Договор аренды земельного участка: как заключить и что проверить перед сделкой

Право на заключение договора аренды земельного участка

Аренда земельных наделов начинается с составления и подписания договора между собственником земли и арендатором.

Возможности использования участка полностью зависят от условий договора аренды, при составлении текста соглашения нужно учитывать требования земельного и гражданского законодательства, чтобы впоследствии такое соглашение не было признано ничтожным.

Право на заключения арендного соглашения

Для подписания соглашения об аренде со стороны как арендатора, так и арендодателя, нужно обладать соответствующими правами. Если сделка по земельной аренде заключается между частными (физическими или юридическими) лицами, то субъекты такой сделки вправе её заключать при наличии в совокупности:

• Дееспособности (для физических лиц);
• Оформленного по закону пребывания на территории РФ (для иностранных лиц);
• Наличия свидетельства о госрегистрации (для организаций).

В качестве субъекта со стороны арендодателя вправе выступать владелец участка земли или лицо, назначенное владельцем или законом, согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ.

При заключении договора об аренде с органами государственной власти арендатор может иметь право на заключение арендного соглашения в одном из следующих случаев:

1. Наличия условий, описанных в пункте 2 ст. 39.6 ЗК РФ;
2. Победы на аукционных торгах.

Право на аренду надела земли у государства без аукциона имеют многодетные семьи и льготники, определённые местным законодательством, а также ряд общественных организаций и государственных некоммерческих структур.

Порядок получения права аренды надела земли путём победы на аукционе описан в ст. 39.11 ЗК РФ.

Важные моменты договора

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните: Москва+7(499)350-80-59, Санкт-Петербург+7(812)309-94-01.

После подписания договора изменить отдельные его условия без обоюдного согласия сторон-субъектов сделки затруднительно, поэтому каждой стороне следует обращать внимание на существеннее моменты соглашения на этапе его составления.

Арендатору следует обратить особое внимание на следующие моменты:

• Назначение земельного надела и вид его разрешённого использования;
• Порядок начисления и изменения арендной платы;
• Возможность продления соглашения.

Будущему арендатору важно проверять соответствие цели аренды с видами разрешённого пользования земельным наделом, являющимся объектом договора, так как изменить виды землепользования нельзя во время всего срока действия договора (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ).

При указании величины арендной платы важно согласовать сроки и порядок её внесения, так как нередко добросовестные арендодатели получают значительный ущерб в виде пеней и штрафов за нарушение именно порядка внесения платежей при соблюдении сроков.

Если участок арендуется с целью строительства, то важно учитывать возможность продления соглашения до завершения строительных работ.

Собственнику земельного участка необходимо обратить особое внимание на следующие пункты договора:

• Порядок досрочного расторжения;
• Ответственность за нарушение условий;
• Наличие права субаренды;
• Цели аренды.

Арендодателю следует застраховать себя штрафными пенями от разрыва соглашения арендатором раньше срока без предварительного уведомления.

Обычно пени назначаются в размере 2-5 годовых процентов арендной платы, если арендатор не уведомил собственника о прекращении аренды за три месяца. Данная мера поможет снизить финансовые потери на время поиска нового арендатора.

Без согласия арендодателя нельзя передать надел в субаренду, но арендатор может передавать право аренды третьему лицу путём выхода из соглашения, уведомив об этом собственника письменно. Если земельный собственник не желает смены арендатора без согласования, нужно запретить передачу прав отдельным условием.

Процедура заключения сделки

Заключение договора аренды осуществляется в три основных этапа:

• Подготовительный;
• Основной;
• Этап регистрации.

В течение подготовительного этапа происходит определение условий сделки сторонами и составление на основе таких данных условий основного текста соглашения. На данном этапе также происходит осмотр участка земли и в отдельных случаях выполняются межевые работы по уточнению границ.

После этого субъекты сделки, являющиеся частными лицами, договариваются о сроке аренды и величине арендной платы, а будущий арендатор государственной земли участвует в аукционе или собирает справки, свидетельствующие о праве аренды без торгов.

Основной этап включает собственно подписание документа и передача надела земли в пользование согласно акту передачи, а на последнем этапе происходит регистрация уже подписанного документа в органах Росреестра.

