автоматически заключается на неопределённый срок.

Стоит помнить, что при неопределённом сроке есть ограничения, связанные с тем, каким образом стороны должны уведомить друг друга о том, что они расторгают договор.

Также наличие преимущественного права не означает, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. Арендодатель никак не связан условиями прежнего договора.

Расторжение

По закону, односторонний выход из обязательств у нас недопустим, то есть договор не может быть расторгнут по желанию одной из сторон, если это условие не прописано в самом договоре.

Арендодатель не может просто по своей прихоти выкинуть арендатора со своей территории, поменять замки, тем самым препятствуя законному использованию имущества. Он имеет право сделать это только при условии, что арендатор совершил так называемое существенное нарушение.

Список этих существенных нарушений должен быть заранее прописан в договоре.

Благодарим за помощь в подготовке материала Евгения Упорова, юриста компании «Монастырский, Зюба, Степанов & Партнёры». 

Фотография на обложке: Ollanski

Источник: https://www.the-village.ru/village/business/cloud/156497-arenda

Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее – Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Можно ли построить склад на арендованной земле?

Предложение построить здание на арендованном участке у многих вызывает недоверие.

И ход мыслей тут вполне понятен: ты вкладываешь деньги в строительство недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком,  а собственник земли через какое-то время решает расторгнуть договор аренды, находит для этого весомые причины.

И что тогда: брать свое здание и переносить на другой участок? Мысль слегка утрирована, но опасность расторжения договора аренды многим неосведомленным людям мешает вкладывать деньги в достаточно выгодные проекты. 

Риск, конечно, существует, но в целом строительство на арендованном земельном участке – жизнеспособный механизм, позволяющий ощутимо расширить ареал застройки.

Построить можно, главное – выполнить все требования к оформлению документов и внимательно отнестись к условиям договора аренды земельного участка. В таком случае следует понимать, что кроме стандартного регулирования процесса возведения складского помещения, установленного на законодательном уровне, существуют дополнительные правила и ограничения, введенные арендными правоотношениями.

Этап первый. Поиск подходящего участка

Построить склад можно не везде. Согласно ст.7 Земельного кодекса РФ все земли разделены на категории по своему целевому назначению. И их использование возможно только тем способом, который предусмотрен для данной категории земли.

Нельзя построить капитальное строение на землях с/х назначения, точно так же, как нельзя возвести складское помещение на участке, отведенном для строительства жилого дома. В общем, целевое назначение формируется из категории земельного участка, вида разрешенного использования, оборотоспособности и расположения относительно территориального планирования.

Узнать целевое назначение земельного участка можно из:

• акта о предоставлении земельного участка;
• договора, предметом которого является этот участок;
• государственного кадастра недвижимости;
• документа о госрегистрации прав на земельный участок.

Первым делом, найдя подходящий участок, необходимо понять, а можно ли будет построить на нем склад. Если целевое назначение участка не позволяет это сделать, не стоит сразу сбрасывать участок со счетов. В законе заложена возможность смены целевого назначения двумя способами: изменение вида разрешенного использования в рамках одной категории, и изменение самой категории.

Кроме законодательной возможности постройки склада на земельном участке, необходимо также учитывать технические возможности: ландшафт, наличие подъездных путей и необходимых коммуникаций. Такие тонкости следует обговаривать с архитектором.

Этап второй. Заключение договора аренды

Если закон регулирует правила постройки зданий одинаково для всех застройщиков. То договор аренды – индивидуальный документ, и стороны могут внести в него свои условия, не противоречащие законодательству. Основными моментами, на которые стоит обратить внимание, являются:

• срок аренды земельного участка;
• в договоре должно быть указано, что арендатору разрешено возведение определенного типа здания, могут быть прописаны ограничения технических параметров здания или сроков строительства, а также ответственность за нарушение таких требований;
• последствия окончания срока аренды и досрочного расторжения договора. Возвращается ли участок собственнику в изначальном виде или право собственности на возведенное здание переходит к собственнику земельного участка.

Именно от условий договора во многом зависит, выгодна ли будет аренда земли под строительство склада. В большинстве случаев арендуется земля государственной или муниципальной формы собственности, которую можно получить в собственность после окончания строительства, если нет нарушений договора аренды.

Если арендодателем выступает государственный или муниципальный орган исполнительной власти, то они имеют свой типовой договор аренды земельного участка под строительство склада, который и предложат подписать. Например, вот такой http://www.datarent.ru/2684/2941/3099. И условия, на которых предоставляется аренда, тоже типовые.

Этап третий. Документальное сопровождение строительства

Строительство склада на арендованной земле в плане получения разрешений и ввода в эксплуатацию ничем не отличается от строительства на собственном участке. Изначально необходимо оформить разрешение на строительство по всем правилам, присущим данному виду сооружений.

