Аренда недвижимости по договору аренды будущей вещи
Договор аренды будущей вещи. (недвижимого имущества)
| Г. [место заключения договора] | [число, месяц, год] |
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: [вписать нужное], которое Продавец [приобретет/построит] в будущем (далее по тексту – “Объект недвижимости”, “Объект”).
1.2. Технические характеристики Объекта [назначение (жилое/нежилое), этажность, общая площадь и другие характеристики].
1.3. Целевое назначение Объекта недвижимости – [вписать нужное].
1.4. Объект оборудован системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро – и теплоснабжение), обеспечен телефонной связью.1.5. Право собственности Продавца на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.
2. Арендная плата и порядок расчетов
2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет [вписать нужное] за 1 кв. м в месяц. Общая стоимость арендуемого Объекта составляет [вписать нужное] в месяц.
2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее [вписать нужное] числа каждого месяца.
2.3. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи.
2.4. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.
3. Права и обязанности сторон
3.1. Арендатор имеет право:
3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились.
3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.
3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.
3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.
3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:
– производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;
– требовать соответственного уменьшения арендной платы;
– требовать расторжения договора и возмещения убытков
3.2. Арендатор обязан:
3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом недвижимости.
3.2.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением Объекта.
3.2.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.
3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю имущество в пригодном к использованию состоянии.
3.3. Арендодатель имеет право:
3.3.1. Осуществлять проверку состояния Объекта и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.
3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду Объекта недвижимости.3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков, в случае, если Арендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.
3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.
3.4. Арендодатель обязан:
3.4.1. Предоставить Арендатору Объект недвижимости в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в п. 1.1. настоящего договора.
3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании Объектом.
3.4.3. Каждые [вписать нужное] года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду Объекта недвижимости.
3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного Объекта, произведенных с его согласия.
3.4.5. Принять от Арендатора по акту приема-возврата Объект в [вписать нужное]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.
4. Срок аренды
4.1. Настоящий договор заключен на неопределенный срок.
4.2. Любая из Сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за за три месяца.
5. Изменение и прекращение договора
5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.
5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке, в случаях, когда Арендатор:
– грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению;
– существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта;
5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке если:
– Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Объекта;
– переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта;
– Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором сроки;
– Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
6. Ответственность сторон по договору
6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата сданного внаем Объекта.
6.3. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере [вписать нужное] % от суммы долга за каждый день просрочки.
6.4. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [вписать нужное]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).6.5. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.
6.6. В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду, в том числе в связи с тем, что Объект недвижимости, являющийся предметом настоящего договора аренды, не будет создан арендодателем или приобретен им у третьего лица, Арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
7. Заключительные положения
7.1. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в [указать орган, на рассмотрение которого, стороны намерены передавать возникающие споры].
7.2. Настоящий договор составлен в 2-х аутентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
7.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.
7.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания.
8. Реквизиты и подписи сторон
| Арендодатель | Арендатор |
| [вписать нужное][должность, подпись, инициалы, фамилия]М. П. | [вписать нужное][должность, подпись, инициалы, фамилия]М. П. |
Источник: http://love-credit.ru/content/dogovor-arendy-budushchey-veshchi-nedvizhimogo-imushchestva
Договор аренды недвижимости форма
Открытое акционерное общество «Сталь» в лице генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», и Общество с ограниченной ответственностью «Сапфир» в лице директора Ивановой Екатерины Ивановны, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили Договор о нижеследующем:
В верхней части договора необходимо указать: название документа (например, «Договор продажи нежилого помещения») место его составления дата составления (прописью) текст документа начинается с определения сторон и их реквизитов (Если договор заключен не самим арендодателем или арендатором, то в документе указываются основания, по которым определенное лицо действует при заключении договора).
Договор аренды недвижимости: правовые аспекты (I часть)
В договоре аренды должны быть указаны такие существенные условия как предмет аренды (п.3 ст.607 ГК РФ), арендная плата (ст.654 ГК РФ) и другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Если хотя бы одно из существенных условий договора не согласовано, договор считается незаключенным (ст.432 ГК РФ). В силу п. 1 ст.