Заявление на заключение

Если земля арендуется у органов государственной власти, то необходимо писать заявление на заключение договора, так как предоставление государственных земель носит заявительный характер.

Заявление необходимо писать два раза:

• На предварительное согласование получения;
• На заключение основного договора.

В тексте заявления на заключение договора арендатору нужно указать все пункты, которые он хотел бы видеть в договоре, указывая ссылки на законы и подзаконные акты, на основании которых описываемые пункты должны включаться в основной текст.

Например, при указании срока аренды следует руководствоваться целями аренды и нормами предоставления земель для этих целей, указанными в пункте 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Подготовка договора

Подготовка договора в случае аренды надела у органов исполнительной власти осуществляется сотрудниками земельного комитета с учётом требований законодательства и указанных в заявлении будущего арендатора сведений.

Когда договор заключается между частными лицами, то подготовка текста может осуществляться:

• Квалифицированными юристами;
• Сотрудниками нотариальной конторы;
• Самими сторонами сделки.

Юрист могут подготовить текст договора с учётом требований законодательства и интересов обеих сторон, стоимость таких услуг зависит от конкретной юридической фирмы и особенностей конкретной сделки.

При заверении сделки у нотариуса в его услуги входит проверка договора на юридическую непротиворечивость и составление корректного текста при обнаружении ошибок.

Стороны могут сэкономить средства, составив текст договора самостоятельно, взяв за основу типовой шаблон договора и вписав в него свои данные, а также параметры земельного участка.

Сроки заключения

При аренде земельных наделов у органов государственной власти с момента первого обращения до подписания договора может пройти от двух недель до двух месяцев, а если границы участка отсутствуют или нуждаются в уточнении, то сроки могут возрасти до трёх месяцев.

Общий срок получения земли складывается из следующих составляющих:

• Рассмотрение заявления на предварительное согласование – от 7 до 30 дней;
• Организация и проведение кадастровых работ – от 3 дней до двух недель;
• Подготовка и организация аукциона – 30-60 дней;
• Составление и заключение основного договора – 10 дней.

Длительность каждого из этапов зависит от конкретной сделки и загруженности земельного комитета исполнительной власти.

Заключение договора аренды земли между частными лицами может занимать от трёх дней (если аренда осуществляется по типовому договору без предварительного соглашения) до месяца при необходимости составления актов передачи недвижимого имущества, расположенного на арендуемом участке.

Регистрация договора

Для вступления подписанного договора об аренде земли в законную силу его необходимо регистрировать в органах Росреестра (ст. 609 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 ст. 51 закона № 218, обратиться в территориальный орган Росреестра для осуществления процедуры регистрации может один из субъектов сделки по земельной аренде.

Для этого необходимо предоставить в регистрирующий орган следующие бумаги:

• Заявление на регистрацию;
• Квитанцию об оплате госпошлины;
• Подписанный и заверенный договор аренды в двух экземплярах;
• Кадастровый паспорт надела;
• Копию паспорта заявителя.

Регистрация осуществляется в пределах пяти рабочих дней. Если услуги по регистрации арендных соглашений оказываются многофункциональным центром, то срок регистрации может быть увеличен до 9 дней.

Стоимость госпошлины за процедуру регистрации составляет:

• 2000 рублей – для физических лиц;
• 22000 для организаций.

Когда субъектами сделки являются физическое и юридическое лицо, каждый из таких субъектов оплачивает соответствующую пошлину.

Регистрация договора является обязательной процедурой только в том случае, если срок его действия превышает 12 месяцев (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Итак, для заключения договора аренды земли необходимо предварительно согласовать все условия и требования сторон, чтобы избежать необходимости внесения изменений в будущем. При описании условий в тексте важно соотносить цель аренды категории земельного участка и прописывать порядок разрешения споров.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonometr.ru/zemlja/arenda-2/kak-zaklyuchit-dogovor.html

Заключение договора аренды земельного участка с администрацией в 2021 – без торгов, образец

Каждый гражданин Российской Федерации имеет право заключить договор аренды земельного участка с администрацией. Для этого лишь необходимо собрать определенный пакет документов и осуществить некоторые действия – запрос, оформление и регистрацию договора в Росреестре.

Далее в статье подробно пойдет речь о специфике и особенностях заключения соглашения об аренде земли между гражданами РФ и администрацией.

