Добросовестность сторон сделки в ходе переговоров

Первый этап реформы Гражданского законодательства: Добросовестность

Новости и публикации

01.04.16

Детальный обзор и анализ изменений, произошедших в Гражданском законодательстве, логично начать с поправок, давших старт реформированию ГК.

Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ в Гражданский кодекс РФ были внесены изменения, вступившие в законную силу с 01 марта 2013 года:

Статья 1 Гражданского кодекса «Основные начала гражданского законодательства» изложена в новой редакции, в соответствии с которой провозглашен важнейший принцип участия в гражданских правоотношениях – принцип добросовестности.

В дальнейшем главенство принципа добросовестности будет прослеживаться во всех принимаемых к ГК изменениях.

Дословно Принцип добросовестности сформулирован следующим образом:

«При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения».

Что касается критериев оценки добросовестности, то в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25 судам предлагается исходить из того, что любой участник гражданского оборота в своих действиях учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе, в получении необходимой информации.

При этом установлена презумпция добросовестности, то есть добросовестное поведение сторон изначально предполагается.

Различие подходов

Принцип добросовестности и ранее применялся в различных сферах гражданских правоотношений, в том числе связанных с недвижимым имуществом. Но сравните выше озвученные принципы со сделанными почти шесть лет назад выдержками из совместного Постановления Пленумов Верховного и Верховного Арбитражного Судов от 29 апреля 2010 года:

«Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества»

«Приобретатель признается добросовестным, если …он…, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества»

Очевидна разница в подходах и разворот Законодателя в пользу добросовестных участников гражданских правоотношений. Если раньше добросовестность означала полное сомнение приобретателя не только в словах и действиях продавца, но и в его праве собственности, то сейчас, как уже написано выше, добросовестность сторон предполагается изначально.

Рассмотрим эти сферы в связи с интересующими нас сделками в области недвижимости.

Применение принципа добросовестности при оспаривании сделок

«Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки». (ст. 166 ГК РФ)

Основная идея изменений заключается в уменьшении возможности оспаривания сделок по формальным признакам, лишения возможности такого оспаривания недобросовестными лицами.

Сторона, знавшая на момент совершения сделки о наличии оснований ее недействительности, не вправе в последующем ссылаться на данные обстоятельства при оспаривании сделки, если на момент совершения сделки такая сторона своим поведением признавала сделку действительной.

Например. Есть некий гражданин продавший квартиру, впоследствии ограниченный в дееспособности вследствие психического заболевания. И его опекуны пытаются оспорить сделку на том основании, что в момент совершения сделки он не осознавал значение своих действий.

Если в ходе судебного процесса не будет доказано, что покупатель знал о психическом заболевании гражданина и недобросовестно воспользовался этим знанием, если опекуны на момент сделки и после нее своим поведением признавали сделку действительной, то оспорить ее практически не будет шансов. 

Оспаривание сделок совершенных под влиянием обмана

Так же применение принципа добросовестности, в частности, нашло отражение при оспаривании сделок, заключенных под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ).

Если ранее под обманом правоприменительная практика понимала прямое искажение истины, то с внесением указанных изменений, нарушением принципа добросовестности также считается не прямой обман, а намеренное умалчивание одной из сторон обстоятельств, которые могут иметь существенное значение для второй стороны, о которых первая сторона должна была сообщить, если бы действовала добросовестно.

Данное положение имеет непосредственное отношение к сделкам купли-продажи недвижимости, когда продавец замалчивает наличие у продаваемого объекта существенных недостатков, влияющих на решение покупателя о его приобретении.

Незаключенные договоры

Кроме того, принцип не использования только формальных признаков действует не только в отношении возможности признания сделки недействительной, но и в отношении возможности признания договора незаключенным:

«Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности» (ст. 432 ГК РФ)

То есть, если у договора отсутствуют какие-либо существенные условия, которые в соответствии с законом должны были быть в таком договоре, но, тем не менее, сторона подтверждает его действие, приняв исполнение от контрагента, то она не может требовать признания договора незаключенным. (Как известно, для договоров купли-продажи жилой недвижимости существенными условиями договора являются его предмет, цена и права третьих лиц на объект недвижимости).

