+7(499)495-49-41

Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил

Содержание

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок дает арендатору приоритет перед другими лицами на заключение договора   если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

Однако этим правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если одновременно выполняются следующие восемь условий:

1) арендатор  добросовестно и скрупулёзно  исполнял свои обязательства по договору;

2) договор аренды был заключен на определенный срок;

3) договор аренды был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);

4) договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;

5) арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;

6) арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;

7) арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;

8) преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды.

При аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок  имеет только  арендатор, который полностью исполнял условия договора…

К примеру, если арендатор допустил просрочку при внесении арендной платы, то он не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Это объясняется необходимостью учитывать интересы арендодателя, который может не захотеть продолжать договорные отношения с контрагентом, не исполняющим свои обязанности по договору надлежащим образом.

Существенное или несущественное нарушение условий заключенного договора допустил арендатор при новом заключении договора, значения не имеет Имеет значение лишь сам факт такого нарушения.

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, который был заключен на определенный срок

 Это объясняется тем,  арендатор обязан заранее (до истечения срока аренды) уведомить арендодателя о своем желании продлить договор, причем само это право возникает по окончании срока действия договора. Если  в договоре аренды срок его действия  не определен, то и преимущественное право реализовать не получится.

 Арендатор рискует утратить преимущественное право, если в связи с истечением срока действия договор аренды будет возобновлен на неопределенный срок.

Договор аренды был зарегистрирован

Если договор аренды недвижимости должен был быть зарегистрирован, но стороны этого не сделали, то арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора.

Договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, срок которого истек.

Если аренда была досрочно расторгнута, то арендатор не получает преимущественного права.

Поэтому арендатору нужно проявлять осторожность в таких случаях, даже если арендодатель предлагает расторгнуть действующий договор аренды под предлогом последующего заключения нового договора.

Арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения

 О своем намерении  продолжить арендные отношения, арендатор  должен уведомить об этом арендодателя.

 Арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду

Если арендодатель более не желает сдавать  в аренду  свое имущество, то арендатор не сможет реализовать право на преимущественное заключение договора на новый срок.

  Преимущественное право арендатора не предусматривает корреспондирующую обязанность арендодателя заключить договор в том случае, если арендодатель больше не желает сдавать имущество в аренду.

Вместе с тем, может оказаться, что арендодатель, отказавший в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на это обстоятельство, в последующем все же сдал имущество в аренду.

Арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем

Преимущественное право  арендатора  не означает, что он имеет право на льготные (боле выгодные) условия аренды. Арендатор имеет приоритет перед другими лицами в отношении заключения договора именно на условиях арендодателя.

Если арендатор не согласен на предложенные арендодателем условия, то он может отказаться от заключения договора на новый срок. В таком случае арендодатель вправе найти новых контрагентов в отношении объекта аренды.

Однако это не означает, что арендатору придется согласиться на условия, худшие в сравнении с другими потенциальными контрагентами.

Может  сложиться ситуация, когда на предложенных арендодателем условиях  другие лица и прежний арендатор отказались заключать договор аренды.

В таком случае арендодатель может снизить требования к заключению договора (например, снизить размер желаемой арендной платы).

В этих случаях нужно иметь в виду, что при снижении арендодателем своих требований к заключению нового договора он обязан сначала предложить заключить договор на новых условиях прежнему арендатору.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды

Преимущественное право на заключение договора аренды может быть ограничено законом или договором.

В законе имеются ограничения  применительно к договорам:

• проката;

• аренды транспортных средств с экипажем  и без экипажа;

• аренды земельных участков ;

• водопользования;

• аренды участков лесного фонда.

В договоре также может быть указано, что арендатор по окончании срока  договора преимущества в заключении договора на новый срок не имеет. В таком случае арендатор преимущественного права не имеет.

Чтобы избежать такого рода негативных последствий, при согласовании текста договора арендатору нужно исключать из проекта соглашения подобные формулировки.

Статью пролонгация договора аренды читайте     здесь.

Источник: http://pershickow.ru/preimushhestvennoe-pravo-arendatora-na-zaklyuchenie-dogovora-arendy-na-novyj-srok.

Защита интересов арендодателя. Что предотвратит споры с арендатором

Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил

Традиционно наименее защищенной стороной договора аренды недвижимого имущества считается арендатор — арендодатели, как правило, имеют возможность настоять на своих условиях договора.