В аренду можно взять любой земельный участок, если он не принадлежит следующим категориям:

• национальным паркам и заповеднику;
• объектам недвижимости вооруженных сил РФ;
• закрытым земельным участкам административно-образовательных учреждений;
• территории кладбища;
• земельным площадям, предназначенным для охраны государственных границ;
• территориям, на площади которых размещены атомные электростанции и захоронения отходов радиоактивного характера.

Перед тем, как приступить к выбору участка, следует обратиться в местную администрацию или отдел кадастра и картографии.

Здесь по запросу можно получить сведения о том, какие участки сдаются в аренду на данной местности. Здесь же узнаются особенности оформления, требования администрации к арендатору и прочие моменты.

Права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка у администрации полностью согласованы с действующим законодательством, местными нормативами и актами.

Если говорить об арендодателе – о местной администрации, то их права и обязательства укладываются только в несколько фактов:

• администрация должна предоставить только тот участок в аренду, на который подписано соглашение между сторонами;
• участок должен соответствовать надлежащему состоянию, подразумевающему возможность использовать его по назначению – если участок предоставляется для ведения сельскохозяйственной деятельности, значит, почва должна быть плодородной и не заражена и так далее;
• администрация должна соблюдать сроки предоставления участка в пользование на основании указанных дат в подписанном договоре;
• арендодатель имеет право требовать от арендатора своевременной оплаты;
• арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если арендатор не выполняет условия подписанного соглашения.

Гораздо интереснее обстоят дела с правами и обязательствами арендатора. К числу обязательств в данном случае относят:

К правам арендатора относят следующие моменты:

• арендатор может сохранить преимущественное право на продление сроков аренды – у администрации должны быть веские причины для отказа, где можно выделить реформирование земель или изменение статуса;
• по собственному предпочтению может использовать добытые на землях полезные ископаемые и прочие плодородные результаты;
• пользоваться участком в необходимых масштабах, но не отходя от первоначальной структуры назначения.

В документе можно указать дополнительные права и обязательства, но только если они не отходят от нормативов и актов действующего законодательства.

Образец договора аренды нежилого помещения между ИП ИП можно найти по ссылке.

Скачать примерный образец договора аренды земельного участка, который находится в собственности у местной администрации, можно пройдя по ссылке здесь.

Документ можно немного видоизменить в соответствии со сложившейся ситуацией, но обязательно следует указать следующие моменты:

• наименование документа;
• дату составления договора;
• всю информацию о сторонах – об администрации и заявителе – у физических лиц указывают паспортные данные, а у юридических лиц полную информацию об организации и форме собственности;
• кадастровый номер участка и прочую информацию, что соответствует имеющимся документам;
• сроки аренды – необходимо указать точную дату окончания соглашения;
• особенности оплаты аренды – условия и сроки, а также правила расчета арендной платы;
• факт назначения земли для дальнейшего использования арендатором – условия не должны нарушаться;
• особенности досрочного расторжения договора;
• если участок находится в обременении или аресте, необходимо указать это в документе – здесь также прописываются особенности дальнейшего действия подписанного соглашения, если в статусе земельного участка проходят какие-либо изменения;
• права и ответственность сторон.

При оговоре дополнительных условий их обязательно указывают в статье. Следует также отметить, что стороны даже при личной неординарной договоренности не должны отходить от требований действующего законодательства.

Какие требуются документы

Прежде чем начинать составление договора аренды земельного участка с администрацией, необходимо подать соответствующее заявление в местный муниципалитет.

В заявлении указывается желание арендовать тот или иной объект, если уже был осуществлен выбор – можно указать просто желание арендовать участок в регионе.

Если заявитель получает положительное решение, он может приступать к сбору необходимых документов.

В базовый пакет документов входят:

• персональные документы участников – в случае с физическим лицом готовят паспорт и заверенную у нотариуса копию, если же в соглашении участвуют юридические лица, предоставляют все учредительные документы и выписку из ЕГРЮЛ;

• кадастровый паспорт на участок – выдается в отделе кадастра по запросу заявителя и предоставленному положительному решению со стороны администрации;

Со стороны администрации должны быть предоставлены документы, подтверждающие наличие прав собственности на объект. Также важно предоставить справку об отсутствии обременения или ареста на объект.

