Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

SRG в СМИ

Источник: Оценка инвестиций

Виталий Гензель, директор направления “Налоги и право” Группы компаний SRG

Определение рыночной стоимости через судебную экспертизу

Практика оспаривания кадастровой стоимости последних лет сформировала общий тренд в судах – разрешение спора через назначение судебно-оценочной экспертизы.

В большинстве дел процедура оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке сводится к назначению экспертизы по определению рыночной стоимости, которая будет положена в основу судебного решения. Чаще всего суды привлекают к проведению экспертизы экспертов, не заявленных ни со стороны истца, ни сто стороны ответчика. При этом влиять на суд в части выбора эксперта практически невозможно.

Во многом итоговый результат оспаривания зависит от того, насколько объективно эксперт, назначенный судом, сможет определить реальную рыночную стоимость объекта.

Причем если отчет составлен качественно, очень часто суды устанавливают рыночную стоимость объекта на основании такого отчета без назначения судебной оценочной экспертизы.

Также если представленный суду отчет об оценке содержит реальные основания для снижения стоимости, то даже при назначении судебной оценочной экспертизы эксперты, как правило, не завышают стоимость в сравнении с той, которая была установлена оценщиком в отчете.

В свою очередь, когда качество отчета об оценке оставляет желать лучшего, судебный эксперт может приравнять стоимость объекта недвижимости к кадастровой.

На практике весьма редко удается оспорить заключение судебного эксперта и назначить повторную или дополнительную судебную оценочную экспертизу. Например, в Московском городском суде за всю историю рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости было не более пяти таких случаев.

Если же все-таки без дополнительной или повторной экспертизы не обойтись, следует очень качественно подготовиться к этому вопросу. Для назначения повторной экспертизы потребуется найти такие существенные недостатки в заключении судебного эксперта, которые однозначно будут влиять на размер рыночной стоимости.

Так, в одном из процессов судебный эксперт представил заключение, в котором наиболее низкое значение рыночной стоимости было выведено при расчете с использованием доходного подхода.

При этом данная стоимость была почти равна рыночной стоимости, рассчитанной в отчете об оценке, подготовленном Административном истцом в рамках досудебного порядка оспаривания кадастровой стоимости.

Положение спасло то, что юристы SRG, участвовавшие в деле вместе с экспертами, подготовили позицию, в которой обосновали, что наличие санкций в отношении России и есть, по сути, те реальные рыночные условия, исходя из которых и требуется рассчитывать рыночную стоимость.

В итоге суд назначил повторную судебную оценочную экспертизу, которая почти полностью подтвердила стоимость, указанную в отчете об оценке, подготовленном Административным истцом. Отчет же эксперта, назначенного судом для проведения первоначальной экспертизы, был полностью дискредитирован (решение Московского городского суда от 13 декабря 2021 г. по делу № 3А-1104/2021).

Таким образом, чтобы добиться справедливости, потребуется привлечь оценщиков и юристов, имеющих знания и реальный опыт не только в сфере юриспруденции, но и в сфере оценочной деятельности.

Взыскание судебных расходов по итогам оспаривания кадастровой стоимости

Несмотря на положения Постановления Пленума ВС РФ от 21 января 2021 г. № 1 и Постановления КС РФ от 11 июля 2021 г. № 20-П/2021, судебная практика по взысканию судебных расходов, понесенных в ходе оспаривания кадастровой стоимости, не претерпела существенных изменений.

Чаще всего суды отказывают в возмещении судебных расходов.

Обосновывая свою позицию, суды ссылаются на то, что административные ответчики не оспаривали право Административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Следует также отметить, что при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости физическими лицами суд почти всегда без проблем взыскивает судебные расходы.

Вместе с тем в будущем существующая практика может претерпеть изменения. Это станет возможно, если во исполнение Постановления КС РФ от 11 июля 2021 г. № 20-П/2021 будут приняты поправки в КАС РФ, касающийся распределения судебных расходов.

Грядущие изменения

Ожидается, что в 2021 году положение вещей в вопросе оспаривания кадастровой стоимости значительно изменится. Это связано с тем, что в Москве, Московской области и ряде иных субъектов РФ кадастровая стоимость будет утверждаться по новым правилам.

