Договор купли-продажи земельного участка: что проверить перед сделкой

Договор купли-продажи земельного участка: что проверить перед сделкой

Договор купли-продажи земельного участка оформляют при приобретении земли в собственность. Что нужно знать о специфике сделки.

По договору купли-продажи земельного участка компания получает в собственность имущество, которое является объектом недвижимости. Купля-продажа участка земли относится к сделкам по приобретению недвижимости.

На такие сделки распространяются общие правила для сделок с недвижимостью, но есть условия, которые нельзя включать в договор купли-продажи земли.

Перед сделкой нужно осмотреть участок и проверить документы продавца.

Перед сделкой проверяют документы продавца и условия договора купли-продажи земельного участка

Сделку по приобретению земли готовят так же, как другие сделки с недвижимостью:

1. Проводят переговоры с продавцом.
2. Проверяют участок по документам и визуально. Также проверяют продавца и его правоспособность продать данный объект.
3. Составляют договор купли-продажи земельного участка.
4. Формируют пакет документов для регистрации.
5. Регистрируют право собственности в Росреестре.

До проведения купли-продажи участка земли проверяют сведения из ЕГРН

При подготовке сделки по купле-продажа земельного участка покупателю нужно проверить, в каком состоянии находится имущество. В первую очередь, проверяют правоустанавливающие документы продавца и запрашивают выписку из ЕГРН. В частности, этот документ покажет:

• кто фигурирует в качестве собственника участка;
• нет ли обременений. Например, не находится ли данная собственность под арестом или под залогом, не ограничена ли сервитутом.

Покупателю нужно иметь в виду, что у продавца земельного участка есть дополнительные обязанности. Участок должен состоять на кадастровом учете. Постановка на учет — обязанность продавца. Нельзя заключить договор купли-продажи земельного участка в отношении объекта, который не прошел учет (ст. 37 ЗК РФ). Учет проводит Росреестр (ст. 70 ЗК РФ).

Также добросовестный продавец обязан сообщить при подготовке сделки по купле-продаже участка земли об обременениях или ограничении в использовании.

Информация от продавца должна совпадать с данными выписки из реестра.

Если продавец представит заведомо недостоверные сведения, покупатель вправе настаивать на снижении стоимости сделки или расторжении договора и возмещении своих убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Перед подписанием договора купли-продажи участка земли проверяют его условия

Существует три условия, которые нельзя включать в договор купли-продажи земельного участка (ч. 2 ст. 37 ЗК РФ):

1. В договоре купли-продажи участка земли нельзя включать положение, что продавец вправе выкупить данное имущество обратно по своей воле.
2. Договор не должен ограничивать возможности покупателя распоряжаться участком. Например, нельзя запретить покупателю сдавать участок в аренду.
3. Договор не может ограничивать ответственность продавца в случае, если окажется, что третьи лица обладают правами на участок.

Суд признает такое условия договора недействительными.

Контрагента перед куплей-продажей земельного участка проверяют так же, как в других сделках

Перед заключением договора купли-продажи земельного участка проводят проверку контрагента. В частности, проверяют:

• правоспособность контрагента распоряжаться данным имуществом,
• полномочия представителя продавца на совершение купли-продажи участка земли.

Сервис проверит контрагента по государственным реестрам – ЕГРЮЛ и ЕГРИП, Росстата, картотеке арбитражных дел, базе исполнительных производств ФССП России, сервисам налоговой службы и другим. Сформирует досье компании и выписку из ЕГРЮЛ с подписью ФНС.

