+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор с обременительными условиями

Содержание

Образец договора с отменительным условием

Договор с обременительными условиями

По определению сделка — это действия граждан и юридических лиц, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности. Сделка в большинстве случаев закрепляется договором.

Сделка с отлагательным условием — это сделка, когда стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Сделка с отменительным условием — это сделка, когда стороны стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Сделки совершаются под условием только в том случае, если результат сделки ставится в зависимость от наступления или ненаступления определенных обстоятельств, относительно которых сторонам неизвестно, наступят ли они или не наступят.

Сделки, совершенные под условием

То есть привязывать момент возникновения прав и обязанностей стороны к достижению кем-либо определенного возраста или к какой-либо дате нельзя, т. к. это уже можно истолковать как установление конкретного срока, а не зависимость от наступления обстоятельства.

  • Факт наступления указанного события в принципе возможен.
  • Условие будет признано наступившим, если его исполнению недобросовестно препятствовал участник сделки, которому наступление условий невыгодно.

Суды указывают: согласовав в договоре условие, после наступления которого у одной стороны образуются некие обязательства перед второй, первая берет на себя обязанность и по отслеживанию факта наступления такого условия (например, постановление президиума ВАС РФ от 18.03.2014 по делу № А40-155384/12-84-1597). ВАЖНО! Заключение условной сделки под условием, выполнение которого зависит в т. ч.

Образец договора с отлагательным условием

Договор с отлагательным условием Отменительное условие договора — что это Срок и условие — в чем разница Условная сделка и обусловленное исполнение обязательств Договор с отлагательным условием Законодатель позволяет заключать сделки, совершаемые под условием, когда переход прав и обязанностей по договору связывается с наступлением определенных обстоятельств (п. 1 ст. 157 Гражданского кодекса РФ). Особенности такого договора:

  • Обстоятельство, с которым связывается наступление юридического последствия, должно быть в будущем времени. Если оно произошло к моменту подписания договора, хотя стороны и не были информированы об этом, то сделка может признаваться либо безусловной, либо даже недействительной.
  • Факт наступления указанного события не гарантирован со 100-процентной точностью.

Договоры, содержащие отлагательные и отменительные условия

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Поставщик обязуется передать Товар в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить Товар в порядке и на условиях настоящего договора. 1.2.

Количество, ассортимент, качество, комплектность, цена поставляемого Товара, сроки, условия поставки и оплата устанавливаются Сторонами договора в спецификациях, которые будут являться неотъемлемыми частями настоящего договора с момента их письменного согласования сторонами. 2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 2.1.

Цена на Товар договорная, устанавливается в российских рублях и фиксируется в спецификациях.
2.2. Оплата за Товар производится в течение 10 дней после поставки Товара, путем перечисления денежных средств в размере 100% на расчетный счет Поставщика. 2.3.

Бланкер.ру

На тару (упаковку) Товара должна быть нанесена маркировка в соответствии с требованиями законодательства РФ. 5. КАЧЕСТВО И КОМПЛЕКТНОСТЬ 5.1.

Качество и комплектность поставляемого Товара должны соответствовать стандартам и техническим условиям, действующим на момент подписания спецификаций.

Стороны в спецификациях могут устанавливать повышенные требования к качеству Товара в соответствии со ст.

469 Гражданского кодекса РФ. 5.2. Качество поставляемой Товара должно подтверждаться паспортом, выдаваемым заводом-изготовителем, и (или) сертификатом соответствия, и гарантируется Поставщиком.

Поставщик обязуется представить Покупателю копии указанных документов, а оригинал направить вместе с Товаром. Документы предоставляются на русском языке.

В случае составления документов на иностранном языке, Поставщик обязан предоставить нотариально заверенный перевод на русский язык.
5.3.

Поставщик, в течение 5 календарных дней, считая со дня отгрузки Товара, в установленном законодательством порядке выставляет Покупателю счет-фактуру вместе с товарной накладной. 3. СРОКИ, ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ ПОСТАВКИ 3.1.

Поставка Товара осуществляется при наступлении условия, указанного в п. 7.1. настоящего договора, по реквизитам и транспортом, согласованными сторонами в спецификациях. 3.2. Обязанность Поставщика передать Товар считается исполненной в момент вручения Товар Покупателю.


Факт передачи Товара Покупателю подтверждается товарной накладной (товарно-транспортной накладной). 3.3.

