+7(499)495-49-41

Аренда по предварительному договору. Меры противодействия уловкам собственников

Содержание

Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа

Аренда по предварительному договору. Меры противодействия уловкам собственников

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Предварительный договор аренды в 2018 – образец, оплата

Аренда по предварительному договору. Меры противодействия уловкам собственников

Предварительный договор аренды (далее также – изначальный, первоначальный) используется чаще всего в разрезе правоотношений, связанных со сдачей в аренду нежилых помещений.

Предпринимательская деятельность требует принятия гибких решений, позволяющих оперативно вводить имущество в гражданский оборот.

С целью скорейшего поиска новых арендаторов, потенциальный собственник здания еще на этапе строительных работ может заключить предварительный арендный контракт.

Нормативное регулирование порядка заключения и оформления предварительных договоров содержится в ст. 429 ГК РФ (далее – Кодекс).

Рассмотрим законодательные нюансы, указанные в данной статье:

  1. Предварительный контракт – это договор, который обязывает сторон в будущем заключить основной, на тех условиях, которые предусмотрены в таком первоначальном соглашении.
  2. Изначальное соглашение заключается в форме, которая установлена на законодательном уровне для основного контракта. В случае аренды, форма договора регламентируется ч. 1 ст. 609 Кодекса. Если хотя бы одна из сторон – юрлицо, или же срок аренды более 12 месяцев, договор должен заключаться только в письменной форме, в остальных случаях возможна устная.

Соответственно, если участники процедуры решили, что в будущем сделка будет заключена на срок менее 12 месяцев, и среди контрагентов нет юридических лиц, предварительный контракт может быть заключен устно, если основной будет в идентичной форме.

Ч. 2 ст. 429 Кодекса установлено, что несоблюдение формы предварительного контракта повлечет его недействительность.

  1. В том случае, если стороны уже заключили изначальное соглашение, и контрагент уклоняется от заключения основного контракта, будут применяться последствия, предусмотренные ч. 4 ст. 445 Кодекса. Суд, на основании положений указанной статьи, принудительно заключит основной договор. Суд также может присудить выплату пострадавшей стороне компенсации всех убытков, причиненных уклонением от заключения договора.

Крайне важно заявить требование в суд о понуждении к заключению документа в течение 6 месяцев с момента заявления одной из сторон об отказе исполнения обязательств.

  1. Если у участников процедуры есть разногласия относительно условий основного контракта, такие условия могут быть определены судебным органом. При этом основной договор будет считаться заключенным с момента вступления в силу соответствующего судебного вердикта.
  2. В первоначальном контракте указывается срок, в течение которого стороны арендных правоотношений обязаны заключить основное соглашение. Если до окончания такого срока контракт так и не был заключен, либо один из участников процедуры так и не направил другому письмо с предложением заключить сделку, обязательства по первоначальному договору прекращаются.

Для чего он нужен

Обычно к заключению первоначального контракта стороны прибегают в случае, когда уже есть устная договоренность по поводу основных условий предстоящей сделки, но существуют определенные препятствия к ее непосредственному осуществлению.

Примеры:

  • будущий арендодатель осуществляет строительство здания или сооружения и заинтересован по окончании строительных работ сразу найти арендатора и заключить с ним договор;
  • у арендатора или арендодателя нет документов, необходимых для оформления сделки, но есть вероятность, что они появятся в будущем.

Условия

Условия, которые должны содержаться в изначальном договоре, регламентируются положениями ч. 3 ст. 429 Кодекса.

В силу норм вышеуказанной статьи, в предварительном контракте должны быть:

  • условия, которые позволяют в должной степени идентифицировать объект аренды;
  • все условия основного контракта, относительно которых должно быть достигнуто согласие сторон.