Проверить контрагента

Памятки для сотрудников юридических отделов

Все платные и бесплатные сервисы по проверке контрагента >>

Как самостоятельно и бесплатно проверить контрагента. 15 ключевых источников >>

Скачать образец юридического заключения по итогам проверки контрагента >>

• Все о проверках. Как юристу защитить бизнес (130 часов)

До заключения договора купли-продажи земельного участка объект проверяют визуально

В ходе купли-продажи земельного участка нужно проверить не только документы и продавца. Необходимо провести дополнительную проверку:

• осмотреть объект недвижимости;
• удостовериться, что назначение участка земли соответствует цели его приобретения;
• убедиться, что продавец не нарушил преимущественное право, которым обладают субъекты РФ или муниципальные образования в сделках купли-продажи земельных участков.

Перед тем, как подписать договор купли-продажи земельного участка, покупателю следует осмотреть имущество, которое он приобретает. Нужно убедиться, что участок соответствует описанию. Например:

• реальная площадь участка не отличается от величины, которую указали в документах;
• совпадает вид разрешенного использования. Так, если в бумагах отметили вид использования «под индивидуальный жилой дом», на участке не должно быть магазина ли мастерской по ремонту машин;
• положение границ территории соответствует указанному;
• на участке нет участке конструкций ЛЭП, трубопроводов или иных объектов, правовой статус которых затрудняет использование участка;
• на участке нет объектов недвижимости, которые принадлежат третьим лицам. Если объекты есть, их собственники могут потребовать часть участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ).

Также стоит обратить внимание:

• что именно прежний собственник оставит на участке. Например, какие постройки останутся, не будет ли мусора и . п. Если участок прилегает к лесу, с марта 2021 года владельцы таких участков обязаны их расчищать;
• нет ли поблизости опасных производств;
• какую деятельность ведут на соседних участках;
• не находятся ли возле участка автомобильные магистрали или пути железной дороги.

Данные факторы также способны усложнить использование участка.

Сделку купли-продажи земельного участка совершают, если имущество соответствует целям сделки

В рамках купли-продажи земельного участка имущество приобретают для использования в конкретных целях. Участок должен им соответствовать. Его собственник вправе заниматься только деятельностью, которая отвечает целевому назначению и виду разрешенного использования участка.

Так, если на участке разрешено дачное строительство, землю нельзя использовать для фермерского хозяйства. Для ведения таких хозяйств нужно приобретать участок со своим специфическим видом разрешенного использования (см. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утв.

приказом Минэкономразвития от 1 сентября 2014 г. № 540).

У госорганов есть преимущественное право на договор купли-продажи учатка земли сельзозназначения

Если по договору купли-продажи участка земли приобретают сельхозучасток, нужно убедиться, что продавец не нарушил преимущественное право, которым обладают субъекты РФ или муниципальные образования (п. 1 ст.

8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ). Такие структуры вправе претендовать на покупку сельскохозяйственных участков в первую очередь.

Продавец обязан известить их перед тем, как оформлять договор купли-продаже земельного участка с частной компанией.

В уведомлении о продаже собственник должен указать:

• стоимость участка,
• величину,
• адрес.

Извещение госорганам должны передать под расписку или заказным письмом с уведомлением о вручении. Сделку по купле-продаже участка земли можно оформлять с частным лицом, если:

• прошло 30 дней после извещения госорганов;
• госорган не ответил или отказался от покупки.

Важно убедиться, что частное лицо приобретает сельхозучасток по цене ен ниже той, которую продавец указал в извещении госоргану. Если цена будет ниже, продавец должен снова уведомить госорган и ждать 30 дней (п. 3 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Если продавец тем или иным образом нарушит преимущественное право, договор купли-продажи земельного участка с частным лицом признают ничтожным (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Обзоры последних изменений

Главные изменения в законодательстве в 2021 году
Посмотрите изменения, которые вступают или уже вступили в силу в 2021 году.

Директоров и учредителей станут чаще привлекать по долгам компании
И другие выводы из Обзора практики Верховного суда № 2/2021 от 04.07.2021

Закупки по Закону № 44-ФЗ с 1 июля: все изменения в одной инструкции
С 1 июля все конкурентные закупки можно проводить в электронном виде, правила для закупок в бумажном виде тоже изменились. Законодатели ввели в Закон № 44-ФЗ новые статьи, которые срочно нужно изучить.