Применение принципа добросовестности при исполнении обязательств

«При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию» (ст. 307 ГК РФ)

Несмотря на всю обширность правового регулирования и разнообразие правовых норм, закон не может регулировать абсолютно все практические ситуации и частные случаи, с которыми могут столкнуться участники тех или иных обязательств.

И здесь на помощь опять приходит принцип добросовестности: если какое-либо действие стороны по обязательству или сделке не запрещено законом прямо, но очевидно является недобросовестным поведением, данное действие может быть на этом основании признано судом злоупотреблением правом.

Кроме того, теперь указанный принцип применяется не только при исполнении, но и, как это видно из текста нормы, установлении обязательства, а также его прекращения, в частности, речь идет о добросовестности при ведении и прерывании переговоров:

«При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать» (ст. 434.1 ГК РФ)

Применения принципа добросовестности при заключении договоров с установленными одной из сторон условиями

«…если условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, такая сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора»

В данной норме речь идет о защите более слабой стороны по договору, заключившей соглашения на условиях, уже установленных другой, более сильной стороной. При этом «слабая» сторона не обладает возможностью повлиять на изменение данных условий.

Например, это может касаться кредитных договоров между гражданином и банком, договора долевого участия в строительстве, и иные договоры, которые не предполагают согласования или участия гражданина в переговорном процессе.

Таким образом, слабая сторона защищена от несправедливых договорных условий, тех самых, которые хоть и не запрещены законом, но нарушают интересы такой слабой стороны и являются недобросовестным поведением стороны более сильной.

Последствия недобросовестного поведения

Во-первых, если суд установит недобросовестное поведение одной из сторон, он в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения:

• отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично
• применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны. Например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим;
• указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения.

Во-вторых, если совершение сделки свидетельствует о заведомо недобросовестном осуществлении гражданских прав (злоупотребление правом) в зависимости от обстоятельств дела, такая сделка может быть квалифицирована судом как недействительная. Такая правовая позиция ставит точку в споре о том, может ли злоупотребление правом повлечь недействительность сделки.

Суду даются широкие возможности для восстановления прав и законных интересов лица, пострадавшего в результате нарушения принципа добросовестности. Тем не менее санкция, примененная судом к недобросовестному участнику гражданского оборота, должна быть избрана судом не произвольно, а соответствовать негативным последствиям, вызванным недобросовестным поведением.

Вывод

Не стоит воспринимать добросовестность как некий гипотетический стандарт правильного поведения, прежде всего данный принцип — хороший стимул для движения к взаимному уважению интересов других участников гражданского оборота (в том числе участников сделок), к понижению конфликтности.

Этот принцип разрушает стандарт поведения (к сожалению, привычный у нас), который базируется на подходе «если в законе прямо не установлено правило поведения для конкретного случая, то меня ничто не ограничивает» и позволяет максимально учитывать интересы всех сторон к взаимной выгоде и удовлетворению.

Что же касается сделок с недвижимостью и главного вопроса – защиты добросовестного покупателя, то, к сожалению, несмотря на определенное повышение лояльности законодателя к последнему, в целом картина кардинально не изменилась.

Не нужно забывать о том, что Закон защищает интересы всех участников гражданских правоотношений.

И собственник, чьи интересы ущемлены неправомерными действиями третьих лиц, также вправе рассчитывать на защиту своих прав, особенно в свете «нового» принципа добросовестности.

Поэтому спор о том, за чей счет будет решаться нарушенное ранее право, в очередной раз остается на усмотрение Суда.

Ирина Дагаева, юрисконсульт «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Подготовлено с использованием материалов журнала «Юрист компании»

Так же читайте:

Источник: http://www.relait.ru/news_378.html

Добросовестность сторон сделки в ходе переговоров

В процессе ведения переговоров о будущей сделке стороны обязаны действовать добросовестно.