Исходя из указанного в ч. 3 ст. 429, следует, что в предварительный арендный контракт нужно включить:

  • объект аренды (ст. 607 Кодекса) – то есть нужно указать сведения, позволяющие точно идентифицировать арендуемое имущество (площадь, этаж, отделка, количество комнат, адрес местонахождения и другие сведения);
  • все остальные условия, которые предусмотрены Главой 34 Кодекса, то есть:
    • наименования сторон (физлица указывают адрес регистрации, контактные телефоны, ФИО, паспортные сведения, юрлица – наименование организации и реквизиты);
    • реквизиты документа, удостоверяющего право арендодателя на сдачу имущества в аренду;
    • срок будущего арендного контракта (определенный или неопределенный);
    • правила предоставления имущества арендатору;
    • ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду помещения;
    • размер арендных платежей и порядок их внесения;
    • обязанности сторон по содержанию имущества, в том числе, проведение текущего и капитального ремонта, и кто ответственен за их проведение;
    • возможность заключения договора субаренды;
    • правила досрочного расторжения;
    • порядок решения споров в досудебном или судебном режиме;
    • условие о выкупе, о порядке осуществления неотделимых улучшений;
    • реквизиты сторон, печати и подписи.

Помимо указанных выше условий, в первоначальном договоре должен быть указан срок, в течение которого участники процедуры обязуются заключить основной контракт (ч. 4 ст. 429 Кодекса).

Но такой срок можно и не указывать – тогда считается, что основной договор должен быть заключен в течение 12 месяцев после заключения предварительного.

Как происходит регистрация права аренды земельного участка, читайте по ссылке.

Обычно предварительный контракт заключается в письменной форме, и лишь в редких случаях – в устной (как правило, если основной договор предполагается заключить также в устной форме). В большей части случаев, используется простая письменная форма документа (нотариальная используется реже).

Что касается государственной регистрации первоначального арендного контракта, то в Росреестр обращаться не придется в любом случае (даже, если предстоящий основной договор планируется заключить на срок более 1 года).

Об этом, в частности, свидетельствует п. 14 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59.

Таким образом, сторонам нужно просто составить документ в письменном виде, включив в него условие об объекте аренды и все будущие условия основного контракта, и подписать его, при необходимости удостоверив печатями фирм (если участвуют юрлица) или подписями (если граждане).

При наличии желания, можно обратиться к нотариусу, чтобы заверить договор в нотариальном порядке. Закон не ограничивает право сторон на нотариальное удостоверение сделки.

Все, что останется – это ждать, пока обстоятельства, препятствующие заключению основного договора, разрешатся.

В связи с этим, в предварительном контракте нужно указать такой срок заключения основного, в течение которого предположительно разрешатся препятствующие обстоятельства (например, здание будет введено в эксплуатацию или же у контрагента появятся нужные документы для заключения сделки).

Загрузить образец можно по этой ссылке.

Какие требуются документы

Поскольку первоначальный договор не требует регистрации в органах Росреестра, то и предоставлять какие-либо документы сторонам в эту инстанцию не требуется.

Какой-либо особой документации и при заключении самого договора также не требуется – ввиду некоторой специфики заключения предварительных контрактов, когда у сторон отсутствуют документы, необходимые для совершения основной сделки.

Таким образом, сторонам нужно предоставить друг другу лишь имеющиеся в наличии документы – паспорта, учредительные документы (для юрлиц), бумаги, подтверждающие проведение строительных работ и др.

Оплата по предварительному договору аренды

Ч. 4 ст. 380 Кодекса регламентирует, что в качестве обеспечения выполнения обязательства по заключению основного договора одна из сторон правоотношений может внести задаток. Норма диспозитивная, то есть задаток используется в разрезе арендных отношений только, если прочее не установлено законом.

В силу определения, данного ч. 1 ст. 380, задаток – это определенная сумма денежных средств, которая выдается одним контрагентом в пользу другого, в счет причитающихся в будущем платежей (то есть, арендной платы), в качестве доказательства о факте заключения договора и обеспечения его выполнения.

Ч. 2 этой же статьи указывает, что соглашение о задатке должно быть обязательно совершено в письменной форме.

Не обязательно заключать отдельное соглашение – достаточно просто включить соответствующий пункт или раздел в предварительный арендный контракт. Устная форма не допускается вообще – независимо от суммы задатка (даже если сумма ничтожно мала).

Что дает задаток сторонам, заключившим предварительный контракт? Основная функция – обеспечить исполнение обязательства по заключению договора, то есть снизить вероятность отказа от заключения к минимуму.