Формулировки договоров, из смысла которых суды делают вывод, что стороны не установили досудебный порядок
Обзор практики.

Изменения в КоАП РФ в 2021 году
Все поправки в одной таблице.

Источник: https://www.law.ru/article/21735-dogovor-kupli-prodaji-zemelnogo-uchastka

Четыре тайны земельного участка: как проверить объект перед покупкой

Едва ли не каждый второй земельный участок, выставленный на продажу в Свердловской области, имеет проблемы с точки зрения закона: тёмное прошлое, неправильно оформленные документы, отсутствие официально проведённых границ. Абсолютное большинство проблем можно отловить в ходе юридического анализа планируемой сделки. При этом анализ должен затрагивать не только бумаги.

Операция купли-продажи земельного участка сильно отличается от сделки с жилой недвижимостью. С землёй нюансов намного больше, особенно это касается не бумажной части сделки.

Прежде чем заключать договор о покупке земельного надела, следует получить ответы минимум на четыре вопроса: все ли чисто с правами собственности на участок, можно ли на нём возвести полноценное жилье, зафиксированы ли официально его границы и насколько реально дотянуть до своих новых владений блага цивилизации – дорогу, электричество, воду и пр.

Юристы и риэлторы, специализирующиеся на недвижимости данного типа, активно используют методы детективов и следователей – собирают документы и показания из разных источников и тщательно сравнивают данные, пытаясь найти несовпадения. Покупатель участка также может с успехом применить данную методу.

Тайна 1. Разглядеть тёмное прошлое

Основой «досье» на земельный надел должны стать три бумаги: правоустанавливающий документ, обычная и «расширенная» выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному».

Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества.

Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН».

Её можно заказать на сайте Росреестра или в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность.

Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня. Заказать расширенную выписку на сайте Росреестра можно если у владельца есть электронная подпись.

Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

юрист Уральской палаты недвижимости Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий владельцы объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.

Расширенная выписка пригодится и при проверке участка, ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Впрочем, для этих случаев еще более важной бумагой будет «обычная» выписка из ЕГРН (в ней говорится, находится ли участок в залоге, под судом или арестом).

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях – обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца участка.

Следует помнить, что начиная с 1 января 2021 года «простая» выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом на объект недвижимости.

Все остальные бумаги (свидетельство о регистрации права, акт о праве собственности и пр.) юридической силы уже не имеют. Получить выписку можно только на участки, поставленные на кадастровый учёт (т.е.

внесены в ЕГРН) и на которые зарегистрировано право собственности.

эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Пока ещё встречаются участки, не поставленные на кадастровый учёт, но это большая редкость. Чаще бывает так, что владелец имеет на руках документ о праве собственности на землю, оформленный до 2000 года и не знает, поставлен его участок на кадастровый учет или нет. Чтобы это выяснить, необходимо заказать выписку из ЕГРН. Даже в той ситуации, когда право собственности не зарегистрировано, в большей части случаев участок состоит на кадастровом учете, как ранее учтенный, что и отражается в выписке. Если же сведения в ЕГРН отсутствуют, то прежде чем продавать земельный участок, необходимо его поставить на кадастровый учет.

Ранее портал METRTV.ru рассказал о том, как происходит оформление сделок с земельными участками после вступления в силу 1 января 2021 года закона 218-ФЗ. Данный закон, в частности не позволит зарегистрировать куплю/продажу участка, не внесённого в ЕГРН. Хотя ранее могла сложиться ситуация, когда человек, купивший участок, уже после оформления сделки приводит в порядок документы на землю.

Тайна 2. Сколько земли на самом деле

Следующий шаг – анализ документов на участок. Необходимо выяснить, совпадает ли информация, представленная в разных бумагах и понять – какие именно данные соответствуют истинным параметрам участка.