160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Договор аренды имущества
Договор аренды имущества — это правовой гражданский, по которому арендодатель (одна сторона) представляет имущество арендатору (другой стороне) во временное пользование и владение или просто во временное пользование, а арендатор выплатит арендную плату за временное пользование или владение таким имуществом. Он контролируется параграфом 1 главы 34 Гражданского Кодекса РФ. Объектом договора является непотребляемое имущество — это имущество, которое не теряет собственных натуральных свойств в процессе его применения, к примеру: мебель (стулья, столы, кресла, кровати, шкафы, диваны).
1. Предмет договора 1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование нежилые (нежилое) помещения (помещение) – далее по тексту «Объект аренды», а Арендатор обязуется полностью и своевременно уплачивать Арендодателю арендную плату в соответствии с условиями настоящего договора.
1.6. Арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование по настоящему договору электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, установленное на Объекте аренды.
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда. суда внутреннего плавания.
в лице.
действующего на основании. именуемый в дальнейшем « Арендодатель », с одной стороны, и в лице.
действующего на основании. именуемый в дальнейшем « Арендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий, в дальнейшем « Договор », о нижеследующем: 1.1. Арендодатель обязуется предоставить «Арендатору» за плату во временное владение и пользование объект недвижимости –.
Примерная форма договора аренды будущей вещи (недвижимого имущества) (подготовлено экспертами компании — Гарант — )
[ полное наименование арендатора ] в лице [ должность,Ф.И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.1.
Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: [ вписать нужное ], которое Продавец [ приобретет/построит ] в будущем (далее по тексту — «Объект недвижимости», «Объект»).
Договор аренды недвижимого имущества (общая форма)
1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование (вариант: во временное пользование) следующее недвижимое имущество — _______________________________ (варианты: нежилое здание, часть нежилого здания, земельный участок, квартиру, комнату и т.д.
), расположенное (варианты: на ______ этаже в жилом здании, во встроенно-пристроенном здании, в отдельно стоящем здании) по адресу: _________________, общей площадью ______ квадратных метров, кадастровый номер: ______________ (далее — «Имущество») (указать, если применимо: а также передать права на земельный участок, кадастровый номер __________, площадью _________, занятый Имуществом и необходимый для его использования ).
Источник: http://juridicheskii.ru/dogovor-arendy-nedvizhimosti-forma-38415/
Форма договора аренды недвижимости
3.1. Настоящий вступает в силу с _____________________года. 3.2. Срок действия договора: ________________ календарных месяцев.
3.3. В случае если Арендатор по истечению срока продолжает пользоваться объектом аренды и Арендодатель письменно не заявил о своем желании прекратить арендные отношения, договор считается перезаключенным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор аренды недвижимости образец бланк
Обратившись к практике, можно констатировать, что достаточно часто в офиса указываются не совсем точные или вовсе неверные сведения, касающиеся объекта недвижимости.
Особенно это касается таких ситуаций, когда имеет место быть части здания или сооружения, к примеру, павильона в торговом центре.
О незаконности такого документа вправе указать как арендатор, так и арендодатель.
Договор аренды нежилого помещения — образец (типовая форма)
подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п.
2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п.
2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Арендодатель (по общему правилу) обязан осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества, а арендатор — поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт (ст.
Источник: http://myeconomist.ru/forma-dogovora-arendy-nedvizhimosti-19287/
Новостройки все новостройки
Важные моменты предварительного договора аренды
Поскольку в Гражданском Кодексе РФ закреплено правило о том, что ничтожным признается заключенный договор, в котором речь идет о несуществующей вещи, то, помня особенность предварительного договора, его предметом является обязанность сторон заключить в будущем основной договор аренды в отношении конкретного объекта недвижимости. Таким образом, закон допускает заключение предварительного договора аренды, как при отсутствии объекта недвижимости (например, самовольная постройка или недвижимость, не прошедшая кадастровый учет), так и при отсутствии у одной из сторон прав на него в момент заключения договора.