Кроме того, с учетом результатов кадастровой оценки в Москве, где стоимость многих объектов значительно снизилась, следует ожидать, что количество судебных процессов значительно уменьшится, что, конечно, может изменить общую картину.

Насколько будет меняться позиция судов по данному вопросу, покажет практика применения нового закона.

Вернуться в раздел

Источник: https://www.srgroup.ru/mass-media/srg-smi/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti-sudebnaya-praktika/

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Помимо изменения правил подведомственности дел об оспаривании кадастровой стоимости для юридических лиц введен досудебный порядок.

Необходимо помнить, что граждане могут обратиться в суд с целью оспаривания кадастровой стоимости, минуя комиссию, в то время как для юридических лиц предусмотрен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Правило об обязательном соблюдении досудебного порядка снижения кадастровой стоимости действует для юрлиц до внесения в ЕГРН результатов очередной кадастровой оценки, проведенной по правилам нового Закона № 237-ФЗ.

Перед обращением в суд компания обязана направить соответствующее заявление с необходимым приложением документов в комиссию при территориальном органе Росреестра.

Для сведения к заявлению прикладывается тот же перечень документов, что и для суда. Основными являются отчет об оценке рыночной стоимости участка и экспертное заключение по отчёту.

При несоблюдении необходимых действий по урегулированию вопроса уменьшения кадастровой стоимости до рыночной, до суда, влечет юридически значимые последствия для заявителей.

Как правило, последствием является:

1. Оставление иска без движения с предложением предоставить заключение комиссии
2. Возврат заявления истцу

Порядок досудебного урегулирования споров по кадастровой стоимости

Досудебный порядок урегулирования спора заключается в следующем. Юрлицам, имеющем в собственности земельный участок, необходимо обратится в специальную комиссия для решения вопроса снижения кадастровой стоимости до рыночной. Основная суть урегулирования спора, является предъявление требований о нарушении права.

В такой ситуации заявитель обращается в связи с несогласием кадастровой стоимости объекта недвижимости. Досудебный порядок побуждает стороны решить спор самостоятельно, не вмешивая сюда судебные органы и использование искового производства. Если досудебный порядок не удовлетворяет заявителя, то он имеет право дальнейшего решения вопроса в суде.

Указанный порядок распространяется на два вида дел, связанных с кадастровой стоимостью: когда требования заключаются в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и когда требования об изменении кадастровой стоимости основаны на том, что она была определена на основании недостоверных сведений об объекте недвижимости (в том числе о целевом назначении этого объекта).

В случае обращения юридических лиц, напрямую в суд с иском о снижении кадастровой стоимости, миную комиссию, областные суды вынуждены возвращать исковые заявления, лишь только по причине несоблюдения обязательного досудебного порядка.

Проблема в том, большинство собственников земельных участков, остались в неведении, что для решения спора с учетом изменений законодательства РФ, необходимо обращаться в областной суд по подведомственности.

Вероятно, для многих эта норма осталась незамеченной или игнорируемой, в результате чего в новых поступлениях судебной практики можно найти немало определений судов, об оставлении без рассмотрения заявлений компаний об оспаривании кадастровой стоимости из-за того, что компании предварительно не обратились в досудебную комиссию.

Это значит, что суд должен будет изучить вопрос по существу, а не ограничиваться исследованием причин и законности принятия отказного решения комиссией.

Практика досудебного порядка для физических лиц

Не исключено, что на практике компании будут пытаться обойти обязательное обращение в специальную комиссию, путем отчуждения земельных участков физическим лицам.

Учитывая тот факт, что для физических лиц досудебный порядок не обязателен, о чем есть ссылка в законе об оценочной деятельности.

Так же есть еще один вариант решения этого вопроса уменьшения кадастровой стоимости земельного участка. Компании скорее всего будут использовать практику заключения краткосрочных договоров аренды земельного участка с физическими лицами, находящимися в доверительных отношениях и добросовестно исполняющих условия договора аренды.

Определяя в них формулу расчета арендных платежей в процентном соотношении, например, как вариант – 0,01 процента от кадастровой стоимости.

Поскольку итоговая оплаты по договору аренды будет зависеть от размера кадастровой стоимости, гражданин, являющийся арендатором, приобретет формальное основание обратится с иском в областной суд о снижении кадастровой стоимости земельного участка до рыночной.