Поставщик обязан подготовить Товар к передаче Покупателю: затарить (упаковать) надлежащим образом, обеспечивающим ее сохранность при перевозке и хранении, а также идентифицировать Продукцию в соответствии с действующим законодательством. 3.4.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

Источник: http://vrkadoverie.ru/obrazets-dogovora-s-otmenitelnym-usloviem/

Договор присоединения: как избавиться от навязанных условий или изменить обременительный договор присоединения?

Договор с обременительными условиями

опубликовано: 01.10.2018

Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Многие, наверное, задаются вопросом о том, чем же отличается договор присоединения, например, от публичной оферты или публичного договора? Для ясного понимания данной юридической конструкции попробуем установить некоторые особенности договора присоединения.  

В силу пункта 2 статьи 437 ГК РФ публичной офертой признается предложение, содержащее все существенные условия договора, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется на предложение.

Публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.) (ч. 1 ст. 426 ГК РФ).

Многие публичные договоры заключаются на основании публичной оферты, однако далеко не всякий договор, заключаемый посредством публичной оферты, можно признать публичным договором (во многом это связано с субъектным составом и предметом заключаемого договора).

Не всякий публичный договор заключается посредством публичной оферты. К примеру, договоры энергоснабжения, газоснабжения предполагают предварительное установление наличия у потребителя технических возможностей (предпосылок) для заключения соответствующего типа договора, что объективно исключает возможность заключения договора путем акцепта оферты.

Таким образом, отличительными признаками публичного договора являются вид организации (коммерческая), характер оказываемых ею услуг, сроки и способ приобретения товаров покупателем у продавца, а также наличие безусловной возможности обращения к такой организации заранее не ограниченного круга лиц (потребителей).

Вместе с тем, договор присоединения не всегда является публичным (реализуемые услуги, работы или товары, не должны осуществляться в отношении каждого обратившегося), и не всегда является публичной офертой (заключается не с каждым обратившимся).

Для договора присоединения законодателем установлены два характерных признака:

  1. условия договора должны быть определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах;
  2. такие условия могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

    При отсутствии одного из вышеуказанных признаков договор нельзя назвать договором присоединения.

Квалифицирующим признаком договора присоединения является то, что единственным способом его заключения является безоговорочное и полное согласие с его условиями.

При этом законодатель не установил в статье 428 ГК РФ каких-либо требований относительно формы договора присоединения.  

На практике далеко не всегда возможно с легкостью распознать договор присоединения, отграничив его от смежных правовых конструкций. В связи с подобными трудностями суды нередко отказывают в применении статьи 428 ГК РФ, ошибочно полагая, что оспариваемый договор не является договором присоединения.

Яркими примерами договоров присоединения являются различные правила страхования, правила выдачи кредитов, правила выдачи микрозаймов, правила предоставления различных коммунальных услуг, договоры об оказании услуг связи и т.п. Все подобные документы являются стандартными формулярами, не подлежат какому-либо согласованию и принимаются слабой без оговорок.

Возможность изменения или расторжения договора присоединения

В соответствии с пунктом 2 статьи 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Три возможных причины для расторжения или изменения договора присоединения:

  1. Договор лишает слабую сторону прав, которые обычно предполагаются при заключении договоров подобного вида;
  2. Договор исключает или ограничивает ответственность сильной стороны;
  3. Договор содержит другие явно несправедливые условия.

С первыми двумя причинам, пожалуй, все понятно. Однако целесообразно разобраться, что понимается под несправедливыми (другими явно обременительными условиями).

Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.

2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Таким образом, в понятие несправедливых условий договора заложено два признака: обременительность для одной из сторон и существенное нарушение баланса интересов сторон; одна из сторон фактически не могла повлиять на согласование условий договора. Для признания условия несправедливым должны иметь место оба признака.

В силу п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ N 16 при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Правила, аналогичные изложенным в п. 2 ст. 428 ГК РФ, подлежат применению также при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (п. 3 ст. 428 ГК РФ).

Судебная практика по делам об оспаривании навязанных условий по договору присоединения

В теории, конечно, все складывается как нельзя лучше в пользу слабой стороны. Как правило, в качестве такой стороны выступает физическое лицо, в частности, потребитель (Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1). Вместе с тем, следует учитывать, что далеко не к каждому договору суды применяют пункты 2 и 3 статьи 428 ГК РФ.