Но даже с учетом такой сильной позиции у арендодателя тоже возникают определенные риски. Обычно они связаны с некорректными формулировками договора, которые могут привести к совсем не тем последствиям, на которые рассчитывал арендодатель.

А также с неурегулированностью в договоре некоторых моментов, при наличии которых можно было бы избежать лишних споров.

Право арендодателя на увеличение арендной платы

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Эта норма носит диспозитивный характер, то есть договор может предусматривать право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке. Но для этого нужно установить конкретный порядок оформления такого изменения.

Например, можно указать, что арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы, и условие договора об арендной плате считается измененным с момента получения уведомления.

ВОПРОС В ТЕМУ
Можно ли установить в договоре условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще раза в год?
Нет, нельзя.

Норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса о том, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год, является императивной.

В договоре нельзя установить меньшую периодичность изменения арендной платы — такое условие будет ничтожным (определение Высшего арбитражного суда от 21.02.11 № ВАС-9525/10).

Риски. Если процедуры одностороннего изменения арендной платы в договоре нет, то иной порядок изменения договора (то есть не по соглашению сторон) считается неустановленным.

В этом случае любые изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п.1 ст. 452 ГК РФ).

Соответственно, уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа 02.08.10 по делу № А59-6902/2009).

Даже если в договоре есть процедура уведомительного изменения арендной платы, этого недостаточно в случаях, когда договор зарегистрирован. В данной ситуации тоже действует правило о том, что соглашение об изменении договора должно заключаться в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

То есть соглашение должно пройти процедуру госрегистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Суды руководствуются этим правилом, даже когда договор предусматривает уведомительный порядок изменения арендной платы (определения ВАС РФ от 29.09.

09 № ВАС-11402/09, от 27.04.09 № ВАС-4694/09). Но при попытке представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя возможны сложности.

Не исключено, что регистрации этого документа придется добиваться через суд, и все это время изменение договора в части арендной платы будет несостоявшимся.

Что указать в договоре.

Если договор не требует регистрации, достаточно прописать в нем процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем.

Если же договор заключен на срок не меньше года, то лучше закрепить условие об индексации твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя при изменении какого-либо конкретного показателя: стоимости коммунальных услуг, коэффициента инфляции и т. д.

В таком случае новая сумма арендной платы считается не изменением ее размера, а расчетом размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Следовательно, регистрация не требуется.

Условие об изменении договора в судебном порядке

Бывает, что арендодатели включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон, а не в уведомительном порядке, но при возникновении определенных обстоятельств (например, при изменении официально установленного уровня инфляции). Такое условие воспринимается арендаторами как менее жесткое, чем односторонний порядок повышения арендной платы арендодателем.

Но в то же время арендодатель полагает, что в случае отказа арендатора от его предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции арендодатель легко добьется изменения договора в судебном порядке по подпункту 2 пункта 2 статьи 450 кодекса.

Согласно этой норме, договор может быть изменен по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором.

Риски. Само по себе включение в договор условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки конкретных обязательств по безусловному заключению соглашения об изменении договора в этой части.

Это условие предполагает согласование изменения договора при наступлении предусмотренных в нем обстоятельств без какого-либо понуждения.

То есть отказ арендатора от заключения соглашения еще не дает арендодателю права требовать в судебном порядке изменения договора: необходимо условие о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор об изменении арендной платы подлежит передаче на рассмотрение суда (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Что указать в договоре.

Чтобы условие об изменении арендной платы в случае роста инфляции сработало даже при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуются точности в формулировке.

Во-первых, важно указать, что арендная плата при изменении уровня инфляции не просто «может быть изменена» по соглашению сторон, а «подлежит изменению».

Без такого условия арендодатель не вправе требовать повышения платы, ссылаясь на инфляционные процессы (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Во-вторых, нужно включить условие о том, что при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передается на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.06 по делу № А56-37923/2005).

Право прекращения доступа и удержания имущества

Арендодатели заинтересованы в установлении механизмов воздействия на арендатора при возникновении задолженности по арендной плате.

Конечно, можно установить право арендодателя на отказ от договора, а если арендатор отказывается освобождать помещение и погашать долг — обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности.