Это обстоятельство позволяет ему миновать досудебный порядок урегулирования спора в специальной комиссии и напрямую направить дело в суд.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Источник: https://sud-isk.ru/kadastr/dosudebnyj-poryadok-osparivaniya-kadastrovoj-stoimosti.html

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Способы пересмотра кадастровой стоимости недвижимости

Оспаривание стоимости в комиссию при Росреестре

Необходимые документы

Оспаривание стоимости в суде

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества применяется при исчислении налога на имущество, земельного налога, а также налога при продаже недвижимости в случаях, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет.

Вопросы определения, расчета, порядка изменения кадастровой стоимости недвижимости регламентированы Федеральным законом “О государственном кадастре недвижимости”, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон об оценочной деятельности). Более подробно о порядке определения и расчета кадастровой стоимости смотрите в статье по ссылке.

Способы пересмотра

В практике встречаются случаи, когда кадастровая оценка объекта недвижимости и, следовательно, налоговая база является завышенной. Законодательством предусмотрен порядок обжалования результатов кадастровой оценки.

В соответствии с Закон об оценочной деятельности результаты оценки могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц:

1. в региональную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную в Росреестре;
2. либо в суд.

При этом для физических лиц при оспаривании решений в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРП) результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Досудебный порядок – оспаривание стоимости в региональную комиссию при Росреестре

В целях оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в досудебном порядке необходимо обратиться с письменным заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Справочно. Такие комиссии создаются Росреестром при его территориальном органе в соответствующем субъекте РФ. В каждом субъекте РФ создается одна постоянно действующая комиссия.

В заявлении о пересмотре кадастровой стоимости необходимо указать фамилию, имя, отчество заявителя, адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

Образец заявления об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию Росреестра смотрите в статье по ссылке.

Документы, необходимые для рассмотрения заявления

Законом предусмотрен перечень документов, которые необходимо приложить при подаче заявления в комиссию при Росреестре.

Необходимые документы:

1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.
2. Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление подает гражданин, обладающий правом на объект недвижимости (например, копия свидетельства о праве собственности);
3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, – если заявление подается по основанию ошибочности указанных сведений.
   • Чтобы подтвердить это основание, собственник объекта недвижимости вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (им может быть министерство имущественных отношений, управление государственного имущества в субъекте РФ, иной орган власти субъекта РФ, а в некоторых случаях – орган местного самоуправления) и в управление Росреестра с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Данные сведения предоставляются в течение семи рабочих дней с даты поступления запроса.
4. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде – если заявление подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В течение месяца с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия обязана рассмотреть это заявление. О дате рассмотрения заявления сообщается заявителю, который вправе присутствовать на заседании комиссии. По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения комиссия должна направить копию решения в отделение Росреестра и ФГБУ “ФКП Росреестра”.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости собственник объекта недвижимости вправе обратиться в суд.

Для этого необходимо составить исковое заявление или обратиться в адвокатскую компанию для составления такого заявления.

В зависимости от того, было ли досудебное обращение в комиссию при Росреестре, при обращении в суд необходимо подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Разъяснения по рассмотрения дел судами содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”.

В соответствии с данным постановлением исковое заявление может содержать следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки. При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется.

Административное исковое заявление должно отвечать требованиям ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ и содержать следующие сведения:

• наименование суда, в который вы направляете иск;
• Ф.И.О., место жительства или место пребывания заявителя, дату и место рождения; наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании – если иск подает представитель; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты;
• наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны).

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Росреестр.

По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается Росреестр.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана;

• сведения о том, какие права и законные интересы нарушены;
• требования, а также основания и доводы, посредством которых обосновываются требования;
• сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения – если такое обращение подавалось;
• перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов или сведения о невозможности приложить к заявлению какие-либо документы.

Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления в суд. Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости была изменена по решению комиссии или суда, то для исчисления налога на имущество сведения о новой кадастровой стоимости применяются, по общему правилу, с 1 января года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания

Подготовлено “Персональные права.ру”

Источник: http://personright.ru/zhilishchno-kommunalnoye-khozyaystvo/kadastrovaya-stoimost/331-sposoby-osporit-kadastrovuyu.html

Как оспорить кадастровую стоимость, пересмотр кадастровой стоимости недвижимости

Начиная с 1 января 2015 г. в России внедряется новый порядок расчета обязательного налога на имущество физических лиц. Причем вводится новый порядок постепенно — в первый год нововведений «примерили» его 28 регионов РФ, в  2021 к ним добавился еще 21 регион. А к 2021 г. по-новому считать налог будут уже во всех российских субъектах.