Конечно же, всем понятно, что при заключении кредитного договора или договора страхования заемщик (страхователь) не может никак повлиять на банк или страховщика.

Фактически в данном случае согласовываются только конкретные условия, касающиеся сделки (сроки, ставки, ответственность заемщика (страхователя) и т.п.

), остальные же условия, касающиеся обязательств банка (страховщика) всегда остаются неизменными.

Несмотря на очевидность данных фактов, суды не спешат применять положения статьи 428 к кредитным и иным подобным договорам. В частности, в таких спорах делается распространенный вывод о том, что сам по себе факт схожести условий кредитного договора, заключенных банком с иными заемщиками, не свидетельствует о наличии достаточных признаков договора присоединения.

При предоставлении кредитов заемщикам-юридическим лицам банк перед заключением кредитных договоров согласовывает условия, которые будут отражены в договоре с заемщиками, в том числе: сумму кредита, процентную ставку по кредиту, условия предоставления денежных средств, срок действия кредита, перечень обеспечительных обязательств и пр.

Например, в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2015 N 09АП-46802/2015 по делу N А40-81676/2015 указывается, что каждый кредитный договор, в том числе его существенные условия, различны в каждом конкретном случае. Исходя из изложенного такой кредитный договор не может быть признан договором присоединения.

Источник: https://primelegal.ru/analitika/dogovor-prisoedineniya-kak-izbavitsya-ot-navyazannyh-usloviy-ili-izmenit-obremenitelnyy-dogovor-prisoedineniya/

Злоупотребление правом

Договор с обременительными условиями

Закон ограничивает свободы договора, когда более сильная сторона обязательства злоупотребляет своим положением. Договор можно расторгнуть или изменить, если он хотя и не противоречит закону, но лишает сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида. В частности, исключает или ограничивает ответственность сильной стороны за нарушение обязательств.

Либо содержит другие обременительные условия, которые не приняла бы слабая сторона, если бы могла участвовать в определении условий договора. Такие правила предусмотрены в пункте 2 ст. 428 ГК РФ.Слабая сторона может требовать расторгнуть или изменить договор с отягощающими условиями.

При этом обременительные условия могут признать недействующими или действующими в измененной редакции с момента заключения договора.

Это законодатель закрепил в ГК РФ с 1 июня. Ранее такое правило действовало только для договоров присоединения. Теперь его можно применить и к обычным договорам, если в них предусмотрены обременительные условия для слабой стороны.

На что ссылаться при расторжении или изменении договора с отягощающими условиями

Договор присоединения – это договор, условия которого определила одна из сторон в формулярах или иных стандартных формах. Другая сторона может принять его не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Слабая сторона договора может требовать расторжения или изменения его условий. Такое право закрепляет ст. 428 ГК РФ. Детальное толкование этой нормы привел Пленум ВАС РФ в постановлении от 14.03.14 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Пункт 9 указанного постановления фактически еще до внесения поправок в ГК позволил применять положения ст. 428 ГК РФ не только к договорам присоединения, но и к другим договорам.

Пленум ВАС РФ также определил, что слабая сторона договора может:

1) сослаться на статью 10 ГК РФ и заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий;

2) заявить о ничтожности таких условий на основании ст. 169 ГК РФ.

Широкие возможности слабой стороны обусловлены общим принципом о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

При заключении договора с отягощающими условиями злоупотребление выражается в превышении пределов использования диспозитивного права, влекущего за собой нарушения равенства сторон.

Доказательства того, что изменение условий договора было невозможно

Поправки, внесенные в ГК РФ, освободили слабую сторону от обязанности доказывать наличие договора присоединения, достаточно доказать, что сильная сторона злоупотребляла своими правами.

К тому же сам факт присоединения к договору, форма которого заранее определена, не освободит от доказывания наличия обременительных условий и не подтвердит, что сторону лишили возможности влиять на содержание договора.

Суд будет исследовать все обстоятельства по делу, учитывая следующее:

1) фактическое соотношение переговорных возможностей сторон;

2) уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере;

3) конкуренцию на соответствующем рынке;

4) наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и другие обстоятельства.

«Факт присоединения не говорит о том, что нельзя было влиять на условия договора или что они обременительны»
Отсутствие доказательств, что присоединившаяся сторона пыталась изменить типовую форму договора, влечет отказ в применении п. 2 ст. 428 ГК РФ.