Сроки

Арендовать земельный участок у администрации можно на короткий или продолжительный срок. На основании действующего законодательства существуют минимальные сроки и максимальные.

К числу минимальных относят 1 год, а вот максимально возможное пользование возможно в течение 49 лет. В то же время уточняется, что договор, оформленный более чем на год должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Заключение договора аренды земельного участка с администрацией без торгов 

Граждане России могут заключить договор с администрацией, только пройдя предварительное участие в аукционе – местная администрация выбирает наиболее выгодные для себя условия, а гражданам же приходится довольствоваться «тем, что останется».

Почему такая несправедливость? Земельные ресурсы в России ограничены, а пожелать арендовать земельный участок может каждый гражданин, поэтому и была введена практика аукциона.

Но торги проходят далеко не все граждане – существуют социальные категории, которые могут попросить у администрации земельный участок в аренду и без обязательного участия в аукционе.

К таким особенным категориям относят:

• многодетные семьи – где количество детей более 3-х или имеется инвалидность;
• семьи, претендующие и стоящие в общей очереди на расширение жилплощади – при этом в регионе следует проживать не менее 5 лет;
• специалисты сельских местностей;
• пенсионеры и работники села;
• граждане, которых репрессировали;
• герои труда и военных действий – лица, у которых имеются награды;
• инвалиды и участники военных действий;
• военнослужащие на данный момент.

Представленные категории людей не только претендуют на оформление договора без аукциона, но и на бесплатное пользование в течение определенного времени.

Возможные риски

Большинство граждан России полагают, что арендованный у администрации участок невозможно отобрать – это далеко не так, поэтому, чтобы не столкнуться с убытками, следует изучить возможные риски.

Риски следует рассмотреть для двух сторон, чтобы у претендентов сложилась полная картина представленной практики – аренды земельного участка у администрации.

Для арендодателя – а именно для администрации – риски представляются следующим образом:

• возможная порча имущества или земли – почвы, которую могут заразить вредителями или радиоактивными отходами;
• нецелевое использование участка со стороны арендатора, которое может также привести в негодность объект для дальнейшего пользования;
• арендатор может препятствовать проверке для контроля состояния земельного участка – это нарушение законодательства, поэтому администрация может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и потребовать освободить территорию;
• арендатор может не соблюдать сроки возврата объекта – происходит по окончании действия договора;
• осуществление постоянных просрочек платежей по арендной плате;
• наниматель может не провести соответствующую регистрацию договора аренды в Росреестре – это также влечет убытки для администрации, хотя и есть возможность и право для досрочного расторжения соглашения в одностороннем порядке (процедура займет время).

Если же говорить об арендаторе, то его риски гораздо весомее и убыточнее в финансовом плане. Для арендатора выделяют следующие возможные потери:

• арендатор не может выполнять всю работу на участке, которая была запланирована ранее – это связано с отсутствием соответствующего качества земельного участка (к примеру, если объект сдавался в аренду для строительства ИЖС, по результатам изучения коммуникативных систем можно получить итог в отсутствии возможного строительства);
• неожиданное и безосновательное увеличение арендной платы, в том числе и коммунальной – в этом случае арендатор может обратиться в суд с требованием соблюдать условия договора;
• предварительная передача участка в аренду в ненадлежащем состоянии;
• возможно наличие прав собственности у третьих лиц, о чем изначально не сказала администрация – подобные случаи редки, но возможны.

В связи с представленными фактами следует быть осторожным в аренде земельного участка у администрации – даже администрация может частично утаить о наличии проблем в оформлении договора, заверив арендатора в простоте и законности действий.

Для администрации потери будут незначительными, а вот для самого арендатора это может стоить детища всей жизни.

Поэтому при выборе участка следует тщательным образом изучить объект – проверить его на качество (принадлежность к тому или иному виду использования), а также на «чистоту» с юридической стороны.   

Продление договора аренды нежилого помещения дополнительным соглашением рассматривается тут.

Про краткосрочный договор аренды земельного участка читайте по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/zakljuchenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-s-administraciej/

Особенности договора и правила оформления аренды на земельный участок

Оформление земельного участка в аренду позволяет получить его во временное пользование по более низкой цене и именно на тот срок, который необходим арендатору.

Поэтому такие сделки пользуются большим спросом со стороны как физических, так и юридических лиц.