Добросовестное ведение переговоров

Требование добросовестности ведения переговоров (п. 2 ст. 434.1 ГК РФ) – общая норма, применяемая при заключении любого гражданско-правового договора. Указанный принцип действует одновременно с принципом свободы проведения переговоров и ставит его в определенные рамки. Это нужно для того, чтобы действия недобросовестных лиц не нанесли серьезный вред участникам делового оборота.

Стоит отметить, что Гражданский кодекс РФ содержал указание на действие принципа добросовестности, в том числе на стадии ведения переговоров, еще до вступления в силу статьи 434.1 Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс РФ в пункте 3 статьи 1 содержит соответствующее требование к участникам гражданских правоотношений – они должны действовать добросовестно не только при осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей, но и при их установлении.

Кроме того, принцип добросовестности с 1 июня 2015 года также отражен в статье 307 Гражданского кодекса РФ. В силу ее пункта 3 при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать:

• добросовестно,
• учитывая права и законные интересы друг друга,
• взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также
• предоставляя друг другу необходимую информацию.

Однако пункт 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса РФ конкретизировал, что именно понимается под добросовестностью при ведении переговоров.

Недобросовестность в переговорном процессе

Принцип добросовестности распространен на все стадии переговорного процесса. Стороны должны им руководствоваться:

• при вступлении в переговоры о заключении договора,
• в ходе их проведения и
• по их завершении.

Под недобросовестными действиями при ведении переговоров понимается, в частности, вступление в переговоры или их продолжение «при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной».

Это положение полностью соответствует пункту 3 статьи 2.

15 Принципов УНИДРУА: «Недобросовестным, в частности, является вступление стороной в переговоры или их продолжение при отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной».

Для чего стороне вести переговоры без цели заключения договора? Например, для того чтобы:

• отвлечь конкретного участника гражданского оборота от заключения договора со своим конкурентом,
• получить важную для бизнеса информацию или
• подчеркнуть свою коммерческую привлекательность в глазах других контрагентов.

Если сторона ведет параллельные переговоры с третьими лицами, это само по себе не свидетельствует, что у стороны отсутствует намерение заключить договор с одним из потенциальных контрагентов и не влечет ответственности. Иное возможно только в случае, если ведущая параллельные переговоры сторона приняла на себя обязательство по обеспечению эксклюзивности переговоров с определенным контрагентом.

В то же время в пункте 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса РФ законодатель указал действия, которые при проведении переговоров предполагаются недобросовестными (абз. 3 п. 19 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2021 № 7). В частности, это такие действия, когда одна сторона:

• предоставляет другой стороне неполную или недостоверную информацию (в т. ч. умалчивает об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны);
• внезапно и неоправданно прекращает переговоры о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Примеры недобросовестных действий во время переговоров

Однако перечисленные законодателем примеры не охватывают всего многообразия действий, которые могут быть признаны недобросовестными. Примеры действий стороны переговорного процесса, которые могут быть признаны недобросовестными:

1. Преднамеренное затягивание переговоров.
2. Предложение и отстаивание заведомо неприемлемых условий сделки для контрагента по переговорам, абсурдных (неразумных, «неприличных») условий или условий, не соответствующих действующему законодательству.
3. Отказ от всех условий, предлагаемых другой стороной.
4. Явка на переговоры представителя стороны, у которого нет полномочий на их ведение.
5. Требование исполнения по еще не заключенному договору.

Кроме того, к недобросовестному ведению переговоров можно отнести и бездействие стороны (например, неявка стороны на переговоры, игнорирование сообщений другой стороны, неисполнение обязанности по раскрытию информации).

Все перечисленные примеры недобросовестного поведения характеризуются тем, что недобросовестная сторона:

• осознает вредоносность своих действий и
• намеренно действует вразрез с обоснованными ожиданиями потенциального контрагента.