В то же время суд может самостоятельно определить, что при заключении договора стороны предусмотрели обременительные условия для одной из сторон. В частности, условие о повышенной ответственности – взыскание с покупателя неустойки от полной стоимости товара. Суд может применить положения постановления № 16 без соответствующих заявлений и доказательств со стороны покупателя.

Государственные контракты часто содержат условия, ущемляющие права подрядчика (исполнителя), и обладают признаками договора присоединения.

Так, например, стороны заключили государственный контракт. Генподрядчик должен был завершить строительство здания, но работы в срок не выполнил. Заказчик обратился в суд с иском о взыскании неустойки, рассчитанной из всей суммы контракта без учета части выполненных работ. Президиум ВАС РФ встал на сторону подрядчика.

Он указал, что проект госконтракта в силу прямого указания закона – это элемент процедуры размещения заказа. Оспорить его можно, только подав жалобу на положения конкурсной документации. Составить протокол разногласий к проекту контракта можно лишь в отдельных случаях.

К тому же закон запрещает переговоры между госзаказчиком и подрядчиком.

Победитель конкурса, будучи введенным в заблуждение авторитетом заказчика, внешней правомерностью этого требования и невозможностью от него отказаться, мог посчитать себя связанным им и добросовестно действовать вопреки своим интересам.

Включение в проект контракта явно несправедливого договорного условия, ухудшающего положение подрядчика, незаконно. Суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст.

428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув договор по требованию контрагента.

Источник: http://pershickow.ru/zloupotreblenie-pravom.

Собственность обременительна — Советы юристов

Договор с обременительными условиями

Покупка квартиры – значимое событие в жизни каждого человека. Далеко не каждый день и даже не каждый год нам удаётся сделать приобретение, стоимостью в несколько миллионов рублей, а иногда и долларов.

Однако это радостное событие привлекает к себе не только доброжелателей, но и любителей поживиться за чужой счёт. А при сделках с недвижимостью размер наживы значительный, это, согласитесь, не кошелёк в трамвае украсть. Помните, как Шерлок Холмс, узнав размер наследства Баскервилей, изрёк: «За такой куш любой может пуститься в рискованную игру!». В данной ситуации «куш» точно такой же.

Безусловно, обмануть могут каждого. Мошенники – люди весьма профессиональные. Однако обмануть доверчивого человека всегда проще. Поэтому жить лучше по принципу – бережёного Бог бережет. О возможных подвохах при покупке жилья следует знать. А кроме того, следует до подписания договора проверить все нюансы, чтобы потом не сожалеть об упущенных возможностях.

Квартиры с обременением не такая уж редкость на рынке. Существует несколько видов обременений: квартира с ипотекой, с обременением в виде ренты, найма, ареста, прописанного жильца, а также аварийность самого дома.

К этому списку адвокат Олег Сухов добавляет ещё и наследственное обременение, которое выражается в завещательном отказе: «Наследник, получивший, к примеру, квартиру в собственность, при наличии завещательного отказа в пользу иного родственника или даже постороннего лица, которое определит наследодатель в завещательном отказе, должен будет обеспечить пожизненное проживание такого родственника в квартире».

Квартиры с обременением не всегда можно законно продать, чаще всего это невозможно. Сперва необходимо снять обременение, а потом уже заключать сделку. Но бывают случаи, когда о продаже таких квартир не может быть и речи. Но давайте рассмотрим всё по порядку.

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. И это обременение будет длиться до тех пор, пока кредит не будет выплачен.

Продать такую квартиру можно, но в сделке будут участвовать три стороны: продавец, покупатель и банк. Адвокат Олег Сухов объясняет: «Сделка с ипотечным имуществом возможна при получении на неё согласия банка, и с переводом задолженности и залогового обременения на нового покупателя».

Продажа квартиры с ипотекой – одна из самых распространённых сделок с обременением, которая в настоящий момент уже никого не пугает.

Однако Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», обращает внимание, что такая квартира может быть расположена в доме, подлежащем сносу: «Перед покупкой квартиры на вторичном рынке лучше всего сделать запрос проекта планировки территории в префектуру или управу, чтобы узнать, как будет развиваться микрорайон в ближайшие годы. Возможно, планируется прокладка трассы или строительство инженерного объекта».