Но для добровольной уплаты долга гораздо эффективнее прекратить доступ арендатора в помещение, а также удерживать оставшееся там имущество до погашения задолженности.

ВОПРОС В ТЕМУ
Можно ли предусмотреть в договоре право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора без конкретных причин для расторжения?
Да, можно (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 09.09.08 № 5782/08, определение Высшего арбитражного суда от 01.03.10 № ВАС-1037/10).

Риски. Без специального условия в договоре ни прекращение доступа арендатора в арендуемые помещения, ни удержание его имущества незаконны. Препятствие в доступе — это нарушение главной обязанности арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатора.

Что касается удержания, то, согласно пункту 14 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 11.01.02 № 66, право на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника.

В ситуации, рассмотренной в вышеуказанном письме № 66, имущество арендатора оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора (он оставил имущество в помещении после истечения срока аренды). Удержание в этих обстоятельствах суд счел законным.

На основании данных разъяснений нижестоящие суды рассматривают в качестве единственного законного случая удержания имущества арендатора оставление этого имущества во владении арендодателя после истечения срока аренды.

Захват имущества арендатора в период действия договора суды считают неправомерным и не порождающим права удержания (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 10.03.09 по делу № А43-25878/2007-2-701, Северо-Западного округа от 23.10.09 по делу № А21-8413/2008, определение ВАС РФ от 04.12.07 № 15401/07).

Правила пожарной безопасности в договоре аренды

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»). Согласно пунктам 10 и 38 Правил пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03, утверждены приказом МЧС России от 18.06.

03 № 313), собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий.

На практике по итогам проверок Роспожарнадзора между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто из них и за что должен отвечать в области пожарной безопасности.

Для устранения неясностей лучше привести в договоре аренды или приложении к нему объем конкретных обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16.12.08 по делу № А48-2636/08-6). Это поможет установить субъект ответственности.

Что указать в договоре.

Если договор прямо предусматривает право арендодателя в период действия договора прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате, а также удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности, то в случае судебного спора, суд скорее всего будет на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 27.04.10 по делу № А60-25828/2009-С12, Центрального округа от 03.07.06 № А68-ГП-109/А-04, Северо-Западного округа от 26.03.09 по делу № А56-10770/2008). В договоре можно предусмотреть не только право арендодателя при возникновении задолженности ограничить доступ в помещение, но и право на отключение подачи электроэнергии. Для торговых площадей это сделает использование помещения по назначению невозможным, и никакие дополнительные способы ограничения доступа (смена замков, привлечение охраны и т. д.) могут не понадобиться.

Почему автор предложил эту тему

Наталья Ахматова, начальник юридического отдела ООО «Директория»:

«Я предложила тему „Защита прав арендодателя при заключении договора аренды“ в связи с тем, что работаю в управляющей компании торгового центра, который является арендодателем в отношении секций центра. Очень часто возникают казусные ситуации с арендаторами, которые можно решить только в судебном порядке.

Естественно, лишний раз судиться нет ни времени, ни желания. Хотелось бы приходить к разрешению конфликтов без суда — на основании положений договора.

В частности, хотелось бы видеть в статье вопрос о легитимности права арендодателя на ограничение доступа арендатора в помещение при нарушении обязательства по внесению арендной платы».

Но тут важно учитывать, что арендодатель не вправе требовать арендную плату за тот период, когда арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.12.10 по делу № А27-4506/2010).

Поэтому использовать такую меру целесообразно при возникновении крупной задолженности. Иначе невосполнимые потери в размере неполученной арендной платы за период прекращения доступа арендатора в помещение могут превысить сумму накопившегося долга, который стал причиной прекращения доступа.

Еще один вариант: наряду с правом прекратить доступ в помещение и удерживать имущество установить право одностороннего расторжения договора при возникновении задолженности свыше определенного размера.

Это позволит вовремя расторгнуть договор, если меры по предотвращению доступа в помещение не возымели действия.