При этом отношения сторон должны быть официально оформлены при помощи специального документа — договора аренды земельного участка. Его виды, а также основные особенности составления стоит рассмотреть далее более подробно.

Виды аренды земельного участка

Договор аренды представляет собой документ, согласно которому определенный объект (в данном случае — земельный участок) передается от его собственника заинтересованному лицу во временное пользование и на условиях оплаты. При этом собственник является арендодателем, а заинтересованное лицо — арендатором.

В правовой практике договор аренды может быть представлен в двух видах:

Краткосрочная аренда

В этом случае сделка заключается на период до 5 лет, после чего либо прекращает свое действие, либо продлевается сторонами.

В частности, главной из них является тот факт, что заключенный договор не нужно регистрировать в Росреестре, что значительно снижает как денежные, так и временные расходы. В частности, не нужно оплачивать госпошлину, готовить пакет необходимых документов, подавать их на рассмотрение и ожидать в течение определенного времени.

Сторонам достаточно просто составить документ с теми условиями, которые они согласовали между собой, и подписать его. Именно с момента подписания он вступит в законную силу вплоть до конца установленного срока. Чаще всего такое краткосрочное соглашение заключается на 11 месяцев.

Долгосрочная аренда

В этом случае отношения между сторонами оформляются на более длительный период — от 5 до 49 лет. Последний указанный срок (то есть 49 лет) является максимальным периодом, на который может быть заключен договор.

Единственное отличие между этими видами договоров — это необходимость регистрации или ее отсутствие, а также срок действия отношений. Во всем остальном между ними нет никаких различий — как в общих правилах составления, так и в существенных условиях.

Правила составления

Договор аренды, как и любое другое гражданско-правовое соглашение, имеет существенные и дополнительные условия. К первой группе относятся такие условия, без наличия которых документ будет считаться недействительным и незаключенным.

Для начала стоит рассмотреть существенные условия, которые включают в себя:

1. Предмет сделки.

Предметом является собственно тот земельный участок, который и предоставляется в аренду. При этом необходимо, чтобы при описании участка были отмечены все его характеристики, а именно:

• адрес или точное месторасположение;
• площадь;
• кадастровый номер.

Стоит учесть, что без постановки участка на кадастровый учет сдать его в аренду не получится. Также собственник должен указать, на основании какого именно документа он им владеет. В частности, это может быть свидетельство о праве собственности, договор дарения, купли-продажи, мены и т. п.

2. Арендную плату.

Поскольку арендные отношения не могут носить безвозмездный характер (за исключением некоторых случаев, описанных в этой статье), условие об оплате обязательно должно быть включено в договор.

При этом арендная плата может быть установлена в виде:

• фиксированного платежа (например, 5 тыс. руб. в месяц или 60 тыс. руб. в год);
• процента от дохода, полученного в результате использования земли (к примеру, 5% от этого дохода);
• другого объекта, переданного во временное пользование (например, дома или его части взамен участка).

Помимо существенных условий, есть еще и множество дополнительных, которые стороны выбирают самостоятельно.

Они будут рассмотрены далее, в приведенной ниже типовой структуре договора:

1. Данные сторон. Они включают в себя:

• ФИО (с указанием того, кто именно собственник, а кто арендатор);
• контактные данные (адрес, номер телефона);
• права собственности на участок.

В самом начале документа необходимо указать его название, а также дату и место заключения. Например: договор об аренде земельного участка от 25.11.2021, г. Москва.

2. Предмет сделки.

Описание участка должно быть максимально подробным, чтобы его легко можно было выделить среди других объектов.

3. Арендная плата.

Стоит учесть, что она может вноситься как наличными, так и путем перечисления на текущий или карточный счет в банке. Дату оплаты, а также конкретный способ и реквизиты также нужно зафиксировать в договоре.

4. Срок действия.

5. Разрешенное использование.

Возможные цели при этом зависят от категории разрешенного использования, установленной в законодательстве. Собственник не может изменить их, однако вправе несколько ограничить.

6. Права и обязанности сторон.

Помимо основных пунктов (относительно своевременной оплаты и целевого использования), сторонам необходимо предусмотреть некоторые особые условия.

В частности, они могут касаться возможности:

• изменения отдельных условий договора в одностороннем порядке;
• сдачи участка в субаренду;
• досрочного расторжения сделки и т. п.