эксперт по загородной недвижимости АН «Линк» Бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. Скорее всего, ближе к истине данные из выписки. Но и им можно верить безоговорочно, только если на участке было проведено межевание и его данные внесены в ЕГРН. О том, был ли участок размежёван, можно узнать из выписки из ЕГРН. В ней есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» или, помимо цифры, указывающей площадь, стоит знак плюс/минус ещё сколько-то, это означает, что межевание было проведено.

Эксперт также замечает, что о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью публичной кадастровой карты, на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть «поисковичок» – окошко с изображением лупы, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего вас участка.

Он (участок) отобразится на экране, кроме того, откроется окошко, в котором есть блок информации об объекте, в том числе – категория земель, разрешённое использование и размеры. В указании площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено.

Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.

эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» До марта 2021 года закон допускает совершение сделок без межевания, однако на практике покупатели требуют, чтобы границы были установлены до заключения договора купли-продажи. Это связано, чаще всего, с нежеланием новых собственников вступать в споры с соседями в отношении границ приобретаемых земельных участков.

Риск «нарваться» на неразмежёванный участок достаточно высок.

То есть в регионе ещё около полумиллиона земельных наделов остаются неразмежёванными. Стоимость вызова кадастрового инженера для поведения межевания в зависимости от местоположения и площади участка обычно находится в пределах 8 – 12 тыс. руб.

Тайна 3. Здесь жить то можно?

Ещё один раздел ЕГРН, на который надо обратить пристальное внимание – указание на категорию и разрешенное использование земли, на которой расположен участок.

Построить полноценный жилой дом или коттедж можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ).

Садовый домик возводится на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».

Согласно постановлению Конституционного суда от 30.06.2011 N 13-П в дачном доме можно получить постоянную прописку. Кроме того, в настоящее время в Госдуме находится законопроект (принят в первом чтении), также предусиматривающий возможность регистрации граждан в садовых домиках.

Если предметом сделки является участок с имеющимися постройками, покупателю следует убедиться, что капитальные сооружения зарегистрированы в Госреестре, имеют технические паспорта, а также документально оформленное подключение инженерных сетей.

Если газ/электричество к дому ещё не подведены, следует убедиться, что с энергосбытом и газоснабжающей организацией согласованы проводка коммуникаций. Достаточно рискованно приобретать землю без оговоренных условий подвода инженерных сетей.

Если приобретается участок с недостроем, то покупателю надо убедиться, что у продавца есть проектная и разрешительная документация на строительство и техническая информация из БТИ о том, что это объект с незавершенным строительством. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о тонкостях оформления права собственности на дом на землях ИЖС.

Обратите внимание на статус земли, а в правоустанавливающем документе – на особые условия. Например, в нём может быть оговорено, что расчет произведён не полностью или, прописаны некие условия создания инженерных сетей. Рекомендую всем посмотреть документы регионального планирования, найти в генплане свой участок. Например, вы можете получить участок, на котором планируется строительство ЛЭП, газопровода или общественных зданий».

Тайна 4. А у меня землю не заберут?

Перед сделкой с участком следует изучить такой аспект, как душевное здоровье продавца участка.

Обычно риэлторы советуют спрашивать у владельца объекта справки о том, что он не состоит на учете в нарко- и психневродиспансере.

Теоретически это должно застраховать покупателя от признания в будущем сделки недействительной из-за отклонения психики продавца. На самом деле, данная предосторожность срабатывает не всегда.

юрист Уральской палаты недвижимости В моей практике был случай, когда суд признал недействительной сделку, проведённую четырьмя годами ранее. При её оформлении была получена справка из психневродиспансера о том, что продавец не стоит на учёте. Однако спустя три года у него была диагностирована болезнь альцгеймера. Представители бывшего владельца доказали в суде, что на момент продажи человек уже был болен…

Риэлторы замечают, что далеко не все владельцы недвижимости соглашаются собирать медицинские справки по просьбе потенциальных покупателей. Нередко просто советуют искать другого продавца с другим объектом. В такой ситуации покупатель может попросить продавца показать водительские права. Психически больным и наркозависимым этот документ не выдают.