Поскольку задаток вносится в счет суммы причитающихся платежей, а платежи по арендному контракту вносятся арендатором, задаток должен осуществлять именно арендатор.

В случае отказа от заключения основного договора помимо последствий, предусмотренных ч. 4 ст. 445 Кодекса, наступят дополнительные последствия, указанные в ст. 381 Кодекса и вызванные правовой природой задатка в качестве обеспечительной меры:

  • если арендатор откажется заключать основной договор, сумма задатка останется у арендодателя;
  • если же арендодатель окажется виновным в неисполнении обязательств, он будет обязан вернуть арендатору двойную сумму задатка.

Помимо указанных выше последствий, в силу аб. 2 ч. 2 ст. 381 Кодекса, виновная в неисполнении обязательств сторона обязана компенсировать контрагенту все те убытки, которые были причинены вследствие не заключения основного контракта, с зачетом суммы задатка.

Норма диспозитивная, то есть в предварительном контракте может содержаться условие о запрете требования пострадавшей стороны о компенсации убытков сверх суммы задатка.

Итак, предварительное арендное соглашение, как правило, заключается в отношении нежилых помещений.

Обычно это происходит, если еще не достроен объект недвижимости, который предполагается сдавать в аренду, или же у одной из сторон нет документов, необходимых для сделки. Если в изначальном контракте не указан срок, в течение которого контрагенты должны заключить основной, считается, что такой срок равен 12 месяцам.

Пролонгация договора аренды рассматривается тут.

Про дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды рассказывается в этой статеь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/predvaritelnyj-dogovor-arendy/

Новостройки все новостройки

Аренда по предварительному договору. Меры противодействия уловкам собственников

Важные моменты предварительного договора аренды

Поскольку в Гражданском Кодексе РФ закреплено правило о том, что ничтожным признается заключенный договор, в котором речь идет о несуществующей вещи, то, помня особенность предварительного договора, его предметом является обязанность сторон заключить в будущем основной договор аренды в отношении конкретного объекта недвижимости. Таким образом, закон допускает заключение предварительного договора аренды, как при отсутствии объекта недвижимости (например, самовольная постройка или недвижимость, не прошедшая кадастровый учет), так и при отсутствии у одной из сторон прав на него в момент заключения договора.

Особенности

При заключении предварительного договора, у стороны есть намерение породить обязательства в отношении объекта недвижимости в будущем, но в настоящем это лицо (сторона договора) вещью еще не распоряжается.

Поэтому на основании заключенного предварительного договора, не может возникнуть каких–либо прав на недвижимость у арендатора.

Если арендодатель знал или должен был знать, что на объект недвижимости, который является предметом договора, не существует прав, то это является основанием для признания заключенного предварительного договора аренды мнимой сделкой или ничтожным по решению суда.

Предварительный договор аренды заключается и действует на основе принципа исполнимости, что также играет значительную роль для сторон и для судебных органов. Хотя во многих случаях этот принцип не является критерием оценки действительности предварительного договора без учета воли сторон.

Возвращаясь к такой особенности предварительного договора, как неопределенность объекта недвижимости, стоит отметить, что нередко он отсутствует вообще, например, не построено здание, торговый центр, жилой дом, или не проведена техническая инвентаризация, что делает конечные характеристики объекта недвижимости и предмета договора неизвестными для обеих сторон.

Поскольку предмет договора является одним из существенных условий, без которого договор будет считаться незаключенными, то следует указать данные, которые позволят максимально точно установить объект аренды. Кроме того, стороны должны еще в предварительном договоре согласовать отличительные характеристики объекта, позволяющие его индивидуализировать.

Этот момент важен, как для определения объекта недвижимости, являющегося предметом предварительного и основного договоров аренды, так и для судов, при оценке «заключенности» предварительного договора и на стадии его исполнения, т.е. при заключении основного договора аренды.

Если в предварительном договоре речь идет об объекте недвижимости, который не существует, например, не построен, то в данном случае не может быть осуществлена его индивидуализация обычным путем с полным перечислением важных характеристик. Поэтому для индивидуализации несуществующего объекта аренды применяется его описание с указанием адреса объекта недвижимости, проектные характеристики и порядок уточнения данных об объекте.