1. Кадастровая стоимость и налог на недвижимость 2. Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости? 3. Основания для пересмотра кадастровой стоимости 4. Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости? 5. Необходимые документы 6. Досудебный порядок 7. Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость и налог на недвижимость

Напомним, налогом на имущество облагаются:

• квартиры и комнаты;
• дома (жилые частные);
• единые недвижимые комплексы;
• гаражи, а также машино-места;
• и объекты незавершенного строительства (жилые, нежилые);
• иные помещения, здания и строения, различные сооружения.

Ранее базой для расчета сбора служила инвентаризационная стоимость объекта. Новый порядок имеет ввиду исключительно кадастровую стоимость недвижимости. Которая, как известно, сегодня к рыночной приближена максимально.

Правда, бывают ситуации, когда кадастровая цена и вовсе выше рыночной, поскольку не учтены некоторые индивидуальные особенности конкретной недвижимости или имеются ошибки в расчетах (скажем, из-за падения пресловутой рыночной стоимости по ряду возможных причин).

Ведь переоценка-то недвижимых объектов, согласно ст 24.12 ФЗ № 135 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», случается не чаще раза в 3 года (в городах федерального значения — раз в 2 года).

Правда, и не реже раза в 5 лет, но это достаточно серьезный срок для того, чтобы успели произойти разного рода перемены.

Если владелец объекта недвижимости уверен, что кадастровая стоимость собственности его очевидно выше реальной рыночной, он это может оспорить в суде, но доказательно по факту неверного определения. Тогда получится избежать налоговой переплаты.

Однако, если налог уже был уплачен по неверному расчету, вернуть излишне внесенные деньги не удастся, поскольку кадастровая стоимость, установленная судебным решением, будет действительна лишь для периода с момента поступления искового заявления, тогда как расчет фискальным органом соответственно производился раньше. Такое положение дел прописано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ за № 28 (в п 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» , вышедшем 30.06.2015 г.).

Конечно, налоговая инспекция, согласно ст 409 (п 2) НК РФ, обязана ежегодно своими силами и рассчитывать, и направлять налогоплательщику:

• уведомление о необходимости заплатить в казну имущественный налог;
• плюс квитанцию на сумму такого налога.

Не получив такого уведомления, гражданин должен сообщить в ИФНС о наличии у него имущественных объектов, подлежащих налогообложению, сопроводив сообщение копиями правоустанавливающих документов на каждый из таких объектов. И сделать это нужно не позднее 31 декабря года, следующего за отчетным (согласно ст 23 НК РФ). Так что неполучение уведомления не является поводом не заплатить налог на имущество.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости?

До того, как что-то оспаривать, следует получить точную информацию.

В частности, выяснить: какова же на текущий момент официальная кадастровая стоимость объекта владения, названная независимыми лицензированными оценщиками? Получить такие сведения можно открыто, зайдя на сайт Росреестра для формирования соответствующего запроса.

Чтобы это сделать достаточно знать индивидуальный кадастровый номер недвижимости (нужные цифры легко можно найти в свидетельстве о собственности) или же адрес ее фактического нахождения.

На отправленный в специальной форме запрос, ответ пользователю будет дан в режиме онлайн. Объект будет найден в базе данных со ссылками на источники необходимой информации. И если пройти по ссылке Государственного кадастра недвижимости (ГКН), можно узнать не только кадастровую стоимость имущества, но и дату утверждения проведенной оценки.

Предположим, некий объект недвижимости (дом, квартира или пр.) был в 2015 г. оценен в 17 000 000 рублей, хотя реальная (рыночная) его стоимость тогда составляла только 15 000 000 рублей. Получается, кадастровая превысила реальную стоимость на 2 000 000.

И это безусловно повод для уменьшения налоговой базы, которая определяется как кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости, уменьшенная на стоимость 20 кв м общей площади этого объекта.