Долги, доверенности и дороги

В завершение – ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:

1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.

2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/country_estate/10781

Проверка юридической чистоты сделки перед покупкой земельного участка

Покупка любой недвижимости, в том числе и земельного участка, всегда несет в себе определенные риски. Чаще всего они связаны с наличием у приобретаемого объекта каких-либо проблем: обременений, возможности посягательств со стороны третьих лиц, отсутствия необходимых документов и т. п.

Чтобы минимизировать эти риски, перед проведением купли-продажи стоит провести процедуру проверки юридической чистоты сделки. В чем она заключается и что при этом подлежит изучению, будет рассмотрено далее.

Права на землю и документы

Одно из главных требований к продавцу при проведении сделки купли-продажи — это наличие у него прав собственности на земельный участок. Подтверждаются данные права определенными документами, которые в обязательном порядке прикладываются к договору. К этим документам относятся:

Правоустанавливающие

В зависимости от способа получения это может быть:

Наиболее надежным способом получения земли является последний, поскольку в этом случае риск наличия каких-либо проблем с недвижимостью является минимальным.

При проверке этих документов стоит обратить внимание на срок, в течение которого продавец владеет землей. Если он довольно длительный (например, несколько лет), то надежность сделки повышается. При слишком маленьком сроке (менее года) покупателю стоит насторожиться, особенно если предыдущий собственник также владел участком недолго.

Подтверждающие наличие прав собственности

Главным документом при этом является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

В большинстве случаев наличие данного документа является обязательным, за исключением некоторых ситуаций:

• права собственности возникли в период до 2000 г. — тогда регистрацией имущественных сделок занималось БТИ, а свидетельство при этом не выдавалось;
• участок был получен по наследству или по решению суда (в некоторых случаях) — в этом случае право собственности возникает в момент получения прав на наследство или издания соответствующего судебного решения, государственная регистрация при этом необязательна.

Таких исключительных ситуаций на самом деле немного, поэтому наличие свидетельства все-таки является очень желательным. При этом важно, чтобы продавец мог предоставить оригинал документа. Копия, даже заверенная нотариально, должна насторожить — возможно, отсутствие оригинала связано с наличием на участке определенных обременений.

В частности, данные о владельце, указанные в нем, должны совпадать с паспортными данными продавца. Также необходимо обратить внимание на категорию земли и вид ее разрешенного использования, указанный в свидетельстве.

Кадастровый паспорт (до 2008 года — кадастровый план)

Еще один обязательный документ, подтверждающий, что участок прошел процедуру постановки на кадастровый учет и получил соответствующий номер. Без выполнения этого требования любые сделки с ним, в том числе и продажа, запрещены.

В паспорте должны содержаться такие данные:

• ФИО владельца;
• данные о частях участка;
• категория земель;
• план границ;
• сведения об обременениях (например, наличие трубопроводов, подъездных путей и т. п.).

При обнаружении каких-либо несоответствий стоит потребовать от продавца снижения цены или вообще отказаться от сделки.

Выписка из ЕГРП

Даже при наличии всех вышеперечисленных документов стоит требовать данную выписку, поскольку она весьма достоверно отображает правовое положение участка на данный момент времени.

Получить выписку может не только собственник, но и любое заинтересованное лицо, путем обращения в районное отделение Росреестра. Поэтому в случае отказа продавца от предоставления этого документа покупатель может получить его самостоятельно.

Категория земли

Помимо документальной, нелишней также будет проверка категории земли и вида разрешенного использования, ведь от этого будут напрямую зависеть возможные действия с участком.

Делается это с использованием такой его характеристики, как кадастровый номер — уникального номера, присваиваемого каждому участку при его постановке на учет.