Особенности
При заключении предварительного договора, у стороны есть намерение породить обязательства в отношении объекта недвижимости в будущем, но в настоящем это лицо (сторона договора) вещью еще не распоряжается.
Поэтому на основании заключенного предварительного договора, не может возникнуть каких–либо прав на недвижимость у арендатора.
Если арендодатель знал или должен был знать, что на объект недвижимости, который является предметом договора, не существует прав, то это является основанием для признания заключенного предварительного договора аренды мнимой сделкой или ничтожным по решению суда.
Предварительный договор аренды заключается и действует на основе принципа исполнимости, что также играет значительную роль для сторон и для судебных органов. Хотя во многих случаях этот принцип не является критерием оценки действительности предварительного договора без учета воли сторон.
Возвращаясь к такой особенности предварительного договора, как неопределенность объекта недвижимости, стоит отметить, что нередко он отсутствует вообще, например, не построено здание, торговый центр, жилой дом, или не проведена техническая инвентаризация, что делает конечные характеристики объекта недвижимости и предмета договора неизвестными для обеих сторон.
Поскольку предмет договора является одним из существенных условий, без которого договор будет считаться незаключенными, то следует указать данные, которые позволят максимально точно установить объект аренды. Кроме того, стороны должны еще в предварительном договоре согласовать отличительные характеристики объекта, позволяющие его индивидуализировать.
Этот момент важен, как для определения объекта недвижимости, являющегося предметом предварительного и основного договоров аренды, так и для судов, при оценке «заключенности» предварительного договора и на стадии его исполнения, т.е. при заключении основного договора аренды.
Если в предварительном договоре речь идет об объекте недвижимости, который не существует, например, не построен, то в данном случае не может быть осуществлена его индивидуализация обычным путем с полным перечислением важных характеристик. Поэтому для индивидуализации несуществующего объекта аренды применяется его описание с указанием адреса объекта недвижимости, проектные характеристики и порядок уточнения данных об объекте.
Важно четко и максимально полно описать будущий объект аренды, поскольку в противном случае, неполно-указанные характеристики могут повлечь за собой неисполнимость предварительного договора аренды, например, по причине недобросовестности одной из сторон, которая будет ссылаться на невозможность доказать, что возведенный объект соответствует объекту, описанному в предварительном договоре.
Для тех сторон, которые хотят заключить основной договор аренды, но не могут, по причине того, что первоначальный объект недвижимости существенно изменяется и следовательно, заключение основного договора аренды не укладывается в рамки исполнения предварительного договора, им рекомендуется заключить новый договор.
Существенные условия
Помимо объекта, существенным условием предварительного договора аренды является размер арендной платы и порядок ее начисления. Кроме того, любые условия основного договора, отраженные в предварительном договоре, приобретают характер существенных условий.
Срок
Еще одним важным условием, которое следует отразить в предварительном договоре – это срок заключения основного договора аренды. При его отсутствии используются общие нормы гражданского права, и применяется годичный срок, который начинает отсчёт со дня заключения предварительного договора.
В соответствии с ГК РФ срок, указанный в предварительном договоре может определяться календарной датой, зависеть от события, которое обязательно наступит или исчисляться временными периодами.
При определении срока в предварительном договоре можно выбрать любой из этих вариантов, но наиболее востребованным является комбинированный способ, который определяется в виде периода времени прошедшего после наступления какого-то существенного события, например, регистрация права собственности на объект.
При выборе комбинированного способа нужно знать, что суды видят в нем ошибку, которая заключается в привязке начала периода к моменту, который не является конкретной календарной датой или событием, носящим скорее вероятностный характер.Исходя из указанного, суды могут посчитать установленный в предварительном договоре срок несогласованным и применить общий годичный срок, по истечении которого действие предварительного договора будет прекращено.