Однако заинтересованному лицу потребуется доказать в суде, что реальная стоимость действительно меньше кадастровой.

Важно: За первый год владения недвижимым имуществом собственнику налог считают с применением понижающего коэффициента (0,2). И в последующие пять лет налоговые платежи постепенно растут. А вот с 2021 г. понижающий коэффициент будет отменен.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Сегодня есть только 2 основания для пересмотра кадастровой стоимости:

1. Недостоверность сведений, используемых при оценке.
2. И установление рыночной стоимости на дату установления стоимости кадастровой.

В первом случае под «недостоверными сведениями» понимаются ошибки оценщиков, допущенные ими при проведении оценочных мероприятий.

В частности, неправильное определение технических и эксплуатационных характеристик объекта. Так, в Постановлении ВС РФ за № 28 от 30.06.2015 г.

отмечается, что искажение при кадастровой оценке данных об объекте недвижимости включает ряд обстоятельств:

1. Неверно указанные сведения в перечне объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке.
2. Ошибки оценщика при определении условий, влияющих на стоимость объекта:
   • его местоположения;
   • целевого назначения;
   • разрешенного использования;
   • аварийного состояния;
   • нахождения в границах различных зон (санитарно-защитной и прочих);
   • иных влияющих условий.
3. Ошибки в расчетном применении достоверных данных.
4. Игнорирование сведений об аварийном состоянии объекта при расчете кадастровой стоимости.

Также к недостоверным сведениям относятся кадастровые и технические ошибки, повлекшие за собой неправильное внесение данных о кадастровой стоимости того или иного объекта в кадастровый реестр (согласно ФЗ № 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», ст 28.

Источник: https://pravo.moe/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-i-ne-pereplachivat-nalog-na-imushhestvo/

Шансы оспорить кадастровую стоимость

31.10.2021

Завышенная цена по кадастру приводит к росту размера налога на объект недвижимого имущества. В подобной ситуации владелец имеет право оспорить её в досудебном порядке, обратившись в территориальную комиссию Росреестра, или же проигнорировать данный этап и направить иск сразу в судебные органы. Подобный порядок действует и для индивидуальных предпринимателей.

Кадастровой принято называть стоимость, определённую путем проведения процедуры комиссионной оценки реальной цены на недвижимость. Для ее определения часто применяется способ массовой оценки.

Узнать, как снизить кадастровую стоимость дома, квартиры и любой другой недвижимости, а также разобраться в особенностях процедуры в целом вы сможете, прочитав данную статью.

Необходимость оспорить цену по кадастру возникает в том случае, когда выявлено несоответствие кадастровой и реальной стоимости имущества на рынке, необходимой для совершения, к примеру, честной сделки на обоюдовыгодных условиях или формирования налоговой базы.

Для выполнения этого действия нужно получить точные данные, которые предоставляет сервис «КТОТАМ.ПРО». Все, что вам потребуется сделать, — это заполнить форму на нашем сайте. После чего вы моментально получите доступ ко всем официальным данным в режиме онлайн.

Общие понятия о кадастровой стоимости

Главным изменением в законодательстве России, так или иначе касающемся недвижимости, является дополненный Гражданский Кодекс РФ. Также это имеет огромное значение для построения и развития правовой системы.

Кадастровые цены довольно давно начали использоваться в России для расчета размера налогов на земельные участки.

Хотя современная система оценки подобной стоимости была введена в 1968 году, кадастровые значения использовались для аналогичных целей еще с 10-го века.

В ноябре 2013 года в Налоговый кодекс РФ были внесены поправки, согласно которым владельцы определенных видов недвижимых объектов с 1 января 2014 года рассчитывают налог на собственность компании с использованием кадастровых стоимостей, а не номинальных балансовых значений.

Новые налоговые правила применяются к собственности (включая здания и помещения), предназначенной для служебных или торговых целей, а не, например, для складов и производственных объектов.

Чтобы прийти к ответу о том, почему новые правила применяется только к офисам и торговой недвижимости, стоит учитывать, что большая часть такой офисной и торговой недвижимости сосредоточена в крупных городах, что позволяет технически легче оценивать кадастровые ценности в совокупности.

Как только новые правила начали применять для различных офисных зданий, они распространились и на другие виды недвижимых объектов, находящихся во владении.