7. Ответственность сторон.

За нарушение условий стороны могут предусмотреть наложение различных мер взыскания, в том числе материальных. Например, за просрочку арендной платы может быть установлена пеня или штрафы в фиксированном размере или в процентах от платежа.

8. Заключительные положения.

Здесь может быть указан срок, с которого документ вступает в силу, а также требования относительно его нотариального удостоверения. Также в конце договора указывается перечень документов, которые в обязательном порядке прилагаются к нему.

В зависимости от конкретной ситуации стороны могут изменять ее, добавляя новые пункты или убирая некоторые из этих. Главное, чтобы итоговый документ не противоречил требованиям действующего законодательства.

Для оформления договора могут потребоваться такие документы:

• паспорта обеих сторон;
• правоустанавливающие документы на участок;
• согласие на сделку от других собственников (если земля находится в долевой собственности);
• кадастровый паспорт;
• доверенность (если одна из сторон действует через своего представителя).

После составления договор подписывается сторонами в двух экземплярах, для каждой из них. Стоит учесть, что обязательного нотариального удостоверения он не требует — юрист может привлекаться только в добровольном порядке и по желанию сторон.

Если документ заключен более чем на год, его необходимо обязательно отнести на государственную регистрацию. Для этого потребуется еще один экземпляр соглашения, паспорта сторон, а также документы на участок и квитанция об оплате госпошлины (ее размер для физических лиц составляет 1000 руб.).

Обратиться с заявлением о регистрации и пакетом подготовленных документов может как собственник, так и арендатор. Они рассматриваются в течение 20 рабочих дней после подачи (то есть общий срок ожидания будет около месяца).

Особенности изменения

Если договор заключается на длительный срок (в особенности на несколько лет или даже десятилетий), то вполне естественное, что за этот период может не один раз возникнуть необходимость внесения в него некоторых изменений. В частности, это может быть:

Изменение арендной платы

Это условие изменяется чаще всего, что связано с быстрым ростом цен на недвижимость на рынке и многими другими факторами.

Чтобы изменение этого условия стало более законным и быстрым, необходимо еще на моменте заключения договора внести в него соответствующий пункт.

В частности, можно указать о периодическом пересмотре цены или ее индексации по отношению к среднерыночной (например, раз в году).

Смена одной из сторон сделки

Это бывает необходимо, если права собственности на земельный участок передаются другому лицу. Данная ситуация возможна в случае смерти собственника (то есть в порядке наследования) либо при оформлении дарения или купли-продажи.

Ограничения по участку

Например, собственник может ограничить цели использования земли, если до этого такое условие не было включено в документ. Однако все это должно происходить в рамках тех целей, которые допускаются по отношению к конкретному участку законодательством.

В нем указываются конкретные изменения, которые вносятся, со ссылкой на соответствующий пункт основного документа.

Также в соглашение вносятся:

• реквизиты обеих сторон (их ФИО, адрес проживания и регистрации, паспортные данные);
• дата составления;
• данные основного договора (его номер, название, дата подписания).

После оформления данное соглашение подписывается обеими сторонами!

Также его необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре. Стоит учесть, что внесение изменений происходит только в том случае, если на них согласны обе стороны. Если данного согласия нет, то сделка либо расторгается, либо продолжает действовать на прежних условиях.

Сущность и значение предварительного договора

Помимо основного договора, в гражданско-правовой практике применяется еще и предварительный, при составлении которого существуют определенные особенности. В частности, он представляет собой документ, в котором стороны закрепляют намерение в дальнейшем заключить между собой договор аренды. Объектом данного документа выступают именно эти намерения по дальнейшему оформлению сделки.

При этом все условия, которые отображаются в предварительном договоре, в дальнейшем должны быть перенесены в основной документ. В частности, не должна меняться арендная плата, срок длительности соглашения, разрешенный вид использования участка и т. п. Однако данные условия все же могут быть изменены, но только при условии согласия на это обеих сторон.

Предварительный договор заключается как раз с целью закрепления определенных условий и их сохранения в будущем в ситуациях, когда аренда не может быть оформлена по различным причинам. Например, из-за отсутствия у одной из сторон необходимых документов или денежных средств, по причине наложения на участок временного обременения и т. п.