Если квартира обременена рентой, то следует знать, что рентоплательщик не распоряжается квартирой, в которой живёт рентополучатель.

По закону рентоплательщик не имеет права заниматься отчуждением жилой квартиры. Сделка с такой недвижимостью может проходить только с согласия собственника при условии, что все обязательства по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением будут возложены на нового покупателя. Рента прекращается только со смертью рентополучателя.

Арест на квартиру накладывается по решению суда. И это также является обременением.

Арест – обеспечительные меры, которые накладываются в период судебного разбирательства по гражданским или даже уголовным делам. Чаще всего это происходит за долги. Например, по коммунальным платежам, по невыплаченному кредиту и т. д. С такими квартирами нельзя совершать никаких юридических действий! Однако ситуация не совсем безнадежная, так как при выплате долга обременение снимается.

Если квартира сдается, то продавать её можно, но договор найма при этом не расторгается.

Все обязательства по нему автоматически переходят новому владельцу. Но и здесь могут быть подвохи. Олег Сухов напоминает, что срок краткосрочной аренды бывает от 1 года до 5 лет. Однако аренда может быть и долгосрочной, например, сроком на 49 лет.

Прописанный человек в продаваемой квартире – щекотливая ситуация, которая не всегда легко решается.

Лучше всего не приобретать такое жильё, пока этот прописанный жилец не выпишется самостоятельно или по решению суда. Следует помнить, что если вы рискуете и покупаете квартиру именно с таким обременением, а в договоре купли-продажи записано, что такой-то гражданин сохраняет за собой право пользоваться квартирой, то выписать его будет невозможно даже через суд!

Надо также учитывать, что в некоторых случаях закон сохраняет за жильцом пожизненное право пользования квартирой. Это происходит, например, если прописанный жилец – несовершеннолетний, помещённый в детский дом. Вообще все случаи, связанные с пропиской несовершеннолетних, весьма непросты. Адвокат сообщает, что «примерно в половине случаев не получается выписать несовершеннолетних детей».

Самым беспросветным обременением является недвижимость в аварийных домах.

Снять это обременение невозможно, а, следовательно, и продать квартиру в домах под снос никак нельзя, так как такая недвижимость угрожает жизни и здоровью граждан.

О любом обременении надо знать до подписания договора купли-продажи. Сделать это довольно легко.

Анна Соколова обращает внимание, что все существующие обременения того или иного объекта недвижимости содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и находятся в свободном доступе: «Выписку из ЕГРП можно получить самостоятельно в отделении Росреестра, МФЦ или через Интернет.

Для этого необходимо оплатить госпошлину, а потом подать в ближайшем отделении Росреестра или МФЦ запрос по установленной форме. Получение выписки через Интернет осуществляется на сайте rosreestr.ru или gosuslugi.ru, для этого также необходимо оплатить госпошлину и заполнить соответствующие формы. При отсутствии обременений в выписке будет сделана соответствующая запись».

Юрисконсульт «НДВ-Недвижимость» Елена Разживина сообщает, что снятие обременения также юридически оформляется: «В Росреестр подаются документы о расторжении договора аренды или ренты, о снятии залога или ареста, после чего Росреест снимает обременение и выдает новое свидетельство на право собственности без обременений».

Итак, обременение – всегда дополнительные хлопоты для покупателя, а иногда и веский аргумент против сделки. Адвокат Олег Сухов обращает внимание, что реализация таких квартир с точки зрения потребителя не выгодна. Однако именно по этой причине такую недвижимость можно купить по цене ниже рыночной.

Дисконт может составлять от 20% до 80% в зависимости от самой недвижимости и от обременения. Именно низкая цена и привлекает к таким квартирам покупателей, заинтересованных в инвестициях.

Однако, по мнению адвоката, если вы приобретаете свою единственную жилплощадь для собственного проживания, то лучше не испытывать судьбу и отказаться от подобной сделки.

kvadroom.media

Собственность приятна, но обременительна

Анатолий Сидоров (Никитич) — один из самых известных в столице журналистов, пишущих о ЖКХ. Присылайте ваши вопросы на okruga@vm.ru с пометкой «Для Никитича».