При помощи этого номера можно получить важнейшую информацию о нем, а именно:

• месторасположение;
• границы и размеры;
• наличие строений;
• кадастровая стоимость;
• данные о владельце;
• характеристики качества почвы;
• категория земли.

Проверка

Провести проверку можно несколькими способами:

Через интернет

Делается это на сайте Росреестра в разделе «Карты». После ввода номера участка в специальное окошко появится карта с отмеченным на ней искомым объектом.

По телефону

В этом случае необходимо обращаться в территориальное отделение Росреестра и запрашивать необходимую информацию. Однако стоит учесть, что сделать это может только собственник участка.

Путем личного обращения

Делается это путем обращения в службу, которая занимается регистрацией, кадастрами и картографией с просьбой уточнить сведения об участке.

Последний вариант позволяет получить максимально подробную информацию об участке, поэтому лучше использовать именно его. После получения информации в этом органе можно сравнить ее с теми данными, которые содержатся в документах продавца — при наличии каких-либо несовпадений стоит насторожиться.

Наличие возможных обременений

Под обременением понимаются различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникнуть они могут в результате договора или в силу закона.

Примером возможных обременений может быть:

• арест — данное ограничение накладывается судебными органами и связано, чаще всего, с наличием непогашенных задолженностей;
• залог (в том числе и при ипотеке) — в этом случае недвижимость выступает обеспечением по какой-либо сделке и может быть затребована залогодержателем при определенных условиях;
• сервитут — под ним понимается ограниченное право пользования землей, предоставляемое третьим лицам (например, право прохода через участок или прогона сельскохозяйственных животных);
• притязания со стороны третьих лиц (например, родственников продавца) — в частности, при продаже обязательно требуется согласие мужа или жены;
• долгосрочная аренда (более года) — при такой сделке даже смена собственника участка не является основанием для ее расторжения;
• концессия — в этом случае собственник так же, как и при аренде, передает право пользования участком другому лицу, но не на конкретный срок, а для реализации определенной цели (например, для добычи полезных ископаемых);
• доверительное управление — при этом участок используется специально назначенный управляющий, но не в своих целях, а в интересах собственника или другого лица;
• ограничение в возможности использования земли (например, запрет на размещение определенных объектов в природоохранных зонах) и т. п.

Поэтому сведения об их наличии обязательно содержатся в этом органе. Информация о наличии или отсутствии обременений также должна отображаться в свидетельстве о правах собственности на участок.

Однако для максимальной надежности стоит обратиться в Росреестр и получить на данный объект выписку из ЕГРП. Для этого необходимо знать только кадастровый номер участка и его точный адрес.

Проверка личности продавца

Еще одним немаловажным критерием для определения юридической чистоты купли-продажи является проверка личности продавца.

Обязательным документом для проведения сделки является его паспорт, данные в котором должны полностью совпадать с информацией, указанной в бумагах на участок.

Стоит обратить внимание не только на совпадение паспортных данных, но и на подлинность самого документа — для этого необходимо знать основные требования к его оформлению, а также признаки подделки.

Данные в доверенности должны совпадать со сведениями из паспорта доверенного лица. Дополнительно можно связаться с собственником участка (например, по телефону или другому способу связи) и уточнить у него достоверность информации относительно доверенного лица.

Также стоит проверить дееспособность продавца, то есть наличие у него законного права на совершение каких-либо гражданских сделок.

И хотя она не является обязательным документом, лучше все-таки позаботиться о ее наличии и приложить эту справку к пакету документов.

Стоит учесть, что на практике подавляющее большинство земельных участков так или иначе имеют какие-либо изъяны, которые на момент проведения сделки сложно обнаружить.

Поэтому, кроме самостоятельной проверки документов и продавца, стоит обратиться за услугами в специальную компанию.

Ее сотрудники максимально тщательно проверят юридическую чистоту сделки и выявят возможные проблемы и риски от ее заключения.