Важно четко и максимально полно описать будущий объект аренды, поскольку в противном случае, неполно-указанные характеристики могут повлечь за собой неисполнимость предварительного договора аренды, например, по причине недобросовестности одной из сторон, которая будет ссылаться на невозможность доказать, что возведенный объект соответствует объекту, описанному в предварительном договоре.

Для тех сторон, которые хотят заключить основной договор аренды, но не могут, по причине того, что первоначальный объект недвижимости существенно изменяется и следовательно, заключение основного договора аренды не укладывается в рамки исполнения предварительного договора, им рекомендуется заключить новый договор.

Существенные условия

Помимо объекта, существенным условием предварительного договора аренды является размер арендной платы и порядок ее начисления. Кроме того, любые условия основного договора, отраженные в предварительном договоре, приобретают характер существенных условий.

Срок

Еще одним важным условием, которое следует отразить в предварительном договоре – это срок заключения основного договора аренды. При его отсутствии используются общие нормы гражданского права, и применяется годичный срок, который начинает отсчёт со дня заключения предварительного договора.

В соответствии с ГК РФ срок, указанный в предварительном договоре может определяться календарной датой, зависеть от события, которое обязательно наступит или исчисляться временными периодами.

При определении срока в предварительном договоре можно выбрать любой из этих вариантов, но наиболее востребованным является комбинированный способ, который определяется в виде периода времени прошедшего после наступления какого-то существенного события, например, регистрация права собственности на объект.

При выборе комбинированного способа нужно знать, что суды видят в нем ошибку, которая заключается в привязке начала периода к моменту, который не является конкретной календарной датой или событием, носящим скорее вероятностный характер.

Исходя из указанного, суды могут посчитать установленный в предварительном договоре срок несогласованным и применить общий годичный срок, по истечении которого действие предварительного договора будет прекращено.

Конечно, чтобы избежать недоразумений, можно указать неизбежное событие, но это сделает конструкцию предварительного договора не очень удобной для применения в отношении строящихся объектов недвижимости, т.к. недобросовестный арендатор может злоупотребить отсутствием возможности заключить основной договор аренды и потребовать расторгнуть предварительный договор.

Идеальным выходом для сторон станет применение комбинации – условия о сроке и отлагательного или отменительного условия. Другими словами, можно привязать заключение основного договора аренды к исполнению определенного условия, но не позже установленной даты.

Расчеты

Одним из способов обеспечения для заключения основного договора аренды является выплата будущим арендатором денежных средств, например задатка, который одновременно является обеспечением, доказательством и платежом по предварительному договору.

Хотя Высший Арбитражный Суд РФ говорит о невозможности применения задатка в предварительном договоре, предлагая сторонам предусмотреть непоименованный способ обеспечения, связанный с передачей денег арендодателю.

В предварительном договоре рекомендуется максимально четко прописать условия передачи такого обеспечительного платежа, его возврата и случаи утраты.

Обеспечительный платеж носит возвратный характер, что в свою очередь не влияет на включение в предварительный договор условий о его зачете в счет будущих платежей, причитающихся по основному договору аренды.

Если в предварительный договор не было включено условие о возврате обеспечительного платежа, а основной договор не был заключен, то платеж, полученный от арендатора будет считаться неосновательным обогащением арендодателя, даже если в
незаключении договора нет вины ни одной из сторон. Аналогично обстоит дело с авансовым платежом и платежом, который стороны обозначили, как задаток.

Практика применения предварительных договоров в настоящее время требует четкого и детального правового регулирования, представляя собой, скорее юридические изощрения, нежели установленные правила, поэтому, заключая предварительный договор аренды, обратитесь за помощью к профессионалам.

Источник: http://37re.ru/publication/article/126/

Защита прав собственника квартиры: часть 4. Предварительный и основной договоры

Аренда по предварительному договору. Меры противодействия уловкам собственников
 Источник фото

Чтобы купить квартиру, необходимо заключить договор купли-продажи, который часто называется основной договор купли-продажи. Перед заключением основного договора купли-продажи стороны часто заключают предварительный договор на определенный срок.