Письмо № 1

— Никитич, у меня беда: кто-то из жильцов нашей трехкомнатной коммунальной квартиры украл (или из вредности выкинул в мусор) горелки от газовой плиты. Теперь я не могу ей пользоваться. Обращалась в наш «Жилищник», мне ответили, что я должна за собственные деньги ремонтировать эту плиту или покупать новую. Так ли это? Валентина Колгатина, ветеран труда, ЮАО.

Ответ

— Валентина Васильевна, в соответствии с действующим Жилищным кодексом РФ, обязанность по обеспечению ремонта внутридомового газового оборудования, так же как и другого инженерного оборудования, лежит на собственниках жилья и управляющих компаниях, осуществляющих эксплуатацию жилого фонда.

То есть вам (и вашим соседям) надо за свой счет покупать новую плиту или вызывать (опять таки за свой счет) слесаря из Мосгаза для ремонта старой плиты. Кстати, замена верхней горелки стоит 110 рублей, замена сопла этой горелки — тоже 110 рублей.

Для сведения: специалисты ГБУ «Жилищник» обеспечивают работу только газовых труб. Плиты они не ремонтируют. По вопросу бесплатной замены газовой плиты можно обратиться в отдел социального обеспечения районной управы. Бесплатно вряд ли заменят, но компенсировать расходы могут.

Правда, для получения этой компенсации вам придется изрядно побегать за документами.

Письмо № 2

— Никитич, помоги разобраться в такой ситуации: я — малолетний узник концлагерей и, конечно, имею право на все коммунальные льготы, так как мне уже 88 лет. Но с меня взимают плату и за общую антенну, и за капитальный ремонт, и полностью за ремонт и содержание дома. Почему? Анна Михайлова, ветеран труда, инвалид, ЮАО.

— Анна Алексеевна, квартира, в которой вы сейчас проживаете, не является вашей собственностью. Она принадлежит вашему сыну, который вполне кредитоспособен. Поэтому никакие льготы по оплате коммунальных услуг ему не положены.

Если вы их оплачиваете, то это печально — платить должен сын или выделять деньги на оплату ЖКХ. Если он живет отдельно, то за ЖКУ вашей квартиры он должен платить без всяких скидок как владелец второго жилья.

То, что он собирается закрыть свою регистрацию в вашей квартире, не освобождает его от обязанности оплачивать расходы по ее содержанию.

www.ugorizont.ru

Статьи по теме

Основополагающий принцип свободы договора ограничивается законом, если сильная сторона обязательства злоупотребляет положением и лишает слабую сторону обычных для вида заключенного договора прав. Такой договор можно расторгнуть или изменить.

Обременительные условия

Обременительные условия могут находиться в договоре, даже если его положения не противоречат нормам закона. Например, сильная сторона исключает или ограничивает свою ответственность сильной стороны за нарушение обязательств. Либо договор содержит другие обременительные условия, которые не приняла бы слабая сторона, если бы могла участвовать в определении условий договора.

В этой ситуации слабая сторона может требовать расторгнуть или изменить договор с отягощающими условиями. При этом обременительные условия могут признать недействующими или действующими в измененной редакции с момента заключения договора. Такое право закрепляет статья 428 ГК РФ. Детальное толкование этой нормы привел Пленум ВАС РФ в постановлении от 14.03.

14 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Пленум ВАС РФ определил, что слабая сторона договора может:

  1. сослаться на статью 10 ГК РФ и заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий;
  2. заявить о ничтожности таких условий на основании статьи 169 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности).
Широкие возможности слабой стороны обусловлены общим принципом о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

При заключении договора с отягощающими условиями злоупотребление выражается в превышении пределов использования диспозитивного права, влекущего за собой нарушения равенства сторон.

Доказывание обременительных условий

Поправки, внесенные в Гражданский кодекс, освободили слабую сторону от обязанности доказывать наличие договора присоединения, достаточно доказать, что сильная сторона злоупотребляла своими правами.

К тому же сам факт присоединения к договору, форма которого заранее определена, не освободит от доказывания наличия обременительных условий и не подтвердит, что сторону лишили возможности влиять на содержание договора.

Суд будет исследовать все обстоятельства по делу, учитывая следующее (п. 10 постановления № 16):

  • фактическое соотношение переговорных возможностей сторон;
  • уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере;
  • конкуренцию на соответствующем рынке;
  • наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и другие обстоятельства.