 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67, другие регионы РФ +7(800)511-75-96. 

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/kak-proverit-zemelnyj-uchastok-pered-pokupkoj.html

Как проверить документы и земельный участок перед покупкой?

К выбору земельного участка для покупки нужно подходить максимально ответственно и перед заключением сделки проверить ее на юридическую чистоту. Основные риски, которые связаны с покупкой земельного участка: это наличие обременений в отношении участка или прав на него у других лиц, отсутствие должного оформления прав собственности на землю, неузаконенность построек и пр.

Проверка на юридическую чистоту необходима потенциальному покупателю для того чтобы обезопасить себя от рисков признания сделки недействительной. В этом случае можно потерять не только свое время, но и деньги.

Что нужно проверить при покупке земельного участка

Знание кадастрового номера позволяет получить ряд важных сведений о земельном участке:

1. Само наличие кадастрового номера – это хороший сигнал. Он говорит о том, что участок поставлен на кадастровый учет. По закону без такой постановки не допускается заключение сделок купли-продажи.
2. Благодаря кадастровому номеру можно не выходя из дома узнать категорию и вид разрешенного использования земельного участка, проверить площадь участка (что позволит не переплачивать за воздух). Для этого на сайте Росреестра нужно найти Публичную кадастровую карту и ввести в поисковой строке номер. В результате откроется карточка участка. Полученная здесь информация позволит убедиться в том, что разрешенное использование участка соответствует целям его приобретения. Так, если участок предназначен для садоводства и относится к сельскохозяйственным землям, то строить на нем капитальную постройку запрещается. Возведенный здесь дом будет иметь статус садового домика без права прописки. Если же покупатель хочет купить участок для строительства жилого дома, то ему надо искать участок под ИЖС. Не стоит доверять словам продавца о том, что категорию можно легко изменить. На практике это удается далеко не всем, а сама процедура потребует немалых временных и финансовых затрат. Если в открывшейся карточке земельного участка указано, что сведения о границах объекта отсутствуют, то это должно насторожить потенциального покупателя. Дело в том, что в такой ситуации необходимо проведение межевания для уточнения границ участка. Эта услуга достаточно дорогостоящая, но без нее могут возникнуть споры при выделении границ с соседями. Может даже потребоваться обращение в суд для защиты интересов.
3. По кадастровому номеру можно запросить в Росреестре выписку из ЕГРН в электронном или бумажном виде. Этот важнейший документ сегодня объединяет информацию о кадастровом учете и единый реестр прав. Выписка может быть предоставлена в бумажном или электронном виде.

Из выписки можно узнать является ли продавец владельцем участка и как давно. Если участок находится в его собственности давно (более 3-5 лет), то такая сделка является более защищенной.

Также из выписки можно узнать о наличии обременений в отношении земельного участка, которые по закону подлежат обязательной регистрации в Росреестре. В их числе:

1. Арест – это говорит о том, что собственнику запрещено распоряжаться земельным участком и продавать его, так как фактически участок конфискован у него за различные долги и подлежит принудительной продаже в счет погашения задолженности.
2. Залог – это значит, что участок является обеспечением по действующему ипотечному или иному кредиту. Продажа участка в данном случае допускается исключительно при наличии письменного согласия на сделку от залогодержателя.
3. Наличие сервитута говорит о том, что в отношении участка действует право ограниченного пользования, которое предоставлено третьим лицам (например, для прохода или выпаса скота). Сервитут не запрещает владельцу участка продавать его. Но покупателю нужно понимать, что сервитут не прекращается при смене собственника, он привязан к конкретному участку.
4. Долгосрочная аренда, оформленная на срок более года. Аренда не прекращается при смене собственника и арендатор сможет по-прежнему распоряжаться участком.