СОВЕТ В ТЕМУ
В договоре лучше предусмотреть конкретный срок для арендатора по освобождению помещения при прекращении договора, а также последствия просрочки
Например, можно включить обязанность арендодателя, если арендатор не вывозит вовремя свое имущество из помещения, обеспечить его сохранность лишь в течение определенного срока, а затем вывезти его самостоятельно, составив опись имущества с участием представителя независимой стороны. Расходы на хранение и вывоз имущества можно возложить на арендатора

Телегин Максим, юрист ООО «Юрекс ЛТ»

источник: http://www.lawyercom.ru/favreader.htm?id=1726

Источник: http://PMKA.su/news/88.html

Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил

Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок — одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Благодаря этому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

Галина Богдановская

кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Роман Масаладжиу

кандидат юридических наук, старший эксперт ЮСС «Система Юрист», преподаватель МГЮА им. О.Е. Кутафина

Владимир Ланда

кандидат юридических наук, советник Правового управления правительства г. Москвы

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок — одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Благодаря этому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

Однако есть риск, что арендодатель нарушит преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, в результате чего арендатор фактически лишится тех выгод, на которые он был вправе рассчитывать при нормальном развитии событий.

По этой причине арендатору нужно знать, как он может защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил.

О некоторых вопросах, связанных с реализацией арендатором своего преимущественного права на заключение нового договора аренды, см. также:

При аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды. Подробнее об этом см. Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

В каких случаях преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок будет нарушено

Преимущество прежнего арендатора существует только в том случае, если иным претендентам на аренду имущества предлагаются одинаковые условия для заключения договора аренды. Если договор аренды уже заключен с новым арендатором, то право прежнего арендатора на преимущественное заключение договора будет нарушено при следующих условиях:

  • договор аренды, который подлежал государственной регистрации, был зарегистрирован в установленном порядке;
  • предыдущий договор аренды прекратил свое действие по окончании своего срока и не был досрочно расторгнут;
  • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
  • старый арендатор заблаговременно или в срок, указанный в договоре, уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
  • преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды;
  • арендодатель в течение одного года со дня истечения срока предыдущего договора заключил договор с новым арендатором на условиях, которые сначала не предложил прежнему арендатору. Новые это будут условия или те же, что были в прекращенном договоре, в данном случае значения не имеет. Это объясняется следующим образом. Если с новым арендатором будет заключен договор на условиях прекращенного договора аренды, а прежний арендатор пожелал воспользоваться преимущественным правом заключить договор, это будет являться нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора. Дело в том, что в этом случае прежний арендатор уже изъявил свое желание заключить договор на новый срок. Если арендодатель заключит с новым арендатором договор на условиях, которые он не предложил прежнему арендатору, то это также будет нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок. Это связано с тем, что новые условия прежнему арендатору не были предложены и он от них не отказывался.

Какими способами защиты может воспользоваться арендатор, если арендодатель нарушил его право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение одного года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору предъявить в суде одно из двух требований (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ):

  • потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
  • потребовать только возмещения таких убытков.

Как разъяснил ВАС РФ, преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (абз. 2 п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Внимание! Арендатору необходимо доказать факт заключения договора аренды в отношении того же имущества между арендодателем и третьим лицом. В противном случае арбитражный суд откажет арендатору в удовлетворении иска о защите преимущественного права на заключение договора аренды

Арендатору нужно иметь в виду, что его преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок считается нарушенным только тогда, когда арендодатель заключит договор аренды с третьим лицом. Если арендатор имеет лишь намерение заключить договор аренды, то в таком случае оснований для предъявлений иска не имеется.

Поэтому, если арендатор собирается предъявить к арендодателю иск о защите преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, ему нужно будет доказать факт заключения договора аренды между арендодателем и третьим лицом. В противном случае в иске будет отказано.

Пример из практики: Президиум ВАС РФ указал, что защита преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок возможна лишь в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу

Истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении ответчика подписать соглашение о продлении договора аренды нежилого помещения.

Суд первой инстанции в иске отказал. При этом суд первой инстанции исходил из того, что основания для понуждения ответчика к заключению договора аренды отсутствовали. По мнению суда первой инстанции, преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и обязал ответчика подписать соглашение о продлении договора аренды нежилого помещения.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что истец, надлежащим образом исполнявший обязанности арендатора, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Ответчик обратился с заявлением о пересмотре постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора в связи с неправильным толкованием судами статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Президиум ВАС РФ указал следующее.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Такие правила предусмотрены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Из указанной нормы вытекает, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Истец не заявлял требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представил доказательств передачи спорного помещения в аренду третьему лицу. В связи с этим оснований для удовлетворения иска в данном случае не имелось.