В предварительном договоре указываются условия будущего основного договора. Предварительный договор заключается для подтверждения намерений сторон в том случае, если стороны еще не готовы заключить по каким-либо причинам основной договор.

Рассмотрим каждый вид договора подробнее.

Предварительный договор

Оплата по предварительному договору

Предварительный договор на этапе строительства

Основной договор

Законодательство

Предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи может заключаться:

  • на короткий срок, пока стороны подготавливают документы для подписания основного договора,
  • на длительный срок, так как предмета договора (квартиры) еще нет – дом строится, заключить основной договор невозможно.
  • По предварительному договору покупатель вносит предоплату за квартиру и принимает на себя обязательства купить квартиру в будущем.

    Продавец принимает на себя обязательства продать квартиру в будущем именно на тех условиях, которые отражены в предварительном договоре.

    В предварительном договоре также прописываются условия возвращения или невозвращения предоплаты в случае, если какая-то сторона нарушит свои обязательства и передумает в будущем заключать основной договор купли-продажи.

    Условия, которые должны быть прописаны в предварительном договоре:

  • полномочия лиц, подписывающих договор;
  • предмет договора (квартира) – квартира должна быть описана в пункте «Предмет договора» именно так, как она значится в документах;
  • характеристики квартиры (метраж, этаж и т. д.);
  • цена квартиры;
  • порядок оплаты по предварительному договору;
  • порядок оплаты по основному договору;
  • условия зачета оплаты по предварительному договору в счет основного договора;
  • срок заключения основного договора;
  • условия расторжения предварительного договора;
  • ответственность сторон за неисполнение обязательств (незаключение основного договора).
  • По возможности хорошо бы предусмотреть отдельный пункт, запрещающий продавцу во время действия предварительного договора осуществлять любые сделки с квартирой. Этот пункт поможет отстоять свои права в случае наличия нескольких претендентов на квартиру.

    В договоре должен быть пункт, в котором продавец гарантирует, что на момент заключения предварительного договора квартира не продана, не заложена, не имеет ограничений и обременений. Правда, такие пункты по большому счету не дадут никаких гарантий покупателю.

    Чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу, нужно запросить свежую выписку из ЕГРП.

    Предварительный договор покупки квартиры на вторичном рынке не подлежит регистрации, но при правильном заключении договора с ним можно обратиться в суд и принудить строну к заключению основного договора или в судебном порядке потребовать возврат предоплаты.

    Если в предварительном договоре срок заключения основного договора не указан, то срок действия и договора, и обязательств по нему по умолчанию равен одному году.

    Оплата по предварительному договору

    По предварительному договору будущий собственник еще не имеет никаких прав на объект недвижимости. Он даже не имеет права вносить оплату по предварительному договору.

    Аванс и задаток принимать по предварительному договору нельзя, но часто в качестве оплаты принимают обеспечительный платеж, который подлежит возврату или перезачету в счет основного договора.

    Юристы убеждены, что принимать оплату в любом ее виде по предварительному договору запрещено.

    Предварительный договор на этапе строительства

    В новостройке предмета будущего основного договора купли-продажи еще не существует. Строительная компания принимает на себя обязательство достроить дом и после оформления всех необходимых документов продать квартиру на условиях, которые отражены в предварительном договоре.

    Предмет договора должен быть сформулирован максимально четко – как образована квартира, на основании каких исходно-разрешительных документов, какими характеристиками будет обладать квартира, где именно в здании она будет находиться.

    Схема покупки квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи считается «серой». Заключать договор о будущей покупке квартиры, которая на момент подписания договора еще не существует – юридически не совсем правильно, но, тем не менее, эта схема применяется повсеместно.

    Существует лишь одна белая схема покупки квартиры в новостройке – через заключение договора долевого участия (не предварительного, а основного).

    При покупке квартиры в новостройке покупатель может заключать не предварительный договор купли-продажи, а предварительный договор долевого участия в строительстве.

    Договор долевого участия лучше для покупателя, так как он защищается Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве…», но не все строительные компании предлагают заключить такой договор. Однако не стоит путать предварительный договор долевого участия и сам договор долевого участия.

    Все преимущества для покупателя имеет лишь сам договор долевого участия, и именно он описан в Федеральном законе.