Конечно, чтобы избежать недоразумений, можно указать неизбежное событие, но это сделает конструкцию предварительного договора не очень удобной для применения в отношении строящихся объектов недвижимости, т.к. недобросовестный арендатор может злоупотребить отсутствием возможности заключить основной договор аренды и потребовать расторгнуть предварительный договор.
Идеальным выходом для сторон станет применение комбинации – условия о сроке и отлагательного или отменительного условия. Другими словами, можно привязать заключение основного договора аренды к исполнению определенного условия, но не позже установленной даты.
Расчеты
Одним из способов обеспечения для заключения основного договора аренды является выплата будущим арендатором денежных средств, например задатка, который одновременно является обеспечением, доказательством и платежом по предварительному договору.
Хотя Высший Арбитражный Суд РФ говорит о невозможности применения задатка в предварительном договоре, предлагая сторонам предусмотреть непоименованный способ обеспечения, связанный с передачей денег арендодателю.
В предварительном договоре рекомендуется максимально четко прописать условия передачи такого обеспечительного платежа, его возврата и случаи утраты.
Обеспечительный платеж носит возвратный характер, что в свою очередь не влияет на включение в предварительный договор условий о его зачете в счет будущих платежей, причитающихся по основному договору аренды.
Если в предварительный договор не было включено условие о возврате обеспечительного платежа, а основной договор не был заключен, то платеж, полученный от арендатора будет считаться неосновательным обогащением арендодателя, даже если в
незаключении договора нет вины ни одной из сторон. Аналогично обстоит дело с авансовым платежом и платежом, который стороны обозначили, как задаток.
Практика применения предварительных договоров в настоящее время требует четкого и детального правового регулирования, представляя собой, скорее юридические изощрения, нежели установленные правила, поэтому, заключая предварительный договор аренды, обратитесь за помощью к профессионалам.
Источник: http://37re.ru/publication/article/126/
Аренда недвижимости по договору аренды будущей вещи
Объект недвижимости сдали в эксплуатацию, но владелец еще не оформил право собственности. Арендовать такой объект недвижимости можно по договору аренды будущей вещи.
Аренда будущей недвижимости
Долгое время закон и судебная практика не позволяли заключать договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано. Объяснялось это просто: незарегистрированная недвижимость не является объектом гражданского оборота. А если права собственности нет, то и передать правомочия собственника (владение и пользование) по договору аренды невозможно.
В 2015 году в п. 3 ст. 433 ГК РФ появилось правило, которое закрепило подход, выработанный ранее в судебной практике. Подход основан на п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.
2011 № 73: договор аренды начинает действовать для сторон с момента его подписания, если согласованы все существенные условия договора и в день его подписания объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи.
Об аренде:
Сейчас суды совершенно спокойно относятся к аренде будущей недвижимости (см., например, постановление АС Поволжского округа от 06.08.2014 по делу № А55-17971/2013). Просто сторона договора, не прошедшего необходимую госрегистрацию, не вправе ссылаться на его незаключенность на этом основании (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).Президиум ВАС РФ в постановлении от 08.10.
2013 № 3589/13 специально подчеркнул, что договор аренды, заключенный с законным владельцем вновь созданного недвижимого имущества, право собственности, на которое еще не зарегистрировано (договор аренды будущей вещи), не противоречит ст. 608 ГК РФ.
А отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, который является объектом аренды, само по себе не влечет недействительности договора аренды.
Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ (аналогичное мнение высказано в п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13). То есть Президиум ВАС негласно узаконил сдачу в аренду объектов незавершенного строительства.
Строение считается объектом недвижимости до регистрации права собственности
В 2015 году Пленум Верховного суда разъяснил, что правомерно возведенное здание (сооружение) считается объектом недвижимости в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится (п. 38 постановления ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Регистрация права, исходя из содержания п. 1 ст.
130 ГК РФ, не является обязательным условием для признания вещи объектом недвижимости. Поэтому такое здание (сооружение) по смыслу ст. 130, 607, 650 ГК РФ может быть объектом аренды. Договор аренды такого здания (сооружения) стороны могут заключить под отлагательным условием о регистрации права собственности на него (п.