Различают два варианта выписки: стандартная и расширенная. Из расширенной выписки можно проследить историю об изменениях, вносимых в реестр прав. Если владелец у участка часто менялся, то это заставляет задуматься, не кроются ли в этом «подводные камни» и что заставляло предыдущих владельцев избавляться от земли.

На основании кадастровых сведений также следует уточнить, соответствуют ли границы участка заявленным продавцом.

Какие документы проверять при покупке участка

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните: Москва+7(499)350-80-59, Санкт-Петербург+7(812)309-94-01.

Перед покупкой у продавца стоит запросить следующие документы:

1. Свидетельство о собственности на участок, выданное до 2021 году. Если продавец владеет землей не так давно (получил статус собственника после 2021 года), то он может предъявить выписку из ЕГРП или ЕГРН.
2. Если на участке есть строения, то также потребуется запросить свидетельство о собственности на них. В случае если такой документ отсутствует, как и разрешение на строительство (для дома на ИЖС), то это говорит о незаконности постройки и потенциальных сложностях с получением прав собственности на нее.
3. Паспорт продавца должен соответствовать данным из договора купли-продажи и свидетельства о собственности.
4. Кадастровый паспорт и план участка, технический паспорт или план на дом. При анализе этих документов стоит проверить их на соответствие информации, предоставленной продавцом о площади, разрешенном использовании, отсутствии обременений.
5. Нужно обратить внимание на наличие у продавца правоустанавливающих документов (на основании чего он вступил в права собственности). Это договор купли-продажи, дарственная, акт/постановление о передаче участка из муниципального фонда, свидетельство о наследстве. Важно понимать, что указанные документы без свидетельства о праве собственности и информации в реестре недвижимости сведений о продавце говорят о том, что его правовой статус не оформлен должным образом и не вправе заключать сделку купли-продажи. Первоначально ему нужно закрепить права собственности в Росреестре, а затем только продавать участок.
6. Свидетельство о заключении брака. Если участок был приобретен в собственность после заключения брака, то он относится к совместно нажитому имуществу. В данном случае потребуется согласие от супруги на заключение сделки купли-продажи, заверенное у нотариуса. В документе нужно внимательно сверить фактические паспортные данные супруги с теми, которые здесь указаны.
7. Письменный отказ других собственников участка от преимущественного права покупки их доли, заверенный нотариально. Он требуется при покупке доли участка.
8. Если интересы продавца представляет доверенное лицо, то у него должна быть нотариальная доверенность от собственника на представление его интересов. Нужно проверить срок действия доверенности и сверить реквизиты в ней с паспортными данными продавца.

Наиболее частым основанием для оспаривания сделки является недееспособность продавца и указанием на тот факт, что он не отдавал себе отчета в своих действиях. Иногда этим предлогом пользуются мошенники.

Они заключают сделку купли-продажи, берут с покупателя деньги, а затем подают в суд иск, указывая на то, что находились в момент подписания сделки купли-продажи в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.

Если у покупателя отсутствуют на руках подтверждающие оплату документы, то вернуть свои средства ему будет нелегко. Поэтому желательно запросить у продавца справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркодиспансере и лучше заверять сделку купли-продажи у нотариуса.

Проверка чистоты земельного участка перед покупкой

Проверка юридической чистоты сделки предполагает уточнение следующих аспектов:

• состоит ли участок на кадастровом учете;
• узаконены ли на участок права собственности;
• узаконена ли постройка на участке;
• не состоит ли ее владелец как лицо, злоупотребляющее алкоголем, имеющее психические расстройства или употребляющее наркотики;
• нет ли возражений у третьих лиц на продажу;
• обладает ли продавец законными правами на продажу земельного участка;
• нет ли обременений в отношении участка в виде залога или ареста.

Получить данную информацию можно как у продавца, запросив у него комплект документов по покупаемой недвижимости, так и через Росреестр на публичной кадастровой карте или в полученной выписке из ЕГРН.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonometr.ru/zemlja/kupli-prodazha/chistotu-sdelki.html