Основания для пересмотра стоимости

Новые правила ввели нормы, которые обязывают оценщиков определять стоимость по кадастру, исходя из функциональности зданий и наличия всех систем, зарезервированных отдельно для целей учета. Все это включается в кадастровую оценку здания. В то же время владелец будет платить налог, отталкиваясь от балансовой стоимости систем, отдельно зарезервированных в качестве основных средств.

Обратите внимание, что эта ситуация может возникнуть только относительно движимых активов, забронированных до 2013 года (движимое имущество, зарегистрированное на балансе, после того, как это не будет облагаться налогом на имущество).

Существует два основных способа оспаривания и уменьшения кадастровой стоимости:

• через суд;
• через комиссию.

Судебное разбирательство может начаться в течение всего срока исковой давности (три года), хотя возможные возражения со стороны государственных органов тоже необходимо учитывать, поскольку такие вопросы требуют для их урегулирования длительного периода времени.

Процесс решения конфликта, связанного со снижением кадастровой стоимости через комиссию, призван ускорить этот процесс. Но у владельца есть только шесть месяцев, чтобы прийти в данное учреждение после оглашения действующей цены объекта недвижимости, находящегося во владении физического или юридического лица.

Существует только два законных основания, дающих право пересмотреть кадастровую стоимость объекта:

• обнаружение некорректных сведений касаемо оцениваемого объекта недвижимости;
• кадастровая и рыночная цена для определенного имущества определялись в одно время.

Некорректными сведениями считаются ошибки, которые совершены специалистом по оценке в ходе проведения работ. В их число также попадает и неверное установление характеристик недвижимости, оказывающих прямое влияние на определяемую стоимость.

Следует знать: Верховный Суд России в ПП № 28 указывает, что недостоверными можно считать:

1. неправильно определенные условия, указанные специалистом по оценке, прямо влияющие на цену недвижимости:

• месторасположение;
• цель эксплуатации;
• аварийное состояние жилого имущества;
• разрешение на использование определенного участка земли;
• расположение объекта в санитарной зоне и т.д.

2. неверно прописанные сведения, нуждающиеся в оценке;

3. игнорирование информации об аварийности состояния объекта оценки;

4. неверное применение информации, используемой при расчете кадастра.

Определить требование для пересмотра оценки можно, запросив у заказчика информацию о конкретном объекте, которая использовалась для осуществления процедуры кадастровой оценки. Эти данные должны предоставляться просителю в недельный срок по Закону № 135-ФЗ (ст. 24.18).

Прямые последствия для рынка включают увеличение налоговой нагрузки на владельцев офисной и торговой недвижимости, что, несомненно, повлияет на арендные ставки.

Следует также отметить, что законодательство, касающееся Москвы и Московской области, предусматривает постепенное увеличение налоговой ставки в течение 2014-2021 годов.

Это означает, что налоговая нагрузка будет нарастать с каждым годом все больше.

Законы для пересмотра кадастровой стоимости

Согласно законодательству, производить процедуру оценки кадастровой стоимости недвижимого объекта можно лишь один раз в пять лет.

Однако цены на жилье постоянно меняются, а вместе с ними и кадастровая стоимость соответственно.

Это в корне меняет стратегию налогообложения, так как ранее использовавшиеся балансовые значения, как правило, со временем уменьшались с использованием методов амортизации, что привело к снижению налогов.

Регулируется вся оценочная деятельность соответствующими законами РФ, которые регламентируют процесс проведения оценки кадастра комиссией или судом, а также содержат в себе требования, актуальные для оценочной деятельности (Законы № 237-ФЗ, 135-ФЗ).

Досудебный порядок

Оспорить кадастровую стоимость, соблюдая досудебный порядок разрешения спора, можно следующим образом:

1. Составить и отправить заявление в комиссию Росреестра с указанием результатов определения кадастра.

Владелец имеет право оспорить выведенную кадастровую стоимость в течение 5 лет после внесения подобных данных в базу ЕГРН. Однако такое право будет действовать только до того момента, пока не будет определена новая цена данного объекта недвижимости (ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Для обращения в комиссию нужно написать и направить заявление с требованием пересмотреть кадастровую стоимость жилой собственности. Также в нем необходимо указать личную информацию, адрес прописки и проживания, основание, послужившее причиной для обращения в вышестоящие органы.