Конкретные меры наказания за это определяются действующим законодательством, а также закрепляются в соглашении.

Это может быть:

• конкретная дата (например, с 1 января 2021 года);
• временной период (через 3 месяца после подписания предварительного документа);
• наступление определенного события (например, постановка участка на кадастровый учет или оформление прав собственности на него).

Выбор конкретного способа, при помощи которого определяется начало срока действия сделки, напрямую зависит от того, по какой причине она откладывается. В любом случае к этому моменту стороны должны подготовить основной договор и подписать его, как только наступит этот срок.

При заключении договора аренды не существует каких-либо особых сложностей или рисков, поскольку с его помощью не происходит передачи прав собственности или отчуждения земельного участка. Однако документ все равно должен составляться с учетом требований законодательства, поскольку в противном случае его могут просто признать недействительным.

 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67, другие регионы РФ +7(800)511-75-96. 

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/oformlenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uhastka.html

Нюансы договора аренды земельного участка 2021-2021 – образец

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

Как продлить договор аренды земли

Договор аренды части земельного участка

Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц

Расторжение договора аренды

Типовой договор аренды земельного участка (бланк)

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством. Так, к этим сведениям относятся:

1. Предмет договора (ст. 607 ГК РФ).
2. Цена договора (п. 12 ст. 22 ЗК РФ). 

Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования. Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст. 607 ГК РФ соглашение недействительно.

В случае с земельным участком будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.

2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

Что касается цены, то ее размер может быть установлен в виде фиксированной суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде.

Если предусмотрено изменение арендной платы в зависимости от неких условий (например, в случае централизованного понижения или повышения ставки арендной платы со стороны государства и т. д.

), составление дополнительного соглашения не требуется, как не нужна и госрегистрация изменений. Эта тонкость регулируется п. 2 ст.

614 ГК РФ, который допускает выбор сторонами других форм осуществления оплаты, помимо перечисленных нормой, и не содержит требования о фиксации в документе конкретной суммы. Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2004 № КГ-А40/9565-03 по делу № А40-14527/03-41-123 можно рассматривать в качестве примера судебной практики по аналогичному вопросу. 

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

1. Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени.

   Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

   ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель.

   Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

   Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

2. Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Как продлить договор аренды земли

1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период.

   Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие.

   Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.

2. В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок.

Собственник сдаваемого земельного участка имеет обязанность в письменной форме уведомить арендатора о своем желании заключить такой договор. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором, исполняющим свои обязанности должным образом, первый в течение 1 года с момента окончания срока действия договора не может заключить новое соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ). 

Договор аренды части земельного участка

П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

договора аренды части земельного участка отличается от аналогичного по смыслу договора аренды целого земельного участка только описанием предмета:

• С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
• Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить кадастровый план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, предполагаемой к передаче в аренду (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13). 

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/zemelnye_uchastki/nyuansy_dogovora_arendy_zemel_nogo_uchastka_-_obrazec/

Договор аренды земельного участка

Компания планирует пользоваться земельным участком по договору аренды. Что необходимо учесть, прежде чем готовить документы? Как быть, если владелец здания не имеет документов на землю: ждать штрафов или оформлять соглашение?

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация. 

Договор аренды земельного участка – документ о передаче земли во временное пользование. Часто одной из сторон договора становится орган власти.

Так происходит, поскольку значительная часть земли в РФ находится в государственной или муниципальной собственности. Специфика таких отношений в том, что арендатор не может поменять условия аренды.

Перед ним не встает вопрос, как составить договор аренды, поскольку:

• текст готовит госорган-арендодатель и собственник земельного участка;
• стоимость аренды устанавливает Правительство РФ (ст. 39.7.ЗК РФ);
• решение предоставить землю принимает полномочный орган (например, администрация).

Тем не менее, можно посмотреть образец, чтобы примерно представлять условия сделки. Также образец пригодится, если арендодатель – коммерческая структура или частное лицо.

Когда арендодатель – орган власти, землю в аренду передают на основании заявления, в большинстве случаев – по результатам аукциона (ст. 39.1, 39.11 ЗК РФ) или согласования с предоставлением пакета документов (ст. 39.14 ЗК РФ).