Процедура зависит от того, будет ли возведенный склад отнесен к капитальным сооружениям. Практически на всех этапах потребуется подтвердить свое право на строительство на данном участке, что делается при помощи договора аренды, вместо документа, подтверждающего право собственности на землю.

По окончанию строительства, склад сдается в эксплуатацию и на него оформляется право собственности.

собственнику земельного участка, или арендатору, построившему склад? Если в договоре аренды не прописана такая ситуация, то вопрос передается на рассмотрение суда, где еще не выработан единый подход.

Но если еще и нарушено целевое назначение земли, то вообще, могут заставить снести такое сооружение.

Правильно составленный договор аренды дает практически такие же права арендатору при строительстве склада, что и собственнику земельного участка.

А неуклонное выполнение всех условий договора делает эксплуатацию здания реальной на протяжении всего срока аренды.

Склад, построенный с соблюдением всех требований закона и договора, без проблем оформляется в собственность арендатора, у которого также может быть право на дальнейшее получение в собственность и арендуемого земельного участка.

Источник: http://skladovoy.ru/mozhno-li-postroit-sklad-na-arendovannoj-zemle.html

Как арендодателю оформить договор аренды строящегося здания

Согласно закону можно сдавать в аренду строящееся здание. Какие особенности договора иметь в виду арендодателю.

Закон не препятствует заключению договора аренды до введения в эксплуатацию объекта недвижимости.

В подобных договорах заинтересованы как арендодатели, так и арендаторы – например, когда возводят новый торгово-развлекательный комплекс.

Арендаторам выгодно получить доступ к помещению и успеть отремонтировать его до открытия центра. С этой целью оформляют аренду во время строительства. Но такая сделка имеет свои особенности.

Когда арендодатель готовит сделку аренды в строящемся здании, ему нужно добиться двух целей:

• договориться о максимально возможном сроке сделки;
• не упустить арендатора, если оформление права на здание затянется.

При этом договор нужно составить так, чтобы не допустить противоречий в содержании, из-за которых есть риск потерять контрагентов и выплаченные ими деньги.

Аренду в строящемся здании оформляют с помощью смешанного договора

Когда заключают сделку об аренде до введения в эксплуатацию объекта недвижимости, договор получает характер смешанного. В нем присутствуют элементы предварительного договора и договора о передаче объектов для ремонта (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Обычный договор аренды заключить не получается, так как в силу п. 3 ст. 429 ГК РФ и ст. 608 ГК РФ объект аренды нужно индивидуализировать, и у арендодателя должно быть право собственности на объект. При аренде во время строительства такие условия соблюсти не удается.

Чтобы оформить аренду в строящемся здании:

1. Подписывают договор о передаче объекта для ремонта.
2. В тексте указывают, что стороны обязуются в будущем заключить краткосрочный договор аренды (пока арендодатель не получит недвижимость в собственность).
3. Обязуются заключить долгосрочный договор аренды.

Однако ошибки и противоречия в подобном соглашении нередко позволяют арендатору отказаться от сделки.

Когда арендодатель оформляет аренду во время строительства, он рискует не удержать контрагентов

Арендатор может отказаться от сделки, если арендодатель не выполнит обязательства. Когда речь идет об аренде до ввода в эксплуатацию здания, арендодатель зависит от регистрации права собственности.

Если в смешанном договоре аренды строящегося здания установили конкретный срок заключения долгосрочного договора аренды, а арендодатель не успел оформить право собственности, для арендатора это повод отказаться от сделки и взыскать ее обеспечение как неосновательное обогащение (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 10.10.16 по делу № А19-16377/2015, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа 26.07.11 по делу № А33-12833/2010). Обеспечение сделки останется у арендодателя только в том случае, если долгосрочный договор не подписали не по его вине (постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12).

При аренде строящегося здания арендодателю нужно продумать формулировки договора

Чтобы снизить риск незаключения долгосрочного договора, арендодателю нужно правильно оформить условия сделки по аренде во время строительства. В частности, в условии о сроке заключения долгосрочного договора нельзя связывать срок с событием, которое может не наступить. Также следует обратить внимание на согласованность условия о сроке.

В договоре аренды до введения в эксплуатацию не используйте фразы с неопределенностью

Когда в условия соглашения об аренде во время строительства включают положения о сроке заключения основного договора, не нужно ссылаться на вероятные события. Например, на дату ввода в эксплуатацию или день регистрации права арендодателя на имущество.

Такое условия суд может счесть несогласованным. Лучше указать в тексте конкретную дату или период времени с определенного момента (п. 52 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25). Если увязываете срок с событием, укажите такое, которое наступит неизбежно (ст.

190 ГК РФ).

Если срок не указать, основной договор нужно подписать в течение года с момента заключения предварительного (ст. 429 ГК РФ).

Он должен будет уведомить об этом за три месяца до расторжения.