Заявление о снижении или увеличении кадастровой стоимости, согласно правилам, прописанным в Законе N 135-ФЗ, не принимается в следующих случаях:

• не приложены указанные ранее документы;
• выявлено нарушение срока подачи заявления;
• оспариваемая кадастровая стоимость ранее была установлена по размеру рыночной стоимости.

Ответ, данный уполномоченным органом, должен содержать мотивированный отказ. Направляется такое уведомление почтой заявителю.

Для справки: технической считается ошибка, которую сотрудники комиссии или суда допустили при государственном учете по кадастру.

Либо при регистрации прав, если такие данные ведут к искажению информации в ЕГРН и тем сведениям, которые представлены в документах, послуживших основанием для занесения информации в ЕГРН.

Также сюда относятся: опечатка, вычислительная или грамматическая ошибка и т.п.

Об этой дате сообщается дополнительно для того, чтобы заявитель имел возможность спланировать дела и явиться на заседание.

В итоге рассмотрения комиссией может быть вынесен вердикт о необходимости проведении повторной оценки кадастровой стоимости, либо о мотивированном отказе. Её членам отводится пять рабочих дней на направление копии результата в Росреестр, а также в ФГБУ ФКП.

Судебная процедура оспаривания кадастровой стоимости

Если требование о перерасчете данного показателя было отклонено, или заявление вообще не подавалось, применяется судебная процедура регулирования конфликта.

1. Составляется и подается административный иск, а также готовятся все необходимые для этого документы.

В случае оспаривания кадастровой стоимости в иске указываются следующие требования: «пересмотреть кадастровую стоимость по причине обнаружения недостоверных сведений об определенном объекте, если эти данные использовались во время процедуры оценки» Другой вариант: «определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости». Подобные требования выдвигаются и при необходимости исправления технической ошибки.

В качестве оснований для подачи иска могут выступать:

• оспаривание решения, а также действий или бездействия комиссии, которая рассматривает споры об итогах расчета кадастровой стоимости;
• оспаривание результатов выведенной кадастровой стоимости.

Необходимо знать о сроках подачи иска. Они устанавливаются положениями, прописанными в ст. 219, 245 КАС РФ; ст. 72 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 8 Постановления N 28.

2. В приложении к административному иску должны прикрепляться документы общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, а именно Верховного Суда Республики или суд краевой, городской, областной, автономной области либо автономного округа.

Также важно помнить, что административный иск должен соответствовать всем требованиям, которые устанавливают положения ст. 125, 220, 246 КАС РФ.

Оспорить результаты определения стоимости нужно успеть в пятилетний срок со времени внесения в ЕГРН результатов определения стоимости. Если сроки нарушены, суд не имеет право отказать в принятии заявления.

Если по прошествии 5 лет в ЕГРН не вносились очередные сведения о результатах определения кадастровой стоимости, то судом срок будет восстановлен.

3. Необходимо принять участие в судебном производстве дела.

Его рассмотрение, когда оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, проводится в двухмесячный срок с момента подачи иска. Иногда судом этот срок продлевается еще на месяц. Когда же нужно оспорить действия или решения комиссии, такой срок законодателем сокращен до одного месяца.

Выиграть в суде дело, которое касается снижения кадастровой стоимости земельного участка или другой недвижимости, можно при наличии неоспоримых доказательств.

Онлайн-сервис «КТОТАМ.ПРО» поможет своевременно определить кадастровую стоимость и получить другие данные по объектам недвижимости.

Таким образом, законодатель установил несколько причин, по которым заявитель-собственник недвижимости или земельного участка может оспорить кадастровую стоимость. Процедура оспаривания является многоэтапной и сложной.

Сбор документов, своевременная их подача и грамотное составление иска — основа получения положительного результата в суде.

Грамотная подготовка к судебному процессу исключает риск получить отказ в судебной инстанции либо комиссии.

Если вы не обладаете должным уровнем правовой грамотности, такие задачи лучше поручать представителям, которые хорошо разбираются в юридических нюансах и имеют опыт правоприменительной практики в этой сфере отношений.

Источник: https://kadastr.ktotam.pro/article/shansy-osporit-kadastrovuju-stoimost