52 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
В судебной практике есть разные подходы к договору аренды будущей вещи
Если предметом договора аренды является вновь созданное (реконструированное) недвижимое имущество, которое не прошло регистрацию, все-таки есть вероятность возникновения проблем.
В данном случае может сыграть свою роль противоположная позиция судебной практики: вновь созданное недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРП, не может являться объектом договора аренды. Договор аренды такого имущества ничтожен. Сторонники позиции ссылаются на п.
1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация прав на недвижимость — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имуществ.
Это единственное доказательство существования зарегистрированного права (постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.09 по делу № А56-12329/2008).
В судебной практике встречалась и другая позиция, согласно которой договор аренды не признавался таковым. Суды указывали на то, что такой вид договоров не поименован в ГК РФ (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2010 по делу № А43-14227/2009, Волго-Вятского округа от 13.04.2010 по делу № А43-14220/2009).
Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не может означать отсутствие оснований для возникновения между арендодателем и арендатором правоотношений, связанных с использованием нежилого помещения.
Мнение эксперта Николая Велесова (ООО «Юридическое бюро „Виртус-Лекс“»): договор аренды подходит для будущей недвижимости
Поскольку закон не запрещает законному владельцу сдавать в аренду имущество, наиболее приемлемой схемой будет заключение договора аренды. Применительно к ст.
608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст.608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»).
Источник: https://www.law.ru/article/21210-qqq-16-m12-21-12-2021-arenda-nedvijimosti-po-dogovoru-arendy-budushchey-veshchi
Нюансы составления договора аренды будущей вещи
Возможна ли аренда будущей вещи
Пленум ВАС РФ об аренде будущей вещи
Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи
Образец договора аренды будущей недвижимости
Документы, необходимые для идентификации предмета аренды будущей недвижимости
Возможна ли аренда будущей вещи
Правовое регулирование арендных отношений осуществляется нормами гл. 34 ГК РФ. По контракту арендодатель берет на себя обязанность предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и/или пользование (ст. 606 ГК РФ).
Законодатель в ст. 608 ГК РФ определяет, кто может сдавать имущество в аренду:
- его собственник;
- лицо, специально наделенное законом или волей собственника таким правом.
Это вызывало определенные сомнения в возможности заключения арендного соглашения с субъектом, не обладающим в момент его заключения вещью, подлежащей передаче в аренду. Суды до недавнего времени колебались относительно возможности такой аренды (аренды будущей вещи).
Пленум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73), рассмотрев довольно много важных аспектов арендных отношений, сформулировал и позицию по аренде будущей вещи.
Фактически при рассмотрении вопроса об аренде будущей вещи арбитры исходили из аналогии закона, применив к арендным правоотношениям положения о купле-продаже будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
В постановлении № 73 развивается концепция возможности приобретения будущей вещи, изложенная Пленумом ВАС РФ в постановлении «О некоторых вопросах разрешения споров…» от 11.07.
2011 № 54 (далее — постановление № 54).
Пленум ВАС РФ об аренде будущей вещи
Как указано в п. 10 постановления № 73, под арендой будущей вещи понимается возможность заключения соглашения в отношении объекта:
- на который у арендодателя еще не зарегистрировано право собственности;
- который еще не создан (не построен) или не приобретен арендодателем в собственность (купля-продажа, дарение).
Для действительности такого соглашения важно, чтобы арендодатель в момент передачи объекта арендатору либо являлся зарегистрированным собственником недвижимости, либо имел полномочия от собственника на сдачу в аренду.
В п.
11 постановления № 73 отмечено, что отсутствие дозволения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не приводит к недействительности соглашения и не вступает в противоречие с положениями Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Однако в случае эксплуатации такого объекта виновная сторона может быть привлечена к административной ответственности по ч. 5 ст. 95 КоАП РФ.