    Предварительный договор долевого участия, как и предварительный договор купли-продажи, не сдается на регистрацию, в отличие от договора долевого участия, который подлежит обязательной регистрации, и оплата по которому тоже происходит только после регистрации.

    Схема с предварительным договором долевого участия должна насторожить, так как, как правило, застройщиков ничего не удерживает от заключения ДДУ. Однако эта схема часто применяется при покупке квартиры в новостройке в ипотеку. Во всех остальных случаях цель заключения предварительного договора долевого участия – введение покупателя в заблуждение, что договор соответствует № 214-ФЗ. На практике такую схему предлагают компании, которые не имеют разрешение на строительство или другую исходно-разрешительную документацию.

    Основной договор

    Основной договор купли-продажи – именно тот документ, на основании которого человек становится собственником квартиры. При подписании договора купли-продажи важно определить, кто будет сдавать документы на регистрацию и как будет производиться оплата по договору. Самый безопасный способ – сдавать документы на регистрацию самостоятельно, но это не всем удобно.

    Если регистрацией занимается агентство или риэлтор, необходимо заключить с ними отдельный договор на регистрацию, в котором будут прописаны сроки регистрации, ее стоимость и ответственность агента.

    Важно передать агентству все документы для регистрации с подписанием акта приема-передачи документов и указать все документы, отметить оригиналы предоставлены или копии, серийные номера. Акт приема-передачи документов является приложением к договору на регистрацию. Один экземпляр акта необходимо оставить себе.

    Кроме документов передается нотариальная доверенность, в которой указано, какая именно квартира и на чье имя регистрируется, и кто сдает и получает документы в регистрационной службе. К составлению доверенности нужно отнестись максимально внимательно.

    Договор купли-продажи подписывается в нескольких экземплярах, по одному для каждого будущего и бывшего собственника, и один экземпляр для регистрационной службы. Все договоры должны быть прошиты лентой так, чтобы было невозможно подменить листы.

    На оборотной стороне договора, где будет крепиться и приклеиваться лента, стороны тоже должны поставить свои подписи. Если продавцов несколько, то у каждого должен быть свой экземпляр договора. Все продавцы и покупатели ставят свои подписи и пишут полностью фамилию, имя и отчество на каждом экземпляре договора.

    Аналогично договорам подписывается в будущем и акт приема-передачи квартиры, в том же количестве и всеми участниками сделки.

    С договором и всеми остальными документами нужно ознакомиться еще задолго до сделки, в день подписания договора нужно внимательно проверить, что их содержание соответствует прочитанному ранее. Это самое главное правило в сделках с недвижимостью.

    Форма договора достаточно простая, но отнестись к ней следует очень серьезно. В договоре должны быть прописаны следующие положения:

  • полная информация о продавце и покупателе с указанием паспортных данных именно так, как они записаны в паспорте – все сокращения, соблюдение заглавных и строчных букв, место рождения и другие;
  • предмет договора буква в букву как в правоустанавливающих документах;
  • правоустанавливающие документы – серия, номер, дата и место выдачи;
  • цена квартиры;
  • порядок оплаты – именно такой, какой и есть на самом деле;
  • порядок и сроки выписки и выезда бывших собственников и зарегистрированных лиц;
  • порядок передачи квартиры.
  • После сдачи документов на регистрацию агент получает расписку о приеме документов, с которой тоже нужно ознакомиться. В расписке будет указана дата, когда можно получать документы из регистрационной службы.

    После регистрации покупатель получает на свое имя свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы и подписывает с агентом акт выполненных работ. Покупатель получает свой (один) экземпляр договора купли-продажи, а все остальные экземпляры раздает бывшим собственникам.

    На каждом договоре стоит печать регистрационной службы и номер регистрации, подтверждающие, что именно этот договор был зарегистрирован.