Документальное оформление переговоров

Сторонам необходимо фиксировать все детали переговорного процесса. В противном случае доказать недобросовестность контрагента будет весьма затруднительно. Вступая в переговоры, сторонам необходимо помнить о сложностях, которые могут возникнуть, если контрагент окажется недобросовестным.

Чтобы привлечь такого участника к преддоговорной ответственности, необходимо будет представить достаточные доказательства того, что основания для такой ответственности действительно существуют, а не являются неподтвержденными домыслами.

Для этого необходимо максимальным образом без нарушения действующего законодательства фиксировать все существенные факты и обстоятельства:

• были ли организованы переговоры,
• какой статус они имеют,
• будут ли на них присутствовать лица, уполномоченные вести переговоры,
• кто являлся инициатором встречи,
• как проводились переговоры: личная встреча и место ее проведения, телефонный звонок, электронная переписка,
• и много других существенных фактов.

Также необходимо детально зафиксировать последовательность ведения переговоров и подробное содержание деталей переговоров на каждом из этапов.

Если контрагент откажется от фиксации процесса переговоров, то это не будет являться недобросовестным действием. В то же время продолжение переговоров, несмотря на такой отказ, может лишить сторону права ссылаться на их результаты.

Протокол встречи

Сторонам переговорного процесса стоит вести протоколы по ходу ведения переговоров (протоколы встречи). Они выполняют несколько функций:

• организуют и систематизируют сам процесс переговоров;
• служат доказательством добросовестного поведения стороны в ходе проведения переговоров.

В случае если одна из сторон предъявит другой обвинения в недобросовестном ведении переговоров, протокол будет прекрасным доказательством добросовестности контрагента.

Как правило, ведением и оформлением таких протоколов занимается принимающая сторона. Он составляется в количестве экземпляров по числу участвующих сторон, подписывается стороной, которая вела протокол, и направляется остальным сторонам.

Обзоры последних изменений

Главные изменения в законодательстве в 2021 году
Посмотрите изменения, которые вступают или уже вступили в силу в 2021 году.

Директоров и учредителей станут чаще привлекать по долгам компании
И другие выводы из Обзора практики Верховного суда № 2/2021 от 04.07.2021

Закупки по Закону № 44-ФЗ с 1 июля: все изменения в одной инструкции
С 1 июля все конкурентные закупки можно проводить в электронном виде, правила для закупок в бумажном виде тоже изменились. Законодатели ввели в Закон № 44-ФЗ новые статьи, которые срочно нужно изучить.

Формулировки договоров, из смысла которых суды делают вывод, что стороны не установили досудебный порядок
Обзор практики.

Изменения в КоАП РФ в 2021 году
Все поправки в одной таблице.

Источник: https://www.law.ru/article/20980-qqq-16-m8-31-08-2021-dobrosovestnost-storon-sdelki-v-hode-peregovorov

Недобросовестное ведение переговоров при заключении сделки может повлечь убытки в виде упущенной выгоды

Новая судебная практика или сказ о том, как с Ашана взыскали более 15 миллионов рублей убытков за недобросовестное ведение переговоров.

Суть дела.

В 2021 году ООО «Ашан», как потенциальный арендатор, и компания «Декорт», как потенциальный арендодатель, начали вести переговоры о заключении договора аренды склада, расположенного в Московской области.

Речь шла о крупных суммах, переговоры велись тщательно и на протяжении семи месяцев.

Итогом столь длительных переговоров стало составление согласованного сторонами проекта договора аренды, который потенциальный арендодатель подписал и направил другой стороне.

Однако, после получения подписанного одной стороной договора аренды, потенциальный арендатор «пропал», т.е. прекратил всяческое общение с представителями ООО «Декорт».

В свою очередь, юристы потенциального арендодателя не растерялись и обратились в суд за взысканием упущенной выгоды.

Как взыскать неосновательное обогащение при срыве переговоров одной из сторон?

В соответствии со ст. 434.1 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

Однако, п. 2 той же статьи установлено, что при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, а именно, не допускать вступления в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной.