Отсутствие доказательств, что присоединившаяся сторона пыталась изменить типовую форму договора, влечет отказ в применении пункта 2 статьи 428 ГК РФ (постановление Восемнадцатого ААС от 25.04.14 по делу № А76-26865/2013).

Так, например, компания заключила кредитный договор с банком. Спустя некоторое время между сторонами возник спор, его разрешил третейский суд, указанный в кредитном договоре. Компания указала, что третейские соглашения, указанные в кредитном договоре и договоре поручительства, недействительны, поскольку кредитный договор и договоры поручительства – это договоры присоединения (ст.

428 ГК РФ). Суд указал, что в деле нет протоколов разногласий и других доказательств, подтверждающих, что компания возражала относительно третейского соглашения. Компания не доказала, что условия договоров, содержащих третейскую оговорку, навязаны банком и что ее лишили возможности заключить договор на иных условиях (постановление Президиума ВС РФ от 15.07.

15 № 49-ПЭК15 по делу № А56-48511/2012).

Источник: http://uruh-sovet.ru/sobstvennost-obremenitelna/

Оформление договора купли-продажи с обременением

Договор с обременительными условиями

Совершение сделки по покупке недвижимости — это всегда риск. Существует вероятность, что на квартиру будет наложено обременение, а это означает, что зарегистрировать в собственность жилье нельзя.

Для того чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно проверять документы до заключения договора о купле — продаже недвижимости (включая акт приема-передачи денежных средств по договору купли-продажи, подробнее описанный в статье по ссылке).

Что это такое?

Обременение подразумевает обстоятельства, которые ограничивают права собственника полноценно распоряжаться имуществом, таким как жилой дом, участок, квартира.

Для продажи или сдачи в аренду возникает необходимость оформлять договор с обременением, который подразумевает, что собственник обязан снять запрет в кротчайшие сроки или устранить факты, препятствующие полноправно распоряжаться имуществом.

Это — страховка, наподобие расписки о передаче денежных средств, описанной в статье по ссылке.

Например, продать арестованный дом невозможно. Сначала следует уладить судебное разбирательство. Также и в случае аварийного состояния жилого помещения. Потребуется провести капитальный ремонт, а после заключать сделку по возмездному отчуждению.

Заключение договора о купле — продаже недвижимости с обременением необходимо в том случае, когда жилье под залогом и его требуется продать, так как кредит больше нечем выплачивать, или отпала надобность в квартире.

В этом случае, продажа имущества осуществляется путем заключения специального договора, при котором сделка проходит в обычном порядке.

Однако, оформление регистрации собственности затягивается до того момента, пока бывший хозяин не погасит задолженность банку.

Договор обладает юридической силой и предполагает соблюдение обязательств, которые были даны сторонами. Так как обременение означает обладание правом на имущество третьих лиц, стоимость квартиры значительно отличается от рыночной.

Контракт — это законный способ продать жилье. Передача квартиры в собственность производится на основе подписанного акта приема — передачи.

В дальнейшем, стороны не имеют претензий друг к другу, если условия договора купли — продажи с обременением соблюдены.

Виды обременений

Перед совершением сделки по приобретению недвижимости, владелец должен предоставить документы права собственности, а также справки из государственных органов о том, что квартира не находится под статусом обременения. Если в жилье прописаны третьи лица, следует обговорить сроки, в течение которого жильцам необходимо выехать с квартиры и оформить переезд документально.

Жилье обременяется в следующих случаях: 

  • кредит или ипотека под залог;
  • арест;
  • наличие доли в собственности;
  • рассрочка оплаты за покупку квартиры;
  • прописан несовершеннолетний;
  • аренда квартиры;
  • аварийное состояние дома;
  • рента.

В некоторых случаях, квартирой вправе пользоваться даже после смены ее собственника. Это могут быть арендаторы или наследники по завещанию. Тогда, договор о купле — продаже жилья с обременением должен содержать пункт, в котором прописаны сроки выезда граждан.

В момент передачи квартиры новому владельцу, на собственника возлагаются обязательства по содержанию жилья. Если в доме прописан несовершеннолетний, договор может быть признан недействительным.

На основании согласия органов Опеки и Попечительства возможно продать имущество, если собственник обязуется предоставить ребенку новое жилье или перечислить вырученные деньги на счет несовершеннолетнего.