На основании изложенного Президиум ВАС РФ отменил обжалуемые судебные акты и оставил в силе решение арбитражного суда первой инстанции (постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. № 3440/05).

Нужно также отметить, что у арендатора, чье преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок было нарушено, нет такого способа защиты своих прав, как понуждение к заключению договора с арендодателем. Арендатор может воспользоваться двумя способами защиты:

  • потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
  • потребовать только возмещения причиненных убытков.

Иных способов защиты, включая требования о понуждении арендодателя заключить договор аренды или признать недействительным договор аренды арендодателя с новым арендатором, у бывшего арендатора нет. Это вытекает из правил, установленных в абзаце 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Также не подлежат удовлетворению исковые требования арендатора, если арендодатель передал спорное недвижимое имущество другому лицу не по договору аренды, а по иному правовому основанию.

Например, по договору безвозмездного пользования. Такая правовая позиция содержится в пункте 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.

№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Наконец, арендатор не может требовать заключить договор аренды в отношении другого имущества.

Это касается как случаев, когда прежнее имущество передать в аренду не представляется возможным (например, в связи с тем, что арендодателю оно необходимо для собственных нужд, или по причине того, что прежний объект аренды больше не существует), так и иных случаев, когда арендатор по тем или иным причинам желает заключить договор в отношении иного объекта аренды (например, арендатор хочет арендовать помещение с большей площадью, чем прежнее). Во всех таких случаях арендодатель вправе отказать арендатору в заключении нового договора аренды.

Пример из практики: суд кассационной инстанции указал, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано только в отношении ранее арендованного объекта аренды. Такое право не распространяется на сходный или аналогичный объект

Истцы обратились в арбитражный суд с иском об обязании ответчика заключить договоры на предоставление мест для торговли цветами на территории рынка.

В обоснование иска истцы указали, что осуществляли торговлю цветами на территории рынка на протяжении нескольких лет на основании заключенных с ответчиком договоров по предоставлению в пользование торговых мест.

Однако, несмотря на длительные отношения по использованию торговых мест, в конце 2006 года ответчик сообщил истцам об отсутствии возможности заключить новые договоры на эти места на следующий год.

Ответчик сослался на предписания ведомств санитарно-эпидемиологического и ветеринарного контроля и надзора, согласно которым была запрещена реализация цветов в занимаемых истцами павильонах в непосредственной близости от молочных продуктов.

Истцы полагали, что они как добросовестные арендаторы по истечении срока договоров имеют при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договоров аренды на новый срок.

В связи с этим истцы направили ответчику предложение заключить с ними договоры на предоставление других торговых мест на территории рынка на прежних условиях, чтобы исключить продажу цветов в непосредственной близости от пищевых продуктов.

На это предложение ответчик ответил отказом, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд первой инстанции в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Истцы обратились с жалобами в суд кассационной инстанции с требованием отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в ином судебном составе.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Тот факт, что истцы на протяжении нескольких лет занимали торговые места на основании договоров, заключенных с ответчиком, не порождает у последнего обязательства после истечения срока их действия заключить с истцами новые договоры.

Правила о преимущественном заключении договора аренды на новый срок предусматривают специальный способ продления арендных отношений, который применяется только в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя относительно пользования арендатором арендованным имуществом. Материалами дела подтверждено, что ответчик отказался продлевать договорные отношения по истечении срока действия договоров на предоставление торговых мест. Поэтому в данном случае арендатор не может требовать от арендодателя заключения такого договора.

Если арендодатель откажется заключить с арендатором договор на новый срок, то арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора, и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Однако данное правило подлежит применению только в отношении ранее арендованного объекта аренды и не распространяется на сходный или аналогичный объект.

Поскольку ранее занимаемые истцами торговые места были упразднены в связи с предписаниями контролирующих органов, то и преимущественное право на заключение договора аренды не могло быть реализовано.

На основании изложенного арбитражный суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а доводы кассационной жалобы — без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 30 апреля 2008 г. по делу № А56−5285/2007).

Источник: https://www.law.ru/article/1656-kak-arendatoru-zashchitit-svoe-pravo-na-preimushchestvennoe-zaklyuchenie-dogovora-arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.