Проверьте текст и исключите противоречия из договора об аренде во время строительства

Когда арендодатель предлагает контрагенту сделку аренды в строящемся здании, нужно проверить:

• согласованы ли условия между собой условия о сроке заключения основного договора, нет ли противоречий;
• как именно сформулированы обязательства по заключению договора долгосрочной аренды. Следует избегать фраз типа «намерены» или «собираются». Используйте формулировки со словами «обязаны» или «заключат».

По материалам публикации в № 5, 2021 г.

Источник: https://www.law.ru/article/21682-arenda-stroyashchegosya-zdaniya

Как оформить договор аренды зданий и сооружений?

В ситуациях, когда гражданин хочет арендовать недвижимые сооружения, то он составляет контракт с арендодателем. В момент оформления юридической бумаги у сторон появляется ряд прав и договорных обязанностей, которые они должны соблюдать.

Читайте в статье об особенностях составления контракта аренды объектов недвижимости, о перечне прав и обязанностей участников сделки и о необходимости регистрации составленной бумаги.

Особенности договора

С юридической точки зрения договор аренды зданий и сооружений является:

• взаимным;
• возмездным;
• консенсуальным.

Предметами договора являются здания, сооружения и их стоимость.

Особенности договора аренды зданий и сооружений:

1. Он оформляется в письменной форме и в единственном экземпляре.
2. В законодательстве прописывается специальная форма его составления. Если она не соблюдается, то договор считается недействительным.
3. Документ составляется сроком на 1 год и подлежит обязательной государственной регистрации.

Требования к оформлению

Сторонами оформленного договора найма выступают арендатор и арендодатель. Срок действия соглашения определяется участниками сделки.

Условия оформления соглашения об аренде зданий и сооружений:

• контракт оформляется на русском языке;
• количество копий может увеличиваться в зависимости от пожеланий участников сделки;
• изменения в контракт могут вноситься только по обоюдному согласию;
• договор расторгается только на основаниях, обозначенных в договоре.

Контракт может быть расторгнут по инициативе арендатора или арендодателя.

Основания нанимателя для расторжения соглашения:

1. Если собственник объекта недвижимости не предоставляет его в срок, установленный в контракте.
2. Если в последствии возникших обстоятельств арендуемый объект стал непригодным для эксплуатации.

Основания арендодателя для расторжения контракта о найме:

1. Если наниматель использует арендуемый объект не по целевому назначению.
2. После использования арендатором здания, его технические характеристики были повреждены.
3. Наниматель пропустил срок погашения ежемесячных платежей.

Обязанности сторон соглашения

Ответственность по договору аренды зданий и сооружений предусмотрена, как для арендодателя, так и для арендополучателя.

В обязанности арендодателя входят:

• передача нанимателю зданий и сооружений в состоянии, обозначенном в договоре. В момент передачи объектов недвижимости в аренду вместе с ними передается и земля, на которой они находятся;
• предоставление всех необходимых, для арендуемых зданий и сооружений, документов;
• передать объекты недвижимости в установленный в договоре срок;
• осуществить капитальный ремонт арендуемой недвижимости.

Права арендодателя:

1. Следить за использованием арендатором зданий и сооружений, согласно положениям соглашения.
2. В любое время посещать сданный в аренду объект недвижимости.
3. Пользоваться привилегиями собственника, но не злоупотреблять.

Арендополучатель согласно договору аренды обязан:

• вернуть арендуемые здания и сооружения в надлежащем виде;
• вовремя передавать арендодателю арендную плату, указанную в договоре;
• не передавать арендуемые здания и сооружения третьему лицу;
• оплачивать все расходы, необходимые для содержания объектов.

Арендатор также обладает рядом прав:

1. Получение согласия собственника объекта недвижимости на перепланировку сооружения и на улучшение его технических характеристик.
2. Получить потраченные на ремонт деньги от арендодателя.

Образец договора аренды

Форма соглашения об аренде зданий и сооружений должна содержать следующие положения:

• полное название документа;
• дата и место его заключения;
• данные об участниках сделки;
• предмет контракта;
• порядок передачи зданий и сооружений;
• права и обязанности сторон договора;
• срок действия подписанного соглашения;
• порядок передачи и стоимость арендных платежей;
• способы разрешения спорных ситуаций;
• основания, на которых может быть расторгнут контракт;
• банковские реквизиты сторон и их подписи.

В соглашении указываются следующие данные о здании:

• его местонахождение;
• его назначение;
• техническая характеристика;
• общая площадь и этажность.

Образец договора аренды

Подлежит ли договор аренды зданий и сооружений регистрации?

Если срок действия контракта найма зданий и помещений больше одного года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Заявители подают заявку в Росреестр, находящийся по месту нахождения сооружения.

В случае, если соглашение об аренде нежилого объекта составляется на период меньше одного года или на неопределенный срок, то государственной регистрации оно не подлежит.

Важно! Срок действия соглашения начинает действовать с момента его государственной регистрации.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/dogovor-arendy-zdanij-i-sooruzhenij.html