Риски сделки

Существуют риски при покупке квартиры с обременением. В некоторых случаях договор купли — продажи может признаться недействительным по решению суда. По этому, следует учитывать законную процедуру оформления сделки, а также снятие обременения и последующую передачу прав собственности на объект.

Прежде чем подписать договор, необходимо получить справку об обременении из ЕГРП, так как владелец может скрывать наличие проблем с недвижимостью.

Чтобы минимизировать риски следует:

  • убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу;
  • если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку;
  • договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.

Особенности оформления договора

Договор о купле — продажи недвижимости с обременением составляется в трех экземплярах.

В некоторых случаях потребуется передать оригинал соглашения в государственные органы, которые предоставили возможность продать жилье. Например, в органы Опеки и Попечительства.

В других случаях, необходимо участие в оформлении сделки третьих лиц. К таким обстоятельством относится продажа квартиры в ипотеку, а также:

  • когда наложен арест;
  • рента квартиры;
  • прописанный несовершеннолетний ребенок.

В данных случаях потребуется согласие третьих лиц на осуществление продажи квартиры. Если жилье заложено под кредит, банк должен предоставить разрешение на продажу. Сделка происходит в следующем порядке:

  • покупатель предоставляет сумму, которая уплачивается банку для погашения кредита;
  • стоимость квартиры определяется ниже рыночной.

Несовершеннолетнего ребенка следует прописать в новом жилье. Для этого требуется разрешение органов ОП. В случае ущемления прав ребенка, сделка по продаже признается недействительной, а на квартиру накладывается пожизненное обременение.

Договор ренты бывает двух видов:

  • с пожизненным содержанием гражданина;
  • с проживанием иждивенца в квартире.

соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости составляется в трех экземплярах. Сторонниками выступают продавец, покупатель и задействованная третья сторона, которой может быть банк, органы ОП или владелец доли в собственности.

Для составления документа требуется:

  • паспорта сторон;
  • справка из реестра о количестве владельцев собственности;
  • домовая книга;
  • свидетельство регистрации права собственности на квартиру;
  • заверенное нотариусом разрешение на продажу от третьих лиц;
  • технический паспорт на недвижимость.

Договор заключается по тем же правилам, что и соглашение о купле — продаже жилья, однако дополняется обязательством снятия обременения. После регистрации в Росреестре, условия сделки поменять будет невозможно. Соглашение вступает в силу в момент подписания.

договора о купле — продаже квартиры с обременением:

  • предмет соглашения (квартира, дом, земельный участок);
  • описание жилого помещения;
  • цена и способы расчета;
  • обязательства продавца по снятию обременения;
  • срок расчета;
  • дата оформления права собственности;
  • обязательства покупателя;
  • паспортные данные участников соглашения;
  • подписи сторон.

Скачать образец договора о купле — продаже недвижимости с обременением по ссылке.

Обязательства сторон могут быть дополнены следующими пунктами договора:

  • правила снятия обременения при досрочной выплате денежных средств;
  • размер залога;
  • смотровой лист квартиры;
  • дата составления акта приема — передачи квартиры;
  • размер неустойки при несоблюдении сроков.

Срок регистрации документа

Договор о купле — продаже недвижимости с обременением должен быть зарегистрирован в Росреестре сразу после подписания. Органы проверят подлинность документов и законность сделки. Для этого потребуется предоставить следующий пакет документов:

  • оригинал соглашения;
  • справка о снятии обременения;
  • заявление от владельца квартиры о переходе права собственности;
  • сертификат присвоения кадастрового номера квартиры;
  • расписка о залоге;
  • документальное разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Документ регистрируется в течение 15 дней с момента подачи заявления. За услуги потребуется оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Расторжение соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости может быть расторгнут в случае невыполнения обязательств одной из сторон. В основном, после государственной регистрации договора, стороны обязуются произвести оплату в указанный срок, а покупатель, в свою очередь, снять обременение и передать ключи новому владельцу квартиры. Договор может быть признан недействительным по решению суда, если:

  • ущемляются права несовершеннолетнего ребенка — собственника квартиры;
  • стороны соглашения признаны недееспособными;
  • не выполнены обязательства продавца по снятию обременения;
  • претенденты на жилье отказываются продавать.

Покупка квартиры с обременением — это риск. Однако, правильно составленный договор может гарантировать законность сделки и обезопасить покупателя от недобросовестных хозяев.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.