    Законодательство

    Гражданский кодекс:

    Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств

  • Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
  • Глава 27. Понятие и условия договора

  • Статья 425. Действие договора
  • Статья 429. Предварительный договор
  • Глава 28. Заключение договора

  • Статья 432. Основные положения о заключении договора
  • Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
  • Глава 30. Купля-продажа

  • Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
  • Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
  • Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
  • Статья 556. Передача недвижимости
  • Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
  • Федеральные законы:

    Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/zaschita-prav-sobstvennika-kvartiryi-chast-4-predvaritelnyij-i-osnovnoj-dogovoryi/

    Предварительный договор аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

    Аренда по предварительному договору. Меры противодействия уловкам собственников

    Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

    И.М.Кирюшина,
    А.В.Тюрина

    Вероятны случаи, когдастороны согласовали все существенные условия договора аренды, ноокончательно оформить отношения в виде договора аренды по разнымпричинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность болеедетально проработать нюансы предстоящего договора аренды могутстать препятствием к завершению оформления договора аренды.

    На практике частовстречаются случаи, когда все существенные условия договора арендысогласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например,здание торгового центра, в котором помещения будут переданы варенду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будетиметь юридическую силу, а подписанный – считается незаключенным илинедействительным по следующим причинам.

    Во-первых, стороны несмогут указать в договоре одно из существенных условий – данные,позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащеепередаче (п.3ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объектаренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данноготребования имеются, о чем мы расскажем ниже.

    Во-вторых, арендодателемпо договору аренды может выступать собственник или лица,управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду(п.1ст.608 ГК РФ).

    Арендодатель станет собственником или носителеминых вещных прав только после оформления соответствующих прав нанедвижимое имущество, которое возможно только после окончаниястроительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права нанедвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

    Следовательно, отсутствиезарегистрированных прав на помещение делает договор арендыизначально не соответствующим закону, т.е. договор считаетсянедействительным в соответствии со ст.169ГК РФ.

    Таким образом, в случаях,когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договорааренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды.

    Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы “Объектаренды в строящемся здании” и “Предварительный договор арендыпомещений в непостроенных зданиях”).

    По предварительномудоговору стороны согласно п.1ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передачеимущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Предварительный договораренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнутысторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить вбудущем основной договор на согласованных условиях.

    Как показывает практика,стороны часто используют предварительный договор аренды.

    Однаконередко такой документ составляется без учета условий, которыепридают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляяза собой последнее решающее слово, другие – вследствие незнаниянорм гражданского законодательства.

    Как уберечь себя отнедобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендныхправоотношений, используя инструмент предварительного договора?

    Исходя из сложившейсяпрактики ярким примером применения предварительного договора можносчитать договор, заключаемый на стадии строительства здания,помещения которого будут сдаваться в аренду после окончаниястроительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. Вданном случае предварительный договор является инструментомфиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать варенду помещения после окончания строительства.

    Вместе с тем не стоитзабывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав иобязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.Применение предварительного договора на стадии строительства имеетсвои слабые стороны, которые могут привести к признанию егонедействительным. Об этом также стоит помнить. Избежатьнезапланированных последствий помогут рекомендации, изложенныениже.

    Существенные условия предварительного договора

    Для того чтобыпредварительный договор приобрел юридическую силу, он долженотвечать требованиям, содержащимся в ст.429ГК РФ.

    Предварительный договордолжен содержать все существенные условия, включая условия,позволяющие установить предмет (п.3ст.429 ГК РФ).

    Под предметом договорапонимается обязательство, вытекающее из договора и представляющеесобой действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от ихсовершения).

    Предметом договора арендыявляются действия арендодателя по предоставлению помещения в арендуарендатору и действия арендатора по принятию помещения по временноевладение и (или) пользование с уплатой арендодателю определеннойцены.

    Юридическая сила договоразависит от согласования всех существенных условий договора присоблюдении требуемой законом формы (п.1ст.432 ГК РФ).

    Всостав существенных условий предварительного договора аренды входитполный набор существенных условий основного договора аренды.

    Помимо предмета договорак существенным условиям относятся условия, которые названы в законеили иных правовых актах в качестве таковых или необходимые длядоговоров данного вида, а также все те условия, относительнокоторых по заявлению одной из сторон должно быть достигнутосоглашение.

    Итак, дляпредварительного договора аренды перечень существенных условий, безкоторых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе34 “Аренда” ГК РФ. Здесь см. раздел”Условия договора аренды помещений” (с.38).