Какие действия стороны могут быть рассмотрены как недобросовестные?

Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

1. предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;
2. внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Пунктом 19 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.16 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что к отношениям, связанным с причинением вреда недобросовестным поведением при проведении переговоров, применяются нормы главы 59 ГК РФ с исключениями, установленными статьей 434.1 ГК РФ.

Однако, предполагается, что каждая из сторон переговоров действует добросовестно и само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа не свидетельствует о недобросовестности соответствующей стороны.

Вместе с тем недобросовестность действий ответчика предполагается, если имеются обстоятельства, предусмотренные подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 434.1 ГК РФ.

В этих случаях ответчик должен доказать добросовестность своих действий.

Как суд оценивал действия ООО «Ашан»?

В ходе согласования всех существенных условий сделки сотрудники ООО «Ашан» осуществляли действия, свидетельствующие о намерениях заключить договор, а именно:

1. проводили юридический и финансовый анализ документации арендодателя,
2. направляли запросы на необходимые документы для заключения сделки,
3. согласовывали основные и детальные условия сделки по всем существенным, коммерческим и техническим условиям,
4. неоднократно переносили и назначали новые даты ее заключения, чем позиционировали себя в глазах истца, как имеющие твердые намерения вступить с ним в договорные отношения

Такое поведение потенциального арендатора презюмируется недобросовестным, то есть противоправным, нарушающим защищаемое законом особое состояние доверия добросовестного контрагента к благополучному завершению переговоров, образовавшееся от поведения другой стороны переговоров, позиционирующей себя в глазах своего контрагента, как имеющий твердые намерения вступить с ним в договорные отношения.

Таким образом, потенциальный арендодатель не мог ожидать, что контрагент внезапно и неоправданно прекратит переговоры по заключению договора аренды.

Поскольку потенциальный арендодатель доказал факт внезапного и неоправданного прекращения переговоров арендатором при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать, недобросовестность действий ответчика предполагается, что установлено в подп. 2 п. 2 ст. 434.1 ГК РФ и разъяснено в п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.16 г. № 7 .

Какие убытки можно отнести к упущенной выгоде?

Пунктом 3 ст. 434.1 ГК РФ установлено, что сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

В частности, пунктом 20 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.16 г.

№ 7 разъяснено, что в результате возмещения убытков, причиненных недобросовестным поведением при проведении переговоров, потерпевший должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы не вступал в переговоры с недобросовестным контрагентом. Таким образом, перечень убытков, перечисленных в п. 3 ст. 434.1 ГК РФ, является открытым.

При этом на лицо, недобросовестно сорвавшее переговоры, возлагается обязанность возместить убытки, которые понесены потерпевшим как до факта срыва переговоров – с момента установления с ним первого делового контакта, так и после такого срыва до момента их устранения потерпевшим.

Убытки для ООО «Д» выразились в виде неполученных арендных платежей в размере 15665814,80 руб. от прежних арендаторов за период в 6 месяцев, т.е. с момента освобождения предстоящих к сдаче в аренду помещений от прежних арендаторов с целью их подготовки под заявленные ООО «Ашан» технические требования по дату срыва переговоров ответчиком по дату сдачи складов в аренду третьим лицам.

Таким образом, суд счел требования потенциального арендодателя о взыскании упущенных доходов, причиненных недобросовестным поведением Ашана, выразившихся в утрате возможности получения арендных платежей от прежних арендаторов в размере 15 665 814, 84 руб., которые бы были получены ООО «Д», если бы они не вступал в переговоры с недобросовестным контрагентом.

Осенью 2021г. Решение Арбитражного суда Московской области от 04.04.2021 года по делу № А41-90214/16 устояло в апелляционной инстанции.

Источник: http://precedentnn.ru/nedobrosovestnoe-vedenie-peregovorov-pri-zaklushenii-sdelki-mozhet-povlesh-ybitki-v-vide-ypychenoi-vigodi.html

Выход из переговоров. Как избежать ответственности

В конце 2021 года АС Московского округа поддержал решения нижестоящих судов о взыскании с «Ашана» убытков в виде упущенной выгоды*. Основание — недобросовестное ведение переговоров при заключении договора аренды склада. По мнению судов, «Ашан» внезапно и неоправданно прекратил переговоры на стадии обмена подписными версиями договора. Минимизировать такие риски помогут несколько правил.

Исковые требования арендодателя «Декорт» в деле «Ашана» основаны на ст. 434.1 ГК, которая вступила в силу 1 июня 2015 года.

Статья предусматривает общую обязанность сторон действовать добросовестно при ведении переговоров.

При этом недобросовестность стороны предполагается, в частности, при внезапном и неоправданном прекращении переговоров, когда другая сторона переговоров не могла этого разумно ожидать.

Два с половиной года с момента вступления в силу ст. 434.

1 ГК — не достаточный срок для формирования устоявшейся судебной практики, позволяющей выявить конкретные обстоятельства, при которых прекращение переговоров можно считать внезапным и неоправданным, а поведение стороны недобросовестным. Судебные решения по недобросовестному прекращению переговоров касались преимущественно отказа заказчика от заключения договора с победителем тендера.

При условии соблюдения тендерных процедур суды, как правило, признавали необоснованный отказ заказчика от заключения договора с победителем недобросовестным прекращением переговоров. Дело «Ашана» отличается подробным анализом фактических обстоятельств и развернутой аргументацией, а также носит универсальный характер, поскольку оно не связано с тендерными процедурами.

«Декорт» VS «Ашан»

16 млн рублей — размер убытков в виде упущенной выгоды, которые суд взыскал в пользу потенциального арендодателя в связи с недобросовестным ведением переговоров

«Ашан» как потенциальный арендатор выступил инициатором переговоров с арендодателем с целью заключения договора аренды склада. После согласования договора аренды в окончательной редакции «Ашан» передал его на подписание представителям «Декорта».

«Декорт» подписал экземпляры и вернул их для подписания «Ашаном», но «Ашан» внезапно прекратил «деловой контакт» с арендодателем, хотя в ходе переговоров «Ашан» позиционировал себя как лицо, «имеющее твердые намерения вступить с „Декортом“ в договорные отношения».

В обоснование отказа «Ашан» утверждал, что арендодатель, «действуя добросовестно и разумно, мог и должен был предвидеть вероятность незаключения договора», если потенциальный арендатор не получит одобрение наблюдательного совета своей материнской компании или если арендодатель не предоставит согласие банка на заключение договора аренды.

Суды трех инстанций пришли к выводу, что «Ашан» действовал недобросовестно, поскольку имело место внезапное и неоправданное прекращение переговоров.

Суды исходили из следующих обстоятельств: необходимость получить согласие наблюдательного совета материнской компании арендатора прямо не следовала из учредительных документов арендатора; а непредоставление согласия банка к моменту передачи подписных версий договора было для «Ашана» вполне ожидаемым.

К тому моменту уже было получено принципиальное согласие банка на заключение договора, а технические задержки при получении официального согласия были связаны в том числе с действиями самого «Ашана».

Безапелляционное прекращение «Ашаном» переговоров после получения подписных версий в связи с непредоставлением согласия банка являлось внезапным для арендодателя.

Учитывая выводы судов, следующие рекомендации помогут снизить риск признания прекращения переговоров недобросовестным.

ПОСМОТРЕТЬ ПРАКТИКУ

По делу № А41-90214/2021: • постановление АС Московского округа от 29.11.2021; • постановление 10ААС от 19.09.2021;

• решение АС Московского округа от 04.04.2021.

По делу № А56‑75695/2021: • постановление АС Северо-Западного округа от 07.02.2021; • постановление 13ААС от 19.10.2021;

• решение АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.06.2021.

Дело «Ашана» позволяет на конкретном примере оценить, какие обстоятельства могут свидетельствовать о недобросовестном поведении стороны, выходящей из переговорного процесса.

Дополнительные согласования. Если до подписания договора нужно получить корпоративные или государственные согласования, необходимо заранее уведомить об этом контрагента.

Если соответствующий орган корпоративного управления или государственный орган откажет в согласии на заключение договора или рассмотрение данного вопроса будет отложено, необходимо незамедлительно проинформировать об этом контрагента.

Не рекомендуется подтверждать контрагенту наличие неформального согласия компании на заключение договора, если компания еще не приняла окончательное решение о заключении договора.

При необходимости можно подтвердить принципиальное или предварительное согласие компании по отдельным условиям договора с оговоркой, что должно быть также достигнуто соглашение сторон по всем условиям договора и должны быть соблюдены обычно принятые в компании внутренние процедуры по окончательному согласованию договора. Например, согласование проекта с внутренними службами.

Если заключение договора зависит от согласия вышестоящего руководителя компании или иного лица (например, бенефициара), которому должен быть представлен на утверждение подготовленный рабочей группой проект договора, то необходимо заранее сообщить об этом контрагенту. Особенно это важно, если проект договора подлежит парафированию членами рабочей группы, перед тем как направить проект такому лицу на окончательное утверждение.

Своевременное информирование контрагента. Если подписание договора зависит от ряда условий, заблаговременно проинформируйте контрагента о таких условиях.

Это могут быть: завершение юридической или финансовой проверки; согласование договора с внутренними службами компании; подписание сопутствующих соглашений; согласие банка или иного лица; предоставление определенных документов; получение положительного заключения консультанта и т. п.

Заранее обозначьте конкретные обстоятельства, при наступлении которых заключение договора теряет смысл для компании, если таковые имеются.

Это могут быть, например, неподписание договора до определенной даты; существенное изменение обстоятельств; смена контроля; смена топ-менеджмента; нарушение эксклюзивности переговоров; неисполнение конкретных обязательств и т. п.

Оперативно информируйте контрагента о возникновении новых обстоятельств, влияющих на ход переговоров и заключение договора.

Параллельные переговоры. Если компания планирует вести параллельные переговоры одновременно с несколькими потенциальными контрагентами, то желательно заранее предупредить их об этом.

Или по крайней мере необходимо убедиться в отсутствии договоренностей об эксклюзивности переговоров с конкретным контрагентом.

Общий принцип добросовестности. В целом в ходе переговоров необходимо внимательно относиться к любым своим действиям и заявлениям, которые формируют у контрагента разумное ожидание относительно дальнейшего поведения стороны в переговорном процессе (например, подтверждение принципиального согласия на сделку).

Исходите из следующего принципа: чем меньше остается несогласованных вопросов и ближе стороны подходят к моменту подписания договора, тем меньше оснований у контрагента разумно ожидать отказ другой стороны от заключения договора, если стороны прямо не договорились об ином.

КАК ОРГАНИЗОВАТЬ ПРЕДДОГОВОРНЫЙ ПРОЦЕСС

При подготовке основных условий (term sheet) или отдельного соглашения о порядке ведения переговоров учитывайте указанные рекомендации, а также прямо предусматривайте, какие из договоренностей сторон являются юридически обязательными для них.

Процедуру подписания запускайте только после завершения всех подготовительных мероприятий. Избегайте частичного подписания согласованного комплекта договоров, если по договоренности сторон все договоры должны подписываться единым пакетом.

Иначе существует риск признания подписанных договоров недействительными ввиду их заключения под влиянием обмана, а отказ от подписания оставшихся договоров могут признать недобросовестным поведением стороны. Принцип добросовестности при ведении переговоров применяется как при наличии обязательств сторон по заключению договора, так и при отсутствии.

Поэтому перечисленных в статье рекомендаций необходимо придерживаться даже в том случае, если стороны не связаны юридическими обязательствами по заключению договора.

Источник: http://korpurist.ru/article.php?artid=24