В постановлении зафиксировано, когда арендные отношения в отношении будущего недвижимого объекта невозможны. Так, не допускается:
- заключение соглашений, предполагающих распоряжение (в том числе в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, абз. 5 п. 10 постановления № 73);
- аренда самовольного строения, даже если планируется в будущем ее узаконить (ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ, абз. 3 п. 11 постановления № 73, см. также статью «Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ?»).
Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи
Существенное условие любого арендного соглашения — сведения, позволяющие однозначно определить имущество, передаваемое в аренду. В противном случае такое соглашение не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Множественность видов недвижимых вещей, которая заложена в ст. 130 ГК РФ, на практике выливается в сложности при квалификации объекта в качестве недвижимой вещи (см. статью «Понятие и виды недвижимого имущества в ГК РФ»). Сложности возникают и в отношении индивидуализации такого объекта.
При заключении соглашения аренды будущей вещи этот момент приобретает особую актуальность. П.
15 постановления № 73 установлено: соглашение, в котором должным образом не определено передаваемое в аренду имущество, не может быть признано незаключенным, если оно практически исполнялось сторонами.
О реальном исполнении соглашения может свидетельствовать в том числе передача имущества арендатору при отсутствии каких-либо возражений с его стороны.
Критерии индивидуализации будущего объекта недвижимости предлагает ВАС РФ в постановлении № 54 (п. 2): местоположение объекта, его примерная площадь, иные характеристики недвижимости, определенные в том числе проектной документацией.
Образец договора аренды будущей недвижимости
Наибольшую сложность договор аренды будущей вещи может представлять в случае аренды объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах). Учитывая специфику предмета сделки — отсутствие объекта аренды на момент заключения договора, в документе следует зафиксировать:
- обязательство арендодателя построить объект в определенный срок на определенном земельном участке;
- обязанность арендодателя до момента ввода объекта в эксплуатацию предоставить арендатору доступ к нему для подготовки к использованию в соответствии с установленными целями аренды;
- обязательство арендодателя после ввода в эксплуатацию предоставить арендатору на определенный срок и по определенной цене объект аренды для его использования в соответствии с условиями договора.
Сторонам рекомендуется согласовать срок, когда арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию и осуществить кадастровый учет объекта, строительство которого закончено, или произведенных в ходе реконструкции изменений, а также государственную регистрацию своего права и (или) изменений в ЕГРН.
В договоре также целесообразно предусмотреть ответственность арендодателя за нарушение согласованных сроков.
Условие об арендной плате по договору аренды недвижимого имущества в силу ст. 654 ГК РФ является его существенным условием.
Пример составления документа можно посмотреть здесь: Договор аренды будущей недвижимости – образец.
Документы, необходимые для идентификации предмета аренды будущей недвижимости
Как было упомянуто выше, при заключении договора аренды сторонам необходимо индивидуализировать здание или сооружение (помещения в нем), не введенное в эксплуатацию (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Для объектов незавершенного строительства предусмотрена возможность государственной регистрации прав на них (ст. 8 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В связи с этим стороны могут использовать следующие сведения (п. 4 ст. 8):
- вид объекта недвижимости;
- кадастровый номер и дату его внесения в ЕГРН;
- процент готовности;
- базовую характеристику (протяженность, глубину, площадь, объем и пр.) и ее проектируемое значение;
- кадастровые номера объектов, в результате преобразования которых был образован объект незавершенного строительства, и др.
Если объект находится в стадии строительства, арендатору рекомендуется запросить у арендодателя документы:
- о его правах на земельный участок, категория земель и вид разрешенного использования которого допускают строительство такого объекта;
- разрешение на строительство (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).
В случае, когда в аренду передается реконструируемый объект, следует запросить разрешение на строительство, в соответствии с которым проводится реконструкция (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).
***
Таким образом, при учете положений постановления № 73 и соблюдении вышеизложенных условий заключение контракта на аренду будущей вещи является допустимым, что значительно облегчает совершение сделок, связанных с арендой еще не созданных вещей.
***
Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!
Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_arendy/nyuansy_sostavleniya_dogovora_arendy_buduwej_vewi/