    Формапредварительного договора аренды

    Важный момент, на которыйтакже следует обратить внимание, – это форма договора. Всоответствии с п.2ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме,установленной для основного договора, а если форма основногодоговора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правило форме предварительного договора влечет его ничтожность.

    Договор аренды в любомслучае согласно требованию п.1ст.609 и ст.651ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единыйдокумент, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2ст.609 и п.2ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственнойрегистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляетне менее одного года.

    Предположим, что стороныпланируют в будущем заключить основной договор аренды на срок,требующий обязательной государственной регистрации, например напять лет.

    Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрироватьпредварительный договор аренды? Является ли факт государственнойрегистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?

    Предварительный договораренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того,что он заключается в письменной форме единого документа.

    Такойвывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59″Обзор практики разрешения споров, связанных с применениемФедерального закона “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”” (далее – информационное письмо N 59).

    Вчастности, в п.

    14информационного письма N 59 сказано, что предварительныйдоговор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основнойдоговор, подлежащий государственной регистрации, государственнойрегистрации не подлежит.

    Ктакому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированноеиндивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонентазаключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительнозаключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывалотсутствием государственной регистрации предварительного договорааренды, ссылаясь на ст.

    429ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору формуосновного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежалгосударственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25лет.
    Суд указал, что в силуп.2ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правилатолько о форме основного договора.

    Условие об обязательнойгосударственной регистрации договора аренды здания или сооруженияна срок не менее одного года, установленное п.2ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этогодоговора.

    Предварительный договор,по которому стороны договорились заключить договор арендыпомещения, подлежащий государственной регистрации, не являетсятакже и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственнуюрегистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом,включая помещения.

    Предметом жепредварительного договора аренды является обязательство сторон поповоду заключения в будущем договора аренды (основного договора), ане обязательства по поводу недвижимого имущества.

    Срокпредварительного договора аренды

    Следующее важное условие,которое желательно включить в предварительный договор аренды, –срок, в течение которого стороны обязуются заключить основнойдоговор.

    Обращаем вниманиена желательность, а не обязательность включения в предварительныйдоговор такого условия.

    Именно указанное условие предоставляетвозможность потенциальному арендодателю предпринять меры дляпрекращения предварительного договора.

    По общему правилу,содержащемуся в п.4ст.

    429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, втечение которого будет заключен основной договор, то основнойдоговор подлежит заключению в течение года с моментазаключения предварительного договора.

    Как можно использоватьотсутствие срока в предварительном договоре?

    Приведем пример.

    Послезаключения предварительного договора арендодатель нашел болеевыгодного арендатора, предлагающего повышенный размер аренднойплаты.

    Естественно, возможностьполучения большей прибыли является причиной потери интереса к менеевыгодному арендатору.

    И если, с одной стороны, имеется заключенныйпредварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя,то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себяранее взятые обязательства. Самый простой – взаимное соглашениесторон о расторжении предварительного договора аренды.

    Впрочем,указанный метод не самый простой с точки зрения реализации,поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора,который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.

    Остановимся на условияхпрекращения действия предварительного договора аренды пооснованиям, предусмотренным специальной статьей, посвященнойпредварительному договору (ст.429ГК РФ).

    По общему правилу,изложенному в п.6ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие,если до окончания срока, в который стороны должны заключитьосновной договор, он не будет заключен либо одна из сторон ненаправит другой стороне предложение заключить этот договор.

    Прекращение предварительного договора аренды

    Представим ситуацию.Предварительный договор заключен. Но другим потенциальнымарендатором арендодателю предложены более выгодные условия.

    Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением иначинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствиемдля исполнения договора с менее выгодными условиями. Как можетпоступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантовего действий.

    Первый вариантвозможен при отсутствии условия о сроке в предварительномдоговоре.

    Если срок действияпредварительного договора один год, арендодатель может занятьпассивную роль и ожидать, когда истечет один год с моментазаключения предварительного договора.

    Со следующего дня послеистечения одного года предварительный договор считаетсяпрекратившим свое действие в соответствии с п.6ст.429 ГК РФ.

    Источник: http://docs.cntd.ru/document/902079252

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.