Участнику аукциона необходимо подготовить документы, составить заявку и перечислить задаток (ст. 39.12 ЗК РФ). Победителем становится лицо, которое предложило наибольший размер первого арендного платежа (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

Если лицо берет земельный участок в аренду у компании, условия договора согласовать проще, но такие ситуации встречаются редко. В любом случае, прежде чем собирать документы и выделять средства, убедитесь, что участок соответствует целям использования. Рассмотрим, что нужно учесть перед заключением сделки.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

• Сохраните и распечатайте памятку сотрудникам

Нельзя использовать землю не по целевому назначению. Закон выделяет следующие категории земель:

• сельскохозяйственного назначения;
• населенных пунктов;
• промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса (ст. 7 ЗК РФ).

Прежде чем составлять заявление и другие документы, убедитесь, что категория земли отвечает требованиям, которые ставит компания.

Арендатор не заплатил по договору об аренде, поскольку не смог использовать земельные участки

Встречаются ситуации, когда сторона заключает договор аренды, но не может вести на участке деятельность по вине арендодателя или других лиц.

Например, участок соответствует целям, но нет необходимых изменений, которые должен внести арендодатель. В этом случае арендатор вправе заявить о невозможности использовать землю по целевому назначению и расторгнуть договор.

Он вправе оспорить начисление арендной платы, если не мог эксплуатировать объект аренды не по своей вине.

В одном деле суд отказал арендодателю во взыскании арендной платы. Компания заключила договор аренды участков земли для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Когда арендатор получил землю по акту приема-передачи, она имела вид разрешенного использования «для комплексного освоения в целях жилищного строительства».

Однако арендатор не смог использовать участки по целевому назначению, поскольку они располагались в зоне земель сельскохозяйственного использования. Он не стал платить.

Арендодатель попытался взыскать оплату. Но суд выяснил, что арендатору для ведения запланированной деятельности были нужны изменения в генеральном плане.

Правительство области рекомендовало сделать это в своем распоряжении, но администрация не выполнила рекомендацию.

Суд установил, что арендодатель не вправе требовать оплату за аренду участков, поскольку арендатор не мог использовать их в соответствии с целями договора (определение ВС РФ от 18.12.2021 № 305-ЭС17-18359 по делу № А40-178057/2021).

Выбирайте землю с подходящим видом разрешенного использования

Перед заключением договора аренды убедитесь, что земельный участок подходит для планируемой деятельности. Закон устанавливает для каждой территориальной зоны виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства (ст. 37 ГрК РФ).

Обратите внимание на вид разрешенного использования. Понять, какие действия можно производить с участком, поможет Классификатор видов разрешенного использования (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Если вид земельного участка подходит, это значит, договор аренды можно заключать. Если использовать землю не по назначению, арендатору придется отвечать за нарушение.

Например, проверка Росреестра выявила, что закрытый паевой инвестиционный рентный фонд нарушил земельное законодательство. Фонд арендовал участок с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства».

Площадь, планировка, количество и расположение изолированных жилых помещений (комнат) в здании, а также размещение на фасаде публичной оферты по предложению услуг по сдаче жилых помещений в наем, отвечало признакам, которые законодательство относит к категории «многоквартирный дом». Ведомство вынесло предписание об устранении нарушений.

Для разрешения спора обратились в суд. Суд установил, что фонд использовал участок с нарушением норм земельного законодательства.

Фонд не учел целевое назначение, принадлежность участка к категории земель и разрешенный вид использования. Росреестр правомерно выдал предписание.

Фонд должен устранить нарушения (постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.12.2021 № Ф05-1979/2021 по делу № А40-136636/2021).

Оформите аренду земельного участка, если заключаете договор о покупке здания

Владельцы зданий не всегда спешат заключить договор об аренде земельного участка. Например, когда компания приобретает объект недвижимости, она не сразу обращается в Росреестр, чтобы переоформить соглашение.

Возникает риск: компании грозит штраф (ст. 7.1 КоАП РФ). Размер штрафа составляет 2-3% кадастровой стоимости земли.

Причем такие же штрафы взимают с тех, кто ведет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Суд посчитал, что покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, который занят недвижимостью, и земли для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Тот факт, что собственник не зарегистрировал право, не образует состав административного правонарушения (постановление ВС РФ от 29.08.2021 № 308-АД15-19368 по делу № А53-18779/2015).

Источник: https://www.law.ru/article/21994-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka